Quelle assurance de prêt choisir pour un PTZ (Prêt à Taux Zéro) ?


Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif d'accession à la propriété destiné aux primo-accédants. Accordé sous conditions de ressources en complément d'un crédit immobilier classique, ce prêt gratuit permet de financer jusqu'à 40% de l'acquisition. Bien que sans intérêts, il nécessite d'être sécurisé par une assurance de prêt immobilier.

PTZ : définition et conditions

Le Prêt à Taux Zéro est un prêt sans intérêts, ni frais de dossier, destiné à l'achat d'un logement neuf ou à réhabiliter. Vous remboursez uniquement le capital, les intérêts étant à la charge de l'État. Les conditions d'obtention sont encadrées et ont fait l'objet d'ajustements chaque année depuis la mise en place de la nouvelle formule en 2011. Voici la version 2019 et les changements prévus pour 2020. Le dispositif a été prorogé jusqu'en 2021.

Conditions

Le PTZ favorise l'accession à la propriété des ménages modestes. Il est attribué sous conditions de ressources aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours de deux années précédant la nouvelle acquisition. Cette condition n'est pas exigée si l'acquéreur ou un des futurs occupants du logement :

  • est titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité de travailler ;
  • bénéficie de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé (AEEH) ;
  • est victime d'une catastrophe naturelle ou technologique ayant rendu le logement définitivement inhabitable.

Le PTZ est octroyé par les banques ayant signé une convention avec l'État. L'établissement prêteur est seul à pouvoir apprécier la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par les ménages demandeurs, comme il le fait pour tout autre crédit immobilier, et n'a pas donc l'obligation d'accorder le prêt à taux zéro.

Le PTZ est toujours complémentaire d'un prêt classique (avec intérêts) et ne peut financer qu'une partie de l'acquisition (jusqu'à 40% du coût total du bien). Son montant est déterminé en fonction de plusieurs facteurs :

  • le caractère neuf ou ancien du logement : le logement neuf doit respecter les normes de performances énergétiques du label BBC 2005 ou de la Réglementation Thermique (RT) 2012. Le logement ancien à rénover est éligible si le montant des travaux atteint au minimum 25% de l'opération.
  • la zone géographique où se situe le logement :
  • zone A, A bis et B1 : PTZ dans le neuf jusqu’au 31 décembre 2021
  • zone B2 et C : PTZ dans l'ancien et PTZ dans le neuf jusqu'au 31 décembre 2019
  • tout le territoire pour la location-accession (logement social) jusqu'au 31 décembre 2019.
  • les ressources du foyer : le montant des ressources à prendre en compte correspond au plus élevé des 2 montants suivants :
  • la somme du Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l'année N-2 de toutes les personnes destinées à occuper le logement
  • ou le revenu plancher égal au coût total de l'opération divisé par 9.
  • le nombre de personnes qui habiteront le futur logement.

Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur pendant une durée minimale de 6 ans à compter du versement du prêt. Un acquéreur peut néanmoins obtenir un PTZ pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, dès lors que celle-ci intervient au plus tard dans 6 ans. Dans ce cas, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit à un Prêt Location Social.

Les plafonds de ressources à respecter sont les suivants (PTZ 2019) :

Nombre de personnes                              Zone A         Zone B1            Zone B2      Zone C

destinées à occuper le logement                                         

 

                                             1                       37.000 €       30.000 €          27.000 €     24.000 €

                                             2                       51.800 €       42.000 €          37.800 €     33.600 €

                                             3                       62.900 €       51.000 €          45.900 €     40.800 €

                                             4                       74.000 €       60.000 €          54.000 €     48.000 €

                                             5                       85.100 €       69.000 €          62.100 €     55.200 €

                                             6                       96.200 €       78.000 €          70.200 €     62.400 €

                                             7                      107.300 €      87.000 €          78.300 €     69.600 €

                                     8 et plus                 118.400 €      96.000 €          86.400 €     76.800 €

 

Le montant du PTZ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts d’une durée supérieure à deux ans participant au financement de l'opération. Il est égal au coût de l’opération pris en compte dans la limite d’un plafond, auquel s’applique une quotité pouvant aller jusqu'à 40%.

Montant maximum du coût de l’opération

Nombre de personnes

destinées à occuper le logement                Zone A         Zone B1         Zone B2     Zone C

                                           1                        150.000 €     135.000 €       110.000 €    100.000 €

                                           2                        210.000 €     189.000 €       154.000 €    140.000 €

                                           3                        255.000 €     230.000 €       187.000 €    170.000 €

                                           4                        300.000 €     270.000 €       220.000 €    200.000 €

                              5 et plus                        345.000 €     311.000 €      253.000 €    230.000 €

Le coût de l'opération comprend les coûts de construction (hors coûts financés par un éco-prêt à taux zéro) et tous les frais annexes (honoraires de négociation, assurance dommage-ouvrage, taxes de construction, aménagement et viabilisation du terrain), sauf les droits d'enregistrement et frais notariés. Une quotité, qui dépend de la nature du logement et de sa localisation, est appliquée sur le montant total de l’opération :

Nature de l’opération                          Zones A et B1           Zones B2 et C

Logement neuf                                            40 %                              20 %

Logement ancien avec travaux             Non éligible                      40 %

Remboursement du PTZ

Les conditions de remboursement du PTZ sont fonction de 3 facteurs :

  1. la localisation du logement (zone) ;
  2. les ressources de l'emprunteur et de celles des personnes destinées à occuper le logement : on applique un coefficient familial au revenu fiscal de référence ou au coût de l'opération divisé par 9 ;
  3. les modalités de remboursement des autres prêts concourant à l'opération.

