Une assurance de prêt immobilier repose sur deux garanties de base, le décès (DC) et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), auxquelles s'ajoutent des garanties liées à l'incapacité de travail (ITT), à l'invalidité (IPT, IPP) et, plus rarement, à la perte d'emploi. Les garanties exigées par la banque dépendent surtout de votre projet : résidence principale ou investissement locatif. Ce guide détaille ce que couvre chaque garantie, ses conditions de déclenchement, les délais à connaître et les points à comparer pour choisir le bon contrat.
Les garanties de l'assurance emprunteur en un coup d'œil
| Garantie | Situation couverte | Prise en charge | Exigée par la banque ? |
|---|---|---|---|
| Décès (DC) | Décès de l'assuré | Capital restant dû, selon la quotité | Toujours |
| PTIA | Perte totale et définitive d'autonomie, besoin d'une tierce personne | Capital restant dû, selon la quotité | Toujours |
| ITT | Arrêt de travail temporaire (maladie ou accident) | Mensualités, après la franchise | Résidence principale : oui en général |
| IPT | Invalidité supérieure à 66 % | Mensualités (ou capital selon contrat) | Résidence principale : oui en général |
| IPP | Invalidité comprise entre 33 % et 66 % | Mensualités, souvent au prorata du taux | Rarement |
| Perte d'emploi | Licenciement d'un salarié en CDI | Part des mensualités, durée limitée | Non (facultative) |
À quoi servent les garanties d'une assurance de prêt immobilier ?
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, la banque vous demande une assurance emprunteur. Elle n'est pas obligatoire au sens de la loi, mais en pratique aucun prêt immobilier n'est accordé sans elle. Son rôle : rembourser tout ou partie de votre prêt si un accident de la vie vous empêche de le faire, et ainsi protéger votre famille comme l'établissement prêteur.
Le contrat combine des garanties de base, systématiquement demandées, et des garanties complémentaires dont le niveau dépend de votre profil (âge, métier, santé, sports pratiqués) et de votre projet :
- Résidence principale ou secondaire : la banque exige en général DC, PTIA, ITT et IPT.
- Investissement locatif : les garanties DC et PTIA suffisent le plus souvent, les loyers étant censés couvrir les mensualités.
Pour aller plus loin : quelles garanties pour quel projet immobilier et peut-on choisir ses garanties.
Les garanties de base : décès (DC) et PTIA
La garantie décès (DC) et la garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) constituent le socle de tout contrat d'assurance emprunteur.
En cas de décès de l'emprunteur, ou de PTIA (impossibilité définitive d'exercer toute activité et besoin de l'assistance d'une tierce personne pour les actes de la vie quotidienne), l'assureur rembourse à la banque le capital restant dû, dans la limite de la quotité assurée. Avec une quotité de 100 % sur chaque tête, le prêt est intégralement soldé.
Certaines situations ne sont toutefois jamais indemnisées au titre de ces garanties :
- les actes intentionnels de l'assuré (crime, délit, rixe sauf légitime défense, fraude) ;
- les faits de guerre, émeutes, actes de terrorisme ou de sabotage selon les contrats, et les risques nucléaires ;
- le suicide au cours de la première année du contrat. Exception : pour un prêt finançant la résidence principale, le suicide est couvert dès la première année, dans la limite d'un plafond fixé par la réglementation (article L132-7 du Code des assurances).
Les garanties incapacité et invalidité : ITT, IPT et IPP
Ces garanties prennent le relais lorsque vous êtes vivant mais dans l'incapacité, temporaire ou définitive, de travailler. Elles sont regroupées sur notre page assurance emprunteur et invalidité.
Que couvre la garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT) ?
La garantie ITT intervient lorsque vous êtes en arrêt de travail total, suite à une maladie ou un accident, et ne pouvez temporairement plus exercer votre activité professionnelle.
L'assureur prend en charge vos mensualités après un délai de franchise, le plus souvent de 90 jours (il varie de 15 à 180 jours selon les contrats). L'indemnisation cesse à la reprise du travail. Si l'état de santé se consolide sans guérison, l'assuré peut basculer vers la garantie invalidité (IPT ou IPP).
Point clé à vérifier : le contrat indemnise-t-il l'incapacité à exercer votre profession, ou seulement l'incapacité à exercer toute profession ? La première définition est bien plus protectrice. Vérifiez aussi la prise en charge du mi-temps thérapeutique. Voir aussi : quelles garanties en cas d'arrêt de travail et arrêt maladie pendant la grossesse.
Que couvre la garantie Invalidité Permanente Totale (IPT) ?
