Assurance de prêt : zoom sur la fin du questionnaire de santé

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La proposition de loi Lemoine adoptée jeudi dernier par les parlementaires prévoit, entre autres, la suppression de la sélection médicale pour certains clients. Il s'agit là d'une avancée majeure pour l'accès au crédit immobilier des personnes avec des problèmes de santé, mais cette mesure historique pourrait avoir un impact négatif sur les tarifs d'assurance en raison d'une mutualisation accrue des risques, partagés à l'avenir par toute la communauté des emprunteurs.

Adoption de la proposition de loi Lemoine

Députés et sénateurs ont trouvé jeudi 3 février dernier un compromis concernant la proposition de loi Lemoine. Contre toute attente, la commission mixte paritaire a adopté le principe de résiliation à tout moment des contrats d'assurance de prêt immobilier, la mesure phare de ce texte qui, jusqu'à présent, divisait les partisans d'une libéralisation totale du marché de l'assurance emprunteur à ceux qui lui préfèrent le système existant qui permet de changer de contrat à date d'échéance (amendement Bourquin).

Selon les estimations de l'association UFC-Que Choisir, l'adoption de la résiliation à tout moment va permettre de redistribuer quelque 500 millions d'euros aux emprunteurs dès la première année. En moyenne, un emprunteur économisera 50€ chaque mois en dénonçant le contrat bancaire pour souscrire une formule alternative moins chère, à garanties au moins équivalentes.

Sur la durée restante d'un crédit immobilier, le gain peut grimper jusqu'à plusieurs milliers d'euros. Le courtier Magnolia.fr a fait le calcul : un couple de quarantenaires, détenteur d'un prêt de 250 000€, peut réduire de 31 500€ le coût de son crédit tout simplement en changeant d'assurance au bout de 3 ans. Les nouveaux contrats pourront en profiter dès juin 2022 et les contrats en cours à compter du 1er septembre. N'hésitez donc pas à changer d'assurance prêt immobilier pour faire des économies !

La proposition de loi Lemoine prévoit également 2 dispositifs inédits pour les personnes touchées par la maladie :

Le délai du droit à l'oubli passe de 10 à 5 ans : l'assureur ne peut rechercher aucune information médicale en lien avec un cancer pour les personnes guéries depuis au moins 5 ans et sans rechute. La mesure est étendue à l'hépatite virale C, mais exclut les maladies chroniques. En clair, l’assuré n’a pas à déclarer son ancienne maladie passée 5 ans après la fin du protocole thérapeutique.
Le questionnaire de santé est supprimé sous certaines conditions : pour les prêts de 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l'emprunteur, la souscription à l'assurance est accessible sans sélection médicale.

Pour clore le parcours législatif de ce texte, le vote solennel de deux chambres interviendra les 10 et 17 février prochain avant la promulgation de la loi.

Accès au crédit facilité pour les personnes malades

Le questionnaire de santé est aujourd'hui l'étape incontournable lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier. Les renseignements fournis par le candidat à l'emprunt permettent à l'assureur d'évaluer les risques et d'appliquer une tarification appropriée ou de refuser la couverture. Pour les personnes avec un risque aggravé de santé, cela se traduit par l'exclusion ou par une surtarification, qui peut elle aussi les empêcher de concrétiser leur projet immobilier.

Malgré des taux d'intérêt au plancher, les surprimes d'assurance pour motifs de santé peuvent entraîner le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà du seuil de l'usure, ce qui conduit à un refus de financement. Pour rappel, le TAEG contient tous les frais exigés à l'obtention du crédit, les intérêts n'étant que la partie émergée de l'iceberg : frais de dossier, commission de courtage, garantie (hypothèque ou caution), et assurance emprunteur.

