Refus assurance prêt immobilier : que faire ?

L'obtention d'un crédit immobilier est conditionnée à la souscription d'une assurance de prêt, une couverture exigée par le prêteur, dont le rôle est d’intervenir en cas d'aléas de la vie qui empêcheraient l'emprunteur d'assumer sa dette. L'assureur peut refuser de garantir le prêt pour différentes raisons, au premier rang desquelles des problèmes de santé. Bientôt, il sera possible de contracter un crédit sans sélection médicale, sous réserve de remplir certaines conditions.

Les principaux motifs de refus d’assurance de prêt

L'assureur est un gestionnaire de risques. S'il estime que les risques incarnés par le candidat à l'emprunt sont trop élevés, il est en droit de refuser d'accorder la garantie.

Comment évalue-t-il les risques ? Grâce au questionnaire de santé que vous remplissez lors de votre demande de souscription. Ce document renseigne l'assureur sur votre profession, votre âge, vos mensurations, votre historique de santé, votre état actuel et vos pratiques habituelles (fumeur ou non-fumeur, sport à risques).

N’essayez pas de passer sous silence un problème de santé ou de mentir intentionnellement : vous risquez a posteriori la résiliation de votre contrat d'assurance ou l'absence d'indemnisation, avec de graves conséquences sur votre prêt immobilier ; la banque peut alors exiger le remboursement immédiat des sommes restant dues, et si vous n’êtes pas en capacité de le faire, votre bien sera saisi.

Chaque emprunteur est différent et nécessite une réponse assurantielle personnalisée, mais 3 raisons majeures peuvent conduire à un refus d'assurance.

Âge

Les probabilités de développer une maladie s'accroissent avec l'âge. Les banques limitent l'âge à la souscription à 60 ou 65 ans, avec une couverture sur toutes les garanties qui prend fin au plus à 75 ans. Les assureurs alternatifs sont plus généreux en proposant d'étendre la protection jusqu'aux 85 voire 90 ans de l'emprunteur.

Quel que soit le contrat souscrit, les garanties invalidité et incapacité, qui concernent les arrêts de travail, cessent au moment de l'âge de la retraite. Seules sont maintenues les garanties socle (décès/Perte Totale et Irréversible d'Autonomie).

Raisons médicales

Votre état de santé est le facteur déterminant lors d'une demande de crédit. Selon vos déclarations, le médecin-conseil de l'assureur pourra réclamer des examens complémentaires pour affiner sa décision : analyse de sang, imagerie médicale, électrocardiogramme, test d’effort, etc.

L’assureur peut proposer d’ajourner la souscription à l’assurance s’il estime que votre état de santé peut à l’avenir s’améliorer, vous incitant à représenter une demande de souscription dans quelques mois. Vous devrez bien évidemment refaire tout le processus. Sa réponse dépendra de l’étude médicale à l’instant T.

Si vous souffrez d'une pathologie grave ou d'une maladie chronique, vous relevez de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l'accès à l'assurance aux personnes malades ou anciennement malades, sans pour autant le garantir. On verra plus bas que ce processus conventionnel pourrait prochainement évoluer pour bénéficier à un plus large public.

Métier dangereux

L'exercice d'une profession à risques peut aussi compromettre la souscription à l'assurance. Les personnes qui manipulent des armes à feu, les pompiers, les agents de sécurité, les ouvriers du bâtiment, les marins, les reporters,... tant de métiers comportent des risques accrus de maladie ou d'accident professionnel qui peuvent entraîner une notification de refus.

Certains assureurs se sont spécialisés dans la protection des métiers à risques. Comparez les offres grâce à Magnolia.fr et trouvez rapidement l'assurance adaptée à vos besoins au prix le plus juste.

Sports à risque

Les risques sportifs sont motifs de refus d'assurance de prêt immobilier. La liste des sports à risque est propre à chaque organisme d'assurance, mais on retrouve généralement les sports de combat, les sports automobilies, l'équitation, le ski et les sports d'hiver, tout comme les sports nautiques tels la voile et le motonautisme.

L'accompagnement d'un courtier en assurance emprunteur vous permet de trouver une assurance adaptée à votre profil si vous pratiquez régulièrement à titre amateur comme professionnel un sport considéré comme dangereux. Les baptèmes et les initiations (parachute, saut à l'élastique, etc.) ne sont pas à déclarer dans le formulaire de souscription.

