Refus assurance prêt immobilier : que faire ?

L'obtention d'un crédit immobilier est conditionnée à la souscription d'une assurance de prêt, une couverture exigée par le prêteur, dont le rôle est d’intervenir en cas d'aléas de la vie qui empêcheraient l'emprunteur d'assumer sa dette. L'assureur peut refuser de garantir le prêt pour différentes raisons, au premier rang desquelles des problèmes de santé. Bientôt, il sera possible de contracter un crédit sans sélection médicale, sous réserve de remplir certaines conditions.

Les principaux motifs de refus d’assurance de prêt

L'assureur est un gestionnaire de risques. S'il estime que les risques incarnés par le candidat à l'emprunt sont trop élevés, il est en droit de refuser d'accorder la garantie.

Comment évalue-t-il les risques ? Grâce au questionnaire de santé que vous remplissez lors de votre demande de souscription. Ce document renseigne l'assureur sur votre profession, votre âge, vos mensurations, votre historique de santé, votre état actuel et vos pratiques habituelles (fumeur ou non-fumeur, sport à risques).

N’essayez pas de passer sous silence un problème de santé ou de mentir intentionnellement : vous risquez a posteriori la résiliation de votre contrat d'assurance ou l'absence d'indemnisation, avec de graves conséquences sur votre prêt immobilier ; la banque peut alors exiger le remboursement immédiat des sommes restant dues, et si vous n’êtes pas en capacité de le faire, votre bien sera saisi.

Chaque emprunteur est différent et nécessite une réponse assurantielle personnalisée, mais 3 raisons majeures peuvent conduire à un refus d'assurance.

Âge

Les probabilités de développer une maladie s'accroissent avec l'âge. Les banques limitent l'âge à la souscription à 60 ou 65 ans, avec une couverture sur toutes les garanties qui prend fin au plus à 75 ans. Les assureurs alternatifs sont plus généreux en proposant d'étendre la protection jusqu'aux 85 voire 90 ans de l'emprunteur.

Quel que soit le contrat souscrit, les garanties invalidité et incapacité, qui concernent les arrêts de travail, cessent au moment de l'âge de la retraite. Seules sont maintenues les garanties socle (décès/Perte Totale et Irréversible d'Autonomie).

Raisons médicales

Votre état de santé est le facteur déterminant lors d'une demande de crédit. Selon vos déclarations, le médecin-conseil de l'assureur pourra réclamer des examens complémentaires pour affiner sa décision : analyse de sang, imagerie médicale, électrocardiogramme, test d’effort, etc.

L’assureur peut proposer d’ajourner la souscription à l’assurance s’il estime que votre état de santé peut à l’avenir s’améliorer, vous incitant à représenter une demande de souscription dans quelques mois. Vous devrez bien évidemment refaire tout le processus. Sa réponse dépendra de l’étude médicale à l’instant T.

Si vous souffrez d'une pathologie grave ou d'une maladie chronique, vous relevez de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l'accès à l'assurance aux personnes malades ou anciennement malades, sans pour autant le garantir. On verra plus bas que ce processus conventionnel pourrait prochainement évoluer pour bénéficier à un plus large public.

Métier dangereux

L'exercice d'une profession à risques peut aussi compromettre la souscription à l'assurance. Les personnes qui manipulent des armes à feu, les pompiers, les agents de sécurité, les ouvriers du bâtiment, les marins, les reporters,... tant de métiers comportent des risques accrus de maladie ou d'accident professionnel qui peuvent entraîner une notification de refus.

Certains assureurs se sont spécialisés dans la protection des métiers à risques. Comparez les offres grâce à Magnolia.fr et trouvez rapidement l'assurance adaptée à vos besoins au prix le plus juste.

Sports à risque

Les risques sportifs sont motifs de refus d'assurance de prêt immobilier. La liste des sports à risque est propre à chaque organisme d'assurance, mais on retrouve généralement les sports de combat, les sports automobilies, l'équitation, le ski et les sports d'hiver, tout comme les sports nautiques tels la voile et le motonautisme.

