Crédit immobilier : comment respecter les règles du HCSF ?

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Si vous envisagez d'acquérir un logement à crédit, assurez-vous de la faisabilité de votre projet en vérifiant que le financement respecte scrupuleusement les règles d'octroi imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). En place depuis une année déjà, l’encadrement du crédit immobilier est devenu une norme juridiquement contraignante pour les banques au 1er janvier dernier. En vous aidant d'une calculette spécifique et du concours d'un courtier, vous saurez si votre dossier est bien cadré.

Le crédit immobilier strictement réglementé

Depuis janvier 2021, les banques sont soumises à des consignes rigoureuses de distribution des crédits à l'habitat aux particuliers. Édictées par l'autorité de régulation financière, ces recommandations ont atteint le stade obligatoire au 1er janvier 2022. Les établissements bancaires n'ont plus le loisir d'accorder des financements hors de la norme imposée sous peine de sanctions administratives.

Taux d'endettement

Appelé aussi taux d'effort dans le jargon professionnel, le taux d'endettement mesure la capacité d'emprunt et ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), en clair, vos mensualités d'emprunt, tous crédits confondus, ne doivent pas représenter plus de 35% de vos revenus. Ce taux est calculé en intégrant l'assurance souscrite pour garantir le prêt, une donnée essentielle car le coût de l'assurance représente environ 40% du coût global du crédit, voire bien plus si vous incarnez des risques accrus pour raisons médicales ou professionnelles.

Si vous gagnez 2 000€ par mois, vous pouvez a priori rembourser au maximum 700€ ; les 65% restants représentent votre reste à vivre. Si vous empruntez en couple et que vous déclarez chacun ce même revenu net, la mensualité de crédit peut atteindre au plus 1 400€.

La délégation d’assurance, qui consiste à souscrire un contrat externe concurrent de la proposition bancaire, vous permet de minimiser le coût de l’assurance de prêt. En comparant les offres avec Magnolia.fr, vous pouvez diviser par deux ou par trois le coût de cette couverture, qui doit obligatoirement présenter des garanties équivalentes à celles du contrat du prêteur.

Durée de remboursement

Deuxième limite imposée par le régulateur, la durée maximale de remboursement est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu'à 27 ans pour les projets suivants :

  • l'achat sur plan ou VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement),
  • la construction d'une maison individuelle,
  • l'acquisition dans l'ancien avec de lourds travaux de rénovation (au moins 25% du montant total de l'opération).

Les dérogations

Les banques peuvent s'affranchir de ces règles à la marge dans des proportions là encore définies par le HCSF et à destination d'une clientèle spécifique : les dossiers hors normes peuvent représenter au plus 20% des demandes de prêt et concernent à 80% minimum l'acquisition de la résidence principale dont 30% de primo-accédants.

Il ne s'agit pas de crever le plafond de verre de l'endettement et de la durée de remboursement, mais de permettre aux banques d’accorder des fonds à des projets solides qui ne mettent pas en péril l'équilibre financier des ménages emprunteurs. Les candidats avec des revenus confortables éligibles à cette flexibilité peuvent outrepasser le seuil du taux d'effort dès lors que le reste à vivre est largement suffisant. Un jeune actif promis à une brillante carrière, et dont les revenus sont susceptibles d’évoluer à la hausse, pourra éventuellement s’endetter sur 30 ans, la banque tablant sur le fait qu’en moyenne les prêts immobiliers sont effectivement remboursés sur 8 ou 10 ans.

Un dossier dans la norme

L'univers du financement immobilier a franchi un nouveau cap avec ce cadre normatif mis en place pour éviter un endettement excessif des ménages et préserver la stabilité du système financier français. Le fait d'introduire une contrainte juridique oblige les banques à redoubler de vigilance dans l'examen des dossiers.

Une calculette adaptée à tous les projets immobiliers

Avant de pousser la porte d'un établissement financier, assurez-vous que votre demande est conforme aux règles d'octroi et pour ce faire, le courtier Cafpi propose une calculette qui vous permet de vérifier si votre projet entre dans le cadre

L'outil évalue la mensualité et le taux d'endettement sur la base d'un taux d'emprunt hypothétique qui reflète la moyenne constatée sur les dossiers gérés par le courtier, taux d'assurance inclus. Tous les types de projets sont étudiés : la résidence principale, la résidence principale avec travaux, l'achat sur plan (VEFA) et l'investissement locatif.