La garantie IPT se déclenche lorsque l'assuré est reconnu invalide à plus de 66 %, de manière définitive, à la suite d'une maladie ou d'un accident. L'invalidité doit en général survenir avant un âge limite fixé par le contrat (souvent 65 ou 67 ans).
Le taux d'invalidité est déterminé par le médecin-conseil de l'assureur, selon un barème propre au contrat qui combine le plus souvent un taux fonctionnel (atteinte physique ou mentale) et un taux professionnel. Ce taux peut différer de celui retenu par la Sécurité sociale.
Que couvre la garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP) ?
La garantie IPP couvre une invalidité comprise entre 33 % et 66 %. Elle complète l'IPT pour les emprunteurs qui peuvent encore travailler, mais pas à temps plein.
La prise en charge est généralement proportionnelle au taux d'invalidité : à 50 %, par exemple, l'assureur rembourse une partie de la mensualité selon la formule prévue au contrat. Peu proposée dans les contrats groupe des banques, l'IPP se trouve plus facilement dans les contrats en délégation d'assurance.
Le cas des maladies non objectivables (MNO)
Mal de dos, hernie discale, dépression, burn-out : ces affections dites « non objectivables » sont souvent exclues ou soumises à conditions (hospitalisation, intervention chirurgicale). Leur couverture est un critère de comparaison majeur, en particulier pour les métiers physiques ou exposés au stress. Voir notre page sur la garantie MNO.
La garantie perte d'emploi : une option à part
Qu'est-ce que la garantie perte d'emploi ?
La garantie perte d'emploi, aussi appelée assurance chômage du prêt, prend en charge une partie de vos mensualités si vous êtes licencié. Elle ne concerne que les salariés du secteur privé en CDI. Rarement exigée par les banques, elle est coûteuse et très encadrée.
Quelles sont les conditions pour faire jouer la garantie perte d'emploi ?
- être salarié en CDI, hors période d'essai, au moment de l'adhésion ;
- être licencié (la démission et, selon les contrats, la rupture conventionnelle sont exclues) ;
- être indemnisé par France Travail (ex-Pôle emploi) ;
- avoir dépassé le délai de carence, généralement de 6 à 12 mois après l'adhésion, puis le délai de franchise (souvent 90 jours de chômage).
Comment fonctionne l'indemnisation ?
L'indemnisation est partielle et limitée dans le temps. Par exemple, un contrat peut couvrir 50 % de la mensualité, dans la limite d'un plafond mensuel (de l'ordre de 1 000 €), pendant 12 à 24 mois par période de chômage, avec une durée cumulée maximale sur toute la vie du prêt. La garantie cesse au remboursement du prêt, au départ en retraite ou à l'âge limite prévu au contrat.
Délai de carence et délai de franchise : quelles différences ?
Le délai de carence
Le délai de carence est la période qui suit la signature du contrat pendant laquelle une garantie n'est pas encore active : vous payez vos cotisations, mais un sinistre survenant pendant cette période n'est pas indemnisé. Il s'applique surtout à la perte d'emploi et, dans certains contrats, aux maladies (pas aux accidents).
Le délai de franchise
Le délai de franchise court à partir du sinistre (début de l'arrêt de travail, par exemple). Pendant cette période, c'est vous qui continuez de payer vos mensualités. Il est fixé au contrat : 15, 30, 60, 90 ou 180 jours. Plus il est court, plus la cotisation est élevée.
Remboursement forfaitaire ou indemnitaire : quelle différence ?
Pour les garanties DC et PTIA, l'assureur rembourse toujours le capital restant dû. En revanche, pour l'ITT, l'IPT, l'IPP et la perte d'emploi, le mode de calcul de l'indemnisation change tout. Notre guide dédié détaille les deux mécanismes : remboursement forfaitaire ou indemnitaire.
Le remboursement forfaitaire
L'assureur verse un montant fixé à l'avance : la mensualité multipliée par la quotité assurée, quelle que soit votre perte de revenus. Si vous êtes assuré à 100 % et en arrêt de travail, votre mensualité est intégralement prise en charge, même si vous percevez des indemnités journalières ou un maintien de salaire. C'est le mode le plus protecteur, fréquent dans les contrats en délégation.
Le remboursement indemnitaire
L'assureur ne compense que la perte de revenus réellement subie, après déduction des prestations de la Sécurité sociale et de la prévoyance. Exemple : si vos revenus ne baissent que de 15 % pendant un arrêt de travail, l'assureur prendra en charge au mieux l'équivalent de cette baisse, voire rien si vous êtes indemnisé à 100 % par ailleurs. Ce mode est courant dans les contrats groupe des banques.