Refus partiel d'assurance

Il arrive aussi que l'assureur accepte de couvrir le prêt à des conditions restrictives. Il accorde la garantie décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), mais applique des exclusions sur les garanties incapacité et invalidité, qui entrent en jeu en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident. Un sinistre en lien avec la maladie déclarée dans le questionnaire de santé n'est pas couvert, aucune indemnité n'est versée au titre de la garantie concernée, vous devez alors assumer l'intégralité de ses mensualités jusqu'à la reprise de votre activité rémunérée.

Un autre motif d'exclusion renvoie à la pratique d'un sport dangereux. Si vous vous adonnez au parachutisme, à un sport automobile, à un sport de combat, à la plongée sous-marine, voire même à l'équitation, tout accident durant la pratique sportive sera exclu des garanties. La liste des sports à risques est longue et chaque assureur est libre de définir quelle pratique il frappe d'exclusion.

Assurance ITT refusée

L'assureur peut vous accorder les garanties décès et PTIA et refuser la garantie ITT et les garanties IPT et IPP. Rappelez-vous que la banque définit les garanties requises pour octroyer le financement et que ces garanties doivent être stipulées dans la fiche standardisée d'information (FSI) que la banque vous remet obligatoirement lors des prémices de votre demande de prêt immobilier.

Ne vous arrêtez pas à la première proposition d'assurance, a fortiori celle du prêteur.

Faites jouer la concurrence ! En général, les banques n'aiment pas les profils à risques, les laissant aux assureurs alternatifs qui proposent des contrats sur-mesure, adaptés à la problématique de chaque emprunteur. Attention : il faut impérativement vérifier que l'offre d'assurance déléguée corresponde exactement à la couverture exigée par la banque prêteuse. L'équivalence de niveau de garantie est la condition sine qua non pour que la banque accepte un contrat externe. Celui-ci doit présenter au moins les garanties minimales mentionnées par la banque dans la fiche d'information.

Refus assurance co-emprunteur

En cas d'emprunt à deux, il arrive que la demande d'assurance de l'un soit refusée par l'assureur ou par la banque en raison des risques incarnés par la personne. Cela ne doit pas empêcher votre projet immobilier d'aboutir. Vous n'êtes pas obligé d'être couvert par le même contrat d'assurance, ni même de souscrire auprès du même assureur, bien que cette option soit synonyme de simplicité administrative.

Pour l'un comme pour l'autre, faites jouer la concurrence via un comparateur d'assurance de prêt immobilier. Avec l'aide d'un courtier, vous mettez toutes vos chances de trouver l'assurance adaptée au profil de chacun au meilleur tarif. Cet expert de l'assurance vous épargnera de surcroît toute charge administrative.

Refus assurance emprunteur et lieu de résidence

Si vous résidez dans un pays considéré comme dangereux par le ministère des Affaires étrangères, vous aurez des difficultés à contracter un emprunt immobilier expatrié en France, pour financer une résidence secondaire par exemple, surtout si vous êtes rémunéré par une entreprise locale. Une fois résolu le problème des preuves de solvabilité, vous pouvez vous tourner vers une assurance crédit immobilier spéciale expatriés qui prend en compte le lieu de résidence via des garanties adaptées, avec ou sans surprime.

Rachat d'exclusion

Certains assureurs vous proposent de racheter l'exclusion de garantie. Moyennant une surprime, vous êtes couvert en cas de sinistre en lien avec le motif d'exclusion stipulé dans le contrat. Le rachat d'exclusion de garantie assurance prêt immobilier concerne le plus souvent les maladies non objectivables ou MNO : les pathologies dorso-vertébrales (cervicalgie, lombalgie, sciatique, etc.), ainsi que les affections psychologiques et psychiatriques (dépression, burn out, fatigue extrême, etc.). Ces pathologies, qui entraînent une réelle souffrance ou un réel mal-être pour la personne touchée, sont difficilement appréciées par la médecine de manière objective, ce qui entraîne la réticence des assureurs.