Les personnes avec un lourd historique de santé peuvent s'appuyer sur la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) pour accéder à l'assurance. Ce dispositif plafonne les surprimes voire attribue des conditions proches des tarifs standard pour les pathologies listées dans la grille de référence, mais ne dispense pas de remplir le questionnaire de santé, sauf pour les cas qui relèvent du droit à l'oubli. Pour ces clients, la fin programmée de la sélection médicale est la nouvelle qu'ils attendaient tous. En n'étant plus stigmatisés par la maladie, ils pourront plus facilement réaliser leur projet d'accession à la propriété.

Qui va être concerné par la fin du questionnaire de santé ?

La mesure est strictement encadrée (conditions cumulatives) :

le montant de la quotité assurée doit être inférieur à 200 000€ ;
le prêt doit être remboursé avant le 60ème anniversaire de l'assuré.

Initialement, les sénateurs avaient souhaité que la fin du questionnaire de santé s'applique aux prêts jusqu'à 350 000€ pour un terme avant les 65 ans de l'emprunteur. Le législateur a donc poussé le curseur vers le bas, limitant la portée de cette disposition.

La réglementation actuelle fixe la durée de remboursement de tout crédit immobilier à 25 ans. En conséquence, la fin de la sélection médicale concernera en premier lieu les jeunes de moins de 35 ans, cœur de clientèle des courtiers en crédit. Le montant moyen d'un primo-accédant trentenaire est autour de 175 000€.

Le plafond de 200 000€ s'entend par quotité assurée. Un couple peut donc emprunter 399 999€ si la quotité est de 50% sur chaque tête. Il faut toutefois que la situation financière des co-emprunteurs soit similaire pour que la répartition soit égale. En fonction des revenus de chacun, la quotité est ajustée, pour obtenir un total de 100% minimum du montant emprunté. Dans tous les cas, celui qui supportera la quotité la plus élevée ne pourra pas emprunter plus de 200 000€.

Le fait de supprimer le questionnaire de santé est aussi une excellente nouvelle pour les candidats plus âgés disposant d'un apport personnel conséquent qui n'ont pas besoin d'emprunter plus de 200 000€. On pense également aux fumeurs qui peuvent payer jusqu'à deux fois plus cher leur assurance que les non-fumeurs. Sans oublier tous ceux qui détiennent déjà un crédit couvert par une assurance au prix fort en raison de problèmes de santé : le changement d'assurance à tout moment va leur permettre de réduire significativement le coût du contrat sous réserve d'entrer dans le périmètre de la mesure (capital restant dû inférieur à 200 000€ et terme du crédit avant 60 ans).

Attention aux tarifs

Le risque demeure toutefois l'élément fondamental de l'assurance et la maîtrise des risques la condition de la réussite économique dans ce domaine. En supprimant le questionnaire de santé, le législateur pourrait bouleverser le modèle économique des assureurs en faisant porter le risque incarné par certains sur la communauté des emprunteurs. La segmentation d'aujourd'hui fera place à une mutualisation induite par une solidarité accrue, avec, pour conséquence, un renchérissement des tarifs pour tous.

Les bancassureurs pratiquent la mutualisation des risques depuis toujours, une des raisons pour lesquelles leurs contrats d'assurance sont plus chers que les offres des alternatifs, conçues sur-mesure. Et même sans information médicale sur son client via le questionnaire de souscription, une banque dispose de moyens internes pour avoir des indications sur son état de santé (relevé de compte, assurance santé), ce qui lui permet d'adapter le tarif de l’assurance emprunteur.

Il est impossible à ce stade de savoir comment réagira le marché. La proposition de loi Lemoine oblige les pouvoirs publics à remettre un rapport d'ici deux ans sur les effets de la résiliation à tout moment et de la suppression du questionnaire de santé.