L'accompagnement d'un courtier en assurance emprunteur vous permet de trouver une assurance adaptée à votre profil si vous pratiquez régulièrement à titre amateur comme professionnel un sport considéré comme dangereux. Les baptèmes et les initiations (parachute, saut à l'élastique, etc.) ne sont pas à déclarer dans le formulaire de souscription.

Refus partiel d'assurance

Il arrive aussi que l'assureur accepte de couvrir le prêt à des conditions restrictives. Il accorde la garantie décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), mais applique des exclusions sur les garanties incapacité et invalidité, qui entrent en jeu en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident. Un sinistre en lien avec la maladie déclarée dans le questionnaire de santé n'est pas couvert, aucune indemnité n'est versée au titre de la garantie concernée, vous devez alors assumer l'intégralité de ses mensualités jusqu'à la reprise de votre activité rémunérée.

Un autre motif d'exclusion renvoie à la pratique d'un sport dangereux. Si vous vous adonnez au parachutisme, à un sport automobile, à un sport de combat, à la plongée sous-marine, voire même à l'équitation, tout accident durant la pratique sportive sera exclu des garanties. La liste des sports à risques est longue et chaque assureur est libre de définir quelle pratique il frappe d'exclusion.

Assurance ITT refusée

L'assureur peut vous accorder les garanties décès et PTIA et refuser la garantie ITT et les garanties IPT et IPP. Rappelez-vous que la banque définit les garanties requises pour octroyer le financement et que ces garanties doivent être stipulées dans la fiche standardisée d'information (FSI) que la banque vous remet obligatoirement lors des prémices de votre demande de prêt immobilier.

Ne vous arrêtez pas à la première proposition d'assurance, a fortiori celle du prêteur.

Faites jouer la concurrence ! En général, les banques n'aiment pas les profils à risques, les laissant aux assureurs alternatifs qui proposent des contrats sur-mesure, adaptés à la problématique de chaque emprunteur. Attention : il faut impérativement vérifier que l'offre d'assurance déléguée corresponde exactement à la couverture exigée par la banque prêteuse. L'équivalence de niveau de garantie est la condition sine qua non pour que la banque accepte un contrat externe. Celui-ci doit présenter au moins les garanties minimales mentionnées par la banque dans la fiche d'information.

Refus assurance co-emprunteur

En cas d'emprunt à deux, il arrive que la demande d'assurance de l'un soit refusée par l'assureur ou par la banque en raison des risques incarnés par la personne. Cela ne doit pas empêcher votre projet immobilier d'aboutir. Vous n'êtes pas obligé d'être couvert par le même contrat d'assurance, ni même de souscrire auprès du même assureur, bien que cette option soit synonyme de simplicité administrative.

Pour l'un comme pour l'autre, faites jouer la concurrence via un comparateur d'assurance de prêt immobilier. Avec l'aide d'un courtier, vous mettez toutes vos chances de trouver l'assurance adaptée au profil de chacun au meilleur tarif. Cet expert de l'assurance vous épargnera de surcroît toute charge administrative.

Refus assurance emprunteur et lieu de résidence

Si vous résidez dans un pays considéré comme dangereux par le ministère des Affaires étrangères, vous aurez des difficultés à contracter un emprunt immobilier expatrié en France, pour financer une résidence secondaire par exemple, surtout si vous êtes rémunéré par une entreprise locale. Une fois résolu le problème des preuves de solvabilité, vous pouvez vous tourner vers une assurance crédit immobilier spéciale expatriés qui prend en compte le lieu de résidence via des garanties adaptées, avec ou sans surprime.

Rachat d'exclusion

Certains assureurs vous proposent de racheter l'exclusion de garantie. Moyennant une surprime, vous êtes couvert en cas de sinistre en lien avec le motif d'exclusion stipulé dans le contrat. Le rachat d'exclusion de garantie assurance prêt immobilier concerne le plus souvent les maladies non objectivables ou MNO : les pathologies dorso-vertébrales (cervicalgie, lombalgie, sciatique, etc.), ainsi que les affections psychologiques et psychiatriques (dépression, burn out, fatigue extrême, etc.). Ces pathologies, qui entraînent une réelle souffrance ou un réel mal-être pour la personne touchée, sont difficilement appréciées par la médecine de manière objective, ce qui entraîne la réticence des assureurs.

