Inflation 2022 : quel impact sur le marché immobilier ?

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L’envolée de l’inflation en 2022 touche tous les secteurs économiques, l’immobilier n’étant pas épargné. Entre la remontée brutale des taux d’intérêt, les conséquences de la guerre en Ukraine sur la construction de logements et les prix immobiliers qui continuent d’augmenter, le pouvoir d’achat des ménages fond comme neige au soleil, alors que l’immobilier est un excellent bouclier pour éviter de subir l’inflation.

Hausse marquée des taux d’emprunt en 2022

Depuis le début de l’année 2022, les taux d’intérêt sont repartis à la hausse. Au plancher durant deux ans, ils n’avaient pas vocation à rester durablement si bas en raison d’un autre mouvement haussier, celui de l’indice des prix à la consommation.

L’inflation annuelle titrait 1,1% en 2019, 0,5% en 2020, et 1,6% en 2021. Fin septembre 2022 sur un an, elle affiche le taux de 5,6%. Cette progression spectaculaire est liée à la guerre en Ukraine qui fait flamber les prix de l’énergie et des carburants, ainsi que ceux de l’alimentation, auquel s’ajoutent les pénuries sur un grand nombre de matériaux et de matières premières. La dette des États s’emballe, notamment celle de la France qui emprunte désormais sur les marchés obligataires à un taux supérieur à 2,5%, contre 0% il y a encore un an (OAT 10 ans).

Largement guidée par l’évolution de l’inflation, la politique monétaire des banques centrales est obligée de s’ajuster à cette situation en rehaussant les taux directeurs. Jeudi 27 octobre, la Banque Centrale Européenne a relevé son taux de refinancement de 75 points de base, le hissant à 2%, son plus haut niveau depuis 2009. Une nouvelle hausse est programmée courant décembre 2022, ce sera la quatrième depuis fin juillet 2022. Cette stratégie d’augmenter les taux d’emprunt pour les banques de détail doit permettre de lutter contre une inflation record en zone euro (près de 10%), et ce, malgré la menace forte de récession dans la région.

Résultat, les taux d’emprunt immobilier sont tirés vers le haut, dans des proportions qui restent toutefois mesurées, compte tenu de la barrière imposée par l’usure aux banques commerciales. De 1% (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés), le taux débiteur moyen sur 20 ans s’affiche désormais autour de 2,30%, pour un taux d'usure sur cette durée à 3,05%. Et en juin 2023, il pourrait frôler les 3% si les indicateurs monétaires continuent de se dégrader.

Avec un courtier comme allié, il est possible de décrocher une décote substantielle, mais le renchérissement du loyer de l’argent se heurte à la réglementation obsolète de l’usure. Obtenir un prêt immobilier en 2023 va peut-être se révéler une gageure si les taux d’usure continuent d’être inadaptés à la réalité du terrain.

Pouvoir d’achat immobilier en baisse

Le contexte inflationniste pèse sur le budget des ménages, d’autant que les augmentations de salaire tardent à venir dans la plupart des secteurs. Une personne qui emprunte aujourd'hui 200 000€ sur 20 ans paiera 49 703€ d’intérêts (taux débiteur moyen à 2,30%), contre 25 059€ si elle avait contracter en février 2022 (taux débiteur moyen à 1,20%), soit un surcoût de près de 25 000€ !

 

Taux moyen sur 20 ans

Coût intérêts d’emprunt

Surcoût par rapport à déc. 2021

décembre 2021

1 %

20 749 €

 

février 2022

1,20 %

25 059 €

 + 4 310 €

mai 2022

1,55 %

32 727 €

+ 11 978 €

août 2022

1,85 %

39 429 €

+ 18 680 €

octobre 2022

2,30 %

49 703 €

+ 28 954 €


Pour maintenir à flot leur pouvoir d’achat immobilier, les emprunteurs doivent mobiliser davantage d’épargne. L’apport personnel record partout en France en 2022 est la conséquence directe d’une vigilance renforcée des banques et de la problématique de l’usure qui oblige à minimiser le recours à l’emprunt.

