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L’assurance prêt immobilier et l’assurance emprunteur avec Magnolia.fr

Qu’est ce que l’assurance de prêt immobilier ?

Lorsqu’un prêt à l’habitat est réalisé, les emprunteurs oublient parfois qu’il va engendrer des frais supplémentaires…
Ces frais vont en effet gonfler le coût total du crédit en s’ajoutant aux mensualités classiques !

L’assurance emprunteur, ou assurance de prêt, va augmenter le coût de l’emprunt mais va permettre, en cas d’impayés, de couvrir le remboursement des échéances du prêt immobilier. Il convient de préciser que certains événements tels que la perte d’emploi, les accidents entraînant une incapacité de travail totale ou temporaire, une invalidité permanente partielle ou totale ou encore le décès, vont perturber le cycle de remboursement du prêt. C’est pourquoi le prêteur demande qu’une assurance de prêt ait été souscrite afin de pallier à ces situations litigieuses.

Choisir une assurance de prêt

Généralement, c’est un établissement bancaire qui va représenter l’organisme prêteur. Il va tendre à exiger son assurance groupe. Cependant, chaque emprunteur est en droit d’opter pour l’assurance de prêt de son choix. Effectivement, les lois Hamon et Lagarde vont offrir la possibilité aux consommateurs de choisir un courtier immobilier ou un assureur. L’emprunteur devra, bien évidemment, être capable de proposer un niveau de garantie équivalent à l’assurance groupe afin de bénéficier de cette liberté.

Comparez les principaux assureurs

Bien que les emprunteurs soient libres de faire leur propre choix d’assurance, cette liberté ne rime, bien évidemment, pas avec facilité. En effet, les tarifs peuvent passer du simple au double, selon de multiples caractéristiques : état de santé, durée du prêt, âge… Afin d’optimiser les recherches, Magnolia.fr vous propose d’accéder directement en ligne à des comparaisons entre les principaux assureurs tels que April, FirstEmprunteur, Metlife, Generali, Macif, Spheria Vie, Alptis, ou encore Allianz et Cardif.
En plus d’un comparateur judicieux, Magnolia.fr vous propose une assurance capable de protéger votre prêt immobilier contre les risques, l’accompagnement d’un expert tout au long de vos démarches, une proposition d’assurance sans engagement et enfin, un classement des contrats qui répondent à vos besoins.

L’intérêt d’une souscription

L’assurance emprunteur est un élément primordial afin de sécuriser le remboursement d’un prêt. Elle s’avérera indispensable en cas de perte brutale de revenus (invalidité, perte d’autonomie, décès de l’emprunteur…). En cas de décès, elle va, par exemple, éviter à l’emprunteur de laisser sa dette à son co-emprunteur ou tout simplement à ses héritiers, et ce, à hauteur des garanties de la souscription.

Les garanties

La garantie de base est la garantie décès. S’y ajoute la garantie PTIA ou perte totale et irréversible d’autonomie, à savoir en cas d’invalidité constatée qui met l’assuré dans l’impossibilité de subvenir à ses besoins et dans l’obligation de recourir à une tierce personne pour les actes principaux de la vie.

Selon les cas, la banque pourra exiger des garanties complémentaires :

  • ITT ou incapacité temporaire de travail suite à un accident ou une maladie : l’emprunteur ne peut exercer sa profession de manière temporaire et totale. La garantie entre en jeu après un délai de carence (30 à 90 jours)
  • IPT ou invalidité permanente partielle, souvent liée à l’ITT : la garantie entre en jeu à partir d’un taux d’invalidité supérieur ou égal à 66%
  • IPP ou invalidité permanente partielle : le taux d’invalidité retenu est entre 33% et 66%
  • perte d’emploi : généralement réservée aux CDI, cette garantie coûteuse ne couvre que 50% à 75% de la mensualité dans la limite d’un plafond journalier

Le coût

L’assurance de prêt coûte entre 0,15% et 0,65% du capital emprunté, des écarts de coût qui dépendent de plusieurs paramètres :

Les offres des assureurs spécialisés sont souvent deux ou trois fois moins chères que les contrats bancaires. Elles ont l’avantage de calculer les mensualités non pas sur le capital emprunté mais sur le capital restant dû.