Exclusion de garantie incapacité temporaire de travail

Le motif d'exclusion peut s'appliquer à toutes les garanties ou n'en concerner qu'une seule. Les garanties principalement touchées par une éventuelle exclusion sont celles qui couvrent l'invalidité et l'incapacité. Soyez vigilant à bien comprendre l'étendue de la garantie ITT assurance prêt immobilier, car cette garantie intervient en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident. En cas d'exclusion, vous n'êtes pas indemnisé si le sinistre est consécutif au risque indentifié.

La plupart des contrats alternatifs comportent un rachat d'exclusion de ces MNO. Vous choisissez de couvrir tel ou tel type de MNO, voire les deux le cas échéant. Cette option est souvent conditionnée à une hospitalisation d'une durée minimale. Si vous souffrez du dos ou que vous avez déjà été arrêté pour cause de lombalgie par exemple, il est vivement recommandé de racheter l'excluion moyennant une surprime assurance de prêt immobilier.

Si l'exclusion de garantie concerne la pratique d'un sport à risques, vous ne pouvez prétendre au bénéfice de la garantie ITT si vous êtes en arrêt de travail suite à un accident lié à l'activité sportive concernée.

Puis-je emprunter si je suis malade ?

La nouvelle est tombée la semaine dernière : les parlementaires ont adopté la proposition de loi Lemoine qui prévoit non seulement la possibilité de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, mais également la suppression de la sélection médicale à des conditions encadrées :

le montant de la quotité assurée ne doit pas excéder 200 000€ ;
le prêt immobilier doit être remboursé avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur.

Sous réserve de remplir ces deux règles, vous n'aurez plus à remplir de questionnaire de santé assurance prêt immobilier lors de la souscription à l'assurance emprunteur, quel que soit le prestataire d'assurance choisi (banque ou externe). Le texte doit être définitivement voté ce jeudi à l'Assemblée Nationale et jeudi 17 février au Sénat. A priori dès le 1er juin 2022, si la loi est promulguée, la moitié des candidats à l'emprunt ne pourront plus être sélectionnés sur des critères médicaux et pourront ainsi accéder plus facilement à la propriété.

Quant à la convention Aeras, les pouvoirs publics doivent engager des discussions pour la faire évoluer favorablement, c'est-à-dire inclure davantage de pathologies dans le droit à l'oubli ou dans la grille de référence qui liste les maladies pour lesquelles il est possible d'être assuré avec ou sans surprimes après un délai propre à chaque pathologie.

Assurance de prêt et cancer

La loi Lemoine instaure de nouvelles règles en assurance emprunteur et cancer. Le texte de loi raccourcit le délai du droit à l'oubli pour les personnes guéries d'un cancer de 10 à 5 ans. Cette disposition s'applique aussi aux personnes victimes d'une hépatite C.

Vous n'avez pas à mentionner votre ancienne maladie dans le questionnaire de santé si vous êtes éligible au droit à l'oubli, ce qui vous évite d'être stigmatisé en raison de ce passif de santé et d'essuyer un refus d'assurance, au mieux, une surprime ou une exclusion de garantie.

Refus assurance Aeras niveau 3

La convention Aeras est un dispositif opposable aux banques et aux assureurs. Si vous présentez des risques aggravés, ce dispositif facilite l'accès à l'assurance emprunteur et au crédit selon une procédure très spécifique.

Votre demande de souscription à l'assurance de prêt immobilier est étudiée sur 3 niveaux :

Une proposition d'assurance vous est faite à des conditions standards si votre dossier ne présente pas de problèmes particuliers.
En cas de refus de niveau 1 pour raisons de santé, votre dossier fait automatiquement l'objet d'un examen plus approfondi.
En cas de refus au niveau 2 pour raisons de santé, votre dossier est analysé par un pool des risques aggravés, un collège de réassureurs, dès lors que les conditions d'âge (remboursement du crédit avant votre 71ème anniversaire) et de montant de prêt (moins de 320 000€ pour l'achat de la résidence principale) sont respectées.