Le marché immobilier semble se gripper, comme l’illustre la chute abyssale du nombre de prêts et cette fois, la crise du Covid-19 n’y est pour rien. À l’augmentation des taux d’intérêt, vient s’ajouter la progression continue des prix de l’immobilier, même si les premiers signes d’un ralentissement sont visibles. L’état du marché immobilier en octobre 2022 montre une hausse des prix des logements anciens de 6,7% sur un an, contre 8,2% début avril dernier.

Immobilier, meilleur rempart contre l’inflation

En France, les taux d’emprunt sont dans l’écrasante majorité à taux fixes, même si la forte hausse des taux en 2022 redonne de l’attrait au prêt à taux variable. Une fois le crédit accordé, la variation des taux n’a donc pas d’impact significatif sur l’évolution du pouvoir d’achat du ménage emprunteur. La mensualité reste identique sur toute la durée de remboursement, sauf renégociation éventuelle pour faire des économies sur son assurance et son crédit.

En devenant propriétaire de son logement, un ménage n’a plus à payer de loyer, dont le montant est généralement indexé sur l’inflation. Sa mensualité de crédit ne bougera pas, contrairement à ses charges en tant que locataire.

Pour les investisseurs locatifs, la période inflationniste constitue une opportunité, les taux d’emprunt restant avantageux au regard du niveau de l’inflation annuelle. Le delta entre le taux débiteur et l’inflation est de 4%, on emprunte donc à un taux réel négatif. La valeur de la dette ayant financé le bien locatif baisse à mesure de la progression de l’inflation, tandis que le loyer est indexé à la hausse sur cette même inflation. Mais pour relancer l’activité du neuf, bâtir davantage de logements et éviter que la crise de l’offre de logements à louer ne se tende, il faudrait que le dispositif Pinel ne disparaisse pas en décembre 2024.