Exclusion de garantie incapacité temporaire de travail

Le motif d'exclusion peut s'appliquer à toutes les garanties ou n'en concerner qu'une seule. Les garanties principalement touchées par une éventuelle exclusion sont celles qui couvrent l'invalidité et l'incapacité. Soyez vigilant à bien comprendre l'étendue de la garantie ITT assurance prêt immobilier, car cette garantie intervient en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident. En cas d'exclusion, vous n'êtes pas indemnisé si le sinistre est consécutif au risque indentifié.

La plupart des contrats alternatifs comportent un rachat d'exclusion de ces MNO. Vous choisissez de couvrir tel ou tel type de MNO, voire les deux le cas échéant. Cette option est souvent conditionnée à une hospitalisation d'une durée minimale. Si vous souffrez du dos ou que vous avez déjà été arrêté pour cause de lombalgie par exemple, il est vivement recommandé de racheter l'excluion moyennant une surprime assurance de prêt immobilier.

Si l'exclusion de garantie concerne la pratique d'un sport à risques, vous ne pouvez prétendre au bénéfice de la garantie ITT si vous êtes en arrêt de travail suite à un accident lié à l'activité sportive concernée.

Puis-je emprunter si je suis malade ?

La nouvelle est tombée la semaine dernière : les parlementaires ont adopté la proposition de loi Lemoine qui prévoit non seulement la possibilité de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, mais également la suppression de la sélection médicale à des conditions encadrées :

le montant de la quotité assurée ne doit pas excéder 200 000€ ;
le prêt immobilier doit être remboursé avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur.

Sous réserve de remplir ces deux règles, vous n'aurez plus à remplir de questionnaire de santé assurance prêt immobilier lors de la souscription à l'assurance emprunteur, quel que soit le prestataire d'assurance choisi (banque ou externe). Le texte doit être définitivement voté ce jeudi à l'Assemblée Nationale et jeudi 17 février au Sénat. A priori dès le 1er juin 2022, si la loi est promulguée, la moitié des candidats à l'emprunt ne pourront plus être sélectionnés sur des critères médicaux et pourront ainsi accéder plus facilement à la propriété.

Quant à la convention Aeras, les pouvoirs publics doivent engager des discussions pour la faire évoluer favorablement, c'est-à-dire inclure davantage de pathologies dans le droit à l'oubli ou dans la grille de référence qui liste les maladies pour lesquelles il est possible d'être assuré avec ou sans surprimes après un délai propre à chaque pathologie.

Assurance de prêt et cancer

La loi Lemoine instaure de nouvelles règles en assurance emprunteur et cancer. Le texte de loi raccourcit le délai du droit à l'oubli pour les personnes guéries d'un cancer de 10 à 5 ans. Cette disposition s'applique aussi aux personnes victimes d'une hépatite C.

Vous n'avez pas à mentionner votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé si vous êtes éligible au droit à l'oubli, ce qui vous évite d'être stigmatisé en raison de ce passif de santé et d'essuyer un refus d'assurance, au mieux, une surprime ou une exclusion de garantie.

Refus assurance Aeras niveau 3

La convention Aeras est un dispositif opposable aux banques et aux assureurs. Si vous présentez des risques aggravés, ce dispositif facilite l'accès à l'assurance emprunteur et au crédit selon une procédure très spécifique.

Votre demande de souscription à l'assurance de prêt immobilier est étudiée sur 3 niveaux :

Une proposition d'assurance vous est faite à des conditions standards si votre dossier ne présente pas de problèmes particuliers.
En cas de refus de niveau 1 pour raisons de santé, votre dossier fait automatiquement l'objet d'un examen plus approfondi.
En cas de refus au niveau 2 pour raisons de santé, votre dossier est analysé par un pool des risques aggravés, un collège de réassureurs, dès lors que les conditions d'âge (remboursement du crédit avant votre 71ème anniversaire) et de montant de prêt (moins de 320 000€ pour l'achat de la résidence principale) sont respectées.

Quel que soit le niveau auquel elle est formulée, la proposition d'assurance emprunteur peut être assortie d'une surprime ou d'exclusion de garantie.

Si vous n'obtenez aucune proposition d'assurance pour cause de risques trop importants, vous êtes concerné par le paragraphe suivant.

Comment éviter l’assurance emprunteur ?