Quel que soit le niveau auquel elle est formulée, la proposition d'assurance emprunteur peut être assortie d'une surprime ou d'exclusion de garantie.

Si vous n'obtenez aucune proposition d'assurance pour cause de risques trop importants, vous êtes concerné par le paragraphe suivant.

Comment éviter l’assurance emprunteur ?

Le questionnaire de santé restera l’étape incontournable pour accéder à l’assurance, sauf cas de figure où la sélection médicale est interdite (loi Lemoine). En cas de refus définitif, tout n’est pas perdu si vous disposez des moyens nécessaires pour garantir le prêt :

nantissement d’une assurance vie ou d’un produit d’épargne : la banque est bénéficiaire en cas de défaut de paiement.
hypothèque sur un bien immobilier existant : un premier logement est gagé, sa vente servant à rembourser la dette en cas de défaillance.
caution d’un tiers : solution difficile à mettre en place car elle engage la responsabilité d'une tierce personne.

Refus de changement d'assurance emprunteur

La loi Lagarde assurance emprunteur autorise le libre choix du contrat d'assurance prêt immobilier et la loi Lemoine 2022 permet de changer de formule en cours de prêt à tout moment et sans frais, sans devoir respecter une quelconque date d'échéance. La loi Lemoine remplace la loi Hamon qui prévoyait le changement d'assurance durant la première année du prêt, ainsi que la loi Bourquin qui autorisait la résiliation annuelle à date d'échéance.

La banque n'a pas le droit d'opposer un refus de délégation d'assurance prêt immobilier dès lors que cette assurance présente a minima des garanties équivalentes à celles de son contrat groupe. En amont de votre demande de prêt et en cours de remboursement, vous pouvez faire jouer la concurrence et trouver une offre moins chère aussi couvrante que la proposition d'assurance du prêteur.

La loi Lemoine renforce par ailleurs l'information à destination des emprunteurs. La banque doit formuler une réponse à une demande de résiliation/substitution dans les 10 jours ouvrés et motiver tout refus par écrit de manière exhaustive sur un document unique.

La notion d'équivalence de garnties étant complexe, il est conseillé de se faire accompagner d'un courtier en assurance de prêt immobilier pour trouver un contrat conforme aux exigences de la banque et mettre de son côté toutes les chances d'obtenir son aval.