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Investissement immobilier 2024 : choisir le bon contrat d’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est généralement une condition sine qua non pour obtenir un crédit immobilier. Cela concerne tout type d’acquisition, la résidence principale comme l’investissement. La couverture exigée par la banque est souvent plus réduite dans le cadre d’un investissement en raison de l’existence de revenus locatifs. Explications pour sélectionner le contrat qui présente une bonne protection. Assurance emprunteur pour investisseur La souscription à l’assurance emprunteur ne repose pas sur une obligation légale mais reste un préalable pour décrocher le financement d’un projet immobilier. La banque l’exige pour se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur dans des situations bien précises qui le priveraient de moyens financiers d’assumer sa dette : décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi.  L’assurance de prêt est une garantie contre les défauts de paiement, mais ne doit pas être confondue avec une autre garantie imposée par la banque, à savoir l’hypothèque ou la caution : l’une de ces protections entre en jeu dans les autres situations non couvertes par l’assurance emprunteur. Garanties obligatoires Quel que soit la destination du crédit immobilier (achat résidence principale ou secondaire, investissement locatif), tout contrat d’assurance emprunteur présente deux garanties de base : la garantie décès : au cas où l’emprunteur décède avant le terme du prêt, l’assurance prend en charge le capital restant dû. Le bien tombe dans la succession et les ayants droit sont déchargés de la dette. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : associée à la précédente, cette garantie couvre les mensualités restantes si l’emprunteur est dans l’incapacité totale et définitive d’exercer une activité professionnelle rémunérée et que son état nécessite l’assistance d’un tiers pour les actes du quotidien (se lever, se laver, se déplacer, se nourrir). En cas d’emprunt en couple, l’indemnisation se fait toujours à hauteur de la quotité d’assurance de prêt immobilier, c’est-à-dire au prorata du montant du prêt couvert par l'assurance pour chaque emprunteur. Si la répartition est de 50% sur chaque tête, le co-emprunteur survivant devra assumer la moitié du capital restant dû en cas de décès de son partenaire. Pour une protection optimale, il est conseillé de souscrire une quotité de 100% sur chaque tête. Garanties facultatives Les garanties décès/PTIA peuvent suffire pour obtenir un prêt destiné au financement d’un achat locatif. La banque prend en compte les futurs revenus issus des loyers, qui constituent une ressource financière en cas d’accident de la vie. Il est toutefois conseillé de renforcer sa protection par la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Cette garantie entre en jeu en cas d’arrêt de travail pour maladie ou accident après expiration d’un délai de franchise variable (entre 15 et 180 jours) et pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours. Elle est systématiquement requise dans la cadre de l’achat de la résidence principale : en raison de l’importance du logement pour l’emprunteur et sa famille, il est préférable que le crédit soit parfaitement sécurisé. La garantie ITT peut être complétée par une garantie invalidité : l’IPT (Invalidité Permanente Totale) : après consolidation de l’état de santé de l’emprunteur, elle est activée si le taux d’invalidité est supérieur à 66%. l’IPP (Invalidité Permanente Partielle) : elle concerne l’invalidité comprise entre 33% et 66%. L’une ou l’autre de ces deux garanties peut être activée à la cessation de la garantie ITT, si l’emprunteur est durablement placé en incapacité de travail. Le taux d’invalidité est déterminé par le médecin-conseil de l’emprunteur en croisant le taux d’invalidité fonctionnelle et le taux d’invalidité professionnelle. Ce taux est différent du taux de la Sécurité Sociale donnant lieu à des indemnités ou à une rente. Certains contrats proposent une prise en charge en cas de mi-temps thérapeutique au titre de la garantie ITT. Comment choisir son assurance de prêt immobilier ? L’assurance emprunteur coûte en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Ce coût est déterminé par l’assureur en fonction des risques incarnés par le titulaire (âge, état de santé, profession, pratique d’un sport dangereux, fumeur ou non-fumeur), des garanties souscrites, également du prêt (nature, montant, durée). Si la banque définit elle-même les garanties nécessaires à l’octroi du prêt, l’emprunteur reste maître de son choix en matière de contrat et de prestataire. Délégation du contrat Depuis septembre 2010, tout emprunteur peut choisir librement l’assurance qui garantit son prêt immobilier. Grâce à la loi Lagarde, vous pouvez en effet refuser le contrat de groupe proposé par votre banque et souscrire une offre alternative à garanties au moins équivalentes. L’intérêt est à la fois économique et qualitatif. Les contrats délégués sont jusqu’à quatre fois moins chers que les formules bancaires. Individualisés, ils sont aussi davantage protecteurs car ils reposent sur des garanties sur-mesure qui prennent en compte la problématique de l’emprunteur. En face, des contrats mutualisés qui couvrent une communauté d’emprunteurs, sans réelle distinction des particularités de chacun. Pour trouver le contrat qui correspond à vos besoins et à votre budget, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. En quelques clics, vous obtenez plusieurs devis que vous pouvez mettre en parallèle avec le contrat de la banque. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information qui détaille les garanties imposées par le prêteur. Important : si vos revenus fonciers dépassent 15 000€ par an, vous êtes directement soumis au régime réel qui permet de déduire les primes d’assurance emprunteur, tout comme les intérêts d’emprunt, certains travaux et les frais de gestion immobilière (commission d’agence, honoraires de syndic). Dans le cadre du micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30% s'applique sur les revenus fonciers sans déduction des charges. Changement d’assurance de prêt Souscrire à l'assurance emprunteur de son choix lors de la demande de prêt est souvent une gageure en raison de la pression de la banque. Cédez dans un premier temps, pour ensuite profiter de la loi Lemoine qui vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier immédiatement après avoir signé l’offre de prêt. Vous pouvez résilier l’assurance bancaire à tout moment pour la substituer par un contrat concurrent avec un niveau de garanties au moins équivalent. Vous pouvez rapidement alléger votre charge financière en économisant des milliers d’euros sur la durée restante de remboursement. Les primes d’assurance emprunteur étant déductibles des revenus fonciers, il faudra arbitrer entre l’intérêt de creuser un éventuel déficit foncier dans le cas où le montant global des charges outrepassent les recettes locatives (régime réel), ou faire des économies sur le long terme en optant pour une assurance plus compétitive.

