L'obtention d'un crédit immobilier est conditionnée à la souscription d'une assurance de prêt, une couverture exigée par le prêteur, dont le rôle est d’intervenir en cas d'aléas de la vie qui empêcheraient l'emprunteur d'assumer sa dette. L'assureur peut refuser de garantir le prêt pour différentes raisons, au premier rang desquelles des problèmes de santé. Bientôt, il sera possible de contracter un crédit sans sélection médicale, sous réserve de remplir certaines conditions.
Les principaux motifs de refus d’assurance de prêt
L'assureur est un gestionnaire de risques. S'il estime que les risques incarnés par le candidat à l'emprunt sont trop élevés, il est en droit de refuser d'accorder la garantie.
Comment évalue-t-il les risques ? Grâce au questionnaire de santé que vous remplissez lors de votre demande de souscription. Ce document renseigne l'assureur sur votre profession, votre âge, vos mensurations, votre historique de santé, votre état actuel et vos pratiques habituelles (fumeur ou non-fumeur, sport à risques).
N’essayez pas de passer sous silence un problème de santé ou de mentir intentionnellement : vous risquez a posteriori la résiliation de votre contrat d'assurance ou l'absence d'indemnisation, avec de graves conséquences sur votre prêt immobilier ; la banque peut alors exiger le remboursement immédiat des sommes restant dues, et si vous n’êtes pas en capacité de le faire, votre bien sera saisi.
Chaque emprunteur est différent et nécessite une réponse assurantielle personnalisée, mais 3 raisons majeures peuvent conduire à un refus d'assurance.
Âge
Les probabilités de développer une maladie s'accroissent avec l'âge. Les banques limitent l'âge à la souscription à 60 ou 65 ans, avec une couverture sur toutes les garanties qui prend fin au plus à 75 ans. Les assureurs alternatifs sont plus généreux en proposant d'étendre la protection jusqu'aux 85 voire 90 ans de l'emprunteur.
Quel que soit le contrat souscrit, les garanties invalidité et incapacité, qui concernent les arrêts de travail, cessent au moment de l'âge de la retraite. Seules sont maintenues les garanties socle (décès/Perte Totale et Irréversible d'Autonomie).
Risque médical aggravé
Votre état de santé est le facteur déterminant lors d'une demande de crédit. Selon vos déclarations, le médecin-conseil de l'assureur pourra réclamer des examens complémentaires pour affiner sa décision : analyse de sang, imagerie médicale, électrocardiogramme, test d’effort, etc.
L’assureur peut proposer d’ajourner la souscription à l’assurance s’il estime que votre état de santé peut à l’avenir s’améliorer, vous incitant à représenter une demande de souscription dans quelques mois. Vous devrez bien évidemment refaire tout le processus. Sa réponse dépendra de l’étude médicale à l’instant T.
Si vous souffrez d'une pathologie grave ou d'une maladie chronique, vous relevez de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l'accès à l'assurance aux personnes malades ou anciennement malades, sans pour autant le garantir. On verra plus bas que ce processus conventionnel pourrait prochainement évoluer pour bénéficier à un plus large public.
Profession à risques
L'exercice d'une profession à risques peut aussi compromettre la souscription à l'assurance. Les personnes qui manipulent des armes à feu, les pompiers, les agents de sécurité, les ouvriers du bâtiment, les marins, les reporters,... tant de métiers comportent des risques accrus de maladie ou d'accident professionnel qui peuvent entraîner une notification de refus.
Certains assureurs se sont spécialisés dans la protection des métiers à risques. Comparez les offres grâce à Magnolia.fr et trouvez rapidement l'assurance adaptée à vos besoins au prix le plus juste.
Refus partiel d'assurance
Il arrive aussi que l'assureur accepte de couvrir le prêt à des conditions restrictives. Il accorde la garantie décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), mais applique des exclusions sur les garanties incapacité et invalidité, qui entrent en jeu en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident. Un sinistre en lien avec la maladie déclarée dans le questionnaire de santé n'est pas couvert, aucune indemnité n'est versée au titre de la garantie concernée, vous devez alors assumer l'intégralité de ses mensualités jusqu'à la reprise de votre activité rémunérée.