Le questionnaire de santé restera l’étape incontournable pour accéder à l’assurance, sauf cas de figure où la sélection médicale est interdite (loi Lemoine). En cas de refus définitif, tout n’est pas perdu si vous disposez des moyens nécessaires pour garantir le prêt :

nantissement d’une assurance vie ou d’un produit d’épargne : la banque est bénéficiaire en cas de défaut de paiement.
hypothèque sur un bien immobilier existant : un premier logement est gagé, sa vente servant à rembourser la dette en cas de défaillance.
caution d’un tiers : solution difficile à mettre en place car elle engage la responsabilité d'une tierce personne.

Refus de changement d'assurance emprunteur

La loi Lagarde assurance emprunteur autorise le libre choix du contrat d'assurance prêt immobilier et la loi Lemoine 2022 permet de changer de formule en cours de prêt à tout moment et sans frais, sans devoir respecter une quelconque date d'échéance. La loi Lemoine remplace la loi Hamon qui prévoyait le changement d'assurance durant la première année du prêt, ainsi que la loi Bourquin qui autorisait la résiliation annuelle à date d'échéance.

La banque n'a pas le droit d'opposer un refus de délégation d'assurance prêt immobilier dès lors que cette assurance présente a minima des garanties équivalentes à celles de son contrat groupe. En amont de votre demande de prêt et en cours de remboursement, vous pouvez faire jouer la concurrence et trouver une offre moins chère aussi couvrante que la proposition d'assurance du prêteur.

La loi Lemoine renforce par ailleurs l'information à destination des emprunteurs. La banque doit formuler une réponse à une demande de résiliation/substitution dans les 10 jours ouvrés et motiver tout refus par écrit de manière exhaustive sur un document unique.

La notion d'équivalence de garnties étant complexe, il est conseillé de se faire accompagner d'un courtier en assurance de prêt immobilier pour trouver un contrat conforme aux exigences de la banque et mettre de son côté toutes les chances d'obtenir son aval.

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Assurance de prêt immobilier : j’économise en 2023 grâce à la loi Lemoine

