Crédit immobilier : tout ce qu'il faut savoir sur les taux d'usure en 2022

C'est le sujet brûlant du moment en matière de crédit immobilier. Mesure de protection des emprunteurs, l'usure, telle qu'elle est calculée, est devenue problématique et restreint l'accès au financement immobilier. Qu'est-ce que le taux d'usure ? Quel est son rôle ? Pourquoi l'usure opère-elle actuellement un blocage pour les emprunteurs ? Quelles solutions apporter ? Réponses avec Magnolia.fr.

Qu'est-ce que l'usure ?

L'usure constitue une barrière contre les éventuelles pratiques abusives des prêteurs. Le gouvernement via la Banque de France plafonne les taux auxquels sont accordés les crédits, qu'il s'agisse de prêts immobiliers, de crédits à la consommation, de découverts bancaires ou de crédits renouvelables, afin de protéger les consommateurs.

L'usure a une connotation péjorative, car elle renvoie à la figure caricaturale de l'usurier d'autrefois, largement évoquée dans la littérature, notamment chez Balzac dans La Comédie humaine. Le prêteur d'argent à taux excessif n'existe plus. En prévention des abus, les autorités financières fixent chaque trimestre le taux maximal s'appliquant aux opérations de prêt. Pour chaque catégorie de prêt (immobilier, consommation, etc.), est déterminé un taux d'usure à valoir sur le trimestre en cours.

Attention : le taux d'usure ne doit pas être confondu avec le taux d'intérêt légal, révisable deux fois par an, qui détermine le taux d'intérêt applicable à certaines situations ou décisions légales, principalement en cas de retard ou défaut de paiement d'une somme d'argent.

Comment est calculée l'usure ?

Selon l'article L.314-6 du code de la consommation, «constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues».

On prend les taux effectifs moyens pratiqués au cours des trois mois précédents et on leur ajoute un tiers. Pour le deuxième trimestre 2022, le taux effectif moyen des prêts immobiliers d'une durée égale ou supérieure à 20 ans étant de 1,80%, le taux d'usure est fixé à 2,40%.

Il est important d'insister sur la définition du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d'un prêt immobilier. Celui-ci doit contenir tous les frais relatifs à l'obtention du financement. Aux intérêts d'un crédit immobilier, sont ajoutés :

la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution prêt immobilier)
les frais de dossier
les frais d'ouverture et de tenue de compte
l'expertise du bien immobilier
les éventuels frais de courtage
l'assurance emprunteur.

Le TAEG ne doit pas outrepasser le taux d'usure applicable sur la durée concernée.

Il n'y a pas d'harmonisation du seuil de l'usure en Europe. Si une directive régit les dispositions européennes de l'UE en matière de crédits octroyés, d'intermédiation du crédit et des méthodes de distribution, l'encadrement de l'usure diffère selon les pays. En Italie, un taux est usuraire s'il excède de plus de 50% le TAEG moyen. Aux Pays-Bas, le taux plafond est calculé en majorant de 21 points le taux de la Banque Centrale Européenne (Euribor). En Allemagne et en Espagne, l'appréciation de l'usure est laissée aux tribunaux. Au Portugal, le taux est libre selon l'accord des parties.

Quel est le problème avec l'usure en crédit immobilier ?

Cela ne vous a pas échappé que les taux d'usure sont en décalage avec la réalité du terrain, puisque calculés sur la base des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents. Ce décalage est problématique quand les taux d'intérêt remontent.

Enclenchée en début d'année, la hausse des taux d'emprunt s'est accélérée fin mars, consécutivement à l'envolée de l'inflation et des taux obligataires. De 1% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés) début janvier 2022, le taux crédit immobilier sur 20 ans a atteint en moyenne 1,60% en juin. D'un trimestre à l'autre, le taux d'usure sur cette maturité a perdu un point, passant de 2,41% à 2,40%.

Cette stagnation de l'usure est facteur de blocage pour les candidats à l'emprunt immobilier. Il leur devient quasiment impossible de respecter le plafond légal du TAEG quand il faut intégrer tous les frais incompressibles avec un taux d'intérêt qui ne laisse qu'une très faible marge de manœuvre.

Les premières victimes sont les personnes abonnées aux taux d’emprunt les plus élevés, comme jeunes actifs avec un maigre apport personnel. Sont également touchées les personnes avec des risques aggravés de santé qui paient le plus cher leur assurance de prêt. Actuellement, un emprunteur sur cinq se voit refuser son crédit immobilier pour cause de TAEG au-delà de l'usure.

Les professionnels du crédit, courtiers en tête, tirent la sonnette d'alarme depuis des semaines pour que soit mise en place une réforme de l'usure, au moins à court terme une mesure dérogatoire qui s'appliquerait le temps que l'usure soit en corrélation avec la réalité du marché.

