Mercredi 5 février, le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) a enfin été adopté. Le texte contient différentes mesures concernant l’immobilier, des bonnes comme des mauvaises pour les ménages qui souhaitent concrétiser l’achat d’un logement. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le nouveau PTZ, l'augmentation des droits de mutation et les modifications relatives à la fiscalité.
Version 2025 du Prêt à Taux Zéro
Commençons par une bonne nouvelle. La version universelle du PTZ (Prêt à Taux Zéro) est validée dans le budget 2025. Le projet faisait partie du budget envisagé par le gouvernement Barnier à l’automne dernier, avant que la motion de censure ne gèle la procédure.
Pour rappel, le PTZ est un prêt gratuit pour l’emprunteur primo-accédant de sa résidence principale :
- Il vient toujours en complément d’un crédit immobilier classique.
- Il doit être garanti par une assurance emprunteur.
- Il peut financer jusqu’à 50% de l’opération.
La version antérieure du PTZ se limitait à :
- l’achat d’un appartement neuf en zone tendue (A, A bis et B1)
- l’achat d’un appartement ancien en zones rurales (B2 et C) sous condition de travaux de rénovation d’un montant au moins équivalent à 25% de l’opération.
Seul l’immobilier collectif était éligible, la maison individuelle ayant été exclue du dispositif en janvier 2021.
Extension à toute la France
Le gouvernement Bayrou a retenu les dispositions initiales qui prévoient l’extension du PZT à tout le territoire français et pas seulement aux zones tendues. L’objectif est de relancer l’acquisition immobilière dans un contexte de forte tension locative.
L'achat d'un logement ancien via le PTZ reste toutefois conditionné à la condition de travaux de rénovation.
La maison individuelle de nouveau éligible
La maison individuelle fait son grand retour, au grand soulagement des promoteurs et professionnels de l’immobilier qui considèrent le PTZ comme un “levier essentiel pour relancer la production de logements”. Les ménages français sont également heureux de ce revirement : selon une récente étude, 8 personnes sur 10 préfèrent vivre dans une maison plutôt qu’en appartement.
L’habitat pavillonnaire avait été stigmatisé en 2021 par la ministre du Logement de l’époque, Emmanuelle Wargon, qui jugeait la maison individuelle comme “un modèle d’urbanisation qui dépend de la voiture”, étant de surcroît “un non-sens écologique, économique et social”. La loi Climat et Résilience d’août 2021 contient l'objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette des sols) à l’horizon 2050. L'élargissement du PTZ à la maison neuve va donc à l'encontre de cette loi.
La nouvelle version du PTZ pourrait générer la construction de quelque 15 000 logements en 2025. En 2024, 45 000 PTZ ont été distribués, contre 40 000 escomptés. Ces chiffres montrent bien l'utilité de ce levier pour soutenir l'accession à la propriété.
L'extension du PTZ entrera en vigueur 2 mois après la promulgation de la loi de finances 2025, c'est-à-dire pas avant début ou fin avril. Les quotités, à savoir la part maximale de l'opération finançable par le PTZ selon la composition du foyer, les revenus et la zone géographique, seront fixées par décret.
Augmentation des frais de notaire
Abusivement appelés “frais de notaire”, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) vont bel et bien augmenter à compter du 1er mars 2025. Les départements pourront rehausser de 0,5 point le taux de DMTO, actuellement à 4,5% du prix d’achat d’un bien immobilier ancien. S’y ajoutent les taxes perçues par les communes et l’État. Cela équivaut à 500€ supplémentaires par tranche de 100 000€.
Au final, les DMTO représenteront en 2025 entre 7,5% et 8,5% du prix d’un logement ancien et entre 2,5% et 3,5% pour un bien neuf, les notaires ne percevant qu’un faible pourcentage (entre 3,87% et 0,799% selon la tranche de prix de vente).
Hausse temporaire
Pour certains ménages modestes, ce relèvement des frais d’acquisition peut compromettre leur projet d’achat si leur taux d’endettement atteint déjà le maximum autorisé (35% des revenus nets, avant impôt, assurance emprunteur incluse).
Selon le budget 2025, la hausse de 0,5 point des DMTO est applicable annuellement durant 3 ans, jusqu’en 2028, soit une augmentation de 10% sur la durée.
Notons que cette augmentation n’est pas une obligation ; les départements sont libres de l’appliquer ou de laisser le taux inchangé. Vu le nouvel effort budgétaire demandé aux collectivités locales, rares sont les acquéreurs qui y échapperont.
La primo-accession exemptée
Le texte de loi donne la possibilité aux collectivités locales d'exonérer de cette hausse des droits de mutation les ménages qui acquièrent un logement pour la première fois. Cette exonération vise à renforcer la présence des primo-accédants sur le marché et se justifie par la crise que traverse le secteur du bâtiment depuis 2 ans, marquée par un chute annuelle de 10% des permis de construire.
Nouvelle fiscalité pour le statut LMNP
Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne sera plus aussi avantageux en 2025. Adopté en commission mixte paritaire, l’article 24 du PLF 2025 prévoit la réintégration des amortissements lors du calcul des plus-values à la revente du logement. Jusqu’à présent, l’impact des amortissements de certaines dépenses (travaux, mobilier, assurance, intérêts d’emprunt, etc.) n’était pas pris en compte en cas de bénéfice à la revente.
Si vous réalisez une plus-value immobilière, vous serez donc imposé plus lourdement.
Cette réforme de la fiscalité du régime LMNP ne concerne pas les résidences étudiantes ou pour seniors, ni les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes).
Coupe dans le budget MaPrimRénov
Le budget du dispositif phare d’aide à la rénovation énergétique est raboté de 700 millions d’euros, portant les crédits alloués à 1,6 milliards d’euros pour 2025. Il s'agit de l’enveloppe la plus basse depuis le lancement de MaPrimRénov.
Cette décision est en contraduction avec les objectifs de l’État visant à rendre l’habitat résidentiel plus vert. La rénovation énergétique ne devrait pas être une variable d'ajustement des finances de l’État, mais considérée comme un investissement sur le long terme. Ce manque de continuité et de cohérence pourrait dissuader les ménages d’engager des travaux pour améliorer l’étiquette énergie de leur logement.
Rappelons que les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique (passoires thermiques) sont interdits de location depuis le 1er janvier 2025. Le propriétaire doit obligatoirement délivrer à son locataire un logement décent selon les nouvelles normes, ce que ne remplit pas l’étiquette G.
Exonération exceptionnelle pour les dons familiaux
Terminons par une mesure qui devrait faciliter la transmission du patrimoine. Le PLF 2025 exonère de droits de mutation à titre gratuit les dons aux enfants, aux petits-enfants et aux arrière-petits-enfants, à défaut à un neveu ou à une nièce, dans la double limite de 100 000€ par donateur et de 300 000€ par donataire.
Cette exonération concerne les dons d’argent destinés uniquement à financer :
- l'achat ou la construction d’une résidence principale
- les éventuels travaux de rénovation énergétique associés.