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Mutuelle senior sans délai de carence : pour une couverture immédiate en 2024

Bon nombre de mutuelles santé appliquent un délai de carence qui retarde la mise en œuvre des garanties. Quand on est senior, bénéficier d’une couverture immédiate est important. Voici nos conseils pour trouver une complémentaire santé sans délai de carence pour être couvert sans attendre. Définition du délai de carence Le délai de carence en assurance est une période durant laquelle les garanties d'un contrat ne sont pas effectives. Concrètement, il s'agit d'un laps de temps qui s'écoule entre la date de souscription de l'assurance et le moment où les couvertures commencent à s'appliquer. Par exemple, en assurance santé, si le délai de carence est de trois mois, les frais médicaux ne seront remboursés qu'après cette période. Comprendre ce délai est essentiel pour anticiper les protections effectives de son contrat. Pourquoi un délai de carence en mutuelle santé ? Le mécanisme de carence est couramment utilisé en assurance santé, emprunteur, et prévoyance pour éviter les abus et garantir la viabilité financière des assureurs. Il est instauré en mutuelle santé pour éviter les comportements opportunistes où une personne souscrit une assurance uniquement lorsqu'elle a besoin de soins coûteux imminents. Ce dispositif permet aux assureurs de maintenir l'équilibre financier en évitant des remboursements immédiats de frais élevés sans avoir perçu suffisamment de cotisations. Le délai de carence garantit ainsi une répartition plus équitable des coûts et stabilise le système de mutualisation des risques. Pour les assurés, bien comprendre ce délai est crucial afin de ne pas être pris au dépourvu et de planifier leurs soins de santé en conséquence. Quels postes de soins appliquent un délai de carence ? En mutuelle santé, plusieurs postes de soins peuvent être soumis à un délai de carence. Sont principalement concernés les soins les plus coûteux : Soins dentaires : Les frais importants comme les prothèses dentaires, les couronnes et les implants sont souvent soumis à un délai de carence. Cela permet à l’assureur de se prémunir contre les souscriptions opportunistes juste avant des traitements coûteux. Optique : Les remboursements pour les lunettes et les lentilles peuvent également être assujettis à un délai de carence. Ce délai permet d’éviter que les assurés ne souscrivent une mutuelle uniquement lorsqu'ils ont besoin de renouveler leurs équipements optiques. Hospitalisation : Certains contrats de mutuelle santé prévoient un délai de carence pour la prise en charge des frais d’hospitalisation, incluant les interventions chirurgicales planifiées. Cela protège l’assureur contre les abus et garantit une meilleure gestion des coûts. Médecines douces : Les remboursements pour les consultations de médecines alternatives comme l’ostéopathie, la chiropraxie, ou l’acupuncture peuvent être soumis à un délai de carence, limitant ainsi les demandes de remboursement immédiates. Maternité : Les frais liés à la grossesse et à l’accouchement peuvent également être soumis à un délai de carence pour éviter que les futures mamans ne souscrivent une mutuelle uniquement pour bénéficier de ces remboursements. Ces délais varient selon les assureurs et les contrats, et oscillent entre 1 et 12 mois. Il est donc essentiel de bien lire les conditions générales avant de souscrire une mutuelle santé. Le délai de carence moyen est de 3 mois pour les soins optiques, 6 mois pour les soins dentaires, 9 mois pour les soins de grossesse et jusqu’à 12 mois pour les soins auditifs. Pourquoi souscrire une mutuelle à effet immédiat ? Souscrire une mutuelle sans délai de carence peut être particulièrement avantageux pour différents profils d'assurés. Personnes ayant des besoins de soins immédiats : Ceux qui anticipent des frais médicaux imminents, comme des interventions chirurgicales, des soins dentaires importants ou des traitements de longue durée, bénéficient grandement d'une mutuelle sans délai de carence. Cela