Hausse des taux en 2022 : la clef est-elle le prêt à taux variable ?

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La remontée très nette des taux de prêt immobilier grippe le marché, obligeant certaines banques à suspendre temporairement la production de crédits aux ménages le temps que l'usure progresse de manière significative. D'autres proposent la solution du prêt à taux variable, une alternative jusque-là marginale qui pourrait devenir une tendance si les taux poursuivent leur progression en 2023.

Augmentation continue des taux fixes

Actuellement, le taux fixe sur la durée classique de 20 ans est proche de 2% en moyenne (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés). En l'espace de quelques mois, ce taux a grossi de 80 points de base, une progression inédite qui surprend par son ampleur, mais qui trouve son explication par la dégradation du contexte monétaire en lien avec la guerre en Ukraine.

Cette hausse des taux d'intérêt a subi une accélération durant l'été face au relèvement du principal taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Depuis le 27 juillet dernier, les banques se refinancent à 0,50% contre 0% depuis 2011. Il s'agit d'un tournant monétaire majeur qui, conjugué à la forte augmentation de l'emprunt obligataire sur 10 ans (OAT 10 ans), renchérit le loyer de l'argent et oblige les établissements financiers à ajuster leurs barèmes de taux en conséquence. Les taux moyens proposés en septembre ont bondi de 15 points de base depuis fin juin.

En tenant compte des divers frais liés à l'obtention du crédit immobilier (assurance emprunteur, garantie, etc.), le taux annuel effectif global ou TAEG, indicateur du coût final d'un prêt immobilier, peut rapidement excéder le seuil de l'usure. Et comme les banques ne peuvent relever leurs taux au-delà de l'usure, certaines ont pris la décision radicale de couper le robinet du crédit, au moins jusqu'au 1er octobre, date d'application des prochains taux d'usure pour le dernier trimestre 2022

Retour en grâce du prêt à taux variable

Quelques établissements bancaires sont plus pragmatiques et proposent des prêts à taux variable, une solution très peu usitée en France où les taux fixes sont très largement majoritaires pour une raison évidente : ils permettent de connaître le coût du crédit au moment de la signature de l'offre de prêt, contrairement aux taux variables qui peuvent faire peur, car révisables au gré des fluctuations de la situation monétaire.

Autre motif de la quasi inexistence du crédit à taux variable, la faiblesse des taux fixes depuis plusieurs années. Enclenchée en 2016, la baisse des taux fixes s'est poursuivie jusqu'à son point historiquement bas atteint à l'automne 2021, avec un taux brut moyen toutes durées confondues à 1,04%. C'est du passé. À près de 2% en moyenne, voire au-delà pour les profils les moins bien dotés en revenus et apport personnel, le prêt à taux variable reprend du galon et constitue une solution de financement qui peut aujourd'hui se révéler intéressante.

Pour éviter les mauvaises surprises, il faut opter pour le crédit à taux variable capé à +1 ou -1 : si le taux sur 20 ans est annoncé à 2%, il ne pourra pas dépasser 3% même si le taux du marché augmente davantage. Actuellement, le taux variable sur 20 ans est proposé autour de 1,40%, bien plus attractif que le taux fixe sur cette maturité.

Autre option, le prêt à taux mixte, qui combine la sécurité de l'emprunt à taux fixe et l'attractivité du crédit révisable. Un taux fixe est appliqué durant les premières années (premier tiers du prêt) puis un taux variable capé les dernières années. Cette alternative se révèle pertinente pour les primo-accédants qui revendent généralement leur résidence principale dans un délai de 7 à 10 ans. Le bien est ainsi cédé au moment du passage à la partie variable, sans pénalités de remboursement anticipé.

Pour abaisser son TAEG et contourner l'impasse des taux d'usure, hormis la délégation d'assurance prêt immobilier, il existe la solution des prêts à taux variables ou mixtes. Très peu de banques proposent aujourd'hui des types de financement, encore moins à tous les profils, mais les nouveaux seuils de l'usure au 1er octobre pourraient changer la donne.