Vous constatez d'emblée que l'apport personnel minimum est de 10% du montant de l'opération. Le courtier pose le postulat que les financements sans apport sont désormais exclus ; c’est un des effets collatéraux de la mise en œuvre des normes d’octroi. En jouant sur les paramètres (baisse des charges du foyer, hausse de l'apport personnel et allongement de la durée d'emprunt), vous arrivez à déterminer les conditions qui pourraient vous permettre d'accéder au financement dans le respect des règles d'octroi. Vous pouvez ensuite demander à recevoir un avis de faisabilité que vous pourrez présenter à votre conseiller bancaire.

Les services d'un courtier

L'aide peut être complète avec l'intervention d'un courtier, spécialiste que vous chargez de vous représenter auprès des banques via un mandat de recherche de financement. Ce professionnel vous accompagnera dans le montage de votre dossier et fera valoir les points forts de votre profil. Sa mission n'est pas seulement de décrocher le meilleur taux d'emprunt, mais d'obtenir aussi les conditions de crédit les plus avantageuses

Il saura vous conseiller sur les aides financières auxquelles vous êtes peut-être éligible (PTZ, éco-PTZ, subventions locales). Commissionné par la banque pour apport d'affaires et par son client (vous), le courtier en crédit n'est rémunéré qu'une fois l'offre de prêt signée. Il n’a pas une obligation de résultat mais de moyens.

Si vous décidez de faire appel à un courtier pour mettre toutes les chances de votre côté, ne contactez pas les banques de votre propre initiative. Dès lors qu'une banque a été sollicitée une première fois, elle n'étudie pas le dossier une seconde fois, même présenté par un intermédiaire.

