Hausse des taux en 2022 : la clef est-elle le prêt à taux variable ?

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La remontée très nette des taux de prêt immobilier grippe le marché, obligeant certaines banques à suspendre temporairement la production de crédits aux ménages le temps que l'usure progresse de manière significative. D'autres proposent la solution du prêt à taux variable, une alternative jusque-là marginale qui pourrait devenir une tendance si les taux poursuivent leur progression en 2023.

Augmentation continue des taux fixes

Actuellement, le taux fixe sur la durée classique de 20 ans est proche de 2% en moyenne (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés). En l'espace de quelques mois, ce taux a grossi de 80 points de base, une progression inédite qui surprend par son ampleur, mais qui trouve son explication par la dégradation du contexte monétaire en lien avec la guerre en Ukraine.

Cette hausse des taux d'intérêt a subi une accélération durant l'été face au relèvement du principal taux directeur de la Banque Centrale Européenne. Depuis le 27 juillet dernier, les banques se refinancent à 0,50% contre 0% depuis 2011. Il s'agit d'un tournant monétaire majeur qui, conjugué à la forte augmentation de l'emprunt obligataire sur 10 ans (OAT 10 ans), renchérit le loyer de l'argent et oblige les établissements financiers à ajuster leurs barèmes de taux en conséquence. Les taux moyens proposés en septembre ont bondi de 15 points de base depuis fin juin.

En tenant compte des divers frais liés à l'obtention du crédit immobilier (assurance emprunteur, garantie, etc.), le taux annuel effectif global ou TAEG, indicateur du coût final d'un prêt immobilier, peut rapidement excéder le seuil de l'usure. Et comme les banques ne peuvent relever leurs taux au-delà de l'usure, certaines ont pris la décision radicale de couper le robinet du crédit, au moins jusqu'au 1er octobre, date d'application des prochains taux d'usure pour le dernier trimestre 2022

Retour en grâce du prêt à taux variable

Quelques établissements bancaires sont plus pragmatiques et proposent des prêts à taux variable, une solution très peu usitée en France où les taux fixes sont très largement majoritaires pour une raison évidente : ils permettent de connaître le coût du crédit au moment de la signature de l'offre de prêt, contrairement aux taux variables qui peuvent faire peur, car révisables au gré des fluctuations de la situation monétaire.

Autre motif de la quasi inexistence du crédit à taux variable, la faiblesse des taux fixes depuis plusieurs années. Enclenchée en 2016, la baisse des taux fixes s'est poursuivie jusqu'à son point historiquement bas atteint à l'automne 2021, avec un taux brut moyen toutes durées confondues à 1,04%. C'est du passé. À près de 2% en moyenne, voire au-delà pour les profils les moins bien dotés en revenus et apport personnel, le prêt à taux variable reprend du galon et constitue une solution de financement qui peut aujourd'hui se révéler intéressante.

Pour éviter les mauvaises surprises, il faut opter pour le crédit à taux variable capé à +1 ou -1 : si le taux sur 20 ans est annoncé à 2%, il ne pourra pas dépasser 3% même si le taux du marché augmente davantage. Actuellement, le taux variable sur 20 ans est proposé autour de 1,40%, bien plus attractif que le taux fixe sur cette maturité.

Autre option, le prêt à taux mixte, qui combine la sécurité de l'emprunt à taux fixe et l'attractivité du crédit révisable. Un taux fixe est appliqué durant les premières années (premier tiers du prêt) puis un taux variable capé les dernières années. Cette alternative se révèle pertinente pour les primo-accédants qui revendent généralement leur résidence principale dans un délai de 7 à 10 ans. Le bien est ainsi cédé au moment du passage à la partie variable, sans pénalités de remboursement anticipé.

Pour abaisser son TAEG et contourner l'impasse des taux d'usure, hormis la délégation d'assurance prêt immobilier, il existe la solution des prêts à taux variables ou mixtes. Très peu de banques proposent aujourd'hui des types de financement, encore moins à tous les profils, mais les nouveaux seuils de l'usure au 1er octobre pourraient changer la donne.