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Crédit immobilier : 4 critères qui font baisser ou augmenter le taux

Obtenir un crédit immobilier au meilleur taux reste une priorité pour tous les emprunteurs. Dans un contexte où les banques réévaluent régulièrement leurs conditions de financement, il est essentiel de comprendre comment se forme un taux d’emprunt, quels critères influencent sa hausse ou sa baisse, et comment optimiser son profil pour réduire le coût total du crédit. Même si les taux ont connu des fluctuations ces dernières années, les établissements prêteurs continuent d’appliquer une logique précise pour déterminer le taux nominal accordé à chaque emprunteur. Voici les 4 principaux critères qui ont le plus d’impact sur votre taux immobilier et comment les optimiser. 1. Le niveau de revenus et la stabilité professionnelle : un impact direct sur le taux La première variable examinée par la banque pour accorder un prêt immobilier concerne vos revenus et la stabilité de votre situation professionnelle. Plus vos ressources sont régulières, prévisibles et confortables, plus la banque réduit le risque de défaut. Résultat : un taux d’intérêt plus performant que la moyenne du marché. Pourquoi les revenus influencent le taux ? Pour un établissement financier, prêter revient à mesurer le risque. Des revenus élevés et stables permettent : une meilleure capacité à absorber les imprévus  un apport personnel souvent plus important  une durée d’emprunt parfois plus courte. Les banques valorisent tout particulièrement : les CDI (Contrat à Durée Indéterminée), notamment dans des secteurs à faible volatilité  une ancienneté solide dans l’entreprise le statut de fonctionnaire, considéré comme très sécurisant  les revenus locatifs réguliers et déclarés. À l’inverse, un profil jugé fragile (CDD, intérim, période d’essai, revenus irréguliers, professions saisonnières) peut engendrer un taux plus élevé pour compenser le risque. Comment optimiser ce critère ? Retarder sa demande de crédit si l’on est en période d’essai. Justifier la stabilité de ses revenus via des relevés bancaires sains et réguliers. Mettre en avant les revenus complémentaires (bénéfices non commerciaux, loyers, dividendes). Regrouper ses crédits avant une nouvelle demande pour assainir sa situation financière. avoir un co-emprunteur qui présente un profil premium : emprunter à deux rassure davantage les banques qu’en solo ; 2 sources de revenus minimisent le risque en répartissant la responsabilité sur 2 têtes. 2. Le taux d’endettement et la gestion financière : des signaux forts pour les banques Le taux d’endettement est un élément clé du prêt immobilier. Depuis la réforme du HCSF, les banques n’ont pas le droit de prêter à un taux d’endettement supérieur à 35 % (assurance de prêt immobilier comprise).  Lorsque l’emprunteur respecte ce seuil, il entre dans une zone jugée « maîtrisée », ce qui ouvre la porte à un taux plus attractif. Attention : ce taux de 35% est une limite légale. Les emprunteurs avec des revenus modestes se voient généralement appliquer un taux inférieur à ce plafond en raison d’un paramètre central, le reste à vivre (somme à disposition pour les dépenses du quotidien une fois les mensualités de crédit acquittées). Pourquoi la gestion financière influence-t-elle le taux ? Au-delà du simple calcul d’endettement, les banques analysent : la tenue du compte (absence d’incidents bancaires comme les découverts)  la capacité à dégager de l’épargne régulière  les dépenses récurrentes et leur cohérence avec les revenus (évitez les jeux d’argent et les achats compulsifs) la présence éventuelle de crédits à la consommation (perçus comme un risque accru). Un emprunteur capable d’épargner chaque mois montre qu’il sait gérer son budget et qu’il sera en mesure d’assumer la mensualité d’un prêt immobilier. Ce profil inspire confiance, ce qui peut entraîner une diminution du taux. Inversement, un consommateur qui cumule des découverts, des dépenses impulsives ou plusieurs crédits conso peut se voir appliquer un taux majoré, voire un refus de prêt. Comment optimiser ce critère ? Assainir ses relevés bancaires sur 3 à 6 mois : éviter les découverts, limiter les dépenses superflues. Rembourser ou solder un crédit conso pour réduire l’endettement global. Constituer une épargne de précaution, même modeste : le prêteur peut exiger l’équivalent de 6 mensualités pour pallier un éventuel coup dur. Préparer un dossier bancaire clair, complet et argumenté : faites-vous accompagner par un courtier en crédit immobilier pour optimiser le montage financier. 