Comprendre le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) : comment optimiser son prêt immobilier ?


Le coût d'un crédit immobilier comprend plusieurs frais qui s'ajoutent aux intérêts dus à la banque. Le total de toutes ces dépenses imposées est exprimé par un taux réglementé, le Taux Annuel Effectif Global. À quoi sert-il ? De quoi se compose-t-il ? Comment est-il calculé ? Quelle est la législation en matière de TAEG ? Comment le faire baisser ? Est-il toujours fiable ? Autant de questions essentielles autour du TAEG auxquelles nous répondons ici.

Définition du TAEG

Votre crédit immobilier vous coûte plus cher que les seuls intérêts d'emprunt qui rémunèrent la banque pour le service rendu. Le taux nominal affiché est la partie visible de votre prêt, celle par qui l'établissement financier tente d'attirer le client. Or, les conditions d'emprunt proposées par la banque ne se limitent pas au seul taux brut. Pour octroyer le financement, elle ajoute d'autres dépenses indissociablement liées au crédit qui, additionnées, vont permettre de calculer le Taux Annuel Effectif Global, c'est-à-dire l'indicateur du coût total de votre prêt immobilier.

Plus le TAEG est élevé, plus votre crédit vous coûtera cher !

Le TAEG est donc un outil synthétique et pratique qui rend compte précisément du coût final d'un crédit. Exprimé en pourcentage du montant emprunté, il s'applique à tous les financements accordés aux particuliers, qu'il s'agisse d'un crédit immobilier ou à la consommation, et aux professionnels (personnes morales ou physiques) pour tout prêt lié à l'exercice de leur activité.

L'utilité du TAEG

Compte tenu de l'enjeu financier d'un projet immobilier, tout emprunteur va chercher à minimiser le coût de son crédit. Le TAEG d'une offre de prêt fait partie des informations indispensables pour votre crédit. Puisqu'il permet une évaluation du coût global du financement, le TAEG vous permet de comparer les offres proposées par les banques et autres organismes de crédit, les règles étant les mêmes pour tous.

Le TAEG est donc un formidable outil de négociation auprès des banques.

La réglementation du TAEG

Depuis juillet 2016, le TAEG remplace le TEG (taux Effectif Global), instauré pour sa part en 1966 par la loi sur l'usure n°66-1010. Le TEG était un simple indicateur du coût global mensuel d'un crédit qui manquait de précision quant au coût réel sur la durée prévue. 

Le TAEG offre une vision plus réaliste du coût d'un crédit en intégrant tous les frais imposés par le prêteur pour accorder le financement. Ce renforcement de la protection du consommateur fait suite à une directive européenne, dite directive MCD.

À compter de juillet 2016, tous les crédits aux particuliers relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel doivent afficher un taux effectif global annualisé, à savoir le TAEG déjà pratiqué pour les crédits à la consommation. Le texte européen institue un cadre juridique harmonisé à l'échelle de l'UE pour la distribution du crédit immobilier et du crédit hypothécaire.

Le décret du 13 mai 2016 est la transposition de la directive MCD dans le droit français. Il précise les dispositions d'application relatives aux modalités d'offre, de distribution et d'exécution des contrats de crédit à l'habitat, ainsi qu'au calcul du TAEG.

Les obligations de la banque

Le TAEG doit figurer sur les publicités et les offres préalables de crédit, et doit aussi être indiqué sur les contrats de crédit. En amont du contrat de votre crédit immobilier, la banque doit vous fournir une fiche d'information qui doit obligatoirement mentionner le TAEG correspondant à l'offre de prêt qu'elle propose.

Cette fiche d'information européenne ou FISE vous informe des principales caractéristiques du prêt envisagé qui sont reprises dans l'offre de prêt. Si l'établissement de crédit ne mentionne pas le TAEG dans l'offre de prêt ou indique une mention erronée, vous pouvez intenter une action auprès du tribunal qui se prescrit par cinq ans. Le prêteur peut alors être sanctionné par la déchéance du droit aux intérêts ou la substitution du taux contractuel au taux d'intérêt légal, et écoper d'une amende de 150 000€.

TAEG et taux de l'usure

Le TAEG sert de référence à la Banque de France pour déterminer les taux de l'usure, c'est-à-dire les taux maximums légaux que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer. Chaque trimestre, la BdF fixe les taux de l'usure applicables pour tous les types de crédit sur la base des TAEG moyens accordés par les banques le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. 

