Prêt Immobilier


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Indispensable dans la majorité des cas d'achat d'un bien immobilier, le prêt immobilier se décline en différents types et peut connaître différentes modalités de remboursement. Quelles sont les caractéristiques d'un emprunt immobilier ? Quelles sont les modalités de remboursement ? Quelles sont les étapes d'un prêt ? Nous vous aidons à bien comprendre le prêt immobilier.

Qu'est-ce qu'un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier (ou crédit immobilier) est un emprunt que fait une personne auprès d'une banque afin de pouvoir acheter un bien immobilier. Cet emprunt est le plus souvent contracté auprès d'une banque, mais il peut également l'être auprès d'un organisme financier spécialisé. Cet emprunt, qui est établi sur une durée longue de plusieurs années (souvent plusieurs décennies), va donc servir à financer tout ou partie de l'acquisition du bien immobilier. Un crédit immobilier peut également servir à financer une opération de construction ou bien des travaux sur un bien immobilier déjà existant.

L'utilisation du prêt immobilier concerne le plus souvent la résidence principale de l'emprunteur, ou sa résidence secondaire en vue de la louer à un tiers.

Le prêt immobilier peut également être contracté pour financer l'achat d'un immeuble de rapport dans sa totalité, ou pour de l'immobilier d'entreprise.

Les taux

Tout crédit immobilier est soumis à un taux, lequel est calculé selon le coût du prêt.

Comment est calculé un taux de prêt immobilier ?

Le calcul du taux se fait en fonction du type de prêt. Dans le cas d'un prêt à taux fixe, le taux d'intérêt utilisé pour le TEG va correspondre au taux de toute la durée du prêt. Dans le cas d'un crédit immobilier à taux révisable, c'est le taux de la première période de taux fixé qui va alors être utilisé. Si, par exemple, le taux change à chaque trimestre, c'est le taux du 1er trimestre qui est pris en compte.

Taux fixe ou taux variable ?

Le prêt à taux fixe signifie donc que le taux d'intérêt du crédit immobilier va rester le même pendant toute la durée de vie de l'emprunt. Le prêt à taux variable signifie que le taux d'intérêt est révisé de manière périodique, souvent à la date anniversaire du prêt et en fonction de l'évolution d'un indice de référence.

Qu'est-ce que le TEG ?

Le TEG (Taux Effectif Global) est le taux qui mesure le coût total d'un prêt, en incluant tous les frais. En effet, aux intérêts calculés à partir du taux nominal s'ajoutent les frais d'assurance et de garantie, ainsi que les frais de dossier et tous les autres frais qui sont imposés pour l'obtention du crédit. Il est obligatoire que la banque vous faisant une proposition de crédit fasse apparaître le taux sur l'offre de prêt. C'est ce dernier qui va permettre de comparer les différentes offres.

De fait, emprunter à taux fixe, c'est opter pour la sécurité. Au moment de la signature du prêt à taux fixe, tous les paramètres sont connus (montant des mensualités, coût total de l'emprunt). Ce type de prêt offre la possibilité d'être prévoyant sur les finances.

Quels sont les différents types de prêts immobiliers ?

Il existe plusieurs types de prêts immobiliers que l'on peut diviser en deux grandes catégories, que sont les prêts classiques et les prêts d'aide à l'accession.

Les prêts classiques

Le prêt amortissable

Dans le cas d'un crédit amortissable, l'emprunteur doit rembourser une partie du capital emprunté à chaque échéance, moment où il doit également payer des intérêts. Le montant des intérêts est tout d'abord plus élevé que celui du capital remboursé. Puis, le montant des intérêts va en diminuant au fur et à mesure des échéances. L'un des avantages de ce type de prêt est que le remboursement du capital est étalé dans le temps.

Le prêt progressif

Le prêt progressif est un prêt dans le cadre duquel le taux reste inchangé pendant la durée de remboursement du crédit, mais les mensualités sont croissantes. Chaque année, il y a une augmentation des mensualités selon un rythme qui a été décidé au préalable, soit lors de la signature du crédit. L'un des avantages de ce type de prêt est d'alléger les mensualités au cours des premières années de remboursement du prêt.

Le prêt In Fine

Avec ce type de prêt, l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital n'est pas amorti mais son remboursement s'effectue en une seule fois, à l'échéance. Il s'agit donc d'un crédit immobilier à taux fixe et non amortissable. Ce type de crédit est essentiellement destiné à l'investissement immobilier locatif.

