Investissement locatif : le Pinel prolongé jusqu’en mars 2025
Le dispositif Pinel de défiscalisation immobilière est censé prendre fin au 31 décembre 2024. Face à la crise dans le secteur du neuf et les tensions sur le marché locatif, le gouvernement envisagerait de lui donner un sursis de quelques mois. Voici ce que l’on sait de cette mesure qui doit être évoquée lors de la présentation du projet de loi de finances 2025 ce jeudi 10 octobre.
Pinel : signature chez le notaire jusqu’au 31 mars 2025
Pour répondre à la crise actuelle du logement, le gouvernement prévoit le report de la signature chez le notaire des biens acquis via le dispositif Pinel pour le 31 mars 2025 au lieu du 31 décembre 2024. Il faut cependant que le logement ait été réservé avant fin décembre pour bénéficier de ce ajournement de date butoir.
Initialement, le dispositif d’aide à l’investissement locatif Pinel devait s’éteindre au 31 décembre de cette année. Sa prorogation de quelques mois est inscrite dans le projet de loi de finances 2025 que le gouvernement présente à la presse aujourd’hui, en parallèle de la présentation du projet de loi de financement de la Sécurité Sociale (PLFSS 2025).
Selon les modalités actuelles, vous devez avoir signé l’acte authentique de vente chez le notaire au plus tard le 31 décembre 2024, ce qui implique d’avoir réservé le logement au moins deux mois avant, soit fin octobre au plus tard. Il y a donc urgence. Si la mesure est confirmée, des projets d’investissement locatif mis en sourdine pourraient renaître, d’autant que les promoteurs multiplient les offres pour attirer le chaland.
Grandes promos avant la fin du Pinel
La fin définitive du Pinel est proche et les promoteurs cassent les prix pour liquider les stocks. Ces dernières semaines on voit fleurir sur les réseaux sociaux comme LinkedIn des annonces commerciales pour rappeler aux investisseurs que le compte à rebours est lancé pour le Pinel et qu’il y a de bonnes affaires à saisir. Les uns offrent les frais de notaire et une ristourne de 3 000€ à 5 000€ par pièce, les autres un remboursement entre 100€ et 400€ par mois pendant 4 ans selon le type de bien (du studio au 4-pièces).
L’éligibilité d’un dossier Pinel se juge d’abord à la date de signature de l’acte notarié. Si vous aviez un projet d’investissement locatif auquel vous avez renoncé par faute de temps, c’est le moment de le relancer. Hâtez-vous de faire le tour des grands promoteurs immobiliers pour connaître les dernières offres à saisir avant l’extinction du Pinel.
Loi Pinel : rappel des conditions d’éligibilité
Entrée en vigueur en janvier 2025, avec effet rétroactif au 1er septembre 2014, le Pinel remplace les lois Duflot et Scellier. Son objectif est d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf : en contrepartie d’un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, ils peuvent diminuer le montant de leur impôt sur le revenu. Les locataires, quant à eux, bénéficient d’un logement aux normes environnementales à des loyers abordables et contrôlés.
Voici les principales conditions d’éligibilité à connaître.
1. Zone géographique
Les investissements doivent être réalisés dans des zones dites "tendues", où la demande locative est supérieure à l'offre. En 2024, les zones éligibles au dispositif Pinel sont les zones A, A bis et B1, qui couvrent des villes comme Paris, Lyon, Marseille et leurs alentours. La zone B2 n'est plus éligible, sauf exception sur agrément préfectoral.
2. Type de bien
Le bien doit être neuf, en état futur d’achèvement (VEFA), ou rénové sous conditions (enveloppe de travaux au moins équivalente à 25% du montant total de l’investissement). Il est aussi possible d’investir dans un logement réhabilité, à condition qu’il réponde aux normes énergétiques en vigueur, une exigence qui devient encore plus stricte en 2024 avec les nouvelles réglementations thermiques.
La maison individuelle n’est plus éligible au Pinel depuis 2021.
3. Plafonds de loyer et de ressources
Le dispositif impose des plafonds de loyer, qui varient selon la zone géographique. Par exemple, en zone A, le loyer ne doit pas dépasser environ 13,09€/m² en 2024. De plus, les locataires doivent respecter des conditions de ressources, fixées selon la composition du foyer et la zone de résidence.
Il est en revanche possible de louer à ses ascendants ou descendants dès lors qu’ils ne sont pas rattachés au foyer fiscal de l’investisseur.
4. Durée d’engagement et carotte fiscale
L'investisseur doit s’engager à louer le bien pour une période minimale de 6 ou 9 ans, qui peut être prolongée jusqu’à 12 ans. Plus la durée d’engagement est longue, plus la réduction d’impôt est importante. En 2024, ces réductions s’étalent entre 9% pour un engagement de 6 ans et 14% pour 12 ans, mais la réduction fiscale à taux plein est maintenue avec un investissement Pinel +, soit 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Les contraintes environnementales et de confort ont été renforcées sur cette version augmentée du Pinel.
Ces conditions font du dispositif Pinel 2024 un levier fiscal attractif, tout en soutenant l’offre locative dans les zones à forte demande.
Depuis la dissolution de l’Assemblée nationale en juin dernier, et faute de visibilité sur la fiscalité en raison de l’absence d’un nouveau gouvernement durant des mois, l’investissement locatif est complètement à l’arrêt. Lors de la rentrée parlementaire, plusieurs élus se sont positionnés en faveur du maintien d’un régime favorable à l’investissement locatif privé, le Pinel étant le seul dispositif sur le marché du neuf. Chaque année, la Cour des Comptes recommande de mettre fin au Pinel, car il ne remplirait pas les objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité dans les zones les plus tendues. Dans son dernier rapport publié début septembre, l’institution recommande toutefois de « maintenir une politique publique en faveur des logements intermédiaires ».