L’assurance emprunteur est généralement une condition sine qua non pour obtenir un crédit immobilier. Cela concerne tout type d’acquisition, la résidence principale comme l’investissement. La couverture exigée par la banque est souvent plus réduite dans le cadre d’un investissement en raison de l’existence de revenus locatifs. Explications pour sélectionner le contrat qui présente une bonne protection.
Assurance emprunteur pour investisseur
La souscription à l’assurance emprunteur ne repose pas sur une obligation légale mais reste un préalable pour décrocher le financement d’un projet immobilier. La banque l’exige pour se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur dans des situations bien précises qui le priveraient de moyens financiers d’assumer sa dette : décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi.
L’assurance de prêt est une garantie contre les défauts de paiement, mais ne doit pas être confondue avec une autre garantie imposée par la banque, à savoir l’hypothèque ou la caution : l’une de ces protections entre en jeu dans les autres situations non couvertes par l’assurance emprunteur.
Garanties obligatoires
Quel que soit la destination du crédit immobilier (achat résidence principale ou secondaire, investissement locatif), tout contrat d’assurance emprunteur présente deux garanties de base :
- la garantie décès : au cas où l’emprunteur décède avant le terme du prêt, l’assurance prend en charge le capital restant dû. Le bien tombe dans la succession et les ayants droit sont déchargés de la dette.
- la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : associée à la précédente, cette garantie couvre les mensualités restantes si l’emprunteur est dans l’incapacité totale et définitive d’exercer une activité professionnelle rémunérée et que son état nécessite l’assistance d’un tiers pour les actes du quotidien (se lever, se laver, se déplacer, se nourrir).
En cas d’emprunt en couple, l’indemnisation se fait toujours à hauteur de la quotité d’assurance de prêt immobilier, c’est-à-dire au prorata du montant du prêt couvert par l'assurance pour chaque emprunteur. Si la répartition est de 50% sur chaque tête, le co-emprunteur survivant devra assumer la moitié du capital restant dû en cas de décès de son partenaire. Pour une protection optimale, il est conseillé de souscrire une quotité de 100% sur chaque tête.
Garanties facultatives
Les garanties décès/PTIA peuvent suffire pour obtenir un prêt destiné au financement d’un achat locatif. La banque prend en compte les futurs revenus issus des loyers, qui constituent une ressource financière en cas d’accident de la vie. Il est toutefois conseillé de renforcer sa protection par la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail).
Cette garantie entre en jeu en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident après expiration d’un délai de franchise variable (entre 15 et 180 jours) et pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours. Elle est systématiquement requise dans la cadre de l’achat de la résidence principale : en raison de l’importance du logement pour l’emprunteur et sa famille, il est préférable que le crédit soit parfaitement sécurisé.
La garantie ITT peut être complétée par une garantie invalidité :
- l’IPT (Invalidité Permanente Totale) : après consolidation de l’état de santé de l’emprunteur, elle est activée si le taux d’invalidité est supérieur à 66%.
- l’IPP (Invalidité Permanente Partielle) : elle concerne l’invalidité comprise entre 33% et 66%.
L’une ou l’autre de ces deux garanties peut être activée à la cessation de la garantie ITT, si l’emprunteur est durablement placé en incapacité de travail. Le taux d’invalidité est déterminé par le médecin-conseil de l’emprunteur en croisant le taux d’invalidité fonctionnelle et le taux d’invalidité professionnelle. Ce taux est différent du taux de la Sécurité Sociale donnant lieu à des indemnités ou à une rente.
Certains contrats proposent une prise en charge en cas de mi-temps thérapeutique au titre de la garantie ITT.
Comment choisir son assurance de prêt immobilier ?
L’assurance emprunteur coûte en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Ce coût est déterminé par l’assureur en fonction des risques incarnés par le titulaire (âge, état de santé, profession, pratique d’un sport dangereux, fumeur ou non-fumeur), des garanties souscrites, également du prêt (nature, montant, durée).
Si la banque définit elle-même les garanties nécessaires à l’octroi du prêt, l’emprunteur reste maître de son choix en matière de contrat et de prestataire.
Délégation du contrat
Depuis septembre 2010, tout emprunteur peut choisir librement l’assurance qui garantit son prêt immobilier. Grâce à la loi Lagarde, vous pouvez en effet refuser le contrat de groupe proposé par votre banque et souscrire une offre alternative à garanties au moins équivalentes.
L’intérêt est à la fois économique et qualitatif. Les contrats délégués sont jusqu’à quatre fois moins chers que les formules bancaires. Individualisés, ils sont aussi davantage protecteurs car ils reposent sur des garanties sur-mesure qui prennent en compte la problématique de l’emprunteur. En face, des contrats mutualisés qui couvrent une communauté d’emprunteurs, sans réelle distinction des particularités de chacun.
Pour trouver le contrat qui correspond à vos besoins et à votre budget, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. En quelques clics, vous obtenez plusieurs devis que vous pouvez mettre en parallèle avec le contrat de la banque. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information qui détaille les garanties imposées par le prêteur.
Important : si vos revenus fonciers dépassent 15 000€ par an, vous êtes directement soumis au régime réel qui permet de déduire les primes d’assurance emprunteur, tout comme les intérêts d’emprunt, certains travaux et les frais de gestion immobilière (commission d’agence, honoraires de syndic). Dans le cadre du micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% s'applique sur les revenus fonciers sans déduction des charges.
Changement d’assurance de prêt
Souscrire à l'assurance emprunteur de son choix lors de la demande de prêt est souvent une gageure en raison de la pression de la banque. Cédez dans un premier temps, pour ensuite profiter de la loi Lemoine qui vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier immédiatement après avoir signé l’offre de prêt.
Vous pouvez résilier l’assurance bancaire à tout moment pour la substituer par un contrat concurrent avec un niveau de garanties au moins équivalent. Vous pouvez rapidement alléger votre charge financière en économisant des milliers d’euros sur la durée restante de remboursement.
Les primes d’assurance emprunteur étant déductibles des revenus fonciers, il faudra arbitrer entre l’intérêt de creuser un éventuel déficit foncier dans le cas où le montant global des charges outrepassent les recettes locatives (régime réel), ou faire des économies sur le long terme en optant pour une assurance plus compétitive.