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Les banques font tout pour dissuader l’emprunteur de souscrire un contrat externe, en avançant parfois des arguments fallacieux. Vous pouvez facilement vous rattraper dans un deuxième temps. Depuis l'entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, les emprunteurs peuvent résilier leur assurance à tout moment, sans frais ni justification. Cette mesure favorise la concurrence et permet de réaliser des économies significatives en comparant les offres du marché. Utilisez cette opportunité pour trouver une assurance mieux adaptée à vos besoins et à votre budget. Vous pouvez le faire dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies, puisque le coût de l’assurance de prêt immobilier est calculé sur le capital restant dû. 3. Comparez les contrats individuels et collectifs Les banques proposent généralement des contrats d'assurance groupe, mutualisant les risques entre tous les emprunteurs. Cependant, ces contrats ne tiennent pas toujours compte des spécificités individuelles. Les contrats individuels, proposés par des assureurs externes, peuvent offrir des tarifs plus compétitifs et des garanties personnalisées. Il est donc judicieux de comparer ces deux types de contrats pour choisir celui qui vous convient le mieux. Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance emprunteur : vous avez accès aux contrats alternatifs les plus compétitifs du marché, en adéquation avec vos besoins et dans le respect de l’équivalence de garanties avec l’assurance bancaire. 4. Analysez attentivement les garanties et exclusions Avant de souscrire un contrat d’assurance emprunteur, il est essentiel de bien comprendre les garanties proposées et les exclusions éventuelles. Les garanties de base incluent généralement le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Des garanties complémentaires, telles que l'incapacité temporaire de travail (ITT) ou l'invalidité permanente partielle (IPP) ou totale (IPT), peuvent être ajoutées en fonction de votre situation. Assurez-vous également de vérifier les exclusions, comme les sports dangereux, les métiers à risques ou certaines pathologies, qui pourraient limiter votre couverture. 5. Tenez compte de votre profil et de votre situation Le coût de l'assurance emprunteur dépend de plusieurs facteurs, notamment l'âge, l'état de santé, la profession et les habitudes de vie. Par exemple, un non-fumeur en bonne santé paiera généralement moins qu'un emprunteur fumeur présentant des problèmes de santé. Certaines professions à risque peuvent également entraîner des surprimes. Il est donc important de choisir un contrat adapté à votre profil pour éviter de payer des garanties inutiles. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les risques accrus en matière de santé, de profession ou de pratiques sportives. Les contrats proposés présentent très souvent des options de rachat d’exclusion de ces risques, ce qui vous permet d’être protégé en cas de survenance d’un sinistre exclu dans les conditions générales. 6. Utilisez des comparateurs en ligne Les comparateurs d'assurance en ligne sont des outils précieux pour évaluer rapidement les différentes offres du marché. En renseignant quelques informations sur votre profil et votre projet immobilier, vous pouvez obtenir des devis personnalisés et comparer les tarifs, les garanties et les conditions générales. Cela vous permettra de faire un choix éclairé et d'optimiser le coût de votre assurance emprunteur. N'hésitez pas à demander l’aide en expert. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous accompagner dans la sélection du contrat adapté à votre situation au meilleur prix. 7. Négociez avec votre banque Même si vous choisissez une assurance externe, il est possible de négocier avec votre banque pour obtenir de meilleures conditions de prêt. Présentez-lui les offres concurrentes que vous avez obtenues et mettez en avant les garanties équivalentes ou supérieures de votre contrat. Une bonne préparation et une argumentation solide peuvent vous aider à convaincre votre conseiller bancaire d'accepter votre choix d'assurance. En suivant ces conseils, vous pourrez optimiser votre assurance emprunteur, réaliser des économies et sécuriser votre crédit immobilier. N'oubliez pas que chaque situation est unique, et qu'il est important de bien analyser vos besoins et les offres disponibles pour faire le meilleur choix.