3. L’apport personnel et le montant financé : un levier puissant pour réduire le taux L’apport personnel représente souvent l’un des critères les plus importants dans la négociation d’un taux de crédit immobilier. Plus l’apport est élevé, plus le taux est susceptible d’être bas. Pourquoi l’apport influence le taux ? Un apport conséquent signifie que vous financez vous-même une part importante de l’achat. Cela réduit automatiquement le montant que la banque doit prêter, et donc son risque. Cela témoigne également de votre engagement à concrétiser un projet important qui va courir sur plusieurs années voire plusieurs décennies. Les banques apprécient particulièrement les emprunteurs capables de couvrir : les frais d’acquisition, improprement appelés frais de notaire une partie du coût du bien  éventuellement quelques travaux. Un apport de 10 % à 20 % peut permettre de décrocher un taux plus bas. Un apport de 30 % ou plus ouvre souvent la voie à des conditions premium. À l’inverse, un emprunt financé à 110 % (prix du bien + frais de notaire) est considéré comme plus risqué. Ce type de financement était courant il y a quelques années mais est désormais beaucoup plus rare. Dans ce cas, les banques appliquent souvent un taux plus élevé pour compenser l’absence d’apport. Comment optimiser ce critère ? Constituer une épargne sur plusieurs années : livret A, LDDS, assurance vie, PEL. Utiliser intelligemment les aides (Prêt à Taux Zéro, épargne salariale, donations familiales). Comparer les offres entre banques traditionnelles, banques en ligne et courtiers. Éviter les achats nécessitant un financement à 110 % si votre profil est déjà jugé fragile. 4. La durée d’emprunt et le type de projet : des éléments déterminants pour le taux final La durée du crédit immobilier influence fortement le taux. Plus vous empruntez longtemps, plus le taux augmente.  Cela s’explique simplement : une durée plus longue expose la banque à un risque plus élevé. Pourquoi la durée fait-elle varier le taux ? Sur un emprunt : à 10 ou 15 ans, les taux sont généralement les plus faibles ; à 20 ou 25 ans, les taux augmentent progressivement. En parallèle, le type de projet financé joue également un rôle. Les banques distinguent : l’achat d’une résidence principale (considéré comme le moins risqué)  l’achat d’une résidence secondaire  l’investissement locatif, jugé plutôt favorable mais analysé avec rigueur  les projets atypiques : immeuble de rapport, terrain isolé, biens nécessitant de lourds travaux, souvent associés à un taux majoré. Les projets avec un risque de revente difficile ou d’occupation incertaine entraînent souvent des taux plus élevés. Comment optimiser ce critère ? Favoriser une durée de 15 à 20 ans si vos finances le permettent. Présenter un projet clair : devis travaux, DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), plans, estimation de valeur future. Si vous investissez, mettre en avant une rentabilité réaliste et documentée. Simuler différents scénarios pour identifier le meilleur compromis coût/durée. Tableau comparatif des 4 critères qui influencent le taux de crédit immobilier : Critère Effet sur le taux quand critère favorable Effet sur le taux quand critère défavorable Ce qu’attendent les banques Revenus & stabilité professionnelle Taux réduit : profil jugé sécurisé (CDI, fonctionnaire, revenus réguliers) Taux majoré : risque plus élevé (CDD, intérim, revenus irréguliers) Revenus stables, bulletins de salaire réguliers, ancienneté, situation professionnelle pérenne Gestion financière & taux d’endettement Taux plus bas : comptes propres, épargne régulière, endettement ≤ 35 % Taux plus élevé : découverts, crédits conso multiples, absence d’épargne Bonne tenue des comptes sur 3 à 6 mois, absence d’incidents bancaires, capacité à épargner Apport personnel Taux nettement abaissé si apport ≥ 10-20 % (voire premium à 30 %) Taux plus élevé si apport faible ou financement 110 % Apport couvrant au minimum les frais de notaire, voire plus si possible Durée du prêt & type de projet Taux attractifs sur 10-20 ans, projets standard sécurisés Taux plus élevés sur 25 ans, projets atypiques ou risqués Durée courte ou moyenne, projet clair (résidence principale ou locatif classique) Attention : le taux nominal ne fait le coût d'un crédit immobilier. S'y ajoutent les autres frais inhérents à l'obtention du financement bancaire (frais de dossier, primes d'assurance emprunteur, garantie - hypothèque ou caution). Le coût final est exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur officiel qui doit figurer sur toutes les offres et supports d'information. Le taux immobilier dépend surtout de votre profil et de votre préparation Même si les taux d’intérêts des crédits immobiliers fluctuent selon les politiques monétaires ou le contexte économique, la banque reste le véritable arbitre du taux final. Votre profil emprunteur, vos revenus, votre apport et la structure de votre projet constituent les éléments clés qui permettent de négocier un taux avantageux. En maîtrisant ces 4 critères (revenus, gestion financière, apport et durée), vous augmentez significativement vos chances d’obtenir un financement dans de bonnes conditions. Un courtier en prêt immobilier peut également aider à optimiser votre dossier et à négocier le taux le plus bas selon votre profil.

