Quel est le coût de l'assurance prêt immobilier ?


Le coût de votre assurance de prêt immobilier a un impact important sur le coût global de votre emprunt. Cette couverture indispensable pour garantir le crédit constitue le deuxième poste de dépenses après les intérêts. Son coût est très variable et dépend de plusieurs paramètres.

Exemple de tarifs d'assurance de prêt immobilier

Le marché de l'assurance emprunteur est partagé entre les bancassureurs et les assureurs alternatifs. Cette pseudo concurrence cache la position dominante des banques, qui captent plus de 85% de parts de marché sur ce produit indispensable pour obtenir un financement immobilier. Pourtant, les contrats proposés par les assureurs externes sont entre deux et quatre fois moins chers que les offres bancaires.

Pour un même profil d'emprunteur, à garanties équivalentes, les tarifs varient considérablement entre les différents types de contrat, que ce soit un contrat groupe de l'établissement prêteur ou un contrat individuel souscrit en délégation. 

Prenons l'exemple d'un assuré trentenaire, salarié cadre en CDI, qui emprunte 200 000€ sur 20 ans :

  • contrat groupe : le taux d'assurance se situe à 0,36% du capital emprunté, soit une prime mensuelle de 60 € et un coût sur la durée totale de 14 400 €.
  • contrat individuel : le taux d'assurance le plus compétitif est de 0,09% du capital emprunté, soit une prime mensuelle de 15 € et un coût de 3 600 €.

Les écarts de tarifs entre les contrats d'assurance bancaires et les formules concurrentes sont plus ou moins creusés en fonction du profil concerné. En moyenne, le delta est de l'ordre de 20 points de base sur le taux d'assurance au profit de l'assurance individuelle où les marges sont nettement moins conséquentes que celles générées par l'assurance bancaire.

À partir de 55 ans, le taux d'assurance excède souvent 1% du capital emprunté, en raison des risques accrus de santé chez les seniors. Mais là encore, les différences tarifaires sont importantes. Au sein des contrats groupe, les taux d'assurance oscillent de 0,90% à 1,85% !

Mettez les contrats d'assurance crédit en concurrence avec notre comparateur en ligne. Vous accédez en quelques clics aux meilleures offres du marché en termes de garanties et de tarifs. La réglementation vous donne l'opportunité de choisir librement le contrat, profitez-en pour faire des économies !

prix assurance emprunteur

Comment est calculé le coût de l’assurance emprunteur ?

Le coût de l'assurance emprunteur est représenté par le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, un indicateur exprimé en pourcentage du capital initial qui permet de comparer objectivement les offres d’assurance et peut être ajouté au taux d'intérêt pour avoir une lecture simple du coût du crédit. 

Depuis 2014, le TAEA doit être obligatoirement indiqué dans tous les supports commerciaux et tous les documents précontractuels et contractuels de l'offre de prêt.

Il existe deux méthodes pour calculer la cotisation d'assurance :

  1. sur la base du capital initial : les primes sont constantes sur toute la durée de remboursement ;
  2. sur la base du capital restant dû : les primes sont dégressives au fur et à mesure de l'amortissement du capital.

En fonction de l'option de calcul, avec un même taux d'assurance, la différence de coût peut être importante en début de prêt.

Les banques calculent le plus souvent les primes d'assurance sur la base du capital initial, tandis que les assureurs alternatifs sont davantage partisans de la méthode qui se réfère au capital restant dû.

Capital restant dû

Le montant de la prime évolue chaque année au rythme de l'amortissement du capital. Les cotisations sont plus importantes en début de prêt, puisque les mensualités sont constituées en grande partie des intérêts. À mesure que le capital est remboursé, la prime d'assurance diminue.

Sur la durée totale du crédit, cette méthode de calcul est généralement plus avantageuse. Mais en cas de remboursement anticipé, vous en perdez le bénéfice.

Capital emprunté

Avec cette méthode de calcul, la cotisation reste identique de la première à la dernière mensualité du crédit immobilier, la base de calcul étant le capital de départ et non la somme amortie au fil des années.

Pour déterminer le coût mensuel de l'assurance, il vous suffit de multiplier le montant du capital emprunté par le taux d'assurance et de diviser le résultat en 12 mois.

Exemple : vous contractez un crédit immobilier 200 000€ sur 20 ans couvert par une assurance au taux de 0,36%.

200 000 x 0,36% / 12 = 60 € par mois

Le coût annuel de l'assurance sera de 720 € et son coût total sur la durée de l'emprunt de 14 400 €.

Quels sont les facteurs qui influencent le prix d’une assurance de prêt immobilier ?

Les tarifs en assurance de prêt immobilier tiennent compte de plusieurs paramètres :

  • la nature, le montant et la durée du crédit ;
  • le niveau de la couverture (les garanties souscrites) ;
  • l'âge, l'état de santé et la profession de l'assuré ;
  • le fait d'être fumeur ou non fumeur ;
  • les risques spécifiques (métier à risques ou pratique sportive dangereuse).