Mutuelle santé : 5 questions à se poser sur le tiers payant

Le tiers payant permet d’accéder aux soins sans avancer d’argent. Mais qui peut en bénéficier ? Est-ce automatique ? Quels soins sont concernés ? Et surtout, votre mutuelle est-elle tenue de l’appliquer ? Voici les 5 questions clés pour tout comprendre sur ce dispositif essentiel. Les mutuelles sont-elles obligées d’appliquer le tiers payant ? Depuis janvier 2022, les complémentaires santé sont tenues de proposer le tiers payant sur les soins relevant de la réforme 100 % Santé (optique, dentaire et audiologie). Cette obligation vise à faciliter l’accès aux soins sans reste à charge pour les assurés. En dehors de ce périmètre, les mutuelles ne sont pas légalement contraintes d'appliquer le tiers payant. Toutefois, dans les faits, la majorité des contrats le prévoient, au moins partiellement. Cela dépend des accords passés entre les professionnels de santé, les réseaux de soins partenaires et les complémentaires. Bon à savoir : certaines mutuelles limitent le tiers payant à certains professionnels de santé ou à certains actes (ex. : consultations généralistes, pharmacie), alors que d’autres l’étendent largement. Astuce : vérifiez si votre mutuelle est partenaire d’un réseau de soins, car cela favorise l’application automatique du tiers payant chez les professionnels affiliés. Choisir une mutuelle avec tiers payant vous garantit une couverture santé sans avance de frais de manière totale ou partielle (voir plus bas). Sur quoi s’applique le tiers payant en santé ? Les principes du tiers payant peuvent s’appliquer sur tout acte pris en charge par l’Assurance maladie : consultations, médicaments, analyses, radiologie, hospitalisation… mais avec des variations selon le professionnel ou le type de soin. En pratique, il est quasiment généralisé : en pharmacie dans les laboratoires d’analyses dans les centres de santé dans les hôpitaux publics chez de nombreux médecins libéraux, notamment généralistes et spécialistes. En revanche, certains secteurs restent à la traîne : dentistes libéraux (hors centres dentaires), kinés, infirmiers, radiologues appliquent le tiers payant de manière plus sélective. Certains soins ne sont jamais concernés, notamment : la médecine douce (ostéopathie, acupuncture, sophrologie…) la chirurgie esthétique, non remboursée les médicaments non substituables, sauf si mention du médecin. Est-ce que le tiers payant est automatique ? Non, le tiers payant n’est pas automatique pour tous. Mais dans certains cas, les professionnels de santé ont l’obligation de l’appliquer. Il s’agit notamment de : Bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (C2S) Personnes couvertes par l’Aide médicale d’État (AME) Patients en Affection de Longue Durée (ALD) Femmes enceintes à partir du 6e mois jusqu’à 12 jours après l’accouchement Femmes ayant recours à une IVG Jeunes femmes de moins de 26 ans dans le cadre de la contraception (actes et contraceptifs) Personnes victimes d’un accident du travail ou d’une maladie professionnelle Victimes d’un attentat Personnes bénéficiant de programmes de prévention (M’T Dents, dépistages organisés, etc.). Dans ces cas précis, le tiers payant s’applique de droit, sans que le patient ait besoin d’en faire la demande. Pour les autres assurés, le tiers payant peut être accordé sur présentation des justificatifs (carte Vitale, attestation de mutuelle), mais reste facultatif et dépend de la politique du professionnel de santé. Comment fonctionne le tiers payant ? Le fonctionnement du tiers payant repose sur la présentation de 2 éléments : La carte Vitale, mise à jour La carte de tiers payant délivrée par la mutuelle santé. Ces documents permettent au professionnel de santé de transmettre directement les informations aux caisses et complémentaires pour un remboursement sans avance de frais. À noter : pour les situations particulières (ALD, grossesse, C2S, etc.), il est essentiel de mettre à jour sa carte Vitale régulièrement, notamment dans les bornes en pharmacie ou en caisse primaire. Pour les patients dans l’incapacité de se déplacer, l’Assurance maladie peut être contactée par courrier ou téléphone pour mettre à jour les droits ou les cartes. En cas de tiers payant accepté, le professionnel de santé est payé directement par l’Assurance maladie et/ou la mutuelle, évitant ainsi une avance pour le patient. Le tiers payant est-il total ou partiel ? Il existe 2 formes de tiers payant : 1. Le tiers payant partiel Il concerne uniquement la part prise en charge par l’Assurance maladie (ex. : 70 % pour une consultation classique). Le patient doit régler le reste à charge, soit : la participation forfaitaire de 2 € par consultation les dépassements d’honoraires éventuels la part complémentaire, remboursable ensuite par la mutuelle. Exemple : Une consultation à 50 € chez un spécialiste en secteur 2 : L’Assurance maladie rembourse 19 € (70 % de 30 € - participation forfaitaire de 2 €) ; Le patient paie 29 € au médecin, dont une partie sera remboursée par la complémentaire. 2. Le tiers payant total Dans ce cas, le patient ne paie rien sur le moment. L’Assurance maladie prend en charge sa part, et la mutuelle couvre le reste immédiatement. Cela suppose que : Le professionnel accepte le tiers payant intégral. La mutuelle couvre bien les frais restants. Aucun dépassement d’honoraires n’est à la charge de l’assuré (ou est remboursé selon le contrat). Attention : certains frais peuvent malgré tout être déduits ultérieurement par l’Assurance maladie (franchise médicale, participation forfaitaire). Le tiers payant total est le plus avantageux pour les patients, mais il dépend de plusieurs conditions : le contrat de mutuelle, les accords de tiers payant, et l’acceptation du professionnel. Ce qu’il faut retenir sur le tiers payant Le tiers payant est un levier essentiel d’accès aux soins. Il permet d’éviter une avance de frais, mais son application varie selon les actes, les professionnels, et le contrat de mutuelle. Grâce aux obligations sur le 100 % santé et à l’automatisation pour certains publics, le dispositif gagne en accessibilité. Cependant, pour en bénéficier pleinement, il est crucial de : Vérifier les garanties de sa mutuelle Mettre à jour régulièrement sa carte Vitale Identifier les professionnels acceptant le tiers payant total. Conseil d’expert : avant chaque consultation, pensez à demander si le professionnel pratique le tiers payant (et sous quelle forme), pour éviter toute mauvaise surprise.