La délégation d’assurance de prêt

La banque est en première position pour placer son assurance de prêt. Le contrat groupe garantit en effet une rapidité de mise en place, car il fait partie des services proposés par la banque. Basé sur le principe de mutualisation, le contrat bancaire est très rarement personnalisé et de ce fait souvent plus cher qu’un contrat alternatif qui segmente les profils.

La délégation d’assurance est facilitée depuis la loi Lagarde de septembre 2010. Pourtant, mal ficelée, elle n’a pas permis d’ouvrir la concurrence, ni aux emprunteurs d’exercer pleinement
leur libre choix. Aujourd’hui 85% des assurances de prêt sont souscrites auprès des banques, une situation qui devrait prochainement s’améliorer grâce aux dernières dispositions de la loi Hamon qui autorise la substitution de l’assurance emprunteur une fois le prêt souscrit.

Assurance de prêt : la loi Hamon

Entré en vigueur le 26 juillet 2014, le volet assurance de prêt de la loi Hamon offre de nouveaux droits aux détenteurs d’un crédit immobilier. Perçue par l’emprunteur comme un dispositif obligatoire bien qu’aucune loi n’impose sa souscription, l’assurance de prêt protège l’emprunteur et la banque d’une éventuelle défaillance du premier. Les banques ont su jouer de l’ignorance des consommateurs pour faire passer en force leurs offres internes, même si elles ne constituent pas toujours une réponse adaptée au profil de l’emprunteur. La loi Hamon essaie de rétablir l’équilibre en renforçant la loi Lagarde qui instaure pour chacun candidat à l’emprunt le libre choix de l’assurance de prêt.

Pourquoi la loi Hamon ?

En place depuis septembre 2010, la loi Lagarde relative à l’assurance de prêt permet à tout nouvel emprunteur de choisir librement son assurance. C’est le principe de la délégation d’assurance : la banque prêteuse est tenue d’accepter toute offre alternative dès lors qu’elle présente un niveau de garanties au moins équivalent à celui de son contrat groupe. L’objectif est d’insuffler davantage de concurrence sur un marché jusque là verrouillé par les banques. Sans crier à l’échec, force est de constater que la mesure n’a pas eu l’effet escompté en terme de concurrence et de baisse des prix : quatre années après la mise en pratique de la loi Lagarde, plus de 80% des emprunteurs souscrivent l’assurance de la banque.

Le principe de la loi Hamon

La loi Hamon instaure une nouvelle donne : l’emprunteur peut agir une fois le prêt signé. Le législateur lui accorde un délai de 12 mois à compter de la signature du crédit immobilier pour changer son assurance s’il considère qu’une offre concurrente présentant au moins les mêmes garanties s’avère plus avantageuse que le contrat bancaire. Sont concernés les emprunteurs qui contractent un crédit immobilier à compter du 26 juillet 2014.

Au-delà de la période des douze mois suivant la signature de l’offre de prêt, la faculté de substituer au contrat initial un nouveau contrat relève des clauses contractuelles.

La démarche pour changer de contrat

La loi précise que l’emprunteur peut résilier le contrat groupe jusqu’à 15 jours avant son échéance. L’emprunteur adresse par lettre recommandée (avec AR) la nouvelle offre à la banque qui devra l’accepter ou la refuser sous 10 jours à compter de la réception. Elle devra motiver son éventuel refus par écrit. Si elle accepte l’assurance alternative, il lui est interdit de facturer des frais pour délégation ni exiger le paiement de frais pour travaux d’analyse du nouveau contrat, de même qu’elle ne peut modifier le taux du prêt, qu’il soit fixe ou variable. Attention de ne résilier l’assurance emprunteur qu’après avoir défini une date de résiliation avec la banque. En cas d’acceptation, le prêteur modifie par voie d’avenant le contrat de crédit en y mentionnant le nouveau taux effectif global.

Les limites de la loi Hamon

La contrainte pour l’emprunteur est de présenter une offre alternative à équivalence de garanties, notion qui attend toujours d’être précisée par le législateur. A l’heure où s’écrit ce texte, le comité consultatif du secteur financier (CCSF) planche toujours sur cette question d’équivalence des garanties entre les différents contrats d’assurance de prêt, un obstacle à une véritable libéralisation du secteur. L’avis du comité est désormais repoussé à janvier 2015.