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Assurance emprunteur : les banques gardent la main en 2024 malgré la loi Lemoine

Entrée en vigueur en juin 2022, la loi Lemoine avait nourri de grands espoirs quant à une ouverture élargie du marché de l’assurance de prêt immobilier. Le changement de contrat à tout moment laissait entrevoir une explosion du mouvement au bénéfice des emprunteurs qui pouvaient ainsi récupérer du pouvoir d'achat. Deux ans après, cet excès d’optimisme est douché par les chiffres pour le moins mitigés. Les banques conservent la mainmise sur le produit pour 3 raisons majeures : le défaut d’information du consommateur, la relative complexité administrative du processus de changement et la pression du prêteur. Loi Lemoine : espoir déçu Adoptée par le Parlement en février 2022, la loi Lemoine, du nom de la députée Patricia Lemoine à l’initiative du texte, est entrée en application dès le 1er juin 2022. À compter de cette date, tout nouvel emprunteur avait le droit de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance jusqu’à présent requise pour lancer l’opération. Cette possibilité est accessible à tous depuis le 1er septembre 2022. En optant pour une assurance déléguée, concurrente de l’assurance de groupe de la banque, les emprunteurs peuvent économiser en moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée restante de leur crédit immobilier. Le gain est d’autant plus important que la démarche est entamée rapidement après la signature du prêt et que le montant emprunté est élevé. Consultez notre baromètre du pouvoir d'achat immobilier de juin 2024 pour constater l'intérêt financier d'opter pour une assurance individuelle. La loi Lemoine contient deux autres mesures importantes qui viennent renforcer les droits des profils à risques de santé : suppression du questionnaire de santé pour les parts assurées n’excédant pas 200 000€ avec un solde avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur (plafond à 400 000€ pour les emprunts à deux avec une quotité à 50/50)  amélioration du droit à l’oubli dont le délai pour ne pas déclarer un ancien cancer ou une hépatite C guérie lors de la souscription à l’assurance emprunteur est passé de 10 à 5 ans. Le fait de pouvoir changer d’assurance de prêt immobilier quand on le souhaite, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, avait immédiatement suscité un vif enthousiasme auprès des premiers intéressés, les emprunteurs, mais aussi des courtiers. Asphyxié par les banques depuis des décennies malgré la loi Lagarde sur le libre choix du contrat, le marché de l’assurance de prêt immobilier allait enfin prendre de l’air. Deux ans après, le constat est sévère : seulement 1% des emprunteurs ont pu changer de formule grâce aux dispositions de la loi Lemoine. Assurance emprunteur : produit toujours capté par les banques Pourtant, dès la mise en œuvre de la loi Lemoine, le marché a connu un boom du changement d’assurance de prêt immobilier. Dès le 1er septembre 2022, les courtiers, à l’exemple de Magnolia.fr, ont vu leur activité bondir de 300%. Depuis, le soufflé est retombé. Deux ans de loi Lemoine et les banques gagnent la bataille en conservant leur quasi-monopole sur l’assurance emprunteur. Selon les chiffres du Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF), les parts de marché des assureurs alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en 2023. Manque d’information et de communication L’adoption de la loi Lemoine a suscité d'entrée de jeu un engouement médiatique énorme par le biais d’articles de presse et de publicité télévisuelle. La possibilité de faire des économies sur son assurance de prêt en pleine période d’inflation a largement été commentée et documentée. Les emprunteurs ont pu bénéficier d’une information nourrie de leur droit au changement de contrat, ce qui a créé une affluence chez les assureurs alternatifs.  Depuis de longs mois, la loi Lemoine est tombée aux oubliettes. Sans couverture médiatique, sa portée est nettement minimisée. À part quelques médias spécialisés comme BFM Business qui s’intéresse régulièrement à l’évolution de la délégation d’assurance emprunteur, le manque d’information nuit cruellement aux droits des consommateurs. Rappelons toutefois que la banque a pour obligation d’informer chaque année son client emprunteur de sa faculté à substituer l’assurance bancaire par une offre externe à garanties au moins équivalentes. Changer d’assurance de prêt : trop compliqué ? La loi Lemoine est censée faciliter le changement de contrat en supprimant toute contrainte de date. Dans les dispositifs précédents (loi Hamon et amendement Bourquin), l’emprunteur était tenu de respecter une date butoir, les banques jouant sur cette contrainte pour dissuader l’opération. Le changement de contrat reste toujours une démarche administrative fastidieuse à laquelle bon nombre d’emprunteurs rechignent après avoir durement décroché le financement de leur projet immobilier. La décision de la banque d’accepter une assurance déléguée est suspendue à l’équivalence de niveau de garanties, une condition sine qua non qui reste complexe à respecter pour un emprunteur non averti. En tous points, le contrat alternatif doit présenter une couverture au moins équivalente à celle de l’assurance bancaire. On verra plus bas que les banques usent de stratagèmes pour que ce respect soit impossible à atteindre. Pression exercée par les banques Il est clair que le rapport de force est favorable aux banques. Ce sont elles qui distribuent des crédits à l’habitat. Un ménage emprunteur dont l’achat immobilier est souvent le projet d’une vie ne va pas mettre en péril la relation avec son banquier pour un produit qu’il a la possibilité de souscrire simplement en interne. Au-delà du chantage qui consiste à refuser un financement sans assurance groupe bancaire, la pression, pour ne pas dire la coercition du prêteur, continue de s’exercer en cours de remboursement. Les banques opèrent des manœuvres de rétention pour empêcher leurs clients d’aller voir ailleurs : pratiques dilatoires : toute demande de changement d’assurance doit recevoir une réponse dans les 10 jours ouvrés. 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Pouvoir d’achat senior : réduisez le coût de votre mutuelle santé en 2024

