Refus assurance prêt immobilier : quelles solutions ?

Un crédit immobilier est toujours adossé à une assurance de prêt. La souscription à une garantie décès-invalidité-incapacité conditionne l'octroi du crédit par l’établissement bancaire. Tous les emprunteurs sont concernés et doivent passer l'épreuve de la recherche d'une assurance adaptée. La démarche est plus ardue pour ceux qui incarnent des risques aggravés en raison de leur âge, de leur état de santé, de la profession qu’ils exercent, de l’activité qu’ils pratiquent ou de leurs habitudes de vie. Des solutions existent pour trouver l’assurance qui convient à leur situation au meilleur prix.

Quelles sont les précautions que prend une banque avant d'accorder un prêt immobilier ?

Les banques ont horreur du risque. Au-delà de vérifier la solvabilité du futur emprunteur et sa capacité de remboursement, elles veulent se prémunir contre les risques d'impayés. Pour s'assurer que le prêt ira à son terme, elles exigent une garantie qui prend la forme d'une hypothèque, d'un privilège du prêteur de deniers ou plus souvent d'une caution par un organisme spécialisé comme Crédit Logement.

En cas d'aléas de la vie qui priveraient l'emprunteur de s'acquitter de sa dette, la banque réclame une autre garantie, l'assurance de prêt, une protection qui couvre les risques suivants : décès, invalidité et incapacité, voire perte d'emploi. Si un sinistre survient, l'assurance rembourse tout ou partie des mensualités selon la garantie et à hauteur de la quotité assurance prêt immobilier définie lors de la souscription.

Quelles sont les raisons d'un refus de prêt immobilier ?

Pour illustrer notre propos, commençons par cet exemple récent et révélateur des blocages que certains candidats à l’emprunt peuvent rencontrer.

Refus d'assurance emprunteur car victime d'attentat : voilà le cas particulièrement édifiant de Laurence. Cette jeune femme avait engagé une demande de crédit immobilier avant le 13 novembre 2015, date des attentats terroristes à Paris.

Elle faisait partie des victimes du Bataclan, heureusement sortie indemne mais bien évidemment traumatisée d’un point de vue psychologique. Après cet évènement tragique, elle poursuit son projet et sollicite une assurance emprunteur auprès de la banque qui lui a déjà soumis une offre de prêt.

Dans le questionnaire de santé assurance prêt immobilier qu'elle doit dûment remplir, Laurence indique souffrir de stress post-traumatique et travailler dans le cadre d'un mi-temps thérapeutique. L’assureur refuse d'accorder la couverture, et justifie sa décision par les risques aggravés potentiels liés à l'état de stress post-traumatique.

Relayée par les médias, cette histoire a poussé l'assureur à faire une nouvelle proposition à la jeune femme. Outre l'image désastreuse du monde de la banque et de l'assurance que ce cas véhicule, il met en lumière les difficultés rencontrées par les clients emprunteurs qui ne correspondent pas aux critères classiques.

Comment les assurances emprunteur enquêtent ?

La souscription à l'assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé, un formulaire qui comporte 14 questions simples qui permettent à l'assureur d'avoir une vision simple de l'état de santé du demandeur. Ces questoins portent notamment sur les traitements médicaux, les opérations récentes, les arrêts de travail, le fait d'être fumeur ou non-fumeur.

En fonction des réponses apportées, l'assureur peut demander des examens complémentaires (prise de sang, test d'effort, examen cardiologique, mammographie, analyse d'urine si fumeur, etc.) qui sont couverts par le secret médical.

Motif refus assurance emprunteur

Les motifs de refus d’assurance emprunteur sont légion. Ils concernent généralement l’état de santé du demandeur, mais peuvent être liés à la profession (métier à risques, comme militaire, policier, personne exposée à des produits chimiques, etc.) ou à la pratique d’un sport à risques (alpinisme, voltige aérienne, plongée sous-marine, etc.).

L’assureur est libre d’accepter ou non un client, mais il doit toujours motiver son refus par écrit dans les 10 jours qui suivent la demande de souscription, conformément à la réglementation en cours (loi Lagarde et loi Hamon, amendement Bourquin et loi Lemoine).

La souscription à une assurance de prêt passe nécessairement par l’étape du questionnaire de santé, document à remplir en toute bonne foi, aidé de son médecin traitant le cas échéant. Il peut être simplifié si aucun antécédent n’est à signaler. À la demande du médecin-conseil de l’assurance, il sera complété par des analyses et des examens si l’historique de santé présente des difficultés.

Une personne atteinte de diabète, d’un cancer, d’hypertension, d’une maladie cardio-vasculaire, de toute autre pathologie de longue durée, ou d’obésité peut être freinée dans sa demande de prêt en raison des risques potentiels de décès prématuré ou d’arrêts de travail fréquents qu’elle représente aux yeux de l’assureur.

Assurance ITT refusée

La garantie ITT assurance (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail sur une durée ne pouvant excéder 1095 jours, de même que les garanties invalidité (IPP et IPT), peuvent être refusées en raison des risques accrus. L'assureur propose uniquement les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), qui sont les garanties socles de l'assurance de prêt.

Refus assurance prêt immobilier obésité

Le surpoids et l'obésité font partie des risques de santé aggravés qui entraînent des difficultés d'accès à l'assurance et au crédit. Si vous êtes en surpoids ou obèse, l'assureur peut appliquer une surprime assurance prêt immobilier ou des exclusions de garantie en fonction du niveau de risques.

