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Le guide de l'assurance emprunteur


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Retrouvez nos guides sur l'assurance emprunteur: taux, fonctionnement, coût... Magnolia.fr vous guide dans le choix de votre assurance de prêt

Qu'est ce que l'assurance emprunteur ?

Elément indispensable à l'obtention d'un crédit immobilier, l'assurance de prêt immobilier protège à la fois l'emprunteur, ses héritiers, et l'établissement prêteur. Objet de multiples réformes depuis 2010, l'assurance emprunteur est fondée sur une garantie socle, la garantie décès-invalidité. Elle peut être souscrite auprès de la banque octroyant le prêt ou d'un assureur externe. Dans ce cas, la délégation d'assurance permet le plus souvent d'en réduire son coût. Retrouvez plus d'informations sur notre page L’assurance emprunteur en 10 questions !

Pourquoi une assurance emprunteur ?

L'assurance de prêt est une assurance proposée par les organismes de crédit ou les assureurs spécialisés pour garantir la bonne fin d'un crédit immobilier. La banque prêteuse va vouloir se prémunir contre les risques (décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi) qui empêcheraient l'emprunteur de s'acquitter de sa dette. L'assurance protège également les héritiers en cas de défaillance de l'emprunteur. Bien que non obligatoire légalement, la souscription à une assurance de prêt subordonne l'octroi d'un crédit immobilier. En cas de survenance du risque, l'assurance se substitue à l'emprunteur et rembourse le solde du prêt s'il y a décès, ou une partie des échéances selon les conditions du contrat pour les autres risques.

Quel est le coût d'une assurance emprunteur ?

L'assurance de prêt coûte entre 0,15% et 0,65% du capital emprunté, des écarts de coût qui dépendent de plusieurs paramètres :

  • risque encouru
  • âge de l'emprunteur
  • capital emprunté
  • durée de remboursement
  • caractère fumeur ou non-fumeur de l'emprunteur.

Les offres des assureurs spécialisés sont souvent deux ou trois fois moins chères que les contrats bancaires. Elles ont l'avantage de calculer les mensualités non pas sur le capital emprunté mais sur le capital restant dû.

Quels sont les garanties ?

La garantie de base est la garantie décès.

S'y ajoute la garantie PTIA ou perte totale et irréversible d'autonomie, à savoir en cas d'invalidité constatée qui met l'assuré dans l'impossibilité de subvenir à ses besoins et dans l'obligation de recourir à une tierce personne pour les actes principaux de la vie.

  • ITT ou Incapacité Temporaire de Travail suite à un accident ou une maladie : l'emprunteur ne peut exercer sa profession de manière temporaire et totale. La garantie entre en jeu après un délai de carence (30 à 90 jours).
  • IPT ou Invalidité Permanente Totale, souvent liée à l'ITT : la garantie entre en jeu à partir d'un taux d'invalidité supérieur ou égal à 66%.
  • IPP ou Invalidité Permanente Partielle : le taux d'invalidité retenu est entre 33% et 66%.
  • Perte d'emploi : généralement réservée aux CDI, cette garantie coûteuse ne couvre que 50% à 75% de la mensualité dans la limite d'un plafond journalier.

Pourquoi déléguer son assurance emprunteur ?

La banque est en première position pour placer son assurance de prêt.

Le contrat groupe garantit en effet une rapidité de mise en place, car il fait partie des services proposés par la banque. Basé sur le principe de mutualisation, le contrat bancaire est très rarement personnalisé et de ce fait souvent plus cher qu'un contrat alternatif qui segmente les profils. La délégation d'assurance est facilitée depuis la loi Lagarde de septembre 2010. Pourtant, mal ficelée, elle n'a pas permis d'ouvrir la concurrence, ni aux emprunteurs d'exercer pleinement leur libre choix.

Aujourd'hui 85% des assurances de prêt sont souscrites auprès des banques, une situation qui devrait prochainement s'améliorer grâce aux dernières dispositions de la loi Hamon qui autorise la substitution de l'assurance emprunteur une fois le prêt souscrit.

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Dans quel cas souscrire à une assurance emprunteur ?

Non obligatoire, mais pourtant réclamée par les organismes de crédit lors d'une demande de crédit immobilier, de prêt professionnel et dans certains cas de prêts à la consommation. Elle protège l'emprunteur et ses héritiers face à certains évènements qui empêcheraient la bonne fin du crédit, tout en permettant à l'organisme prêteur d'être remboursé.

Assurance de prêt et crédit immobilier

L'assurance de prêt n'a aucun caractère obligatoire selon la loi, elle est pourtant une condition sine qua non, en vertu des principes bancaires, à la contractation d'un prêt immobilier.

L'organisme préteur peut refuser d'accorder le crédit si l'emprunteur ne souscrit pas l'assurance présentant les garanties nécessaires à la couverture du prêt.

Les garanties décès-invalidité forment le socle de base exigé par la banque, qui peut demander d'ajouter d'autres protections en fonction du profil de l'emprunteur et des caractéristiques du prêt (garantie perte d'emploi, garantie incapacité).

Si l'octroi du prêt immobilier est suspendu à la souscription d'une assurance conforme aux exigences de la banque, l'emprunteur est libre de la souscrire auprès de l'organisme de son choix. La banque prêteuse ne peut obliger l'emprunteur à souscrire le contrat interne, elle a pour obligation de remettre au client une fiche l'informant de son libre choix en matière d'assurance. Cette mesure est issue de la loi Lagarde qui permet à l'emprunteur, depuis septembre 2010, de souscrire une offre alternative individuelle présentant un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat proposé par la banque. Pour en savoir plus sur les agences immobilière, rendez-vous sur notre page dédiées.