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Assurance emprunteur : contrat bancaire ou individuel, quel est le moins cher en 2025 ?

En 2025, face à un marché immobilier qui se redresse peu à peu et une réglementation favorable à la concurrence, les emprunteurs se posent la question légitime : vaut-il mieux choisir le contrat d’assurance de prêt proposé par la banque ou opter pour un contrat individuel auprès d’un assureur alternatif ? Tour d’horizon du marché, des tarifs et des arbitrages clés pour faire le bon choix. Un marché immobilier en crise mais en voie de stabilisation Depuis 2021, le marché immobilier a connu une baisse drastique de ses volumes de transactions, passant de 1,2 million de ventes à environ 780 000 en 2024. Cette chute, liée à la hausse des taux d’intérêts, a mécaniquement réduit les opportunités commerciales pour l’assurance emprunteur. Mais les signaux d’un redémarrage se précisent : plusieurs assureurs constatent un regain d’activité depuis fin 2024, augurant une reprise progressive en 2025. Cette dynamique nouvelle offre un contexte favorable à une concurrence plus vive entre bancassureurs et assureurs alternatifs. Surtout que la loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, permet désormais aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. Loi Lemoine : vers une démocratisation du changement d’assurance Après les lois Lagarde (2010), Hamon (2014) et l’amendement Bourquin (2018), la loi Lemoine représente une avancée majeure en matière de liberté de choix pour l’emprunteur. Elle autorise la résiliation du contrat d’assurance quand l’emprunteur le souhaite, et ce dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, ouvrant ainsi la voie à une véritable concurrence tarifaire. Mais en pratique, les effets de cette loi ont été quelque peu ralentis par le contexte économique. Les bancassureurs, en position de quasi monopole lors de la souscription du crédit (77 % de parts de marché), ne facilitent pas toujours la substitution. Allers-retours administratifs, délais rallongés, contre-offres de dernière minute… autant de freins, certains à la limite de la légalité, qui rendent le changement d’assurance plus complexe qu’il n’y paraît. Et pour cause, les marges bancaires sur l’assurance de prêt peuvent aller jusqu’à 70%, une manne à laquelle les établissements de crédit ne comptent pas renoncer. Contrat groupe ou contrat individuel : 2 approches bien distinctes Les banques proposent généralement des contrats groupes, standardisés, avec des garanties mutualisées. Ces formules sont simples à souscrire et directement intégrées au crédit immobilier. En face, les contrats individuels des assureurs alternatifs offrent une tarification personnalisée, souvent plus compétitive, notamment pour les profils jeunes, non-fumeurs ou présentant peu de risques de santé. Quelle part de marché pour les assureurs alternatifs ? Selon les derniers chiffres, les assureurs hors bancassurance détiennent désormais près de 23 % du marché à la souscription. Et leur part ne cesse de croître grâce à la montée en puissance des résiliations post-crédit. Entre 2022 et 2024, le taux de résiliation a d’ailleurs doublé. Le modèle d’acquisition a changé : aujourd’hui, 70 % des contrats individuels sont souscrits après la signature du prêt immobilier. La progression des assureurs alternatifs reste très lente et plus que modérée : leurs parts de marché sont passées de 15,6% en 2021 à 16,1% en 2023, les bancassureurs détenant près de 84% des contrats d’assurance de prêt en stock. Combien peut-on économiser en changeant d’assurance emprunteur ? C’est la question centrale pour les emprunteurs en 2025 : les contrats individuels sont-ils vraiment plus avantageux financièrement ? D’après le Comité consultatif du secteur financier (CCSF), le bilan est nuancé : Dans 32 % des cas, le contrat