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Dans un contexte marqué par une inflation débridée, le gouvernement présentera prochainement son projet de loi Pouvoir d'achat. Entre autres mesures inscrites dans ce texte, il est envisagé de renforcer la concurrence sur le marché de l'assurance en facilitant la résiliation des contrats pour permettre aux ménages de payer moins cher ces dépenses contraintes. Soutenir le pouvoir d'achat en 2022 Même si l'inflation constatée en France n'est pas aussi élevée que dans les autres pays de l'Union Européenne, elle a le don de miner le moral des ménages. Sur un an à fin juin, l'indice des prix à la consommation a atteint 5,8%, contre une moyenne de 8,6% en zone euro. Dans neuf pays européens, l'inflation dépasse même les 10%. La flambée des prix de l'énergie explique en grande partie cette brutale accélération de l'inflation : +42% en un an, principalement pour cause de la guerre en Ukraine. Les prix de l'alimentation sont eux aussi en hausse pour la même raison, à +5,7% sur un an. Il s'agit d'une situation inédite qui réclame des mesures d'urgence pour soutenir le pouvoir d'achat des ménages. Le 6 juillet prochain, le gouvernement va présenter en conseil des ministres un projet de loi qu'il compte faire adopter avant la fin de ce mois, voire début août au plus tard pour que les effets soient rapidement tangibles. Les discussions dans l'hémicycle vont débuter autour du 18 juillet, mais déjà le sujet brûlant des prix des carburants agite les supputations. La remise de 18 centimes d'euro à la pompe, qui devait prendre fin au 1er juillet, a finalement été prolongée jusqu'à la rentrée de septembre, voire jusqu'à la fin de l'année, comme l'a laissé entendre le ministre de l'Économie Bruno Le Maire au journal Les Échos. Est également envisagée une aide complémentaire pour les plus modestes qui sont obligés de prendre leur véhicule pour se rendre au travail. Sont prévues d'autres mesures visant à soutenir le budget des Français, parmi lesquelles : la revalorisation anticipée des prestations sociales de 4% la mise en place d'un bouclier logement en limitant la hausse des loyers à 3,5% le chèque alimentaire d'urgence de 100€ pour neuf millions de foyers et de 50€ par enfant. Le volet assurances n'est pas oublié parmi les dépenses contraintes des Français. Après avoir été reçus la semaine dernière par Bercy pour les inviter à la modération tarifaire sur les primes d'assurance dommages et mutuelle santé, les assureurs pourraient être confrontés à une nouvelle réglementation visant à faciliter la résiliation des contrats d'assurance. Faciliter la résiliation en ligne des contrats d'assurance Selon les informations du média spécialisé L'Agefi, le gouvernement n'a pas l'intention d'agir sur les cotisations d'assurance, conscient du contexte financier qui pénalise la rentabilité des assureurs : une inflation galopante, la hausse du coût des catastrophes naturelles, le déploiement de la réforme 100% Santé. Il prévoit en revanche de renforcer les dispositions qui permettent de résilier les contrats d'assurance, afin de donner aux ménages plus de latitude pour faire jouer la concurrence. Les contrats d'assurance souscrits en ligne pourraient ainsi être résiliés en quelques clics "de façon facile, directe et permanente, grâce à une fonctionnalité dédiée". La résiliation classique via courrier postal notamment sera toujours possible, mais les assureurs devront obligatoirement proposer la solution digitale pour les contrats ayant été souscrits en ligne. En matière d'assurance, la fidélité ne paie pas. En changeant de contrat, on peut réduire la facture jusqu'à 40%. Et parmi les dépenses auxquelles les ménages ne peuvent échapper, les assurances auto, habitation et santé grèvent leur budget avec des augmentations très nettes en une décennie : +16%, +33% et +39% respectivement entre 2010 et 2021 ! Résiliation en assurance : que dit la loi ? Cette mesure de simplification des procédures de résiliation en assurance viendrait renforcer la réglementation existante. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Hamon en janvier 2015, il est possible de dénoncer son assurance habitation, auto/moto ou affinitaires à tout moment et sans frais à l'issue de la première année d'engagement. Cette faculté de résiliation infra-annuelle a été étendue aux contrats d'assurance santé complémentaire en décembre 2020. Avant cela, en juillet 2015, ce fut au tour des contrats d'assurance emprunteur d'accéder à la résiliation à tout moment durant la première année de souscription (loi Hamon). Dans la foulée, la loi Bourquin de janvier 2018 va autoriser la résiliation à chaque échéance, passé le premier anniversaire de l’offre de prêt. Un cadre réglementaire qui fait un bond en avant avec l'adoption de la loi Lemoine 2022.  Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut, à tout moment et sans frais, changer son assurance emprunteur par une offre à garanties au moins équivalentes, sans attendre de date butoir. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, il est possible de résilier l’assurance en cours afin d’opter pour un contrat moins cher et tout aussi protecteur. Ce nouveau droit sera accessible à tous les emprunteurs, quelle que soit l’antériorité de leur contrat, à compter du 1er septembre 2022.   Le projet de loi pouvoir d'achat veut donc aller plus loin que les dispositifs en place et lutter contre les prolongations artificielles des contrats en offrant la possibilité de résilier en ligne en quelques clics. Seules sont concernées les assurances dommages (auto et habitation) et mutuelle santé. Les échanges avec les assureurs doivent se poursuivre à la mi-juillet.

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Prêt immobilier : est-il intéressant de renégocier en juillet 2022 alors que les taux augmentent ?