leur permet d’être couverts dès le début du contrat et d’éviter des dépenses médicales élevées non remboursées. Familles avec de jeunes enfants : Les parents de jeunes enfants, souvent sujets à des consultations pédiatriques fréquentes et à des soins divers (orthodontie, lunettes, etc.), peuvent trouver une mutuelle sans délai de carence essentielle pour éviter des frais importants dès la souscription. Femmes enceintes ou envisageant une grossesse : Les futures mamans ou celles qui envisagent une grossesse dans un futur proche profitent d'une couverture immédiate pour les frais liés à la maternité, y compris les consultations prénatales, les échographies et l’accouchement. Personnes âgées ou souffrant de maladies chroniques : Les seniors et ceux souffrant de maladies chroniques ou d’affections de longue durée (ALD) nécessitent souvent des soins réguliers et coûteux. Une mutuelle sans délai de carence garantit un accès immédiat aux traitements nécessaires sans attendre. Travailleurs indépendants ou entrepreneurs : Les travailleurs non salariés (TNS), souvent sans couverture santé suffisante, peuvent souscrire une mutuelle sans délai de carence pour garantir une protection immédiate face aux aléas de santé imprévus, sécurisant ainsi leur activité professionnelle. Une mutuelle sans délai de carence est essentielle pour ceux qui ont des besoins de soins urgents et spécifiques, offrant une tranquillité d’esprit et une sécurité financière dès le début de la couverture. On peut également ajouter les assurés dont la mutuelle a été résiliée, les personnes qui souscrivent une complémentaire santé pour la première fois, et bien entendu, tous ceux qui changent de mutuelle. Pour mémoire, vous pouvez résilier votre mutuelle individuelle à tout moment, sans frais ni pénalités, après une année de souscription. Bon à savoir : si vous êtes salarié d’une entreprise du secteur privé, vous êtes couvert obligatoirement par la mutuelle collective souscrite par l’employeur pour l’ensemble de son personnel. Conformément à la réglementation, cette couverture est à effet immédiat. Comment trouver une mutuelle senior sans délai d’attente en 2024 ? Les seniors sont particulièrement concernés par les bénéfices de la mutuelle sans carence. Pour trouver une mutuelle senior avec une couverture immédiate, suivez ces étapes : Comparer les offres en ligne : Utilisez des comparateurs de mutuelles pour identifier celles proposant une couverture immédiate. Consulter les avis : Lisez les retours d’autres assurés seniors sur les forums en ligne pour évaluer la satisfaction et les conditions réelles. Contacter directement les assureurs : Posez des questions spécifiques sur les délais de carence et demandez des devis personnalisés. Vérifier les conditions générales : Lisez attentivement les termes des contrats pour confirmer l'absence de délai d'attente. Consulter un courtier : Un courtier spécialisé peut vous orienter vers des offres adaptées à vos besoins sans délai de carence. Combien coûte une mutuelle senior sans délai de carence ? L’avantage d’une mutuelle sans délai de carence est d’offrir une prise en charge immédiate des frais médicaux, dès le premier jour, même si vous avez des soins importants à réaliser. La contrepartie est une cotisation généralement plus élevée, car la mutuelle sans délai de carence couvre un risque plus important. Certaines mutuelles sans carence peuvent par ailleurs proposer des garanties moins complètes que les mutuelles avec délai d’attente. La question à se poser est la suivante : suis-je en capacité d’assumer un reste à charge important si je souscris une mutuelle avec délai de carence alors que j’ai besoin de soins coûteux ? Un arbitrage financier est nécessaire. Le prix d’une mutuelle senior sans carence dépend de votre âge, des garanties souscrites, du niveau de garanties et de votre lieu de résidence. Comparez les offres, car le marché de la complémentaire santé est très concurrentiel. Les différences de tarif peuvent aller jusqu’à 300 euros par an, à niveau de garanties équivalent.    

