Assurance de prêt : zoom sur la fin du questionnaire de santé

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La proposition de loi Lemoine adoptée jeudi dernier par les parlementaires prévoit, entre autres, la suppression de la sélection médicale pour certains clients. Il s'agit là d'une avancée majeure pour l'accès au crédit immobilier des personnes avec des problèmes de santé, mais cette mesure historique pourrait avoir un impact négatif sur les tarifs d'assurance en raison d'une mutualisation accrue des risques, partagés à l'avenir par toute la communauté des emprunteurs.

Adoption de la proposition de loi Lemoine

Députés et sénateurs ont trouvé jeudi 3 février dernier un compromis concernant la proposition de loi Lemoine. Contre toute attente, la commission mixte paritaire a adopté le principe de résiliation à tout moment des contrats d'assurance de prêt immobilier, la mesure phare de ce texte qui, jusqu'à présent, divisait les partisans d'une libéralisation totale du marché de l'assurance emprunteur à ceux qui lui préfèrent le système existant qui permet de changer de contrat à date d'échéance (amendement Bourquin).

Selon les estimations de l'association UFC-Que Choisir, l'adoption de la résiliation à tout moment va permettre de redistribuer quelque 500 millions d'euros aux emprunteurs dès la première année. En moyenne, un emprunteur économisera 50€ chaque mois en dénonçant le contrat bancaire pour souscrire une formule alternative moins chère, à garanties au moins équivalentes. 

Sur la durée restante d'un crédit immobilier, le gain peut grimper jusqu'à plusieurs milliers d'euros. Le courtier Magnolia.fr a fait le calcul : un couple de quarantenaires, détenteur d'un prêt de 250 000€, peut réduire de 31 500€ le coût de son crédit tout simplement en changeant d'assurance au bout de 3 ans. Les nouveaux contrats pourront en profiter dès juin 2022 et les contrats en cours à compter du 1er septembre. N'hésitez donc pas à changer d'assurance prêt immobilier pour faire des éconimies !

La proposition de loi Lemoine prévoit également 2 dispositifs inédits pour les personnes touchées par la maladie :

  • Le délai du droit à l'oubli passe de 10 à 5 ans : l'assureur ne peut rechercher aucune information médicale en lien avec un cancer pour les personnes guéries depuis au moins 5 ans et sans rechute. La mesure est étendue à l'hépatite virale C, mais exclut les maladies chroniques. En clair, l’assuré n’a pas à déclarer son ancienne maladie passés 5 ans après la fin du protocole thérapeutique.
  • Le questionnaire de santé est supprimé sous certaines conditions : pour les prêts de 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l'emprunteur, la souscription à l'assurance est accessible sans sélection médicale.

Pour clore le parcours législatif de ce texte, le vote solennel de deux chambres interviendra les 10 et 17 février prochain avant la promulgation de la loi.

Accès au crédit facilité pour les personnes malades

Le questionnaire de santé est aujourd'hui l'étape incontournable lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier. Les renseignements fournis par le candidat à l'emprunt permettent à l'assureur d'évaluer les risques et d'appliquer une tarification appropriée ou de refuser la couverture. Pour les personnes avec un risque aggravé de santé, cela se traduit par l'exclusion ou par une surtarification, qui peut elle aussi les empêcher de concrétiser leur projet immobilier.

Malgré des taux d'intérêt au plancher, les surprimes d'assurance pour motifs de santé peuvent entraîner le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà du seuil de l'usure, ce qui conduit à un refus de financement. Pour rappel, le TAEG contient tous les frais exigés à l'obtention du crédit, les intérêts n'étant que la partie émergée de l'iceberg : frais de dossier, commission de courtage, garantie (hypothèque ou caution), et assurance emprunteur.