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Changement d’assurance emprunteur : la loi Lemoine toujours bafouée par les banques en 2025

Trois ans après l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, censée simplifier la résiliation infra-annuelle et ouvrir pleinement la concurrence, un constat s’impose : le changement d’assurance de prêt demeure un parcours semé d’embûches pour de nombreux emprunteurs. Une étude récente de l’Association pour la Promotion de la Concurrence en Assurance des Emprunteurs (Apcade) met en lumière la persistance de pratiques bancaires dissuasives, qui freinent toujours la liberté de choix des emprunteurs. Application de la loi Lemoine : les difficultés toujours présentes Adoptée pour garantir à chaque emprunteur la possibilité de substituer son contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment, la loi Lemoine promettait une révolution. Mais sur le terrain, l’expérience vécue par beaucoup reste loin des ambitions affichées. Selon l’Apcade, les obstacles rencontrés par les assurés continuent de se multiplier, malgré un cadre législatif plus favorable. L’association, qui rassemble plusieurs acteurs majeurs de l’assurance alternative, a interrogé un panel de 1 000 emprunteurs afin d’évaluer la réalité des démarches. Le résultat est sans appel : changer d’assurance de prêt reste une procédure lourde, technique et parfois décourageante. Démarches administratives : des allers-retours incessants avec les banques L’étude révèle que près de 41 % des emprunteurs ayant tenté une substitution d’assurance ont dû faire face à au moins 2 allers-retours administratifs avec leur banque. Au lieu de faciliter le processus, certains établissements multiplient les demandes indues de justificatifs, formulaires et demandes de pièces complémentaires. Ces sollicitations répétées entraînent non seulement une perte de temps, mais génèrent aussi un sentiment d’incertitude et de stress pour les assurés, qui ne savent pas toujours si leur demande sera acceptée. Le changement, pourtant prévu par la loi comme simple et rapide, s’apparente encore à un véritable parcours administratif. Important : Le seul motif de refus d’une substitution d’assurance emprunteur retenu par la loi est la non-équivalence de garanties. Des délais de réponse qui dépassent largement les exigences légales L’un des constats les plus frappants concerne les délais : Dans plus d’un tiers des dossiers, la banque met plus de 10 jours ouvrés à rendre sa décision. Dans 20 % des cas, ce délai dépasse même 20 jours, soit 2 fois plus que le délai raisonnable attendu pour un processus encadré par la loi. Ces chiffres prouvent que la résiliation infra-annuelle n’est pas encore pleinement opérationnelle, et que les emprunteurs sont loin de bénéficier de la fluidité que la loi Lemoine souhaite garantir. Des pratiques courantes selon l’Apcade L’association insiste : les difficultés rapportées par les emprunteurs ne sont pas des exceptions. Elles sont suffisamment fréquentes pour témoigner d’un dysfonctionnement généralisé dans une partie du secteur bancaire. Dans son communiqué, l’Apcade dénonce des "entraves répétées" qui vident la loi de son sens et maintiennent une domination des banques sur le marché de l’assurance de prêt. Ces pratiques, maintes fois dénoncées par les courtiers, découragent les emprunteurs qui voudraient faire jouer la concurrence, les privant ainsi de potentielles économies pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros sur la durée d’un crédit immobilier. La répression des fraudes est déjà intervenue pour sanctionner les abus bancaires Face à la gravité de ces comportements, la répression des fraudes a mené plusieurs investigations. À l’automne dernier, 4 établissements bancaires