Réf. loi du 26.7.13 art. 60 modifié par la loi du 17.3.14 art. 54 V

Assurance de prêt : la loi Lagarde

Sous l’impulsion de la ministre de l’Economie de l’époque, Christine Lagarde, a vu le jour une réforme profonde du crédit. Un des volets cruciaux de la loi Lagarde fut la mise en place de la délégation d’assurance de prêt. Depuis septembre 2010, les emprunteurs n’ont pas à se laisser imposer l’assurance de l’organisme prêteur, un libre choix qui doit leur permettre de souscrire l’offre adaptée à leur profil. Mais pour l’heure, cette louable intention égratigne à peine le quasi monopole des banques sur le marché de l’assurance de prêt.

Les prémices de la loi Lagarde

Bien que la loi Murcef de décembre 2001 interdise la vente liée, la pratique bancaire laissait peu de place à la liberté de contractation : les banques proposaient systématiquement leur contrat d’assurance interne à tout demandeur d’un crédit immobilier. Si aucune loi n’oblige la souscription d’une assurance de prêt, celle-ci est indissociable d’un prêt immobilier. Les banques ont le pouvoir de jouer sur cette perception floue qu’ont les futurs emprunteurs d’une assurance qui a pour objectif de les sécuriser ainsi que leur budget. Résultat, plus de 8 emprunteurs sur 10 souscrivent l’assurance du prêteur…une pratique abusive qui a pour conséquence une concurrence bridée et des tarifs surévalués.

La vaste réforme de l’assurance de prêt que porte la loi Lagarde est destinée à renverser une situation défavorable aux emprunteurs. Rappelons que l’assurance de prêt peut représenter jusqu’à un tiers du coût global du crédit. La première étape a consisté, depuis le 1er juillet 2009, à obliger les banques à distribuer à tout client une notice informative sur l’assurance.

Le principe de la délégation d’assurance

La deuxième étape instaure le libre choix de l’assurance de prêt : à compter de septembre 2010, chaque emprunteur peut contracter l’assurance auprès de l’organisme de son choix. L’offre alternative choisie par l’emprunteur doit toutefois présenter un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat proposé par la banque. Cette dernière devra notifier et motiver tout refus par écrit.

L’emprunteur mettra toutes les chance de son côté en faisant appel à un courtier spécialisé : son rôle d’intermédiaire expérimenté lui permet de jouer à égalité avec la banque.

Les obligations de la banque

Toute demande de prêt doit être accompagnée d’une fiche informative sur l’assurance de prêt. La mesure vise une meilleure compréhension de cette assurance, que l’emprunteur dissocie difficilement de l’offre de prêt. La fiche rappelle notamment les différentes garanties (décès, invalidité, incapacité, perte d’emploi) ; elle facilite ensuite le niveau de couverture nécessaire selon le type de crédit et le profil de l’emprunteur.

La banque doit également expliquer quelle solution d’assurance elle propose au futur emprunteur, en indiquer le tarif et fournir un exemple chiffré en tenant compte des indications fournies.

Une loi peu contraignante pour les banques

En accordant le libre choix de l’assurance de prêt, la loi Lagarde a rendu de fait bien plus complexe le parcours du futur emprunteur. Souscrire le contrat interne limitait la démarche à un unique interlocuteur. La délégation d’assurance oblige l’emprunteur à se heurter à sa banque, peu encline à renoncer à un produit sur lequel elle engrange 50% de marges. Surtout que la loi lui laisse les moyens de conserver son monopole, car aucune sanction n’est inscrite en cas de manquement à ses obligations.

Il n’est pas rare qu’une banque modifie le taux initial une fois connue le choix de l’assurance, ou qu’elle facture des frais pour délégation, même si la loi en prohibe la pratique. La loi Hamon qui est entrée en vigueur le 26 juillet 2014 rectifie la trajectoire en renforçant la protection du consommateur et en imposant aux établissements bancaires de nouvelles contraintes, assorties d’amendes.