Les personnes avec un lourd historique de santé peuvent s'appuyer sur la convention Aeras (s’Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) pour accéder à l'assurance. Ce dispositif plafonne les surprimes voire attribue des conditions proches des tarifs standard pour les pathologies listées dans la grille de référence, mais ne dispense pas de remplir le questionnaire de santé, sauf pour les cas qui relèvent du droit à l'oubli. Pour ces clients, la fin programmée de la sélection médicale est la nouvelle qu'ils attendaient tous. En n'étant plus stigmatisés par la maladie, ils pourront plus facilement réaliser leur projet d'accession à la propriété.

Qui va être concerné par la fin du questionnaire de santé ?

La mesure est strictement encadrée (conditions cumulatives) :

  • le montant de la quotité assurée doit être inférieur à 200 000€ ;
  • le prêt doit être remboursé avant le 60ème anniversaire de l'assuré.

Initialement, les sénateurs avaient souhaité que la fin du questionnaire de santé s'applique aux prêts jusqu'à 350 000€ pour un terme avant les 65 ans de l'emprunteur. Le législateur a donc poussé le curseur vers le bas, limitant la portée de cette disposition.

La réglementation actuelle fixe la durée de remboursement de tout crédit immobilier à 25 ans. En conséquence, la fin de la sélection médicale concernera en premier lieu les jeunes de moins de 35 ans, cœur de clientèle des courtiers en crédit. Le montant moyen d'un primo-accédant trentenaire est autour de 175 000€.

Le plafond de 200 000€ s'entend par quotité assurée. Un couple peut donc emprunter 399 999€ si la quotité est de 50% sur chaque tête. Il faut toutefois que la situation financière des co-emprunteurs soit similaire pour que la répartition soit égale. En fonction des revenus de chacun, la quotité est ajustée, pour obtenir un total de 100% minimum du montant emprunté. Dans tous les cas, celui qui supportera la quotité la plus élevée ne pourra pas emprunter plus de 200 000€.

Le fait de supprimer le questionnaire de santé est aussi une excellente nouvelle pour les candidats plus âgés disposant d'un apport personnel conséquent qui n'ont pas besoin d'emprunter plus de 200 000€. On pense également aux fumeurs qui peuvent payer jusqu'à deux fois plus cher leur assurance que les non-fumeurs. Sans oublier tous ceux qui détiennent déjà un crédit couvert par une assurance au prix fort en raison de problèmes de santé : le changement d'assurance à tout moment va leur permettre de réduire significativement le coût du contrat sous réserve d'entrer dans le périmètre de la mesure (capital restant dû inférieur à 200 000€ et terme du crédit avant 60 ans).

Attention aux tarifs

Le risque demeure toutefois l'élément fondamental de l'assurance et la maîtrise des risques la condition de la réussite économique dans ce domaine. En supprimant le questionnaire de santé, le législateur pourrait bouleverser le modèle économique des assureurs en faisant porter le risque incarné par certains sur la communauté des emprunteurs. La segmentation d'aujourd'hui fera place à une mutualisation induite par une solidarité accrue, avec, pour conséquence, un renchérissement des tarifs pour tous.

Les bancassureurs pratiquent la mutualisation des risques depuis toujours, une des raisons pour lesquelles leurs contrats d'assurance sont plus chers que les offres des alternatifs, conçues sur-mesure. Et même sans information médicale sur son client via le questionnaire de souscription, une banque dispose de moyens internes pour avoir des indications sur son état de santé (relevé de compte, assurance santé), ce qui lui permet d'adapter le tarif de l’assurance emprunteur.

Il est impossible à ce stade de savoir comment réagira le marché. La proposition de loi Lemoine oblige les pouvoirs publics à remettre un rapport d'ici deux ans sur les effets de la résiliation à tout moment et de la suppression du questionnaire de santé.