ont été sanctionnés par la DGCCRF pour non-respect des délais légaux, avec un total d’amendes avoisinant 700 000 euros. Des pénalités significatives, mais qui ne semblent pas encore avoir suffi à rétablir un fonctionnement pleinement conforme. L’Apcade rappelle que tant que les banques ne joueront pas le jeu, les emprunteurs continueront à rencontrer des obstacles. L’avenant bancaire, un verrou qui ralentit encore la concurrence Pour l’Apcade, l’un des leviers incontournables pour fluidifier le changement d’assurance reste la suppression de l’avenant bancaire. Rédigé par la banque pour formaliser l’acceptation de la nouvelle assurance dans ce même délai de 10 jours, l’avenant en assurance de prêt constitue selon l’association un frein majeur : il rallonge la procédure il crée une dépendance envers la banque il laisse trop de marge aux établissements pour retarder ou compliquer la substitution. Éric Maumy, président d’April et membre fondateur de l’Apcade, appelle à faire sauter ce verrou. Il plaide pour une réforme plus profonde permettant de redonner pleinement la main aux emprunteurs, et affirme porter ce combat auprès de plusieurs parlementaires. Son objectif est d’identifier prochainement un véhicule législatif capable de corriger ces dysfonctionnements de manière durable. Une liberté de choix de l’assurance de prêt encore théorique pour une partie des emprunteurs Si la loi garantit en théorie la possibilité de changer d’assurance quand on le souhaite, la réalité montre qu’une partie des emprunteurs n’ose pas engager la démarche. Les obstacles administratifs, les délais aléatoires et la peur du refus constituent autant de freins psychologiques. Pourtant, les avantages d’un changement sont bien réels : baisse potentielle du coût total du crédit garanties mieux adaptées au profil possibilité de protéger davantage sa famille à coût équivalent. L’Apcade estime que renforcer la transparence et simplifier les démarches permettrait à des milliers de ménages de reprendre le contrôle sur leur assurance. La substitution d’assurance progresse malgré tout Malgré les difficultés, certains signaux restent encourageants. L’étude souligne que le changement d’assurance se démocratise progressivement : 60 % des emprunteurs ayant procédé à une substitution appartiennent à des catégories socioprofessionnelles intermédiaires ou à des employés. Autrement dit, ce ne sont plus seulement les profils les mieux informés ou les plus aisés qui s’engagent dans la substitution. La loi Lemoine a ouvert la voie à une démocratisation réelle, même si le chemin reste long pour une application fluide et équitable pour tous. Vers un marché plus concurrentiel : un enjeu majeur pour le pouvoir d’achat Dans un contexte où les ménages cherchent à optimiser chaque poste de dépense, l’assurance emprunteur figure parmi les leviers les plus importants pour réduire le coût d’un crédit immobilier. Le marché représentait encore plusieurs milliards d’euros en 2025, captés à plus de 85% par les banques. Une concurrence réellement ouverte permettrait : de renforcer le pouvoir d’achat des ménages de pousser les acteurs à proposer des tarifs plus attractifs de favoriser l’innovation dans les garanties proposées. Mais tant que les freins actuels ne seront pas levés, les bénéfices théoriques resteront partiellement inaccessibles. On peut toutefois indiquer une forte baisse des tarifs d’assurance de prêt immobilier depuis 2020, estimée à 27% par le courtier Magnolia.fr, un phénomène unique en matière d’assurance où l’inflation est constante depuis plusieurs années. Entre 2020 et 2025, les primes de mutuelle santé ont bondi de 50% et celles de l'assurance habitation de 35%.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en décembre 2025