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Selon l’état de la maladie et du temps de traitement, l’assureur formule un refus ou décide que le risque aggravé impose l’application d’une surprime assurance de prêt immobilier allant de 50% à 200% sur la garantie décès, avec, parfois, une exclusion sur les garanties PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) et ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Sans co-emprunteur dépourvu de risques aggravés, les femmes victimes d’un cancer qui empruntent seules affrontent les pires difficultés pour accéder à l’assurance et au crédit immobilier en raison des risques de décès prématuré. Heureusement, grâce aux progrès médicaux, les chances de survie à 5 ans sont de 99% pour les femmes dépistées à un stade précoce. Comment fonctionne l’assurance emprunteur en cas de cancer ? Le cancer dans le cadre d'une demande de prêt immobilier relève nécessairement de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui apporte des solutions d’assurance aux personnes touchées par la maladie ou handicapées, notamment les femmes atteintes d’un cancer du sein. Pour en bénéficier, il faut remplir deux conditions : La part assurée du prêt immobilier en lien avec l’achat de la résidence principale ne doit pas excéder 420 000€ ; Le prêt arrive à échéance avant le 71ème anniversaire de l’emprunteur. La convention Aeras repose sur une grille de référence qui encadre les conditions d’accès à une assurance emprunteur. La grille applicable depuis septembre 2023 fixe les délais d’accès à l’assurance à compter de la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. 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Pour les cancers du sein infiltrants répondant à la définition suivante, le délai d’accès est de 3 ans, avec application d’une surprime de 100% sur les garanties décès, PTIA et invalidité/incapacité : Carcinome lobulaire ou canalaire infiltrant : - Stade I* [pT1N0M0] : Plus grand diamètre tumoral ≤ 20 mm Absence d’envahissement ganglionnaire ou seule présence de cellules isolées ≤ 0,2mm Absence de métastases à distance - Grade SBR I et II - Reprise sans restriction médicale de l’activité sans interruption supérieure à 3 mois depuis un an. Les conditions d’accès à l’assurance emprunteur sur la base des surcoûts mentionnés sont subordonnées à l’absence d'autres facteurs de risques. Cancer et droit à l’oubli La loi Lemoine a instauré de nouvelles règles en 2022 pour les personnes touchées par un cancer. En place depuis 2016, le droit à l’oubli a été amélioré. 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À noter que les effets secondaires de la maladie cancéreuse ou de l’hépatite C ne sont pas couverts par le droit à l’oubli et sont donc à déclarer. La loi Lemoine a également instauré la suppression de la sélection médicale sous certaines conditions : La part assurée est inférieure à 200 000€ (seuil de 400 000€ pour les emprunts en couple avec une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête) ; Le prêt est remboursé avant les 60 ans de l’emprunteur. Les personnes autrefois stigmatisées par leur état de santé échappent ainsi au questionnaire de santé si elles respectent ces deux limites. Changer d’assurance pour payer moins cher La loi Lemoine améliore non seulement l’accès à l’assurance crédit aux personnes pénalisées par leur état de santé, mais elle renforce aussi les droits de tous les emprunteurs. Elle permet en effet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans devoir attendre la date d’échéance. L’opportunité est ainsi donnée à tout emprunteur de réduire le coût de cette dépense contrainte. Si vous avez souscrit une assurance au prix fort en raison de votre état de santé, mais que vous êtes désormais guéri, faites valoir les dispositifs de la loi Lemoine et résiliez l’assurance en cours pour la substituer par un contrat individuel mieux adapté à votre situation et à un prix plus compétitif. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché. Source Convention Aeras