Les risques incarnés par l'assuré sont donc de trois ordres :

  1. les risques médicaux : le questionnaire de santé va renseigner l'assureur sur votre âge, votre poids, vos éventuels antécédents médicaux ou problèmes de santé actuels, le fait de fumer ou non.
  1. les risques professionnels : certains métiers sont considérés comme étant à risques (professions de sécurité, pompier, militaire, ouvrier du bâtiment, chauffeur routier, personne manipulant des produits dangereux, etc.). Il existe des assurances spécifiques proposées par les assureurs alternatifs pour ce type de profil. La stabilité professionnelle est également prise en compte (sécurité de l'emploi pour les fonctionnaires ou assimilés).
  1. les risques sportifs ou liés aux loisirs : pratiqués en amateur de manière régulière ou à titre professionnel, les sports à risques ou extrêmes (plongée sous-marine, équitation, escalade, sports nautiques, aériens et mécaniques, etc.) ont un impact sur les garanties et le calcul du tarif d'assurance.

En fonction des risques déclarés, l'assurance apportera une réponse adaptée : tarif standard, surprimes et/ou exclusions de certaines garanties.

La convention AERAS : la solution pour assurer les risques de santé à moindre coût

L'accès au crédit est compliqué pour les personnes souffrant ou ayant souffert de maladies graves. En raison des risques accrus, elles sont pénalisées par l'assurance de prêt dont le coût rédhibitoire peut faire échec à leur demande de financement. 

La convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) est un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui permet à ces personnes d'assurer leur crédit sans surprime ni exclusion, ou à des conditions encadrées en fonction de la pathologie.

Chaque année, la grille de référence de la convention évolue au gré des progrès de la médecine et ajoute des maladies éligibles au dispositif avec les délais à respecter et les plafonds tarifaires.

Grâce aux efforts déployés par la convention Aeras, les anciens malades du cancer bénéficient du droit à l'oubli qui leur permet de ne pas déclarer leur ancienne pathologie dans le questionnaire de santé après 10 ans de guérison sans rechute (5 ans pour les cancers juvéniles).

Pourquoi le coût de l’assurance emprunteur influence le coût du crédit immobilier ?

Vous le savez, il est quasiment impossible de décrocher un crédit immobilier sans souscrire à une assurance emprunteur. Les banques conditionnent l'octroi du financement à cette couverture qui vous protège, ainsi que vos ayants droit, en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité, éventuellement perte d'emploi) et qui garantit au prêteur la bonne fin du crédit. 

Bien qu'elle ne soit pas une obligation légale et ne soit pas assimilée à une dette, l'assurance emprunteur reste due tout au long du crédit ; une rupture dans le paiement des cotisations remet en cause la validité du contrat, avec toutes les conséquences que cela entraîne sur le crédit immobilier.

Le coût de l'assurance ne dépend pas du taux d'intérêt qui lui subit des ajustements réguliers à la hausse ou à la baisse en fonction du contexte monétaire. D'un mois sur l'autre, les taux d'intérêts évoluent au rythme des mouvements des emprunts d'État obligataires et de la politique commerciale des banques. En revanche, les tarifs d'assurance bougent peu d'une année sur l'autre.

On pourrait croire que le coût d'un crédit immobilier diminue de manière proportionnelle quand les taux d'intérêts sont au plancher. Selon une logique mathématique, en période de taux bas, le poids de l'assurance augmente, puisque les tarifs ne dépendent pas des variations des taux d'emprunt. La charge des intérêts diminue, mais celle de l’assurance progresse en proportion.

L'assurance fait partie des frais liés à l'obtention d'un prêt immobilier au même titre que les frais de garantie (hypothèque, caution), les frais de dossier et les autres dépenses annexes dès lors qu'elles sont exigées (frais de courtage, frais d'ouverture et de tenue de compte, expertise du bien). Au-delà de l'aspect assurantiel, l'assurance tire son importance du poids qu'elle représente dans le coût global d'un crédit immobilier.

En 2021, l'assurance peut peser jusqu'à 40% du coût global et pour les personnes avec des risques aggravés, le coût de l'assurance peut excéder celui des intérêts d'emprunt.

Début 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière a rappelé aux établissements de crédit que le coût de l'assurance de prêt immobilier doit être systématiquement inclus dans le calcul des charges annuelles du crédit, une obligation qui deviendra juridiquement contraignante au cours de l'été 2021. Pour rester dans les clous des 35% de taux d'endettement imposé par le régulateur, certaines banques évitent en effet d'inclure le taux d'assurance.

L'intégration de l'assurance dans les charges liées à l'obtention du crédit a un impact sur la capacité d'emprunt. Avec des revenus de même niveau, deux emprunteurs du même âge auront une capacité d'emprunt hors assurance identique, mais bien différente une fois l'assurance incluse au regard du profil de chacun (en bonne santé, antécédents médicaux, fumeur ou non fumeur, etc.).