En décembre 2025, le marché du crédit immobilier offre enfin un climat apaisé après de longs mois de turbulences. La stabilité des taux, la reprise progressive des transactions et le retour marqué des primo-accédants redonnent de l’élan au secteur. Pour les emprunteurs, cette période constitue une véritable fenêtre de tir : conditions attractives, prix globalement contenus, pouvoir d’achat stabilisé… Tout indique que la fin d’année 2025 est propice pour concrétiser un projet immobilier.  Des taux immobiliers stables : un climat propice aux emprunteurs Après les fortes hausses observées entre 2022 et 2024, les taux de prêt immobilier semblent avoir atteint un niveau rassurant. Comme en novembre 2025, la tendance en décembre est clairement à la stabilisation. Les chiffres clés des taux en décembre 2025 Selon les grilles bancaires reçues par les courtiers, les taux moyens de crédit immobilier (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) oscillent actuellement : Sur 15 ans : entre 3,07 % et 3,30 % Sur 20 ans : entre 3,23 % et 3,35 % Sur 25 ans : entre 3,34 % et 3,45 % Les meilleurs profils d’emprunteurs peuvent obtenir des décotes significatives : 2,90 % sur 15 ans 3,05 % sur 20 ans 3,10 % sur 25 ans Ces niveaux confirment une tendance forte : le marché se stabilise durablement. Les banques, rassurées par des conditions monétaires stables, assouplissent légèrement leurs grilles et rouvrent davantage le crédit. Pourquoi cette stabilité des taux profite aux emprunteurs ? La situation offre plusieurs avantages : Visibilité accrue : les ménages peuvent se projeter sans craindre une remontée brutale. Financements plus accessibles : les banques redeviennent plus enclines à prêter. Concurrence bancaire stimulée : les établissements cherchent à capter de nouveaux clients, ce qui peut faciliter les négociations. Un marché immobilier ancien en pleine relance La stabilisation des taux entraîne mécaniquement une reprise du marché de l’ancien. Après 2 années marquées par les désistements et la frilosité des acheteurs, les transactions repartent nettement à la hausse. Un volume de ventes au plus haut depuis 2022 Le secteur enregistre 921 000 transactions sur 12 mois, un niveau inégalé depuis 3 ans. Cette dynamique s’explique par plusieurs facteurs : Les vendeurs réajustent leurs prix, ce qui fluidifie le marché. La demande repart, avec une hausse de +9 % sur un an. Les prix se stabilisent et progressent légèrement, de +0,7 % sur un an en moyenne. Primo-accédants : la locomotive du marché en 2025 Les primo-accédants profitent pleinement : du maintien du PTZ (Prêt à Taux Zéro), prolongé et élargi à tout le territoire et à la maison individuelle de taux devenus attractifs après leur pic de 2023-2024 d’un marché devenu plus accessible dans de nombreuses villes. Attention : Les banques ne distribuent plus de PTZ depuis la mi-novembre en raison de la lourdeur administrative à l’approche du bilan annuel. Les dossiers traités actuellement sont comptabilisés pour l’année 2026. Les primo-accédants représentent une part majeure de la demande et soutiennent la reprise, à la différence des investisseurs locatifs, davantage freinés par : l’encadrement des loyers dans certaines villes les contraintes énergétiques (DPE, rénovation, interdiction de location des logements de la classe G depuis janvier 2025) la rigidité des règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Pouvoir d’achat immobilier : un équilibre retrouvé Il faut signaler un fait notable dans le contexte actuel : le pouvoir d’achat immobilier reste stable d’un mois à l’autre, avec des variations minimes, comprises entre –0,78 m² et +0,68 m² selon le courtier Cafpi. Pourquoi cela change tout pour les acheteurs ? Une stabilité du pouvoir d’achat permet de calibrer plus