Un autre motif d'exclusion renvoie à la pratique d'un sport dangereux. Si vous vous adonnez au parachutisme, à un sport automobile, à un sport de combat, à la plongée sous-marine, voire même à l'équitation, tout accident durant la pratique sportive sera exclu des garanties. La liste des sports à risques est longue et chaque assureur est libre de définir quelle pratique il frappe d'exclusion.
Faites jouer la concurrence ! En général, les banques n'aiment pas les profils à risques, les laissant aux assureurs alternatifs qui proposent des contrats sur-mesure, adaptés à la problématique de chaque emprunteur. Attention : il faut impérativement vérifier que l'offre d'assurance déléguée corresponde exactement à la couverture exigée par la banque prêteuse. L'équivalence de niveau de garantie est la condition sine qua non pour que la banque accepte un contrat externe. Celui-ci doit présenter au moins les garanties minimales mentionnées par la banque dans la fiche d'information.
Rachat d'exclusion
Certains assureurs vous proposent de racheter l'exclusion de garantie. Moyennant une surprime, vous êtes couvert en cas de sinistre en lien avec le motif d'exclusion stipulé dans le contrat. Le rachat d'exclusion concerne le plus souvent les maladies non objectivables ou MNO : les pathologies dorso-vertébrales (cervicalgie, lombalgie, sciatique, etc.), ainsi que les affections psychologiques et psychiatriques (dépression, burn out, fatigue extrême, etc.). Ces pathologies, qui entraînent une réelle souffrance ou un réel mal-être pour la personne touchée, sont difficilement appréciées par la médecine de manière objective, ce qui entraîne la réticence des assureurs.
La plupart des contrats alternatifs comportent un rachat d'exclusion de ces MNO. Vous choisissez de couvrir tel ou tel type de MNO, voire les deux le cas échéant. Cette option est souvent conditionnée à une hospitalisation d'une durée minimale.
Fin du questionnaire de santé
La nouvelle est tombée la semaine dernière : les parlementaires ont adopté la proposition de loi Lemoine 2022 qui prévoit non seulement la résiliation à tout moment des contrats d'assurance de prêt, mais également la suppression de la sélection médicale à des conditions encadrées :
- le montant de la quotité assurée ne doit pas excéder 200 000€ ;
- le prêt immobilier doit être remboursé avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur.
Sous réserve de remplir ces deux règles, vous n'aurez plus à remplir de questionnaire de santé lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier, quel que soit le prestataire d'assurance choisi (banque ou externe). Le texte doit être définitivement voté ce jeudi à l'Assemblée Nationale et jeudi 17 février au Sénat. A priori dès le 1er juin 2022, si la loi est promulguée, la moitié des candidats à l'emprunt ne pourront plus être sélectionnés sur des critères médicaux et pourront ainsi accéder plus facilement à la propriété.
Le texte prévoit également de raccourcir le délai du droit à l'oubli pour les personnes guéries d'un cancer de 10 à 5 ans. Cette disposition s'appliquera aussi aux personnes victimes d'une hépatite C. Quant à la convention Aeras, les pouvoirs publics doivent engager des discussions pour la faire évoluer favorablement, c'est-à-dire inclure davantage de pathologies dans le droit à l'oubli ou dans la grille de référence qui liste les maladies pour lesquelles il est possible d'être assuré avec ou sans surprimes après un délai propre à chaque pathologie.
Quel recours en cas de refus d’assurance ?
D’ici là, le questionnaire de santé restera l’étape incontournable pour accéder à l’assurance. En cas de refus définitif, tout n’est pas perdu si vous disposez des moyens nécessaires pour garantir le prêt :
- nantissement d’une assurance vie ou d’un produit d’épargne : la banque est bénéficiaire en cas de défaut de paiement.
- hypothèque sur un bien immobilier existant : un premier logement est gagé, sa vente servant à rembourser la dette en cas de défaillance.
- caution d’un tiers : solution difficile à mettre en place car elle engage la responsabilité d'une tierce personne.
