Quelle assurance pour garantir l’emprunt d'un achat immobilier en SCPI ?


L'achat immobilier via une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est plus accessible que l'acquisition classique d'un logement locatif. Dans un contexte de taux bas, même très bas comme c'est le cas actuellement, l'emprunt est la meilleure option pour financer des parts de SCPI, car l'emprunteur bénéficie de l'effet de levier du crédit. Une assurance de prêt sera exigée par la banque.

Investir en SCPI : le bon plan

Les achats en SCPI, autrement appelée pierre papier, ont la cote : leur volume a doublé après la crise économique et financière de 2008, puis de nouveau doublé en 2014 en réaction à l'érosion des taux de rendement de l'assurance vie en euros, et surtout à la chute des taux d'intérêts d'emprunt. Ces véhicules d'investissement collectifs qui reposent sur des actifs immobiliers (logements, commerces, bureaux) totalisent 55 milliards d'euros. En 2018, le taux de redistribution moyen des SCPI était de 4,35% contre 4,43% en 2017 et 4,63% en 2016, les meilleures SCPI offrant jusqu'à 7,91%.

Pourquoi emprunter pour investir en SCPI ?

Le ticket d'entrée varie de quelques centaines d'euros à plusieurs milliers. L'achat de parts dans une SCPI s'effectue à l'occasion de la création ou de l'augmentation de capital de la SCPI. Les revenus sont nets de charge et soumis au barème de l'impôt et aux prélèvements sociaux. Cette solution d’investissement est idéale pour les contribuables faiblement ou moyennement imposés (jusqu'à 30% de taux marginal d'imposition). 

Si vous voulez profiter des taux d'emprunt actuellement très bas, achetez des parts de SCPI à crédit. L’achat de parts de SCPI peut être financé par un crédit immobilier, à condition que le montant du prêt soit supérieur à 75 000 €. Grâce à l'écart entre un taux de rendement proche de 5% et des taux d'intérêt ultra performants (autour de 1,60% sur 20 ans), vous êtes gagnant ! La plupart des banques sont prêtes à financer la totalité du projet d'investissement sans apport personnel. Pour mémoire, les frais de notaire sont déjà pris en compte dans le prix d'achat des parts sur le marché primaire.

En-deçà de 75 000€, l'emprunt tombe sous la réglementation du crédit à la consommation, mais son coût plus élevé compte tenu de taux d'intérêt supérieurs à ceux appliqués au crédit immobilier va affecter la rentabilité de l'opération. L'avantage du crédit à la consommation est que l'assurance emprunteur est facultative. 

L'assurance emprunteur dans le cadre d'une SCPI

Pour des parts de SCPI financées par un crédit immobilier, la banque prêteuse va demander la souscription à une assurance emprunteur pour garantir la bonne fin du prêt. Celle-ci peut être contractée auprès du prêteur ou d'un assureur alternatif. Cette seconde option présente deux avantages : des garanties sur mesure et un tarif inférieur au contrat bancaire (en moyenne 50% d'économies). Vous devez être couvert a minima par les garanties décès et perte totale et irréversible d'autonomie. En cas de sinistre, l'assureur prend en charge les mensualités du crédit et votre investissement continue d'assurer un avenir à vos proches. La banque conditionne toutefois son accord d'une assurance déléguée à l'équivalence de niveau de garanties : le contrat externe doit présenter une couverture au moins équivalente à celle de son propre contrat.

Si vous empruntez à deux, la question des quotités se pose. La répartition dépendra plus volontiers du profil de chaque co-emprunteur que du nombre de parts possédées par chacun. La règle immuable est que le crédit doit être couvert dans sa totalité, soit au minimum 100% et au plus 200%.

Les experts de Magnolia.fr accompagnent vos projets d'investissement immobilier, vous proposant les meilleures assurances de prêt au prix le plus juste.