En matière de crédit immobilier, les taux de l'usure sont établis en fonction des durées de remboursement pour les prêts à taux fixes. Les prêts-relais sont soumis à un seul taux de l'usure, de même que les prêts à taux révisable, et ce, quelle que soit leur maturité.

Le TAEG de votre crédit immobilier ne peut donc outrepasser le taux de l'usure applicable sur la durée concernée ou selon sa catégorie. Est considéré comme usuraire un prêt immobilier dont le TAEG excède d'un tiers le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent. Le taux de l'usure vise à protéger le consommateur d'éventuels abus.

Le TAEG est l'indicateur auquel on doit toujours se référer pour apprécier si une offre de prêt dépasse le seuil autorisé.

Calcul du TAEG

Le TAEG comprend tous les frais et dépenses supportés par l'emprunteur qui vont conditionner l'octroi du crédit :

  • les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal ou taux débiteur
  • les frais de dossier
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte si celui-ci a été ouvert expressément pour obtenir le crédit
  • les garanties obligatoires (hypothèque, caution, privilège du porteur de deniers)
  • l'évaluation du bien immobilier si elle est exigée
  • les honoraires éventuels des intermédiaires (courtiers)
  • les primes d'assurance emprunteur.

Selon la directive européenne, "l’équation de base, qui définit le taux annuel effectif global (TAEG), exprime sur une base annuelle l’égalité entre, d’une part, la somme des valeurs actualisées des prélèvements effectués sur le crédit et, d’autre part, la somme des valeurs actualisées des remboursements et paiements de frais". On vous fait grâce de la formule mathématique, elle peut être simplifiée par celle-ci :

TAEG = [(montant total à rembourser – montant de l’emprunt)/montant de l’emprunt] x nombre total de mensualités

Le TAEG est calculé sur la base d’un taux d’intérêt restant au niveau fixé pour la période initiale pendant toute la durée du contrat.

Le taux débiteur du crédit immobilier

Le taux d'intérêt correspond au taux débiteur indiqué sous forme de pourcentage du capital emprunté. Si le taux débiteur est variable et fondé sur un taux de référence, la banque peut indiquer le taux débiteur en annonçant un taux de référence et une valeur en pourcentage de sa marge (taux capé à + ou -1% ou 2%).

Les frais de garantie

Pour sécuriser le prêt immobilier, la banque exige une garantie qui intervient en cas de défauts de paiement :

  • l'hypothèque pour les biens existants : jusqu'à 2% du capital emprunté  
  • le privilège de porteurs de deniers (PPD) pour les biens neufs (en VEFA ou en construction) : entre 0,50% et 1,50% du capital emprunté 
  • la caution mutuelle.

De plus en plus pratiquée, la caution souscrite auprès d'une société de cautionnement permet de récupérer jusqu'à 75% de la prime versée à fonds mutuel de garantie si le prêt arrive à son terme sans défaut de paiement.

Les frais de dossier

Ils rémunèrent la banque pour l'analyse de votre demande de prêt et le montage du financement. Ces frais représentent environ 1% du montant emprunté. Ils se négocient, mais en période de taux bas, les banques renoncent difficilement à cette rétribution.

Les frais d'ouverture et de tenue de compte

Si la banque soumet l'obtention du financement à la domiciliation de vos revenus, elle doit vous accorder un avantage individualisé, comme un taux débiteur plus intéressant ou la suppression des frais de dossier. Ce "cadeau" doit être indiqué dans l'offre de prêt. La durée de la domiciliation bancaire ne peut excéder 10 ans, et reste limitée à la durée du crédit en cas de prêt de moins de 10 ans.

L'ouverture et la tenue de ce compte sont assorties de frais bancaires qui sont autant d'éléments inclus dans le calcul du TAEG.

Les frais d'expertise du bien immobilier

Le coût de l'évaluation du bien immobilier est lui aussi ajouté aux frais inclus dans le TAEG si la banque exige qu'une expertise est nécessaire, notamment dans le cadre d'un prêt-relais ou d'un rachat de crédit immobilier. Dans le premier cas, le montant du crédit équivaut entre 60% et 80% de la valeur estimée par un expert indépendant.

