Inflation 2022 : quel impact sur le marché immobilier ?

L’envolée de l’inflation en 2022 touche tous les secteurs économiques, l’immobilier n’étant pas épargné. Entre la remontée brutale des taux d’intérêt, les conséquences de la guerre en Ukraine sur la construction de logements et les prix immobiliers qui continuent d’augmenter, le pouvoir d’achat des ménages fond comme neige au soleil, alors que l’immobilier est un excellent bouclier pour éviter de subir l’inflation.

Hausse marquée des taux d’emprunt en 2022

Depuis le début de l’année 2022, les taux d’intérêt sont repartis à la hausse. Au plancher durant deux ans, ils n’avaient pas vocation à rester durablement si bas en raison d’un autre mouvement haussier, celui de l’indice des prix à la consommation.

L’inflation annuelle titrait 1,1% en 2019, 0,5% en 2020, et 1,6% en 2021. Fin septembre 2022 sur un an, elle affiche le taux de 5,6%. Cette progression spectaculaire est liée à la guerre en Ukraine qui fait flamber les prix de l’énergie et des carburants, ainsi que ceux de l’alimentation, auquel s’ajoutent les pénuries sur un grand nombre de matériaux et de matières premières. La dette des États s’emballe, notamment celle de la France qui emprunte désormais sur les marchés obligataires à un taux supérieur à 2,5%, contre 0% il y a encore un an (OAT 10 ans).

Largement guidée par l’évolution de l’inflation, la politique monétaire des banques centrales est obligée de s’ajuster à cette situation en rehaussant les taux directeurs. Jeudi 27 octobre, la Banque Centrale Européenne a relevé son taux de refinancement de 75 points de base, le hissant à 2%, son plus haut niveau depuis 2009. Une nouvelle hausse est programmée courant décembre 2022, ce sera la quatrième depuis fin juillet 2022. Cette stratégie d’augmenter les taux d’emprunt pour les banques de détail doit permettre de lutter contre une inflation record en zone euro (près de 10%), et ce, malgré la menace forte de récession dans la région.

Résultat, les taux d’emprunt immobilier sont tirés vers le haut, dans des proportions qui restent toutefois mesurées, compte tenu de la barrière imposée par l’usure aux banques commerciales. De 1% (hors assurance prêt immobilier et coût des sûretés), le taux débiteur moyen sur 20 ans s’affiche désormais autour de 2,30%, pour un taux d'usure sur cette durée à 3,05%. Et en juin 2023, il pourrait frôler les 3% si les indicateurs monétaires continuent de se dégrader.

Avec un courtier comme allié, il est possible de décrocher une décote substantielle, mais le renchérissement du loyer de l’argent se heurte à la réglementation obsolète de l’usure. Obtenir un prêt immobilier en 2023 va peut-être se révéler une gageure si les taux d’usure continuent d’être inadaptés à la réalité du terrain.

Pouvoir d’achat immobilier en baisse

Le contexte inflationniste pèse sur le budget des ménages, d’autant que les augmentations de salaire tardent à venir dans la plupart des secteurs. Une personne qui emprunte aujourd'hui 200 000€ sur 20 ans paiera 49 703€ d’intérêts (taux débiteur moyen à 2,30%), contre 25 059€ si elle avait contracter en février 2022 (taux débiteur moyen à 1,20%), soit un surcoût de près de 25 000€ !

	Taux moyen sur 20 ans	Coût intérêts d’emprunt	Surcoût par rapport à déc. 2021
décembre 2021	1 %	20 749 €
février 2022	1,20 %	25 059 €	+ 4 310 €
mai 2022	1,55 %	32 727 €	+ 11 978 €
août 2022	1,85 %	39 429 €	+ 18 680 €
octobre 2022	2,30 %	49 703 €	+ 28 954 €

Pour maintenir à flot leur pouvoir d’achat immobilier, les emprunteurs doivent mobiliser davantage d’épargne. L’apport personnel record partout en France en 2022 est la conséquence directe d’une vigilance renforcée des banques et de la problématique de l’usure qui oblige à minimiser le recours à l’emprunt.

Le marché immobilier semble se gripper, comme l’illustre la chute abyssale du nombre de prêts et cette fois, la crise du Covid-19 n’y est pour rien. À l’augmentation des taux d’intérêt, vient s’ajouter la progression continue des prix de l’immobilier, même si les premiers signes d’un ralentissement sont visibles. L’état du marché immobilier en octobre 2022 montre une hausse des prix des logements anciens de 6,7% sur un an, contre 8,2% début avril dernier.

Immobilier, meilleur rempart contre l’inflation

En France, les taux d’emprunt sont dans l’écrasante majorité à taux fixes, même si la forte hausse des taux en 2022 redonne de l’attrait au prêt à taux variable. Une fois le crédit accordé, la variation des taux n’a donc pas d’impact significatif sur l’évolution du pouvoir d’achat du ménage emprunteur. La mensualité reste identique sur toute la durée de remboursement, sauf renégociation éventuelle pour faire des économies sur son assurance et son crédit.