La convention AERAS en cas de risques aggravés de santé

Refus assurance prêt immobilier maladie

Assurance de prêt et maladie peuvent être incompatibles, la maladie pouvant être un motif de refus d'assurance, et sans assurance emprunteur, impossible de financer un projet immobilier. La convention Aeras (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a été mise en place par les pouvoirs publics, les banques et les assureurs pour aider la personne présentant des risques aggravés de santé à accéder au crédit, qu’il s’agisse d’une demande de financement pour un projet immobilier ou professionnel, ou pour un prêt à la consommation d’un montant élevé.

En cas de décès ou d’invalidité/incapacité de l’emprunteur, l’assurance prend en charge le capital restant dû ou les mensualités du crédit. Protection pour le prêteur, l’assurance est aussi et surtout une couverture pour le titulaire et ses ayants droit. Mais en cas de problèmes de santé, la souscription à une assurance de prêt se révèle complexe.

Les affections de longue durée ou ALD sont pénalisantes et peuvent entraîner un refus d'assurance. C’est ici qu’intervient la convention Aeras. Instauré en janvier 2007, ce dispositif permet d’améliorer l’accès au crédit aux personnes malades ou qui l’ont été. Il bénéficie d’ajustements annuels qui permettent d’élargir son champ d’action.

La banque a obligation d’informer le candidat à l’emprunt de l’existence de cette convention. La fiche d’information standardisée est là pour rappeler aux emprunteurs qu’un dispositif leur facilite l’accès à l’assurance et au crédit. Au sein de chaque banque, a priori, un référent attitré peut répondre aux questions des personnes concernées par cette convention.

Refus assurance Aeras niveau 3

Dans le cadre de la convention AERAS, le dossier d’assurance est examiné à 3 niveaux :

1. Sans problème de santé particulier, l’emprunteur reçoit une proposition d’assurance.
2. Un examen plus personnalisé est demandé en cas de refus en raison d’un risque de santé.
3. Refusé une deuxième fois, le dossier est transmis au pôle des risques très aggravés si les conditions d’âge et de montant du prêt fixées par la convention sont respectées.

Quel que soit le niveau d’examen de la demande, l’assureur pourra faire une proposition d’assurance assortie d’une surprime et/ou d’une exclusion de garanties.

En cas de refus à un troisième niveau, des alternatives existent pour garanti le prêt immobilier :

• le nantissement d'une assurance vie ou d'un autre produit financier
• la caution d'un tiers
• l'hypothèque sur un autre bien immobilier.

Droit à l'oubli

Grâce à la loi Lemoine 2022, le droit à l'oubli a été amélioré. Les personnes guéries d'un cancer n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé, passé un délai de 5 ans, contre 10 auparavant, après la fin du protocole thérapeutique et en l'absence de rechute. Ce droit a été étendu aux personnes guéries d'une hépatite virale C.

La délégation d’assurance pour trouver le contrat adapté

L’assurance de prêt peut être souscrite auprès du prêteur ou auprès d’un assureur externe à la banque. La réglementation autorise le libre choix de l’assureur et du contrat selon le principe de délégation introduit par la loi Lagarde de septembre 2010.

La banque auprès de qui vous déposez votre demande de financement va systématiquement proposer son contrat d’assurance. Si vous présentez des risques aggravés en raison de vos problèmes de santé ou de votre activité professionnelle, il est fort probable que l’établissement refuse de vous assurer ou applique des exclusions de garantie qui vont réduire le niveau de couverture dont vous avez besoin.

En cas de refus d’assurance ou si le contrat bancaire ne vous convient pas, vous avez deux options :

• aller voir ailleurs et recommencer les démarches depuis le début (prêt et assurance) ;
• présenter au banquier une assurance déléguée. Dans ce cas, l'offre de prêt tient toujours, le banquier n'a pas le droit d'en modifier les termes.

Le contrat d'assurance alternatif que vous lui présentez doit respecter l'équivalence de niveau de garanties avec le contrat groupe. Pour vous aider à comparer les formules d'assurance, les banques ont obligation de communiquer au public les critères qu'ils exigent. Tout refus doit par ailleurs être motivé par écrit sous 10 jours à compter du dépôt de la demande. Pour les personnes présentant ou ayant eu un risque aggravé de santé, la convention AERAS vient à leur secours pour obtenir une assurance dans les meilleures conditions.

Qu'est-ce que la loi Lemoine ?

Le principe de délégation d'assurance emprunteur s'applique lors de la demande de prêt mais aussi sur toute la durée de remboursement du crédit grâce à la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance.

En changeant d'assurance en cours de prêt, vous pouvez réduire le coût de l'assurance prêt immobilier et par extension celui de votre crédit.

Suppression du questionnaire de santé

Sous certains conditions, le questionnaire de santé est supprimé conformément aux dispositions de la loi Lemoine :

• la part assurée est inférieure à 200 000€ (par emprunteur, soit 400 000€ max. en cas d'emprunt à deux)
• le prêt est remboursé avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur.

Si ces règles sont respectées, l'assureur n'a pas le droit de rechercher de données relatives à la santé de l'emprunteur. Il ne peut donc lui opposer un refus d'assurance pour motif de santé.

Appel à un courtier

Dernier conseil, mais sans doute le plus utile : sollicitez les services d'un courtier en assurance prêt immoblier pour vous aider dans la recherche d'un prêt et d'une assurance adaptée à votre situation au meilleur prix. Il est possible de faire échec à un refus d'assurance emprunteur en étant accompagné par un expert.

Dans les cas difficiles comme dans les plus lisses, son expertise et sa connaissance du marché sont des atouts précieux pour vous faire gagner du temps et vous aider à décrocher l'offre qui répondra parfaitement à vos besoins. Pour mémoire, sa rémunération n'est due qu'une fois le contrat signé.