Les prêts d'aide à l'accession

Le prêt accession sociale (PAS)

 Ce type de prêt a pour but de favoriser l'accession à la propriété des foyers les plus modestes. Il est accordé par un organisme bancaire quand celui-ci a passé une convention avec l'Etat pour le financement de la construction ou de l'achat du bien immobilier. Le prêt accession sociale se rembourse avec des intérêts et sur une durée allant de 5 à 25 ans, avec une possibilité d'allonger jusqu'à 35 ans.

Le prêt conventionné (PC)

Ce type de prêt est accordé par un organisme bancaire ayant passé une convention avec l'Etat. Le prêt conventionné peut couvrir l'intégralité du financement du bien immobilier, mais il peut également couvrir certains travaux d'amélioration du bien. Il se rembourse avec des intérêts. Il peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 35 ans.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Ce type de prêt ne concerne que les emprunteurs souhaitant financer leur première résidence principale. Pour y avoir droit, il ne faut pas avoir été propriétaire depuis au moins deux ans et il faut respecter un certain plafond de revenus (défini en fonction de cinq critères dont la zone d'habitation). Il peut être utilisé pour l'acquisition ou la construction d'un logement neuf, l'acquisition d'un logement ancien avec réalisation de travaux dont le montant est au moins égal à 25 % du coût total de l'opération, l'acquisition d'un logement social existant par ses occupants.

Le prêt épargne logement (PEL)

 Il s'agit d'un prêt accessible à toute personne disposant d'un Plan Epargne Logement ou d'un Compte Epargne Logement. Ce type de prêt est essentiellement utilisé pour la réalisation d'un projet immobilier au titre de résidence principale. A noter que si le Plan Epargne Logement donne droit au Prêt Epargne Logement, ce n'est qu'après une détention du PEL d'au moins 3 ans.

Prêt action logement (PAL)

 Il s'agit d'un prêt dont ne peuvent bénéficier que les employés du secteur privé d’entreprises de plus de 10 salariés. D'un montant modeste, il va permettre de profiter d'un taux très compétitif. De plus, le prêt action logement peut être intégré dans le montant de l'apport personnel de l'emprunteur. Le taux d'intérêt est de seulement 1%, à quoi s'ajoute le coût de l'assurance de prêt de l'emprunteur.

Quelles sont les caractéristiques d'un emprunt immobilier ?

Un prêt immobilier présente différentes caractéristiques selon son type. On distingue le prêt à taux fixe, le prêt à taux variable, le prêt cautionné, le prêt à paliers et le prêt modulable.

Le prêt à taux fixe

Ce type de prêt conserve le même taux d'intérêt tout au long de sa durée de vie. Le taux est ainsi fixé au début de l'emprunt et ne change pas jusqu'à la fin du remboursement. Toutefois, si l'emprunteur connait dès le début le coût de son crédit et qu'il a la certitude que celui-ci ne changera pas, il peut s'il le souhaite verser des mensualités plus faibles au début et les augmenter après.

Le prêt à taux variable

Le prêt à taux variable (ou à taux révisable) est un prêt dont le taux d'intérêt varie à la hausse ou à la baisse. Ce taux est en général révisé chaque année à la date anniversaire, et ce en fonction de l'indice monétaire de référence, soit le plus souvent Euribor. Ce type de prêt peut être considéré comme un choix spéculatif pour un emprunt à court terme.

Le prêt cautionné

Ce type de prêt va permettre à un emprunteur d'éviter les frais d'hypothèque et de main levée en ayant recours à un organisme qui va cautionner son prêt. Cela permet de réduire notablement les dépenses de garanties liées aux frais de prise d'hypothèque. Le coût de la caution est dégressif en fonction du capital emprunté.

Le prêt à paliers

Ce type de prêt consiste en un aménagement du montant des remboursements d’un prêt amortissable, ce qui va permettre à l'emprunteur de bénéficier d'un taux d'endettement acceptable. Il s'agit d'un prêt à taux fixe et à échéances constantes. L'emprunteur rembourse ainsi une mensualité constante, tous crédits confondus, sur la durée du prêt à paliers.