Depuis le 1er juin 2022, l’assurance de prêt immobilier est devenue la seule assurance résiliable à tout moment, sans attendre la date d’échéance et sans engagement minimum de souscription. Ce droit offert par la loi Lemoine est une formidable opportunité à saisir pour réaliser d’importantes économies et préserver son pouvoir d’achat dans une période où l’inflation compresse le budget des ménages. N’attendez plus pour changer d’assurance emprunteur ! Grâce au courtier Magnolia.fr, c’est simple et rapide. Quelle est la meilleure assurance pour un prêt immobilier ? La souscription à l’assurance emprunteur est incontournable dans le cadre d’un prêt immobilier. Bien qu’elle ne relève d’aucune obligation légale, la banque va l’exiger pour sécuriser les sommes prêtées jusqu’au terme du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité pour arrêt de travail, voire perte d’emploi). Vous bénéficiez du libre choix du contrat d’assurance emprunteur depuis l’entrée en vigueur en septembre 2010 de la loi Lagarde. Malheureusement, ce droit fondamental pour l'emprunteur peine à s’exercer par réticence des banques à accepter la délégation d’assurance, par manque d’information des intéressés et par crainte de ces derniers de compromettre l’octroi du financement de leur projet immobilier. Résultat, environ 85% des emprunteurs immobiliers souscrivent à l’assurance du prêteur au détriment de leur intérêt financier : les offres externes sont jusqu’à trois fois moins chères que les contrats groupe bancaires. Pour tenter de rectifier ce déséquilibre, le législateur a adopté la loi Lemoine en février 2022, un texte révolutionnaire qui bouleverse le marché de l’assurance de prêt immobilier en renforçant les droits des emprunteurs. Il est possible de sécuriser son prêt immobilier avec l’assurance de son choix, même une fois signée l’offre de prêt. Le changement de contrat est désormais consubstantiel à l’assurance emprunteur. Quelles sont les conditions pour changer d’assurance emprunteur ? Les emprunteurs ayant les plus grandes difficultés à faire valoir le libre choix du contrat d’assurance lors de leur demande de prêt, ils ont désormais la possibilité de l’exercer à tout moment en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, il est possible de résilier son contrat d'assurance de prêt immobilier quand on le souhaite, sans délai de préavis ni pénalités. Auparavant, selon l’antériorité de son contrat, il fallait s’appuyer soit sur la loi Hamon soit sur l’amendement Bourquin pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de remboursement. Ce nouveau dispositif a été mis en place dès le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et est applicable à tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. La loi Lemoine fête donc sa première année et force est de constater l’engouement qu’elle suscite chez les emprunteurs : depuis son entrée en vigueur, les demandes de substitution ont été multipliées par trois. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant d’envoyer votre lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Cet outil rapide et gratuit vous donne accès aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Grâce à la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de prêt, vous confrontez le contrat groupe bancaire aux différents contrats individuels. Pour sélectionner la formule la plus compétitive adaptée à vos besoins, faites-vous aider par un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous permettra de mieux appréhender l’étendue des garanties, d’en comprendre les subtilités, et de choisir le contrat adéquat en phase avec les exigences de la banque. La banque peut-elle refuser le changement d’assurance emprunteur ? Le seul et unique motif pour lequel la banque peut vous refuser le bénéfice de la délégation d’assurance est le non-respect de l’équivalence de niveau de garanties. Le nouveau contrat doit légalement présenter des garanties au moins équivalentes à celles de l’ancien. Vous pouvez plus facilement vous conformer à cette obligation inscrite dans la réglementation en sollicitant les services d’un courtier. La loi Lemoine oblige par ailleurs la banque à formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et à motiver tout refus d’assurance emprunteur par écrit de manière exhaustive. Cela signifie que la banque doit détailler explicitement les raisons pour lesquelles le contrat n’affiche pas une équivalence de garanties. Quel est l’intérêt de changer d’assurance emprunteur ? Le premier avantage offert par le changement d’assurance emprunteur est financier. L’assurance représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte est heureusement compressible en faisant jouer la concurrence. À garanties équivalentes, une assurance alternative est jusqu’à trois fois moins chère que le contrat de la banque. Voici 2 exemples d’emprunteurs qui ont réalisé de juteuses économies en changeant d’assurance en juin 2023 : Profil 1 : cadre de 35 ans, sans problème de santé, prêt de 250 000€ sur 25 ans souscrit en juin 2021 au taux nominal de 1,15% Profil 2 : couple de 45 ans, sans problème de santé, prêt de 400 000€ sur 20 ans souscrit en juin 2022 au taux nominal de 1,35%, assurance avec quotité à 50% sur chaque tête Le couple peut tout à fait rehausser la quotité d’assurance emprunteur à 100% sur chaque tête et optimiser ainsi sa protection tout en diminuant drastiquement le coût de son assurance, et par extension de son crédit immobilier. Même en doublant le coût de l’assurance, l’économie réalisée se chiffre à plus de 14 000€.

Hausse des taux du crédit immobilier en juin 2023 : toujours plus difficile d’emprunter

