Crédit immobilier : comment respecter les règles du HCSF ?

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Si vous envisagez d'acquérir un logement à crédit, assurez-vous de la faisabilité de votre projet en vérifiant que le financement respecte scrupuleusement les règles d'octroi imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). En place depuis une année déjà, l’encadrement du crédit immobilier est devenu une norme juridiquement contraignante pour les banques au 1er janvier dernier. En vous aidant d'une calculette spécifique et du concours d'un courtier, vous saurez si votre dossier est bien cadré.

Le crédit immobilier strictement réglementé

Depuis janvier 2021, les banques sont soumises à des consignes rigoureuses de distribution des crédits à l'habitat aux particuliers. Édictées par l'autorité de régulation financière, ces recommandations ont atteint le stade obligatoire au 1er janvier 2022. Les établissements bancaires n'ont plus le loisir d'accorder des financements hors de la norme imposée sous peine de sanctions administratives.

Taux d'endettement

Appelé aussi taux d'effort dans le jargon professionnel, le taux d'endettement mesure la capacité d'emprunt et ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), en clair, vos mensualités d'emprunt, tous crédits confondus, ne doivent pas représenter plus de 35% de vos revenus. Ce taux est calculé en intégrant l'assurance souscrite pour garantir le prêt, une donnée essentielle car le coût de l'assurance représente environ 40% du coût global du crédit, voire bien plus si vous incarnez des risques accrus pour raisons médicales ou professionnelles.

Si vous gagnez 2 000€ par mois, vous pouvez a priori rembourser au maximum 700€ ; les 65% restants représentent votre reste à vivre. Si vous empruntez en couple et que vous déclarez chacun ce même revenu net, la mensualité de crédit peut atteindre au plus 1 400€.

La délégation d’assurance, qui consiste à souscrire un contrat externe concurrent de la proposition bancaire, vous permet de minimiser le coût de l’assurance de prêt. En comparant les offres avec Magnolia.fr, vous pouvez diviser par deux ou par trois le coût de cette couverture, qui doit obligatoirement présenter des garanties équivalentes à celles du contrat du prêteur.

Durée de remboursement

Deuxième limite imposée par le régulateur, la durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu'à 27 ans pour les projets suivants :

  • l'achat sur plan ou VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement),
  • la construction d'une maison individuelle,
  • l'acquisition dans l'ancien avec de lourds travaux de rénovation (au moins 25% du montant total de l'opération).

Les dérogations

Les banques peuvent s'affranchir de ces règles à la marge dans des proportions là encore définies par le HCSF et à destination d'une clientèle spécifique : les dossiers hors normes peuvent représenter au plus 20% des demandes de prêt et concernent à 80% minimum l'acquisition de la résidence principale dont 30% de primo-accédants.

Il ne s'agit pas de crever le plafond de verre de l'endettement et de la durée de remboursement, mais de permettre aux banques d’accorder des fonds à des projets solides qui ne mettent pas en péril l'équilibre financier des ménages emprunteurs. Les candidats avec des revenus confortables éligibles à cette flexibilité peuvent outrepasser le seuil du taux d'effort dès lors que le reste à vivre est largement suffisant. Un jeune actif promis à une brillante carrière, et dont les revenus sont susceptibles d’évoluer à la hausse, pourra éventuellement s’endetter sur 30 ans, la banque tablant sur le fait qu’en moyenne les prêts immobiliers sont effectivement remboursés sur 8 ou 10 ans.

Un dossier dans la norme

L'univers du financement immobilier a franchi un nouveau cap avec ce cadre normatif mis en place pour éviter un endettement excessif des ménages et préserver la stabilité du système financier français. Le fait d'introduire une contrainte juridique oblige les banques à redoubler de vigilance dans l'examen des dossiers.

Une calculette adaptée à tous les projets immobiliers

Avant de pousser la porte d'un établissement financier, assurez-vous que votre demande est conforme aux règles d'octroi et pour ce faire, le courtier Cafpi propose une calculette qui vous permet de vérifier si votre projet entre dans le cadre

L'outil évalue la mensualité et le taux d'endettement sur la base d'un taux d'emprunt hypothétique qui reflète la moyenne constatée sur les dossiers gérés par le courtier, taux d'assurance inclus. Tous les types de projets sont étudiés : la résidence principale, la résidence principale avec travaux, l'achat sur plan (VEFA) et l'investissement locatif.

Vous constatez d'emblée que l'apport personnel minimum est de 10% du montant de l'opération. Le courtier pose le postulat que les financements sans apport sont désormais exclus ; c’est un des effets collatéraux de la mise en œuvre des normes d’octroi. En jouant sur les paramètres (baisse des charges du foyer, hausse de l'apport personnel et allongement de la durée d'emprunt), vous arrivez à déterminer les conditions qui pourraient vous permettre d'accéder au financement dans le respect des règles d'octroi. Vous pouvez ensuite demander à recevoir un avis de faisabilité que vous pourrez présenter à votre conseiller bancaire.

Les services d'un courtier

L'aide peut être complète avec l'intervention d'un courtier, spécialiste que vous chargez de vous représenter auprès des banques via un mandat de recherche de financement. Ce professionnel vous accompagnera dans le montage de votre dossier et fera valoir les points forts de votre profil. Sa mission n'est pas seulement de décrocher le meilleur taux d'emprunt, mais d'obtenir aussi les conditions de crédit les plus avantageuses

Il saura vous conseiller sur les aides financières auxquelles vous êtes peut-être éligible (PTZ, éco-PTZ, subventions locales). Commissionné par la banque pour apport d'affaires et par son client (vous), le courtier en crédit n'est rémunéré qu'une fois l'offre de prêt signée. Il n’a pas une obligation de résultat mais de moyens.

Si vous décidez de faire appel à un courtier pour mettre toutes les chances de votre côté, ne contactez pas les banques de votre propre initiative. Dès lors qu'une banque a été sollicitée une première fois, elle n'étudie pas le dossier une seconde fois, même présenté par un intermédiaire.

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