Le prêt modulable

Il s'agit d'un prêt immobilier à taux fixe, mais pour lequel il est possible d'apporter des modifications concernant les remboursements. Cette possibilité est incluse dans le contrat. De cette manière, l'emprunteur a une parfaite gestion de ses mensualités. Il peut ainsi suspendre sa mensualité ou la faire varier à la hausse ou à la baisse, et ce tout au long de la durée de son prêt immobilier. Il existe bien sûr des conditions de modulation, que la banque doit fournir au moment de la signature.

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Quelles sont les modalités de remboursement d'un emprunt immobilier ?

Prêt à échéances constantes

Le remboursement d'un prêt immobilier à échéances constantes se fait par des mensualités qui ne changent pas tout au long de la durée du crédit. L’importance de la mensualité dépend de la somme souscrite et de votre capacité de remboursement d’emprunt. La date d'échéance mensuelle est le plus souvent fixée par les deux parties au moment de la signature.

Prêt à échéances modulables

Le remboursement de prêt avec échéances modulables n'est pas figé. L'emprunteur gère son emprunt et a la possibilité d'apporter des modifications à ses remboursements. Il peut ainsi augmenter ou baisser le montant de ses échéances, reporter une ou plusieurs mensualités, ou anticiper une ou plusieurs mensualités. Chaque banque impose néanmoins des conditions relatives à cette possibilité de modifications sur les échéances.

Prêt par différé d’amortissement

Le remboursement d'un emprunt par différé d'amortissement implique que l'emprunteur ne s'acquitte que des intérêts lors de la période de différé (laquelle est définie par l'organisme bancaire). Quand celle-ci se termine, l'emprunteur entame alors les mensualités de remboursement du capital. Le montant est calculé par la banque en fonction du capital emprunté et des revenus de l'emprunteur.

Prêt « in fine »

Le remboursement d'un crédit In Fine ne concerne que les intérêts. En effet, les mensualités versées par l'emprunteur sont uniquement celles du remboursement des intérêts, étant donné qu'avec ce type de prêt, le capital emprunté n'est remboursé qu'en une seule fois au terme du crédit.

Prêt par anticipation

Le remboursement d'un prêt par anticipation peut s'effectuer par le versement de la totalité du capital restant dû ou par un remboursement partiel. Dans le cas d'un remboursement anticipé partiel, l'emprunteur peut choisir lui-même le montant de la somme. Toutefois, cette dernière doit être égale ou supérieure à 10 % du montant initial. Aucun délai de préavis n'est prévu par la loi en cas de remboursement anticipé du crédit.

Quelles sont les étapes d'un prêt immobilier ?

Souscrire un crédit immobilier exige de respecter certaines étapes pour la bonne marche du projet. Voici quelques étapes à ne pas manquer, pour la bonne réalisation de votre projet immobilier.

Les étapes à suivre pour un investissement immobilier

Il faut tout d'abord choisir le dispositif, SCI ou SCPI. Cette première étape est primordiale car c'est en fonction de ce choix que vous allez pouvoir déterminer votre plan de financement. Le choix du dispositif doit se faire en fonction de ce que vous souhaitez faire de votre investissement locatif à l'issue de la période de location obligatoire. En effet, vous pouvez soit opter pour la revente de votre bien, soit continuer à le louer afin de profiter d'une rente locative.

Vous devez ensuite trouver le logement. Il est important de choisir en fonction des attentes générales de tout locataire, mais également des vôtres. Il faut prévoir toutes les éventualités et envisager qu'un jour vous puissiez avoir envie d'y vivre. Prenez le temps de penser à la superficie idéale, à l'environnement direct, à la présence de transports en commun ou non, à l'option d'un logement meublé ou non, etc.

Quand vous êtes certain du type d'investissement qui convient le mieux à vos attentes et que vous avez trouvé le logement idéal, vous allez devoir vous lancer à la recherche d'un financement. Il existe de nombreux comparateurs en ligne pour trouver le meilleur crédit qui soit pour un investissement locatif. L'objectif est alors de trouver le crédit qui répond à vos besoins à moindre coût.

Vient alors l'étape de l'achat du logement. Vous signez un compromis de vente, ce qui vous assure que le bien immobilier vous est réservé. Au moment de la signature de l'acte de vente (qui doit se faire en présence d'un notaire), vous devenez propriétaire du bien.

L'étape suivante est la mise en location de votre bien immobilier. Si vous souhaitez profiter du dispositif de défiscalisation, il faut que le logement soit loué dans les 12 mois suivant son acquisition.

