Assurance de prêt immobilier : qu'est-ce que l'exclusion totale ?


Pour contracter un emprunt immobilier auprès d’une banque, il est obligatoire de souscrire une assurance emprunteur. Cette protection va couvrir le risque pris par la banque, en cas de défaillance de remboursement de la part de l’emprunteur via des garanties spécifiques pour chaque type de sinistre.

Pourtant, certaines garanties font l'objet d'exclusion. Quelles sont ces exclusions totales, et comment y faire face ? Petit tour de piste pour bien comprendre les différentes garanties, et les exclusions d’un contrat d'assurance de prêt immobilier.

Le principe et les effets des garanties assurance emprunteur

Comment les assurances emprunteur enquêtent ?

La souscription à l'assurance emprunteur repose sur un questionnaire de santé assurance prêt immobilier qui va renseigner l'assureur sur l'état de santé du candidat, son âge, sa profession, ses comportements (fumeur, non-fumeur, pratique d'un sport dangereux).En fonction des déclarations de l'emprunteur, l'assureur va formuler une réponse assurantielle (acceptation ou refus d'assurance emprunteur), et s'il accorde le bénéfice du contrat, il applique une tarification ajustée au regard des risques incarnés par le client.

Les 3 grands risques sont :

  • décès : couvert par la garantie décès
  • invalidité : couvert par les garanties PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), IPP (Invalidité Permanente Partielle) et IPT (Invalidité Permanente Totale)
  • incapacité de travail : couvert par la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail).

Une garantie protège le paiement du prêt en cas d’aléas, c’est sa raison d’être. Face à des situations variées d’âge, de mode de vie, de santé et de situation d’emploi chez l’emprunteur, l’offre de garanties assurance prêt immobilier peut varier considérablement. À noter que les garanties décès et PTIA forment la couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur ; sont ajoutées en fonction du profil de l'emprunteur et des exigences de la banque les garanties incapacité et invalidité, plus rarement la garantie perte d'emploi, uniquement réservée aux emprunteurs en CDI.

Un métier à risques et une santé défaillante sont les deux éléments déterminants en assurance emprunteur qui vont peser sur le coût du contrat. Les garanties sont là pour couvrir tout éventuel sinistre, mais parfois la garantie ne fonctionnera pas : ce sont les clauses d’exclusions, qui doivent être précisément listées dans les contrats d’assurance.

Quels sont les éléments à ne pas déclarer dans son questionnaire de santé ?

Le questionnaire de souscription à l'assurance crédit immobilier doit être rempli en toute bonne foi. Toute fausse déclaration, intentionnelle ou non intentionnelle, peut entraîner la nullité du contrat ou le refus d'indemnisation. Toutefois, certaines données de santé n'ont pas besoin d'être déclarées :

  • certains traitements : contraceptif, traitement contre la grippe saisonnière, contre le Covid-19, etc.
  • certaines opérations chirurgicales : amygdales, appendicite, végétations, dents de sagessen hernie inguinale, césarienne, IVG, hémorroïdes, déviation de la cloison nasale, etc.
  • les cancers et l'hépatite virale C : si la maladie est guérie depuis au moins 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et en l'absence de rechute, elle n'a pas à être déclarée en vertu du droit à l'oubli inscrit dans la convention Aeras (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé).

L’impact des garanties sur le coût du crédit

Les contrats d’assurance emprunteur doivent énoncer clairement les diverses garanties qu’ils apportent en cas d’aléas. Ces garanties, leur couverture plus ou moins large, impactent le coût des cotisations de son assurance immobilière, pour l’emprunteur.

Certaines exclusions peuvent être levées, avec l’accord de l’assureur et en payant une surprime : c’est le rachat du risque. Par exemple, il peut être établi que l’assuré sera couvert même en cas d’accident lié à la pratique d’un sport dangereux, tel que l’escalade ou le saut en parachute.

Il est donc vital de bien comparer les divers contrats d’assurance proposés, pour trouver l’équilibre entre un montant de cotisations pas trop élevé, et des garanties protectrices. D’autres exclusions ne peuvent jamais être levées : ce sont les exclusions dites totales ou générales.

Quelles sont les exclusions de garantie assurance emprunteur ?