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Crise du logement 2024 : élargissement du PTZ à près de 700 villes

Un arrêté gouvernemental publié jeudi 12 juillet reclasse 688 communes en zone tendue en matière de logement. Cela permet aux ménages emprunteurs localisés dans ces villes d’accéder au prêt à taux zéro pour financer l’achat de leur résidence principale. Cette mesure est une réponse à la crise du logement qui frappe notre pays depuis plus de deux ans. Nouveau zonage : une réponse à la crise du logement Le zonage en zones tendues a été mis en place pour répondre à la crise du logement dans les zones où la demande dépasse largement l'offre. Ces zones, principalement urbaines et métropolitaines, connaissent une pression démographique et économique forte, entraînant une hausse des prix de l'immobilier et des difficultés d'accès au logement pour les habitants. L'objectif principal du zonage en zones tendues (A, A bis et B1) est de réguler le marché immobilier et de favoriser la construction de nouveaux logements pour répondre à la demande croissante. Il permet également de mettre en place des dispositifs spécifiques, comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro), l'encadrement des loyers et des mesures fiscales avantageuses pour inciter les investisseurs à développer des projets immobiliers (loi Pinel). En améliorant l'offre de logements, ce zonage vise à faciliter l'accès à un habitat décent et abordable, tout en contribuant à la mixité sociale et à la cohésion urbaine. Il s'agit d'un outil crucial pour équilibrer le marché immobilier dans les zones à forte tension. Élargissement du PTZ : 3 millions de ménages supplémentaires concernés Face à la crise de l’immobilier et du logement qui touche le pays depuis deux ans, le gouvernement vient de publier un arrêté qui reclasse 688 communes en zone tendue (A, A bis ou B1). Ces villes s’ajoutent aux 177 autres déjà reclassées en octobre dernier. Ce reclassement en zone tendue de plus de 850 communes doit permettre l’accès à la propriété à 3 millions de ménages supplémentaires, soit un total d’environ 30 millions de foyers potentiellement éligibles au PTZ. Dans le détail, se sont 675 communes qui migrent en zone B1, 142 en zone A et 48 en zone A bis. La liste des villes reclassées est consultable en ligne sur le Journal Officiel (arrêté du 5 juillet 2024 modifiant le classement des zones géographiques dites A/B/C). Rappel des caractéristiques du PTZ 2024 Le PTZ est une aide financière mise en place par l'État français pour faciliter l'accès à la propriété immobilière. Destiné aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, le PTZ permet de financer une partie de l'achat d'un logement sans intérêts ni frais de dossier, et vient toujours en complément d’un crédit amortissable classique. Le PTZ ne peut financer seul l'acquisition du logement, quel que soit son prix. Le PTZ doit obligatoirement être garanti par une assurance emprunteur. Ce prêt est accordé sous conditions de ressources, c'est-à-dire que les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui varie en fonction de la localisation du bien immobilier et de la composition du foyer. Le montant du PTZ est également déterminé par ces critères, ainsi que par le type de logement (neuf ou ancien avec travaux). Le PTZ 2024 peut couvrir jusqu'à 50% du coût total de l'opération. La durée de remboursement du PTZ est de 10 à 25 ans, avec une période de différé de remboursement possible jusqu’à 15 ans, en fonction des revenus. La version 2024 recentre le PTZ sur les logements neufs en habitat collectif. Le dispositif permet toujours d’acquérir un bien ancien avec travaux mais uniquement en zones B2 et C. La maison individuelle ne peut plus être financée grâce au PTZ, et ce, quelle que soit la localisation.