Enfin, la dernière étape est celle de votre déclaration d'impôts. En fonction du dispositif pour lequel vous aurez opté, vous devrez remplir plusieurs feuillets. Les renseignements fournis permettront de calculer votre réduction d'impôts et peut-être de profiter d'une levée de la taxe sur l'immobilier.

Les étapes clés d'un prêt immobilier pour une résidence principale

Le compromis de vente

Comme pour tout projet immobilier, vous devez avant tout vous lancer à la recherche du bien immobilier de vos rêves. Celui qui correspond à vos attentes et entre dans votre budget. Quand vous l'avez trouvé, vient l'étape du compromis de vente. La signature de ce dernier est la garantie que le bien immobilier vous est réservé. Le compromis de vente engage en effet les deux parties à conclure la vente du bien. Vous définissez alors avec le vendeur à quelle date vous devez avoir obtenu le financement bancaire. La durée est en général de 45 jours.

La recherche du crédit

Parvenu à cette étape, il est indispensable de comparer les différentes offres de prêts immobiliers disponibles. Il n'y a qu'en démarchant plusieurs banques que vous obtiendrez les meilleures conditions de prêt.

Accord de principe et offre d'emprunt

Une fois que vous avez parfaitement monté votre dossier, que toutes les pièces ont été rassemblées et que la banque a effectué toutes les analyses financières, l'établissement en question va vous donner un accord de principe. Celui-ci débouchera alors sur une offre d'emprunt. Il s'agit d'un document réalisé par la banque qui vous accorde le prêt et sur lequel apparaissent toutes les caractéristiques de votre crédit. L'offre de prêt officielle est un document obligatoire.

Signature de l'acte de vente

Une fois l'offre de crédit acceptée, vous allez signer l'acte de vente. Il s'agit d'un acte officiel qui doit obligatoirement être enregistré par un notaire. Dès que vous avez apposé votre signature, vous êtes propriétaire du bien immobilier.

Les réglementations en vigueur pour un prêt immobilier

Le crédit immobilier est soumis à différentes réglementations, dont l'objectif principal est le plus souvent la protection de l'emprunteur.

Investissement en SCI

L'investissement en SCI (Société Civile Immobilière) permet d'éviter un certain nombre d'impôts de manière tout à fait légale. La SCI de location permet à plusieurs personnes (membres de la même famille, amis...) de s'associer pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé est propriétaire des parts de la SCI, à hauteur de son investissement.

Quand une SCI acquiert un bien immobilier, elle paie les mêmes droits qu'un particulier et profite des mêmes avantages.

Loi Scrivener

Les lois Scrivener, entrées en vigueur en 1978 et 1979, ont été mises en place pour renforcer la sécurité de l'emprunteur. Elles imposent notamment aux banques et autres organismes prêteurs de fournir différentes informations à l'emprunteur afin qu'il puisse s'appuyer dessus avant de signer le contrat de prêt. Elles prévoient également un délai de rétractation de 10 jours après que la banque ait fait son offre de prêt.

Loi ALUR

La loi ALUR, adoptée en 2014, a notamment mis en place un allongement de la période durant laquelle un le remboursement d'un prêt à taux zéro peut être différé, pour les primo-arrivants.

Cette loi impose aussi que dans les nouveaux quartiers prioritaires définis dans le cadre de la politique de la ville, les foyers modestes qui souhaitent acquérir un logement neuf bénéficient d’un taux de TVA à 5,5 %.

Loi SRU

La loi SRU, loi pour la Solidarité et le Renouvellement urbain, améliore la protection de l'acquéreur d'un bien immobilier en mettant en place un délai de rétractation à la signature du compromis de vente. Tout acheteur d'un bien dispose ainsi de sept jours à compter de la signature du compromis pour se rétracter.

Souscrire à un crédit immobilier est indispensable pour la majorité des foyers souhaitant acquérir une résidence principale. Mais pour que cette étape importante de la vie se passe dans les meilleures conditions, il est primordial de comparer toutes les offres de prêt immobilier disponibles. En effet, les offres sont très nombreuses, c'est pourquoi l'utilisation d’un comparateur de prêt immobilier se veut la solution idéale pour défricher un peu et ne garder que les offres qui correspondent le mieux à vos attentes et à votre budget.

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