Assurance de prêt et crédit conso

L'assurance est facultative lors d'une demande de crédit à la consommation. Mais elle sera toujours mise en avant et conseillée par l'organisme prêteur. Bien souvent, elle subordonne l'octroi d'un prêt dont le montant est élevé. L'établissement prêteur présentera une offre d'assurance en même temps que sa proposition de prêt, et comme pour le crédit immobilier, l'emprunteur garde la faculté de choisir une assurance alternative. Il peut ainsi comparer les différentes propositions d'assurance et souscrire celle qui correspond à ses réels besoins.

Et devra toujours veiller à ce que les garanties choisies soient au moins équivalentes à celles du contrat proposé par le prêteur.

Rappelons que, dans la plupart des situations, la délégation d'assurance permet de réaliser d'importantes économies.

Même dans le cadre d'un crédit conso, l'emprunteur peut être tenu de remplir un questionnaire de santé. En cas de refus pour risques aggravés, celui-ci peut bénéficier de la convention AERAS. Cette convention destinée à toute personne ayant ou ayant eu des problèmes de santé graves lui permet entre autres de ne pas avoir à remplir de questionnaire médical si elle remplit les trois conditions suivantes :

  • le montant du prêt à la consommation n'excède pas 17 000€ (et a fortiori non cumul de prêts au-delà de ce plafond)
  • la durée de remboursement est au plus de 4 ans
  • l'emprunteur ne dépasse pas l'âge de 50 ans au moment de sa demande de prêt

Assurance de prêt et prêt professionnel

Les travailleurs non-salariés (commerçants, artisans, professions libérales) et les chefs d'entreprise ont besoin de contracter des emprunts pour financer leurs projets (création ou reprise d'entreprise, financement d'investissements immobiliers et matériels, rachat de fonds de commerce ou de parts sociales,...). L'assurance de prêt professionneldevient une condition obligatoire à l'obtention du prêt. Elle permet de rassurer les investisseurs et créanciers sans mettre en péril le patrimoine personnel du dirigeant, ni celui de ses proches.

Cette protection est double : elle permet aux successeurs ou/et héritiers de ne pas avoir à assumer la charge de remboursement en cas de décès et prend le relais en cas d'invalidité de l'assuré.

Bon à savoir : les taux d'invalidité varient en fonction de la profession concernée.

Le prêt professionnel bénéficie d'un cadre juridique et fiscal favorable aux entreprises. Il permet en effet de considérer les cotisations, celles relatives à l'assurance de prêt incluses, comme des charges d’exploitation, au même titre que les frais généraux de l'entreprise.

Certains détails sont égalemment à prendre en compte pour la souscription d'une assurance emprunteur dans la cadre d'un achat immobilier en SCPI.

Assurance de prêt et prêt relais

Moins connu et moins utilisé que le crédit amortissable, le prêt relais est destiné aux emprunteurs qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir pu finaliser la vente d'un logement dont ils sont propriétaires. La banque vous avance les fonds avant que le produit de la vente du premier bien ne puisse couvrir l'achat du nouveau.

Même si la durée d'un prêt relais est courte (au plus 24 mois), aucune banque n'accorde cette facilité de financement sans la souscription à une assurance de prêt. Cette durée courte permet toutefois de s'assurer uniquement pour les deux risques suivants : décès et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Selon les exigences de la banque, la couverture est complétée avec des garanties incapacité/invalidité, ce qui est toujours le cas si le prêt relais est adossé à un prêt amortissable.

Assurance de prêt et prêt in fine

Le prêt in fine est un crédit dont les échéances se composent uniquement des intérêts d'emprunt à taux fixe, le capital restant intact sur la durée de l'emprunt. Une fois le terme arrivé, le capital est remboursé en totalité sur la dernière échéance, les autres mensualités ne servent à régler que les intérêts et l'assurance qui va couvrir l'opération. C'est le contraire du crédit amortissable, où chaque mensualité permet de rembourser une partie du capital.

Pour accorder un financement in fine, la banque demande en contrepartie la constitution d'une épargne d'un montant équivalent à la somme empruntée, qui servira au remboursement du capital au terme du prêt. Le produit d'épargne utilisé est bien souvent une assurance vie, dont le bénéficiaire désigné est la banque. On parle alors de nantissement.

L'emprunteur peut souscrire l'assurance proposée par le prêteur ou solliciter un assureur externe pour trouver une formule sur-mesure, adaptée à son profil et à son projet. Le libre choix de l'assurance de prêt est une formidable opportunité de réaliser des économies qui peuvent se chiffrer, au terme du prêt in fine, en milliers d'euros.

Indépendamment de sa solvabilité, la personne qui fait une demande de prêt in fine peut avoir des difficultés à souscrire un contrat qui corresponde à ses besoins en raison de problèmes de santé ou de l'exercice d'une profession à risques.

Les profils à risques

Chaque assurance n’assure pas le même niveau de risque à tous les profils. En effet, si vous êtes fumeur, sénior, ou si vous exercez un métier ou sport à risque, une surprime peut être appliquée selon le contrat. Comparez nos contrats afin de trouver l’assurance couvrant ces risques spécifiques.