La hausse brutale des taux d'intérêt en matière d'emprunt immobilier oblige à s'interroger sur la pertinence d'une opération de renégociation ou rachat de crédit. Or le taux n'est pas le seul élément qui peut être révisé. En changeant d'assurance emprunteur dès maintenant, vous pouvez réaliser de juteuses économies. Magnolia.fr vous explique la démarche à suivre. Les règles du rachat de prêt immobilier Si vous détenez un prêt immobilier, il semble légitime de questionner régulièrement la performance du contrat et de savoir s'il n'existe pas des leviers pour faire baisser le coût global de l'emprunt. La réglementation du crédit immobilier vous autorise à renégocier les termes du contrat avec la banque prêteuse, également à faire jouer la concurrence en obtenant le rachat du crédit par un autre établissement. L'objectif étant de réduire le coût de votre crédit, il convient de respecter plusieurs règles : La différence entre le nouveau et l'ancien taux doit au minimum être de 0,7 point, l'idéal étant un écart de 1 point. Si vous avez emprunté à 3% (hors assurance et coût des sûretés), le nouveau taux négocié doit se situer entre 2% et 2,3%. Le montant du capital restant dû doit être significatif, au moins 70 000€. Le prêt doit être dans la première moitié de la durée de remboursement. À la faveur d'une baisse des taux du marché, il paraît évident de vouloir profiter de conditions plus avantageuses pour s'endetter à un taux plus faible que le taux initial. Mais quand les taux remontent, l'opération se justifie-t-elle ? Renégocier ou racheter son prêt : attention à la hausse des taux En période de hausse des taux d'intérêt, l'équation est plus compliquée et offre moins de latitude. Actuellement, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 1,70% et 2% selon les banques, soit le niveau établi au printemps 2016. Depuis lors, les taux n'ont cessé de reculer pour atteindre leur plancher en décembre 2021 (autour de 1% sur 20 ans). Il faut avoir emprunté avant janvier 2016 pour justifier une démarche de renégociation, a fortiori un rachat de crédit immobilier qui implique des frais incompressibles (indemnités de remboursement anticipé, frais de nouvelle garantie, frais de dossier). Faites vos calculs. Pour vous y aider, utilisez un comparateur de rachat de prêt immobilier en ligne, seul moyen de vérifier la rentabilité effective de l'opération. Sur la base de votre capital restant dû et de la durée résiduelle de remboursement, visualisez les propositions des banques. Les simulateurs sur internet donnent une première estimation de l'économie à faire grâce au rachat de crédit immobilier. Ces simulations sont généralement optimistes. N'hésitez pas à solliciter les services d'un courtier pour avoir une idée plus réaliste. En l'absence de gain par le biais des taux, il existe une autre source d'économies : l'assurance qui couvre votre crédit immobilier peut être renégociée, et ce, indépendamment des autres éléments qui composent le coût de votre emprunt. Nouvelle législation en assurance prêt immobilier  Dépense contrainte quand on emprunte pour acheter un bien immobilier, l'assurance est un produit négociable en amont comme en aval. Son coût est obligatoirement intégré dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final d'un prêt immobilier car il agrège tous les frais exigés à l'obtention du financement (intérêts, frais de dossier, garantie, etc.). Durant toute la vie du crédit, il est possible de résilier l'assurance en cours pour la substituer par une offre moins chère à garanties équivalentes. La réglementation en matière d'assurance de prêt immobilier a subi diverses évolutions depuis l'entrée en application de la loi Lagarde sur la délégation d'assurance. La dernière en date : la loi Lemoine 2022, un texte qui autorise le changement de contrat à n'importe quel moment, sans attendre une date butoir comme l'imposaient les précédents dispositifs (loi Hamon et loi Bourquin). Depuis le 1er juin 2022, tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat d'assurance à tout moment et sans frais, droit offert à tous à compter du 1er septembre prochain. Négociez une nouvelle assurance crédit moins chère Puisque vous détenez déjà un prêt immobilier, vous tombez sous les dispositions de l'amendement Bourquin, texte qui reste applicable jusqu’au 1er septembre, date d’entrée en vigueur de la résiliation à tout moment pour tous, quelle que soit l'antériorité du contrat. Cela vous oblige à respecter la date d'échéance. Vous disposez alors d'un délai de deux mois minimum avant la date d'anniversaire du contrat (ou tout autre date précisée par la banque) pour engager une démarche de résiliation/substitution. En cas de rachat de votre prêt immobilier par une banque concurrente, le contrat d'assurance est automatiquement résilié, qu'il s'agisse d'un contrat groupe ou délégué.  Le nouveau prêt sera alors couvert par une nouvelle assurance, et là encore, vous disposez de votre droit au libre choix du contrat. Peut-être êtes-vous éligible à un autre volet de la loi Lemoine : la fin du questionnaire de santé si le montant du crédit est inférieur à 200 000€, avec un terme avant votre 60ème anniversaire. La souscription à l’assurance est simplifiée, en particulier pour les personnes présentant des risques de santé. Le changement d'assurance est possible en dehors de toute configuration de renégociation ou rachat de crédit. L'opération se justifie par elle-même en vertu des économies potentielles à la clef. Vous pouvez épargner jusqu'à 15 000€ sur la durée restante du prêt. En moyenne, les assurances proposées par les prestataires externes sont jusqu'à 3 fois moins chères que les offres bancaires, à couverture équivalente. Comparez les offres en ligne et obtenez plusieurs devis gratuits correspondant à votre situation.À l’heure où le pouvoir d’achat des Français est rogné par l’inflation galopante, les emprunteurs ont en main une solution pour faire baisser drastiquement le coût de leur crédit immobilier : le changement d’assurance de prêt immobilier.