En devenant propriétaire de son logement, un ménage n’a plus à payer de loyer, dont le montant est généralement indexé sur l’inflation. Sa mensualité de crédit ne bougera pas, contrairement à ses charges en tant que locataire.

Pour les investisseurs locatifs, la période inflationniste constitue une opportunité, les taux d’emprunt restant avantageux au regard du niveau de l’inflation annuelle. Le delta entre le taux débiteur et l’inflation est de 4%, on emprunte donc à un taux réel négatif. La valeur de la dette ayant financé le bien locatif baisse à mesure de la progression de l’inflation, tandis que le loyer est indexé à la hausse sur cette même inflation. Mais pour relancer l’activité du neuf, bâtir davantage de logements et éviter que la crise de l’offre de logements à louer ne se tende, il faudrait que le dispositif Pinel ne disparaisse pas en décembre 2024.

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Franchises médicales : bientôt prélevées sur votre compte bancaire et fin de certaines exemptions ?

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En seulement 2 ans, le déficit a donc doublé. La branche maladie reste la plus touchée avec près de 15,9 milliards d’euros de déficit, devant la branche vieillesse. Pour la Cour des comptes, la situation devient préoccupante, d’autant plus que les conséquences économiques des tensions géopolitiques internationales pourraient encore fragiliser les finances publiques. L’institution estime ainsi que la Sécurité Sociale ne dispose plus de réserves suffisantes pour absorber un nouveau choc économique. Pourquoi les franchises médicales sont dans le viseur ? Afin de rétablir l’équilibre des comptes sociaux d’ici 2030, la Cour des comptes demande un effort supplémentaire de 6 milliards d’euros par an. Parmi les pistes évoquées figure un renforcement des franchises médicales et des participations forfaitaires. Pour rappel, la franchise médicale correspond à la somme qui reste à la charge du patient après remboursement de la Sécurité Sociale. Elle s’applique sur : les médicaments les actes paramédicaux les transports sanitaires. La participation forfaitaire de 2 € concerne quant à elle les consultations médicales et les examens. Elle s’élevait à 1 € avant le 15 mai 2024. Depuis 2024, les franchises médicales ont déjà doublé : 1 euro par boîte de médicament 1 euro par acte paramédical 4 euros par transport sanitaire. Le plafond annuel reste fixé à 50 euros par assuré. La Cour des comptes considère toutefois que ces dispositifs pourraient être encore renforcés afin de réduire les dépenses d’assurance maladie. Important : les contrats de mutuelle responsable n’ont pas le droit de prendre en charge les franchises médicales et participations forfaitaires : ces sommes sont définitivement dues par le patient. Un prélèvement direct des franchises médicales sur les comptes bancaires des assurés Parmi les propositions les plus sensibles figure la possibilité de récupérer automatiquement les franchises médicales non réglées directement sur les comptes bancaires des assurés. Aujourd’hui, les franchises et participations forfaitaires sont généralement déduites des remboursements effectués par l’Assurance Maladie. Toutefois, lorsque les remboursements sont insuffisants ou inexistants, certaines sommes restent impayées. Selon la Cour des comptes, ces montants non récupérés représenteraient environ 1,5 milliard d’euros chaque année. Pour limiter ces pertes, l’institution recommande donc de mettre en place un mécanisme de prélèvement automatique bancaire. L’objectif serait de sécuriser le recouvrement des franchises médicales et d’améliorer les recettes de l’Assurance Maladie. Une telle mesure pourrait toutefois susciter de nombreuses critiques : risque de fragilisation des ménages modestes complexité administrative multiplication des prélèvements automatiques crainte d’un recul de l’accès aux soins. Pour le moment, aucune décision gouvernementale n’a été prise, mais le sujet pourrait revenir dans les prochains débats sur le financement de la Sécurité Sociale pour 2027. Les soins dentaires bientôt concernés par les franchises médicales ? Autre piste évoquée : l’extension des franchises médicales à de nouveaux soins, notamment les soins dentaires. Actuellement, les consultations chez le dentiste ou les soins courants comme le détartrage ou le traitement d’une carie ne sont pas concernés par les franchises médicales. La Cour des comptes propose désormais qu’une somme de 1 à 2 euros reste à la charge du patient pour certains actes dentaires remboursés par l’Assurance Maladie. 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Assurance de prêt immobilier : 5 questions insolites des emprunteurs