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont continué leur progression en mai 2023. La hausse est constante depuis le début de l’année 2022 et cela ne devrait pas s’arrêter là. Alors qu’hier le gouvernement a rendu publiques les préconisations du CNR pour tenter de juguler la crise du logement, juin s’entame comme un nouveau mois compliqué pour les candidats à l’emprunt immobilier. Jusqu’où monteront les taux de crédit immobilier en 2023 ? Selon les demandes de financement traitées par le courtier Cafpi, les ménages ont pu emprunter en moyenne à 3,36% sur 20 ans et à 3,48% sur 25 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés), soit 19 points de base additionnels par rapport au mois d’avril 2023. La hausse est moins marquée sur la durée de 15 ans : 3,10% contre 3,08%. On est peu ou prou dans l’épaisseur du trait des données fournies par l’Observatoire Crédit Logement/CSA issues des crédits octroyés par la majorité des banques françaises. En mai dernier, les taux moyens s’affichaient comme suit (par rapport à avril 2023) : 15 ans : 3,15% contre 3,03% 20 ans : 3,38% contre 3,21% 25 ans : 3,52% contre 3,38% Les taux ont augmenté de 19 points de base en moyenne depuis début 2023 et ont gagné 93 points depuis décembre 2022. La revalorisation très nette du taux d’usure en janvier dernier et sa mensualisation à compter de février ont accéléré la progression des taux. En mai, pour 75% des emprunteurs qui s’endettent sur 25 ans, le taux excédait 3,50%, soit le niveau constaté à l’automne 2012. Si les taux progressent de mois en mois depuis janvier 2022, la hausse a quelque peu ralenti en mai. Selon les courtiers, les taux vont poursuivre leur marche en avant dans les semaines à venir et s’approcher des 4% d’ici la fin de l’été, en attendant que les conditions monétaires se stabilisent. Un crédit immobilier coûte désormais 25% plus cher qu’au début 2022, lorsque les taux étaient au plancher. Un courtier est plus que jamais votre allié en 2023 pour décrocher le financement de votre projet immobilier dans une période où les banques redoublent de vigilance face à l’inflation et compte tenu de leur faible profitabilité sur les nouveaux crédits. Voici un graphique qui met en perspective les taux d’emprunt et le taux d’usure sur 20 ans et plus, en parallèle de l’OAT 10 ans et du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, deux paramètres de l’évolution du contexte monétaire : Mesures pour répondre à la crise du logement L’envolée des taux d’emprunt est la conséquence de la dégradation du coût des ressources pour les banques de détail et de la mensualisation du taux d’usure qui a permis à ces dernières d’ajuster leurs barèmes à ce contexte inflationniste plus rapidement. Le 10 mai dernier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau augmenté son taux de refinancement, qui est ainsi passé de 3,50% à 3,75%, après un démarrage à 0% en juillet 2022. Les perspectives d’inflation demeurant encore trop élevées, l’institution continue de durcir les conditions monétaires pour freiner le recours au crédit et activer la baisse des prix. Son objectif est d’assurer un retour au plus tôt de l’inflation au niveau de 2%, ce qui n’exclut nullement une nouvelle hausse des taux directeurs dans les semaines à venir. À l’échelle locale, la France réagit mollement à la crise du logement qui s’installe, consécutive à la politique restrictive d’accès au crédit. Détaillées hier par la première ministre Élisabeth Borne, les mesures envisagées par le gouvernement manquent cruellement d’envergure. Issues de la concertation qui aura duré six mois entre les acteurs du logement et du Conseil National de Refondation (CNR), elles sont d’ores et déjà considérées comme des « mesurettes » par les professionnels. L’électrochoc n’aura pas lieu. Pas question d’encadrer les prix du foncier, ce qui était pourtant préconisé. Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027, mais supprimé pour la maison neuve individuelle, ce qui hérisse les promoteurs : la maison individuelle va devenir un produit réservé à une élite, les primo-accédants, souvent des jeunes ménages, en étant exclus car privés de l’aide financière du PTZ qui peut représenter jusqu’à 40% du montant de l’opération. Par cette décision, l’État veut favoriser l’achat dans les logements collectifs neufs dont les ventes se sont effondrées de 34% depuis le début de l’année. On est loin des désirs des ménages pour qui l’habitat a pris une autre dimension depuis la crise sanitaire du Covid : les maisons dans les communes petites et moyennes et en zone rurale suscitent un vif engouement. Mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023 Parmi les mesures annoncées, on retiendra la prolongation de la mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023, alors qu’elle devait initialement arriver à terme en juillet prochain. Mise en place de manière temporaire depuis février 2023, la révision mensuelle du taux plafond est censée faciliter l’accès au crédit immobilier en permettant aux banques d’ajuster plus régulièrement leurs barèmes en conséquence des contraintes monétaires. Le taux d’usure en juin 2023 s’affiche à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Le gouvernement s’est dit par ailleurs favorable à un assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier. Problème, la décision appartient à la Banque de France qui, pour l’heure, refuse toute concession à la marge sur le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans. Le régulateur doit se prononcer le 13 juin prochain.