En assurance de prêt immobilier, on distingue deux clauses d'exclusion de garanties :

  • les exclusions générales détaillées plus bas qui figurent dans tous les contrats
  • les exclusions particulières dites exclusions contractuelles, liées au profil de l'emprunteur : elles concernent essentiellement les garanties incapacité et invalidité.

Exclusion assurance décès

En assurance de prêt immobilier, il existe des exclusions générales communes à tous les contrats conformément au code des assurances. Sont ainsi exclues de toutes les garanties, y compris de la garantie décès, les conséquences liés à des évènements extérieurs et au comportement de l'emprunteur :

  • les faits de guerre
  • les explosions nucléaires
  • les actes de terrorisme
  • les faits volontaires de l'assuré (fraudes, délits, escroquerie, etc.)
  • le suicide de l'assuré durant la première année du prêt
  • la prise de stupéfiants
  • la conduite en état d'ivresse
  • l'absorption de médicaments non prescrits.

Rappelons que tout contrat d'assurance repose sur le principe de l'aléa pour protéger les compagnies d'assurance des effets d'aubaine, c'est-à-dire s'assurer pour un sinistre connu à l'avance.

Exclusion partielle assurance prêt immobilier

Dans le monde varié de l’assurance de prêt immobilier, tout n’est pas noir. Certains risques peuvent être garantis, sous condition financière. Ce sont les exclusions partielles. La plupart du temps, il va s’agir d’exclusion de garanties liées à l’âge de l’emprunteur.

Les assureurs fixent généralement un âge maximum d’adhésion, car cela comporte des risques de maladie ou de décès plus ou moins importants. Cet âge limite varie selon les assureurs, il peut être de 65 ans ou aller jusqu’à 80 ans par exemple.

La santé de l’assuré va être examinée, pour que l’assureur définisse le risque qu’il prend. Cet état des lieux est effectué avec plus ou moins d’acuité, selon le montant emprunté. Plus il est élevé, plus le questionnaire de santé établi par l’assureur entrera dans les détails de l’état de santé de l’emprunteur. Traitements en cours, antécédents familiaux, anciennes opérations, seront ainsi déclarés et listés.

L’étude de profil de l’emprunteur s’attache aussi à son mode de vie, au travers de son métier et de ses loisirs. Certaines professions à risques peuvent entraîner une surprime d’assurance de prêt immobilier, par exemple celles qui impliquent le maniement d’une arme à feu, ou encore celles qui sont exercées en haute montagne ou en haute mer.

Les loisirs de l’emprunteur, notamment les sports qu’il pratique, peuvent aussi être à risques. L’assureur peut prévoir ainsi des limitations de garantie en cas de sport de glisse, de combat, d’équitation, d’escalade, de parachutisme. Parfois, c’est le lieu d’exercice du sport qui est visé : par exemple, la planche à voile et le surf ne pourront pas être pratiqués en haute mer, la plongée sous-marine sera limitée à une certaine profondeur sous les eaux.

Assurance ITT refusée

Mais les garanties liées à la perte, momentanée ou définitive, d’un salaire, peuvent aussi concerner tout un chacun : ce sont les garanties « incapacité et invalidité », qui protègent l’assuré s’il se trouve dans l’incapacité d’exercer son activité professionnelle.

Prenons un exemple : si l'assuré déclare s'être cassé le bras, la garantie ITT lui est consentie, mais peut tout à fait exclure les risques et les séquelles de cet accident. Il ne sera pas indemnisé s'il est placé en arrêt de travail en lien avec cette donnée de santé.

Rappelons que la garantie ITT est systématiquement requise pour l'achat du logement principal ou secondaire, et qu'elle est facultative dans le cadre d'un investissement locatif.

Les assureurs précisent souvent également des limitations de garanties dans les cas de voyage ou de séjour à l’étranger. Ainsi, le contrat d’assurance peut préciser qu’il ne couvrira pas les accidents intervenus à l’étranger.

La liste est longue au niveau des exclusions partielles et spécifiques qui peuvent être levées. Elles forment le profil, présent ou futur, de chaque emprunteur. Elles viennent rejoindre, dans le contrat d’assurance, les assurances invalidité et décès, qui elles sont obligatoires dans tous les cas.  