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Le lien avec les réseaux sociaux n’est pas en soi un motif d’exclusion. C’est la reconnaissance médicale du burn-out qui détermine la prise en charge éventuelle. 4. Que se passe-t-il si je gagne au loto et que j’arrête de payer mon crédit ? Une confusion fréquente entre richesse et engagement contractuel Gagner une forte somme ne supprime pas les obligations liées à un prêt immobilier. Le contrat de crédit reste pleinement valide jusqu’à son remboursement intégral. Même en cas de gain important, les mensualités doivent être honorées, ou le prêt doit être remboursé par anticipation, avec éventuellement des indemnités de remboursement anticipé. Et côté assurance emprunteur ? L’assurance emprunteur reste active tant que le crédit existe, et cesse uniquement lors du remboursement total du prêt. Elle ne dépend pas de la situation financière de l’emprunteur. Gagner au loto ne suspend ni le crédit, ni l’assurance. En revanche, cela permet souvent un remboursement anticipé total, ce qui met fin aux 2 contrats. 5. L’assurance emprunteur fonctionne-t-elle si je disparais sans laisser de traces ? Une situation juridiquement encadrée La disparition d’une personne sans preuve de décès immédiat est traitée comme une disparition ou une absence au sens du droit civil. Cela déclenche une procédure spécifique avant toute indemnisation. En cas de disparition : une enquête officielle est ouverte, une déclaration judiciaire d’absence peut être prononcée, un jugement de décès peut intervenir après un certain délai selon les cas. Impact sur l’assurance de prêt L’assurance emprunteur ne déclenche pas immédiatement la garantie décès : elle attend une reconnaissance légale du décès, le remboursement du capital restant dû intervient uniquement après validation juridique. L’assureur ne peut pas agir sur une simple disparition supposée. La preuve légale du décès est indispensable. Conclusion : derrière les questions insolites sur l’assurance emprunteur, de vraies zones de flou assurantiel Ces 5 questions peuvent sembler atypiques, voire anecdotiques. Pourtant, elles révèlent des enjeux très sérieux : la sincérité du questionnaire de santé la qualification des professions modernes la reconnaissance des troubles psychiques la rigidité des engagements de crédit et les limites juridiques des garanties décès. L’assurance emprunteur repose sur un principe simple : la couverture dépend du risque déclaré et validé au moment de la souscription.

Crédit immobilier et baisse du taux d’usure : l’assurance emprunteur comme levier clé pour valider l'emprunt

COMMUNIQUE DE PRESSE à Paris, le 25 mai 2026 Depuis le 1er mai 2026, le taux d’usure applicable aux crédits immobiliers de 20 ans et plus s’établit à 5,19 %, contre 5,31 % au premier trimestre 2026. Pour les prêts de 10 à moins de 20 ans, il passe de 4,61 % à 4,48 %. Une baisse qui peut sembler limitée mais qui remet déjà certains dossiers sous tension dans un contexte où les taux de crédit restent élevés. Quelques dixièmes de point suffisent parfois à faire basculer un dossier. Le taux d’usure ne prend pas uniquement en compte le taux du crédit : l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie entrent également dans le calcul du TAEG. Le meilleur levier pour passer sous le taux d'usure ? Faire jouer la concurrence sur son Assurance de prêt. La preuve, en calcul ! Simulation avec assurance groupe bancaire Cas très classique, prenons un couple de 30 ans qui emprunte 300 000 euros sur 20 ans auprès d’une banque régionale très connue. Ici, le couple d'emprunteurs font un premier essai avec l'assurance groupe de leur banque : (Taux d'assurance calculé sur quotité 100% par tête). Dans ce scénario, le TAEG dépasse le taux d’usure fixé à 5,19 %. Résultat : légalement, le dossier ne peut pas être accepté par la banque malgré un profil emprunteur solide. Simulation avec Assurance de prêt externe à la banque : faire jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur Pour faire baisser le TAEG, l’idée est alors de mettre en concurrence son assurance de prêt. Dans notre exemple, toutes les données restent identiques, excepté l’assurance emprunteur qui passe de 0,40 % avec le contrat groupe bancaire à 0,10 % grâce à un contrat Generali distribué notamment par Magnolia.fr. Grâce à la délégation d’assurance, le TAEG repasse largement sous le seuil du taux d’usure. Le dossier devient alors finançable. Mais l’intérêt ne s’arrête pas là. La délégation d’assurance permet également de réaliser des économies très importantes sur le coût global du crédit immobilier. Dans cet exemple concret, l’assurance emprunteur passe d’environ 100 euros par mois avec le contrat bancaire à seulement 33 euros par mois avec une assurance alternative. Sur la durée totale du prêt, l’économie représente plusieurs dizaines de milliers d’euros, sans modifier ni le montant emprunté ni les garanties du contrat. “Nous constatons en effet depuis quelque temps une souplesse plus importante des banques qui acceptent davantage que leurs clients fassent appel à la concurrence pour leur assurance de prêt du fait des blocages sur les taux d’usure. Cela se cantonne quand même aux “beaux” dossiers, avec des profils attractifs. Nos clients sont à la fois rassurés de voir leur dossier d’emprunt passer grâce à cela, mais surtout extrêmement surpris du gain économique énorme à la clé !”, affirme Astrid Cousin, porte-parole de Magnolia.fr. À ce jour, encore 83 % des emprunteurs sont couverts par l’assurance de prêt de leur banque, alors même que ces contrats pratiquent encore des tarifs souvent 2 à 3 fois supérieurs à ceux proposés par la concurrence.

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