Assurance de prêt immobilier : attention aux problèmes de dos

Mal de dos, mal du siècle. Comme de nombreux Français, vous souffrez peut-être du dos. Dans ce cas, soyez vigilant quant à l’assurance emprunteur qui couvre votre crédit immobilier. Vous risquez de ne pas être indemnisé en cas d’arrêt de travail en raison de l’exclusion de garantie des pathologies non objectivables. Magnolia.fr vous explique comment être protégé si vous êtes sujet à des problèmes de dos. Assurance emprunteur et maladies non objectivables Les garanties assurance de prêt immobilier L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 garanties principales : la garantie décès qui prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur décède avant le terme de son crédit immobilier. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), associée à la précédente, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps si l’emprunteur est déclaré dépendant à 100%. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours, après expiration du délai de franchise compris entre 10 et 180 jours. les garanties invalidité : dès lors qu’elle est souscrite, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont obligatoires et les garanties incapacité/invalidité facultatives, mais souvent exigées par la banque en raison du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet immobilier. La garantie ITT est toujours requise dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe inévitablement par le questionnaire de santé (sauf exception). En cas de risques de santé, l’assureur applique un surcoût et des exclusions de garantie des pathologies déclarées. Les maladies non objectivables sont exclues des garanties incapacité/invalidité par l’immense majorité des contrats. À noter : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes concernées échappent à la sélection médicale et celles touchées par la maladie peuvent ainsi accéder à l’assurance de prêt sans surprime ni exclusion de garantie. Quelles sont les maladies non objectivables ? Une maladie non objectivable ou MNO est une pathologie que les médecins ont du mal à mesurer et quantifier, car elle repose uniquement sur les déclarations du patient. La souffrance est réelle pour la personne, mais reste subjective et non mesurable objectivement. Parmi les MNO les plus courantes, on peut citer : la fatigue chronique les pathologies psychiques et psychiatriques (dépression, troubles alimentaires, etc.) les affections psychosomatiques le burn-out les pathologies du dos (lombalgie, cervicalgie, hernie discale, sciatique, etc.). Les MNO sont la deuxième plus grande cause d’arrêts de travail. En 2022, si le nombre d’arrêts pour cause de Covid restait important, les troubles psychologiques sont le principal motif des arrêts longs (stress au travail, épuisement) et le deuxième motif hors Covid. La première cause reste les maladies ordinaires, et en troisième position, on trouve les troubles musculosquelettiques. Exclusion du mal de dos en assurance emprunteur En assurance emprunteur, les MNO sont frappées d’exclusion de garanties. Les assureurs refusent de prendre en charge un problème de santé qui peut se répéter souvent, comme le mal de dos. En France, 4 personnes sur 5 souffriront de lombalgie au cours de leur vie et plus de la moitié de la population a connu au moins un épisode de mal de dos dans les douze derniers mois (données Ameli). Le mal de dos a bien évidemment des répercussions sur la vie professionnelle, comme une incapacité de travail temporaire ou définitive selon la gravité et la qualité de la prise en charge médicale. En cas d’arrêt de travail pour douleurs au dos, votre capacité financière, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier, peut se fragiliser, surtout en cas de prolongement de l’arrêt. On constate deux cas de figure : Vous souffrez d’un mal de dos avant de souscrire votre assurance emprunteur : vous devez le déclarer dans le questionnaire de santé, sauf exception cité plus haut. Tout arrêt de travail doit par ailleurs être renseigné dans ce formulaire. Vous êtes considéré comme un profil à risques aggravés, l’assureur va exclure la pathologie concernée de la garantie ITT ou vous proposer une surprime d’assurance de prêt pour couvrir le risque. Vous êtes victime d’un mal de dos après souscription à l’assurance emprunteur : vérifiez les clauses d’exclusion indiquées dans votre contrat, car les MNO sont rarement couvertes, sauf option rachat d’exclusion. Rachat d’exclusion des MNO La plupart des contrats individuels d’assurance de prêt immobilier proposent le rachat d’exclusion des MNO. Moyennant une surprime, vous pouvez être couvert en cas d’arrêt maladie liée à une maladie clairement identifiée dans la clause. L’accord de l’assureur dépendra de votre âge et du caractère récurrent ou ponctuel du problème de dos. Le rachat d’exclusion permet de couvrir les MNO, mais l’indemnisation en cas de sinistre peut être soumise à une durée minimale d’hospitalisation dont le nombre de jours varie selon les contrats. La prestation dépend donc du caractère tangible du problème de santé. Si vous estimez ne pas être correctement protégé, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. Les contrats individuels sont plus performants que les contrats groupe bancaires pour couvrir les profils à risques, notamment les risques médicaux. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre en parallèle votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Avec une assurance alternative, non seulement vous êtes couvert avec des garanties sur-mesure, mais vous faites des économies. Suivez les conseils d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner la formule qui répond à vos besoins au meilleur tarif.

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