Assurance emprunteur : comment assurer un prêt relais ?


Le prêt relais permet de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier avant d'avoir pu revendre le premier logement. Comme tout crédit immobilier, il a besoin d'être couvert par une assurance de prêt. Quelles sont les garanties indispensables pour ce type de financement ?

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est une solution bancaire spécifique pour acquérir un bien immobilier que l'on souhaite financer avec la vente du logement actuel. La banque avance une grande partie des fonds, soit entre 50% et 70% du bien à vendre, voire 80% dans les zones où la demande est forte (Paris et les grandes agglomérations comme Lyon ou Bordeaux). La présence d'un compromis de vente va permettre d'améliorer l'offre de la banque.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Le crédit relais est un prêt transitoire qui a une durée de 1 an renouvelable une fois, un temps jugé suffisant pour que la vente du premier logement se réalise. Il est assorti d'un taux fixe supérieur aux taux généralement accordés pour un crédit classique : entre 1,40% et 1,60%, contre une moyenne de 1,15% sur 20 ans actuellement.

Le prêt relais est remboursé sans pénalités dès la vente de l'ancien bien immobilier. Durant la période de transition, l'emprunteur s'acquitte des intérêts et des assurances, à savoir la première qui couvre le prêt relais et la seconde garantissant le prêt classique. En cas de crédit relais intégré, un unique contrat d’assurance couvre le financement.

Plus vite se vend le bien, moins l'emprunteur paie ! Le prêt relais est une solution relativement complexe. Les banques en ligne ne la proposent pas, seuls les grands réseaux bancaires, en particulier les enseignes mutualistes (Crédit Mutuel, Crédit Agricole, BPCE), disposent d'une offre de prêt relais.

Le taux d'usure applicable sur les prêts relais est de 2,99% pour le quatrième trimestre 2019. Ce taux annuel effectif global maximum auquel la banque peut accorder le prêt relais comprend les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur et les autres frais annexes nécessaires comme l'estimation du bien à vendre.

Les différents types de prêts relais

Il peut prendre 3 formes :

  1. le prêt relais sec sans autre crédit associé : solution envisagée en cas d'achat d'un logement moins cher que l'habitation actuelle, ou si l'on quitte une zone tendue (plus de demandes que d'offres) ;
  2. le prêt relais adossé à un crédit classique : montage destiné à financer un bien d'une valeur supérieure au logement actuel ;
  3. le prêt achat-revente, appelé aussi crédit relais intégré : le prêt initial (celui qui finance le bien mis en vente) est racheté par une nouvelle banque qui va ensuite regrouper l'ensemble des prêts destinés à l'opération (prêt initial + prêt relais + crédit classique). Une mensualité réduite est prévue le temps que la vente se concrétise, puis se met en place un remboursement partiel généralement à hauteur du prix de la vente.

L'assurance d'un prêt relais

Tout crédit immobilier s'accompagne de la souscription à une assurance emprunteur. Cet élément indispensable à l'acceptation par la banque de la demande de financement protège l'établissement et son client d'éventuelles défaillances de ce dernier.

Quelles sont les garanties nécessaires pour une assurance prêt relais ?

Le prêt relais adossé à un crédit classique ne fait pas exception, mais sa courte durée de remboursement rend exigibles uniquement les garanties décès et perte irréversible d'autonomie, c'est-à-dire les sinistres les plus difficiles à surmonter financièrement pour l'assuré et ses héritiers.

L'emprunteur peut souscrire des garanties additionnelles en cas d'arrêt de travail (incapacité et invalidité), mais ce type de risque a un impact moindre sur la capacité de l'emprunteur à assumer ses mensualités de remboursement, sans compter que ces garanties se révèlent peu pertinentes étant donné les délais de carence et de franchise appliqués.

Le court terme du prêt relais rend en effet inutile ce surcoût, puisqu'en cas de survenance du risque les garanties ne pourront être mises en jeu. Dans un montage moins courant de crédit achat-revente, les garanties incapacité/invalidité seront exigées sur la totalité des sommes intégrées.

Peut-on mettre en place une délégation d’assurance sur un prêt relais ?

La banque qui accorde le prêt relais va tout faire pour que son client souscrive l'assurance chez elle. Et comme pour tout crédit immobilier, la délégation d'assurance dans le cadre d'un prêt relais va permettre de réduire son coût. Conformément à la loi Lagarde de 2010, l'emprunteur peut choisir librement le contrat d'assurance qui va couvrir son crédit et sélectionner l’offre la mieux adaptée au tarif le plus compétitif.

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