facilement son budget et de mieux mesurer sa capacité d’emprunt. Les ménages peuvent anticiper leurs mensualités et leur plan de financement. Les acheteurs retrouvent une marge de négociation raisonnable dans certaines régions. Même si les disparités territoriales persistent, ce contexte offre une sérénité nouvelle aux porteurs de projets : ceux qui hésitaient encore fin 2024 franchissent désormais le pas. Les facteurs qui contribuent à la reprise du marché immobilier en décembre 2025 La conjonction de plusieurs éléments explique ce regain de dynamisme. Stabilité des taux obligataires : un pilier de la reprise Avec une OAT 10 ans (3,41 % au 27 novembre) dotée d’une faible volatilité et des taux directeurs inchangés, le marché retrouve une constance qui rassure autant les emprunteurs que les banques. Des vendeurs plus réalistes L’ajustement des prix a permis de réduire les blocages observés en 2023-2024. Résultat : des biens plus accessibles et un délai de vente qui se raccourcit. Un marché ancien plus fluide Plus de mandats, plus de visites, plus de compromis signés : les signaux sont au vert. Une accalmie économique générale Pourtant loin d’être flamboyante, la situation économique de fin 2025 est suffisamment stable pour encourager les ménages à relancer leurs projets. Impacts concrets pour les emprunteurs : une fenêtre de tir à saisir en décembre Des conditions de financement favorables Avec des taux attractifs et une concurrence bancaire recrudescente, les emprunteurs peuvent : négocier leur taux optimiser leur assurance emprunteur grâce à la délégation et à la loi Lemoine qui permet de changer d'assurance de prêt à tout moment ajuster la durée d’emprunt sans explosion du coût total du crédit. Rappel : Les règles du HSCF plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée maximale de remboursement à 25 ans (voire 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec travaux de rénovation). Une meilleure visibilité pour acheter Le contexte, loin d’être incertain comme en 2023-2024, permet de planifier sereinement un achat de résidence principale. Une dynamique positive, mais des investisseurs encore prudents Le marché avance grâce aux acheteurs occupants, mais les investisseurs restent attentistes : manque de clarté politique, contraintes réglementaires, fiscalité potentiellement évolutive… Le budget 2026 prévoit toutefois la création d’un statut de bailleur privé pour relancer l’investissement locatif, sous réserve que la loi de finances soit adoptée. Immobilier : quelles perspectives pour début 2026 ? La fin d’année 2025 est clairement favorable, mais plusieurs éléments pourraient influencer la dynamique du début 2026. Une fin d’année 2025 plutôt dynamique La combinaison taux stables + reprise des ventes + retour massif des primo-accédants donne un coup de fouet au marché. Des perspectives très positives… sous conditions Le marché du crédit retrouve des couleurs, mais une incertitude demeure : la non-adoption de la loi de finances 2026 pourrait pousser les banques à revoir leurs conditions d’octroi. Un manque de vision politique sur le logement L’absence d’orientation claire concernant l’investissement locatif continue de freiner les investisseurs et pourrait limiter la reprise de ce segment. Faut-il emprunter en décembre 2025 ? La réponse est très largement oui pour les ménages souhaitant acheter leur résidence principale. Le contexte réunit plusieurs atouts rarement combinés : taux attractifs prix stabilisés pouvoir d’achat constant concurrence bancaire marché fluide. Pour les investisseurs, la prudence reste de mise, même si des opportunités existent dans les zones non soumises à l’encadrement des loyers ou dans les secteurs à forte tension locative.

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