de la banque reste moins cher. Dans 36 % des cas, le contrat individuel permet de gagner jusqu’à 2 000 € sur toute la durée du prêt (soit environ 8,50 € d’économie mensuelle sur 20 ans). Dans les 32 % restants, l’écart dépasse les 2 000 €, avec même 2 % des cas où l’économie dépasse 7 000 €. À retenir : les économies potentielles varient fortement selon le profil de l’emprunteur, son âge, son état de santé, la durée restante du prêt et le capital assuré. Critères Contrat bancaire Contrat individuel (en délégation) Tarification Standardisée, peu personnalisée Personnalisée selon âge, profession, santé Coût moyen Souvent plus élevé sur toute la durée du prêt Plus de 7 000€ d’économies potentielles Souscription Automatique avec le prêt immobilier Démarche séparée, souvent avec un courtier Souplesse des garanties Limitée, garanties uniformisées Plus de choix, ajustements possibles, rachat d’exclusion de garantie Accès au changement Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine, mais manœuvres dilatoires des banques Résiliation à tout moment grâce à la loi Lemoine Profil idéal Emprunteur avec risque aggravé ou prêt court Jeunes, non-fumeurs, bons profils de santé Parts de marché à la souscription du prêt (2024) 77% 23% (en hausse) Une guerre tarifaire toujours plus intense La bataille se joue essentiellement sur le prix. Depuis une dizaine d’années, les assureurs alternatifs ont ajusté leurs grilles tarifaires à plusieurs reprises pour séduire les emprunteurs. Swiss Life, Cardif, Groupama, Alptis ou encore April ont ainsi multiplié les offres et segmenté leur clientèle pour proposer des couvertures adaptées à tous les profils, des jeunes actifs aux professions libérales. Les bancassureurs ont dû réagir : entre 2019 et 2023, leurs tarifs ont baissé de 15 % à 23 % en moyenne. Cette stratégie vise à limiter l’évasion de leurs clients vers la concurrence. L’importance de bien maîtriser la substitution Changer de contrat d’assurance emprunteur reste une démarche encadrée. Pour réussir sa substitution, il faut respecter plusieurs étapes : envoi d’un nouveau contrat qui présente une équivalence de garanties avec celui de la banque acceptation par cette dernière dans les 10 jours ouvrés mise en place du nouveau contrat et rédaction de l’avenant résiliation de l’ancien. Cette complexité a incité de nombreux courtiers à investir massivement dans des outils de gestion et des plateformes d’accompagnement. Certains, comme le courtier Magnolia.fr qui propose une palette de 29 contrats, ont même mis en place des services internes dédiés aux procédures de résiliation et de substitution. Objectif : fluidifier le parcours et lever les blocages. Assurabilité, mutualisation… les nouveaux enjeux du marché La baisse des tarifs pose aussi la question de la rentabilité. Avec l’accès à l’assurance emprunteur sans questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 €, le risque de sinistres augmente. Pourtant, le ratio sinistres/primes reste raisonnable (autour de 50 %), bien inférieur à d’autres branches comme l’auto ou la santé. Pour que le modèle reste pérenne, assureurs et banques doivent affiner leur tarification et leur sélection des risques. Certains craignent une segmentation excessive, où seuls les meilleurs profils bénéficient des offres les plus avantageuses, remettant en cause la logique de mutualisation des risques en assurance emprunteur. Ce qu’il faut retenir Le contrat bancaire garde l’avantage de la simplicité et de l’intégration directe à l’offre de prêt. Il reste compétitif pour certains profils, notamment en cas de conditions négociées. En revanche, les contrats individuels se révèlent nettement plus économiques pour deux tiers des emprunteurs, surtout ceux qui prennent le temps de comparer les offres et d’optimiser leur couverture.

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