Même si l’inflation est en nette baisse (2,6% sur un an en mai 2024), l’augmentation du coût de la vie depuis début 2022 a un fort impact sur le budget des ménages, notamment des seniors retraités qui sont davantage confrontés à des problèmes de santé. Il est possible de faire des économies sur sa mutuelle  sans rogner sur l’accès à des soins de qualité ni s’exposer à de lourds restes à charge. Magnolia.fr vous explique comment sélectionner la bonne complémentaire santé sans compromettre votre stabilité financière. Adapter sa mutuelle senior à ses besoins Il est essentiel de bien connaître ses besoins de santé pour choisir une mutuelle adaptée qui ne présente pas de garanties superflues. Il serait dommageable de payer pour une couverture maternité qui ne vous est plus d’aucune utilité. Les mutuelles seniors sont dédiées aux assurés âgés de 55 ans et plus, et chaque tranche d’âge bénéficie de contrats adaptés. Analysez votre consommation actuelle de produits et actes médicaux : la fréquence des consultations chez le médecin (généraliste et spécialiste) votre traitement éventuel les hospitalisations vos besoins spécifiques (appareillage, transport sanitaire) la consommation de médecines douces. Il convient également d’anticiper les besoins futurs au regard de votre état de santé actuel. L’exercice est difficile mais permet de pallier d’éventuelles carences de couverture. Astuces pour baisser le coût de sa mutuelle senior Les mutuelles destinées aux seniors sont les contrats de complémentaire santé les plus onéreux à cause des besoins accrus en matière de santé des aînés. Les seniors subissent un hausse historique des tarifs de mutuelle santé allant jusqu’à 30% en 2024 pour diverses raisons : inflation cumulée à 12,7% depuis janvier 2022 hausse des dépenses de santé transferts de charge de l’Assurance maladie vers les organismes complémentaires : soins dentaires plus cher depuis octobre 2023 (le reste à charge passe de 30% à 40%) politique publique de santé : mise en place de la réforme 100% Santé qui supprime les restes à charge en optique, dentaire et audiologie, hausse des tarifs des consultations depuis novembre 2023 Il existe néanmoins des stratégies pour réduire la facture. Comparer les offres de mutuelle Le marché de la mutuelle santé est très concurrentiel et pour séparer le bon grain de l’ivraie, il est vivement conseillé de mettre les offres en parallèle via un comparateur de mutuelle senior.  Vous accédez ainsi aux offres les plus compétitives, en adéquation avec vos besoins de santé. N’hésitez pas à demander plusieurs devis de mutuelle senior pour bien appréhender l’étendue des garanties de chaque formule. Moduler les garanties Les complémentaires santé modulables permettent de choisir ses garanties à la carte. Ce type de contrat est adapté aux besoins de chacun en termes de couverture santé et de budget. Pour chaque garantie (hospitalisation, soins courants, optique, dentaire, audiologie, etc.), vous sélectionnez un niveau de remboursement qui répond à votre situation : vous payez uniquement pour ce dont vous avez besoin. Pour certains contrats, jusqu’à 12 combinaisons sont possibles. Chaque devis contient obligatoirement un tableau détaillé des garanties avec des exemples de remboursement. Souscrire à deux Il est souvent intéressant de souscrire en couple sa mutuelle senior pour 3 raisons : une seule cotisation à payer un suivi plus simple des remboursements un tarif préférentiel qui peut aller jusqu'à 15% de réduction. Sélectionner un contrat responsable La mutuelle responsable est un contrat réglementé qui répond à un cahier des charges précis : couverture du ticket modérateur pour tous les actes prescrits et remboursés par la Sécu, prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier, plafonds des remboursements des dépassements d’honoraires, application du dispositif 100% Santé, entre autres prestations minimales. Le contrat responsable est assujetti à une taxe spéciale assurance (TSA) de 13,27%, contre 20,27% pour les offres non responsables. Ce contrat vous incite par ailleurs à respecter le parcours de soins coordonnés qui implique de passer par son médecin traitant au préalable. Sachez qu’il ne rembourse jamais les dépassements d’honoraires hors de ce dispositif. Mutuelle gratuite pour seniors à revenus modestes Si vos revenus ne vous permettent pas de souscrire une mutuelle senior parmi les offres du marché, vous êtes sans doute éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS). Vous pouvez ainsi accéder à une mutuelle gratuitement ou moyennant une participation forfaitaire de 30€ par mois si vous êtes âgé de 70 ans ou plus. Questionnez votre contrat actuel à l’aune de vos besoins de santé et de votre capacité financière. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année d’engagement, sans pénalité ni motif à fournir. La comparaison des offres vous permet d’économiser jusqu’à 300€ par an.