Exclusion assurance invalidité

Quand le risque de sinistre est trop élevé, les garanties invalidité sont frappées d'exclusion. C'est notamment le cas lors que l'invalidité survient dans le cadre de l'exercice d'une profession à risques (policier, gendarme, militaire, agent de sécurité, chauffeur routier, etc.). Ce type de profil doit se tourner vers les contrats dédiés qui prennent en compte les spécificités du métier à risques.

La possibilité d’un rachat

Les exclusions partielles de garanties peuvent être levées, à condition que l’emprunteur paye une surprime. L’assureur fait tout simplement un calcul du risque, et propose un montant de prime supplémentaire, plus ou moins élevé. L’assureur est l’ennemi du doute, il ne laisse rien au hasard. C’est le moment de faire jouer la concurrence, pour bénéficier des garanties de prêt les plus avantageuses.

Dans le cas d’un risque pouvant être levé par une garantie, il faut jouer franc jeu. La mauvaise idée, c’est certainement de cacher un risque (par exemple, l’exercice d’une profession à risque, ou la survenance d’un cancer), dans l’espoir d’obtenir une garantie de façon frauduleuse. Si le risque est découvert plus tard, la protection de l’assurance va s’évanouir. 

Le rachat d'exclusion peut concerner aussi bien l’état de santé, les sports à risques ou les voyages à l’étranger. Il peut couvrir l’incapacité de travail totale ou partielle, définitive ou temporaire.

Des maladies telles que la dépression ou le burn-out, qui entraînent une incapacité temporaire de travailler, peuvent être couvertes : c’est l’assurance des maladies dites « non objectivables » ou MNO. Dans certains cas, la couverture ne deviendra pas pour autant totale. Par exemple, les incapacités et invalidités au travail liées aux pathologies du dos ne sont généralement couvertes qu’au-delà d’un délai de 30 jours d’hospitalisation dans un établissement spécialisé.

Le rachat est très utile mais ne couvre pas toutes les situations, car il est possible sous certaines conditions. Et parfois, il n’est même pas possible. C’est le cas des exclusions totales de garantie.

Les exclusions générales et l’impossible rachat

Faits volontaires de l'assuré

Les exclusions générales concernent les évènements extérieurs indiqués plus haut, mais aussi les faits volontaires de l’assuré. Il y a d’abord tout simplement, les tentatives de fraudes à l’assurance, d’escroqueries pour pouvoir toucher l’assurance du prêt immobilier. Mais il y a aussi les fausses déclarations lors du questionnaire médical d’assurance : une simple omission peut valoir de ne pas être indemnisé en cas de sinistre, si l’assurance s’en aperçoit.

Les faits irresponsables, délictueux ou criminels imputables à l’assuré et ayant directement causé le sinistre sont d’autres cas d’exclusion totale. Dans cette catégorie, on peut trouver :

  • la consommation de médicaments non prescrits par un professionnel de la santé,
  • l’état d’ivresse,
  • la consommation de stupéfiants,
  • la participation à une rixe, sauf dans le cas de la légitime défense,
  • les délits et les crimes d’une façon générale.

L’exemple type est celui de l’assuré devenu handicapé suite à un accident causé alors qu’il conduisait sous l’emprise de stupéfiants ou en état d’ivresse : il ne sera pas indemnisé par son assurance.

Le suicide de l’assuré pendant la première année du contrat d’assurance, ou en cas d’augmentation des garanties du contrat, est également un motif d’exclusion totale, sauf s’il s’agit d’un prêt destiné à financer l’achat d’un logement principal.

Dans ce cas, selon les articles R 132-5 et L. 132-7 du Code des assurances, le risque de suicide est couvert dans la limite d’un plafond de 120 000 euros.

Les conséquences d’une exclusion totale

Les exclusions totales ne laissent pas d’autre choix à l’emprunteur ou, en cas de décès, à ses co-emprunteurs ou héritiers : il faut continuer de payer les mensualités du prêt dans leur totalité, sans l’aide de l’assureur. Seule la banque est alors protégée, puisque même en cas de défaillance de l’emprunteur, le remboursement des sommes prêtées sera tout de même effectué.

Le risque zéro n’existe donc pas pour l’emprunteur et ses héritiers. Si une exclusion totale survient, ou si une garantie est obtenue frauduleusement pour contrer une exclusion partielle, il faudra rembourser le prêt contracté sans l’aide de l’assurance.

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