Quelles sont les exclusions de garantie ?
Les exclusions désignent les situations pour lesquelles l'assureur n'indemnise pas, même si la garantie est souscrite. Elles sont listées dans les conditions générales et, le cas échéant, dans les conditions particulières de votre contrat. Le détail figure sur notre page exclusions de garantie en assurance emprunteur.
Les exclusions générales
Communes à la plupart des contrats : faute intentionnelle de l'assuré, fraude, faits de guerre, suicide la première année (hors exception résidence principale), conduite en état d'ivresse ou sous stupéfiants selon les contrats.
Les exclusions sportives
Elles visent les emprunteurs pratiquant un sport à risque : sports aériens, sports mécaniques, plongée, alpinisme, sports de combat… L'assureur peut exclure ce risque, appliquer une surprime ou le couvrir sans condition selon les contrats.
Les exclusions professionnelles
Elles concernent les emprunteurs exerçant un métier à risque : pompiers, militaires, policiers, couvreurs, travailleurs en hauteur… Certains contrats ne font aucune distinction entre métiers à risque et métiers classiques.
Les exclusions liées à la santé
Un emprunteur ayant un antécédent de santé peut se voir appliquer une exclusion spécifique à sa pathologie, une surprime ou un refus. La convention AERAS encadre l'accès à l'assurance des personnes présentant un risque aggravé de santé.
Ce que la loi Lemoine a changé pour vos garanties
La loi Lemoine du 28 février 2022 a renforcé les droits des emprunteurs :
- Changement d'assurance à tout moment, sans frais, à condition que le nouveau contrat présente un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque ;
- Suppression du questionnaire de santé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt prend fin avant les 60 ans de l'emprunteur ;
- Droit à l'oubli ramené à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique pour les cancers et l'hépatite C.
L'équivalence de garanties est appréciée à partir d'une liste de critères établie par le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) : chaque banque en retient un nombre limité, qu'elle doit vous communiquer dans sa fiche standardisée d'information. Une fois votre contrat accepté, vos garanties sont irrévocables : l'assureur ne peut pas les modifier ou les résilier de lui-même.
Comment bien choisir ses garanties d'assurance de prêt immobilier ?
Au-delà du tarif, comparez les contrats sur les points suivants :
- Le mode d'indemnisation : forfaitaire (plus protecteur) ou indemnitaire.
- La définition de l'ITT : incapacité à exercer votre profession ou toute profession.
- Le barème d'invalidité : professionnel, fonctionnel ou croisé.
- Les délais : durée de la franchise et des éventuels délais de carence.
- La couverture des MNO (dos, psychique) et du mi-temps thérapeutique.
- Les exclusions liées à votre métier, vos sports et votre santé.
- Les âges limites de chaque garantie (souvent 65 à 70 ans pour l'ITT/IPT, plus tard pour le décès).
- Les garanties annexes, comme l'exonération des cotisations en cas d'arrêt de travail.
Face à la diversité des offres, passer par un courtier en assurance de prêt vous permet d'identifier rapidement le contrat qui couvre le mieux votre profil, à garanties équivalentes et souvent pour un coût bien inférieur à celui du contrat groupe de la banque. C'est précisément le rôle de Magnolia.fr : comparer les assurances de prêt immobilier en quelques minutes.
Questions fréquentes sur les garanties de l'assurance emprunteur
Quelles sont les garanties obligatoires d'une assurance de prêt immobilier ?
Aucune garantie n'est imposée par la loi, mais toutes les banques exigent au minimum les garanties décès (DC) et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Pour une résidence principale, elles demandent en général aussi l'ITT et l'IPT.
Quelle est la différence entre IPT et IPP ?
L'IPT couvre une invalidité supérieure à 66 %, l'IPP une invalidité comprise entre 33 % et 66 %. L'IPT est souvent exigée pour une résidence principale, l'IPP est facultative.
La garantie perte d'emploi est-elle obligatoire ?
Non. Elle est facultative, réservée aux salariés en CDI du secteur privé, coûteuse et assortie d'un délai de carence et d'une indemnisation limitée dans le temps.
Quelles garanties pour un investissement locatif ?
Pour un bien locatif, les banques se contentent le plus souvent des garanties DC et PTIA, ce qui réduit le coût de l'assurance.
Peut-on changer d'assurance emprunteur en cours de prêt ?
Oui. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance à tout moment et sans frais, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes à celles exigées par votre banque.