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La hausse des taux d'usure au 1er octobre est une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs. Sera-t-elle suffisante pour faciliter l'accès au crédit immobilier ? Hausse des taux d'usure "bien proportionnée" La Banque de France a mis un terme au suspens en dévoilant ce mercredi 28 septembre les nouveaux taux maximum légaux des crédits immobiliers pour le dernier trimestre 2022. Comme énoncé dans les précédents communiqués de l'institution, les taux d’usure au 1er octobre 2022 seront bien relevés, selon l'application de la formule mathématique habituelle, à savoir la moyenne des TAEG (Taux Annuel Effectif Global) accordés le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Ce qui donne : 3,03% au lieu de 2,60% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans 3,05% au lieu de 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus. Critiquée pour son immobilisme depuis plusieurs semaines, face à une crise du crédit immobilier sans précédent qui a mis sur la touche des milliers de ménages portant solvables, la BdF campe sur ses positions, estimant cette "hausse bien proportionnée et plus marquée qu'en juin dernier". Hostile à tout changement de la méthode de calcul, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau, a indiqué à la commission des finances de l'Assemblée nationale le 27 septembre qu'"un relèvement exceptionnel des taux de l'usure - dont le rôle est de protéger les consommateurs - n'est ni souhaitable ni nécessaire". Les taux d'usure du T4 2022 seront publiés au Journal Officiel le 30 septembre pour une entrée en vigueur le 1er octobre. Crédit immobilier en 2022 : un vrai chemin de croix Force est de constater que la révision des taux d'usure pour ce T4 2022 est significative : 48 points de base supplémentaires pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus, soit la majorité des crédits distribués. Premiers témoins des espoirs déçus des candidats à l'emprunt immobilier, les courtiers sont plutôt circonspects et attendent de voir comment vont évoluer les taux d'intérêt. Si marquée soit-elle, la hausse des taux d'usure sera de facto insuffisante si les taux d'intérêt continuent leur fuite en avant. Depuis la vive progression des taux bancaires en 2022, consécutive à une inflation forte et accélérée, à la récente hausse des taux de la BCE et à l'évolution des taux obligataires, de plus en plus de demandes de crédits immobiliers sont rejetées, car leur TAEG excède le seuil de l'usure. En cause, non pas la solvabilité des candidats, mais un calcul des taux maximum autorisés en décalage avec la réalité du terrain. Selon les courtiers, près de 50% des demandes de financement sur deux auraient échoué depuis juillet, car désolvabilisées par l'usure. Cela fait des mois que l'écart entre le taux débiteur de la banque et le taux d'usure est alors trop faible pour intégrer tous les autres frais liés à l'obtention du crédit (frais de dossier, garantie, assurance prêt immobilier). Au-delà d’opérer un frein sur la production de crédits, cette situation a poussé les intermédiaires à manifester devant la BdF le 20 septembre dernier et l’un d’entre eux, à créer un site dédié aux refus de prêt. Un répit de courte durée Les taux d'intérêt restent avantageux et propices à l'achat immobilier. Actuellement, un crédit sur 15 ans se négocie en moyenne entre 1,75% et 2% (hors assurance emprunteur), et sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen oscille entre 1,85% et 2,40%. Mais la stagnation de l'usure sur trois mois bloque l'accès au crédit dans une période où les taux évoluent rapidement à la hausse. La révision inédite de l'usure de près de 50 points devrait permettre de débloquer de nombreux dossiers en cours, ceux dont le taux d'intérêt ne dépasse pas 2,40%. Cette bouffée d'oxygène risque pourtant d'être de courte durée, car les taux vont continuer de grimper en octobre. La crainte est en effet que les banques décident d'augmenter leurs barèmes si l'OAT française sur 10 ans continue de progresser aussi vite. Cet indicateur qui permet aux établissements bancaires de fixer les taux de crédit a atteint 2,941% au cours de la journée du 28 septembre ; il y a un an, il évoluait en territoire négatif. Si les banques doivent se refinancer à des taux toujours plus élevés, elles n'auront d'alternative que de rehausser les taux d'emprunt proposés aux ménages pour éviter de prêter à perte... ou de fermer le robinet du crédit. Les prochaines semaines seront cruciales pour savoir si cette ultime hausse de l'usure en 2022 va réellement débloquer une situation inédite et pour le moins aberrante où le crédit immobilier est bon marché mais inaccessible.