Les frais de courtage

Si les frais d'un intermédiaire en opération de crédit conditionnent l'octroi du prêt, ils doivent être pris en compte dans le calcul du TAEG.

Les primes d'assurance de prêt

La souscription à une assurance emprunteur est exigée par le prêteur pour accorder le prêt. Cette dépense contrainte doit donc être intégrée dans le TAEG. Du fait de son coût qui peut représenter entre 30% et 50% du coût global d'un crédit immobilier, voire autant que les intérêts en présence d'un emprunteur avec un profil aggravé, il est indispensable de comparer les offres et de ne pas se contenter de celle proposée par la banque.

L'assurance de prêt est d’ailleurs le principal levier d'économie en période de taux bas. Grâce à la délégation, vous pouvez souscrire le contrat de votre choix dès lors que celui-ci respecte l'équivalence de niveau de garanties avec le contrat d'assurance de la banque.

En souscrivant une assurance individuelle sur-mesure, vous pouvez diviser par deux ou par trois le coût de l'assurance et diminuer ainsi le coût global de votre crédit exprimé par le TAEG.

Le coût de l’assurance est exprimé par le Taux Annuel Effectif Assurance ou TAEA qui peut être extrait du TAEG pour estimer son coût réel.

Les frais non inclus dans le TAEG

Le coût global d'une opération immobilière ne se réduit pas aux frais intégrés dans le TAEG. Les droits de mutation, improprement appelés frais de notaire, ne sont pas inclus dans le TAEG. Ces frais sont généralement financés par l'apport personnel et leur montant varie selon la nature de l'acquisition (neuf ou ancien).

Les pénalités de remboursement anticipé ne sont pas non plus prises en compte dans le calcul du TAEG. Si elles font l'objet d'une négociation avec la banque, ces indemnités sont réglementées et ne doivent pas dépasser 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d'intérêt. Si vous comptez revendre en cours de prêt, comme cela est fréquent pour les familles qui s'agrandissent, vous devrez penser à ce surcoût.

Et si par malheur, vous avez des difficultés passagères de remboursement, et que vous demandez à la banque un report ou une modulation des mensualités, les intérêts et frais additionnels ne peuvent être pris en compte dans le calcul du TAEG.

Les limites du TAEG

TAEG et crédit à taux variable

Si le prêt est souscrit à taux révisable, l'évaluation du coût final est peu précise, puisque le TAEG est calculé à partir du taux de la première période de remboursement et ne tient pas compte des variations futures, non prévisibles au moment de l'émission de l'offre de prêt.

TAEG et prêts multiples

En présence de plusieurs prêts, le calcul du TAEG est très complexe. Certaines dépenses doivent être réparties entre les différents crédits, afin de faire ressortir un TAEG par financement. C'est le cas en présence de l'achat d'un terrain et d'une construction (maison individuelle par exemple). Il est impératif de demander au prêteur la méthode de répartition des frais qui a présidé au calcul du TAEG. Les services d'un courtier spécialisé sont ici fort utiles pour aborder un domaine très technique qui excède bien souvent les compétences financières de l' emprunteur non averti.

TAEG et remboursement anticipé

Le TAEG peut aussi renfermer des réalités différentes. Il s'avère déficient quand le prêt est remboursé par anticipation. Le calcul du TAEG repose sur l'hypothèse que le crédit arrivera au terme prévu initialement dans le contrat. Or, un crédit immobilier conclu sur 20 ans est en moyenne remboursé au bout de 8 ans. Le TAEG indique le coût du prêt sur 20 ans. Si le scénario est modifié, à savoir un remboursement anticipé, le TAEG défini à la souscription du contrat de prêt n'est plus conforme à la réalité. 

À TAEG identiques, deux prêts peuvent avoir un coût différent s'ils sont soldés avant terme. 

L'assurance emprunteur est la variable aléatoire qui pèse lourdement sur le coût global du crédit. En fonction du TAEA et du mode de calcul (sur le capital initial ou restant dû), le poids de l'assurance n'est pas le même sur une durée similaire. Pour connaître le coût réel d'un prêt immobilier, il faut alors extraire le coût de l'assurance, exprimé par le TAEA, du TAEG.

Le TAEG ne contient pas non plus les frais de mainlevée d'hypothèque (entre 0,3% et 0,6% du montant de l'hypothèque) en cas de remboursement anticipé d'un crédit immobilier couvert par cette sûreté réelle.