La durée de remboursement du PTZ est de 20, 22 ou 25 ans, assortie d'une période de différé de 5, 10 ou 15 ans. Au terme de ce différé, vous commencez à rembourser l'intégralité du capital.

Le PTZ est cumulable avec tout autre prêt : prêt immobilier classique, Prêt Action Logement, Prêt Accession Sociale, Prêt Épargne Logement, prêt conventionné.

L'assurance du PTZ (Prêt a Taux Zéro)

Comme tout prêt immobilier, le PTZ doit être couvert par une assurance emprunteur. Celle-ci intervient en cas de défaillance du titulaire (décès, maladie ou accident) pour sécuriser le remboursement du prêt à la banque. Le PTZ n'est donc pas totalement gratuit, puisqu'il est garanti par une assurance dont le coût s'ajoute aux autres frais du montage financier.

Les garanties de l'assurance du PTZ

L'assurance du PTZ est proposée aux mêmes garanties que le prêt principal. Deux contrats d'assurance distincts seront souscrits, puisque les durées de remboursement des divers prêts ne sont pas identiques.

Sont couverts les risques de décès, de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), d'invalidité et d'incapacité de travail. La garantie perte d'emploi est optionnelle. Le montant de la cotisation dépend du profil de l'emprunteur (âge, état de santé, profession), du niveau de couverture choisi et de la quotité s'il y a deux emprunteurs.

Choisir la bonne assurance pour votre Prêt à Taux Zéro

La réglementation autorise le libre choix de l'assurance de prêt. Depuis 2010 et la loi Lagarde, vous n'êtes pas obligé de souscrire le contrat proposé par la banque, et pouvez lui préférer une offre alternative auprès d'un assureur externe.

Il appartient toutefois à la banque de déterminer les garanties qu'elle exige pour octroyer le financement et de vous les communiquer par le biais de la fiche standardisée d'information obligatoirement remise dès votre demande de financement, au plus tard lors de la présentation de l'offre de prêt. À garanties équivalentes, une assurance déléguée est jusqu'à 3 fois moins chère que le contrat groupe bancaire.

L'assurance de prêt n'est pas un produit standard. Les contrats diffèrent en termes de garanties (limite d'âge, exclusions, franchises, délai de carence), de prestations et de tarifs. En faisant jouer la concurrence, vous pourrez trouver le contrat sur-mesure, adapté à votre profil et à votre projet, au prix le plus compétitif. Si le contrat alternatif présente un niveau de garanties équivalent à celui de la banque, celle-ci ne peut la refuser. Tout refus devra être motivé par écrit dans un délai de 10 jours.

Assurance de PTZ et convention AERAS

Si vous présentez des soucis de santé, vous dépendez de la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif s'applique aux banques et aux sociétés d'assurance. Il facilite l'accès à l'assurance et donc au crédit aux personnes souffrant ou ayant souffert d'une pathologie lourde (cancer, hépatite, VIH, ...). Le questionnaire de santé détaillé, que vous pouvez remplir avec l'aide de votre médecin traitant, permettra un examen personnalisé de votre dossier.

La convention prévoit un écrêtement des surprimes pour les emprunteurs à revenus modestes. Dans le cadre d'un PTZ, les emprunteurs de moins de 35 ans dont les revenus ne dépassent pas le plafond de la Sécurité Sociale au titre de l'année en cours voient la surprime intégralement prise en charge par l'assureur.

Sachez que les personnes guéries d'un cancer depuis 10 ans, sans rechute, bénéficient du droit à l'oubli qui les autorise à ne pas déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. Elles peuvent ainsi souscrire une assurance à des conditions similaires accordées aux profils standards.

Changer d'assurance avec un PTZ

Si vous avez souscrit l'assurance proposée par le préteur, vous avez la possibilité d'en changer en cours de prêt. La loi Hamon s'applique dans les 12 premiers mois qui suivent la signature de l'offre de prêt : dans ce délai, au moins 15 jours avant la signature de l’offre de prêt, vous pouvez présenter un contrat alternatif à garanties équivalentes.

À savoir : La substitution d'assurance se fait sans frais ni pénalités : la banque n’a pas le droit de modifier les conditions d'emprunt.

Au-delà de 12 mois, c'est l'amendement Bourquin qui s'applique. La demande de substitution doit parvenir au moins 3 mois avant la date d'échéance (date de signature de l'offre de prêt) pour être acceptée par la banque.