Taux d’usure crédit immobilier : proche de 6% en octobre 2023

Les taux d’usure du crédit immobilier pour le mois d’octobre subissent une nouvelle hausse par rapport au mois précédent. Le taux maximum autorisé sur les durées les plus longues atteint désormais 5,80%. Cette progression est la conséquence de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne qui oblige les banques à augmenter leurs barèmes. On devrait assister à une stabilisation des taux au cours de l’année 2024. Nouvelle hausse du taux d’usure Les taux d’usure n’en finissent pas de grimper et gagnent chaque mois des points supplémentaires qui attestent du durcissement régulier de la situation monétaire en zone euro. Pour le mois d’octobre 2023, le taux maximum légal en fonction de la catégorie de prêt affiche les valeurs suivantes : Catégorie Taux usure sept.2023 TAEG moyen des 3 mois précédents Taux usure applicable au 1er oct.2023 Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans 4,23 % 3,23 % 4,31 % Prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 5,28 % 4,16 % 5,55 % Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus 5,56 % 4,35 % 5,80 % Prêt à taux variable 5,13 % 4,05 % 5,40 % Prêt relais 5,53 % 4,34 % 5,79 % Pour rappel, le taux d’usure est calculé chaque mois sur la base des TAEG moyens octroyés durant les trois mois précédents et augmentés d’un tiers. La révision mensuelle du taux d’usure a été instaurée en février 2023 de manière transitoire jusqu’en janvier 2024, afin de contrer le report des demandes de prêts au trimestre suivant compte tenu de l’effet de seuil à l’intérieur de chaque trimestre. C’est le fameux effet ciseau qui prend en tenailles les candidats entre la remontée constante et brutale des taux d’intérêts et le niveau inadapté de l’usure. Rappelons également que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) comprend tous les éléments suivants : le taux nominal qui calcule les intérêts d’emprunt les frais de dossier la garantie obligatoire (hypothèque ou caution) le coût de l’assurance de prêt immobilier les frais payés à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier) les frais annexes éventuels (ouverture et tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien). À 5,80% sur les durées de 20 ans et plus, le taux d’usure atteint son plus haut niveau depuis 2012. Le crédit immobilier toujours plus cher Les mois passent et le crédit se renchérit davantage. Le taux moyen sur 20 ans était autour de 1,10% en janvier 2022 ; dix-huit mois plus tard, les valeurs ont quadruplé. Sur cette maturité classique, le taux du marché se situe désormais entre 4,05% et 4,20% (hors assurance emprunteur et frais de garantie). Le phénomène est dû au contexte géopolitique (guerre en Ukraine) qui oblige les banques centrales à rehausser leurs taux directeurs pour juguler une inflation à la dérive. La Banque Centrale Européenne a entamé sa politique de resserrement monétaire en juillet 2022. De 0% à l’époque, le taux de refinancement titre actuellement 4,50%. Le loyer de l’argent est donc beaucoup plus élevé pour les banques de détail, avec une répercussion immédiate sur les conditions d’emprunt aux entreprises et aux particuliers. Même si l’inflation commence à refluer, elle reste persistante. La remontée des cours du pétrole et la dépréciation de l’euro qui renchérit mécaniquement les biens importés en zone euro maintiennent un rythme encore élevé de hausse des prix à la consommation. La forte tension sur les prix de l’énergie ne plaide pas pour un adoucissement de la politique monétaire, mais septembre montre des signes encourageants avec une inflation à 4,3% sur un an, contre 5,2% le mois précédent. On est encore loin de l’objectif des 2% ; les économistes estiment toutefois que si la tendance se maintient, la BCE n’aura pas besoin de relever de nouveau les taux d’intérêts par rapport aux niveaux records qu’ils affichent actuellement. Qu’elle ne les augmente pas ne signifie pas pour autant qu’elle les abaissera. Les taux directeurs de la BCE devraient rester sur un haut plateau pendant des mois. Peu de chance donc que le crédit immobilier soit plus abordable à l’avenir, d’autant que les règles d’octroi du HCSF sont têtues comme un axiome. Alors que tout le monde, des emprunteurs aux courtiers, en passant par les professionnels de l’immobilier, espérait un taux d’endettement bientôt assoupli, la Banque de France campe sur ses positions, le maintenant à 35% des revenus nets, assurance de prêt comprise. Aucune flexibilité n’est accordée aux ménages pourtant solvables qui pourraient s’endetter au-delà de la norme sans compromettre leur équilibre financier.