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Dissolution Assemblée Nationale : les taux de crédit immo vont-ils remonter en juin 2024 ?

L’annonce surprise de la dissolution de l’Assemblée Nationale, consécutive aux résultats des élections européennes, perturbe les marchés financiers. L’emprunt de l’État français sur 10 ans en a fait les frais en une seule journée. Cette évolution à la hausse n’est pas sans conséquences sur les taux d’intérêts des banques, notamment sur le front des crédits immobiliers aux particuliers. Après cinq mois de baisse, les taux des prêts à l’habitat vont-ils repartir à la hausse ?  Réaction des marchés financiers suite à la dissolution de l’Assemblée Nationale Les urnes à peine dépouillées, la décision d’Emmanuel Macron de dissoudre l’Assemblée Nationale et de convoquer des élections législatives à la fin du mois a surpris les marchés financiers, bien plus que la dégradation de la note de la France par l’agence Standard & Poor’s il y a dix jours. Après l’annonce de l’agence de notation le 29 mai dernier, le taux d’emprunt de l’État français n’avait pas bougé d’un iota, car les marchés avaient anticipé. La confiance des investisseurs envers la France n’était pas entamée. Elle l’est désormais, comme en témoigne le repli marqué de la Bourse de Paris lundi 10 juin. L’arrivée du Rassemblement National (RN) au gouvernement français est une hypothèse aujourd’hui plausible qui plonge les investisseurs dans le doute. Le rendement de l’OAT 10 ans a bondi de 12 points de base en une seule journée pour atteindre 3,20%, après un creux à 3,04% le 4 juin dernier. La France emprunte donc à un taux plus élevé, car les investisseurs jugent intenable le programme budgétaire du RN. Une autre inquiétude des économistes est le spread, c’est-à-dire l’écart entre les taux de rendement des obligations d’État à 10 ans françaises et allemandes, l’Allemagne étant le pays de la zone euro qui rassure le plus les investisseurs : le spread bondit d’un demi-point, ce qui indique une perte de confiance des investisseurs et une dégradation des conditions de financement de l’économie française. Évolution des taux du crédit immobilier : les banques veulent rassurer Cette situation nous rappelle qu’on ne prête qu’aux riches, du moins, à des taux performants. Les obligations souveraines à 10 ans étant les instruments les plus utilisés par les États pour se financer, leur évolution a une incidence sur la politique des banques commerciales. Le coût du prêt immobilier est fortement corrélé au rendement de l’OAT. Les banques de détail achètent de la dette française contre des intérêts. Elles vont donc aligner leurs barèmes de taux d’emprunt aux particuliers et aux entreprises en conséquence de cette évolution. Mécaniquement, une hausse de l’OAT 10 ans entraîne un mouvement des taux d’intérêts dans les mêmes proportions. Les banques se veulent rassurantes. La hausse toute fraîche de l’OAT ne change quasiment rien pour elles. Elles bénéficient en effet de la récente détente des conditions monétaires en zone euro depuis la décision de la Banque Centrale Européenne (BCE) jeudi dernier de réduire de 25 points de base l’ensemble de ses taux directeurs. Le dégonflement progressif de l’inflation incite l’institution à assouplir sa politique monétaire après de longs mois durant lesquels les taux étaient maintenus à leur point le plus haut. Les taux du crédit immobilier début juin étaient toujours orientés à la baisse, une tendance observée depuis janvier 2024. Mais faut-il craindre qu’ils repartent en flèche si jamais le RN gagnait les législatives le 7 juillet prochain ? Confronté aux réalités du marché et aux diktats de l’UE, le RN serait alors obligé à davantage de rigueur dans sa politique budgétaire pour que la dette de la France reste finançable. On peut raisonnablement espérer que les taux d’emprunt aux ménages déclinent encore dans les prochains mois et descendent autour 3% d'ici la fin de l'année 2024, comme escompté par les professionnels.