Crédit immobilier 2023 : attention aux frais de courtage abusifs

Le marché de l’immobilier est en souffrance. Les ménages peinent à accéder au crédit bancaire et à concrétiser leur rêve d’accession, quand les professionnels subissent de plein fouet une forte baisse de leur activité. La raréfaction du crédit rend fébrile certains courtiers qui, voyant leur chiffre d’affaires s’effondrer, n’hésitent pas à facturer à leurs clients des frais indus. Magnolia.fr vous explique quels sont les frais que l’intermédiaire peut réellement réclamer. Crise immobilière 2023 Sur un an à fin juillet, la production de crédits immobiliers a chuté de près de 50%. Un vrai marasme pour toute la filière, au-delà d’être une crise du logement pour les ménages français qui ne peuvent accéder au crédit bancaire et restent locataires, alors qu’ils sont solvables et en capacité d’emprunter. La faute à la hausse vertigineuse des taux d’intérêts qui excèdent désormais les 4% sur 20 ans (hors assurance de prêt immobilier et frais de garantie). Il faut ajouter la problématique du taux d’usure : bien que mensualisé, le taux maximum légal provoque rapidement un effet ciseau en raison de la progression constante et rapide des taux d’emprunt. Autre blocage, celui opéré par les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) avec 2 limites : Le taux d’endettement est plafonné à 35% des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. La durée de remboursement ne peut outrepasser 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération. Le reflux de la demande et les contraintes réglementaires pèsent notamment sur l’activité des courtiers en crédit immobilier. Certains ont donc été tentés de limiter les dégâts en facturant des frais indus à leurs clients. Frais de courtage abusifs Fin août 2023, l’UFC-Que Choisir révèle que certains intermédiaires facturent des frais à leurs clients, alors que le prêt n’a pas été obtenu, et sans les en informer au préalable. Une infraction en vertu de la réglementation qui interdit toute facturation de frais avant le déblocage des fonds (article L. 321-2 du Code de la consommation) : "Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent." Un courtier immobilier n’est donc rémunéré qu’au succès, lorsque les fonds ont été débloqués par la banque ou après signature de l’acte notarié. Or, des candidats à l’emprunt se sont vus réclamer des frais d’un montant oscillant entre 1 000€ et 3 500€, alors même qu’ils n’avaient pas encore décroché le financement. Les courtiers pris en faute justifient cette pratique par la directive européenne 2014/17/UE qui les autorise, indépendamment de la mise en relation avec un établissement de crédit, à délivrer un service de conseil et donc à facturer des frais inhérents. Service de conseil : des frais encadrés Cette règle européenne transposée dans le droit français distingue de l’octroi de crédit ou de l’intermédiation un nouveau service : le service de conseil. Ce service vise à orienter le particulier dans son choix de crédit en lui apportant des recommandations personnalisées en ce qui concerne un ou plusieurs contrats de crédits adaptés à sa situation financière. L’emprunteur doit obligatoirement être renseigné sur le coût éventuel de cette prestation. Si le montant des frais ne peut être déterminé précisément, il est informé de son mode de détermination. C’est ce qui a péché dans cette affaire de frais de courtage abusifs : les consommateurs n’ont pas été explicitement informés de la rémunération dans le cadre d’un mandat de conseil, encore moins que ces frais étaient dus, que le prêt ait été obtenu ou pas. Vigilance donc sur les frais de courtage. Il n’en demeure pas moins qu’un courtier est plus que jamais utile en 2023 pour faciliter l’accès au prêt immobilier. Sachez par ailleurs que vous n’avez aucuns frais à payer pour changer de contrat d’assurance emprunteur, la réglementation interdit en effet à la banque de facturer des frais de délégation d’assurance de prêt, ainsi que des frais d'avenant au contrat d'offre de prêt.

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