Quels taux d'usure au T3 2022 ?

Malgré la pression des banques et des intermédiaires en crédit, le ministère de l'Économie et des Finances ne prévoit aucune modification du mode de calcul de l'usure, ni même d'y déroger de manière exceptionnelle, pour la fixation des prochains taux légaux.

À compter du 1er juillet 2022, les taux d'usure devraient mathématiquement remonter en vertu de la progression des TAEG moyens octroyés entre avril et juin. La Banque de France a annoncé mardi 28 juin que les taux d’usure seraient relevés de 15 à 20 points de base selon la durée. Le taux maximum légal pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, durées les plus usitées, augmenterait ainsi de 2,40% à 2,55% voire 2,60%.

Mais cette remontée risque d’être insuffisante, alors que les taux augmentent toujours et vont continuer leur progression. Les banques prévoient de relever leurs taux d’intérêt de 0,30% à compter du 1er juillet.

Des courtiers avaient suggéré que soient pris en compte uniquement les crédits immobiliers de juin, en excluant les prêts accordés en avril et en mai. Dans le passé, car le frein opéré par l'usure est récurrent, certains intermédiaires avaient proposé que les TAEG moyens soient rehaussés de plus d'un tiers, afin d'élargir la marge de manœuvre.

Les autorités préfèrent le statu quo, estimant que les données ne sont pas suffisantes à ce stade pour révéler un problème d'accès au crédit immobilier. Elles veulent aussi calmer le jeu sur le marché immobilier, afin de faire baisser les prix, en particulier dans les métropoles, en plein débat sur le pouvoir d’achat. Le gouvernement doit également composer avec les associations de consommateurs qui se satisfont du rôle protecteur du système actuel.

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Crédit immobilier : 4 bonnes raisons de changer d’assurance emprunteur en 2026

Le marché de l’assurance emprunteur est en perpétuelle évolution au profit des emprunteurs. Depuis la loi Lemoine, changer d’assurance de prêt à tout moment est devenu un droit, et les acteurs du marché rivalisent désormais d’offres plus flexibles, moins chères et mieux adaptées aux profils d’emprunteurs. Si vous remboursez actuellement un crédit immobilier, profitez de l’année 2026 pour renégocier ou résilier votre contrat afin de réaliser des économies substantielles tout en améliorant votre couverture. 1. Profiter de la baisse des tarifs et de la concurrence accrue Un marché dopé par la loi Lemoine Depuis l'introduction de la loi Lemoine 2022, le droit au changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment a transformé l’assurance emprunteur en ouvrant la porte à une concurrence réelle entre banques et assureurs alternatifs. En 2026, les acteurs indépendants vont continuer de proposer des tarifs très compétitifs pour capter des parts de marché. Le bénéfice pour les emprunteurs est multiple : des économies moyennes de 5 000 à 15 000 € sur la durée d’un crédit immobilier, voire plus pour les prêts d’un gros montant des contrats plus souples des garanties d’assurance de prêt immobilier mieux adaptées aux profils à risques (seniors, métiers à risques, sports dangereux, emprunteurs souffrant d’antécédents médicaux…). Important : Plus tôt vous remplacerez l’assurance par une formule moins chère, plus importantes seront les économies. Le coût de l’assurance de prêt est en effet calculé sur le capital restant dû. Pourquoi 2026 est une année clé ? Les banques, confrontées à une baisse des marges sur le crédit immobilier, cherchent à fidéliser leurs clients. De nombreux établissements revoient leurs offres, tandis que les assureurs externes élargissent leur gamme. Cette nouvelle dynamique crée un contexte très favorable à la renégociation. Changer d’assurance en 2026 peut donc vous permettre de : réduire fortement votre mensualité diminuer votre coût total d’assurance et par capillarité celui de votre emprunt conserver un niveau de protection identique ou supérieur. 2. Bénéficier de l’évolution des garanties et des exclusions Des contrats toujours plus protecteurs Les assureurs alternatifs investissent massivement dans l’amélioration de leurs contrats. Comparativement aux assurances groupe des banques, les offres concurrentes incluent souvent : des garanties incapacité et invalidité plus complètes moins d’exclusions liées aux sports ou professions des délais de carence réduits des délais de franchise modulables (entre 15 et 180 jours) sur la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). Les contrats distribués par les banques, à l’inverse, restent souvent plus standardisés et moins personnalisables. Mieux assurer les profils dits “sensibles” En 2026, les assureurs spécialisés vont continuer de développer des produits adaptés pour : les seniors les personnes atteintes de pathologies stabilisées les métiers à risques les travailleurs indépendants. Grâce au droit à l’oubli étendu et aux formalités médicales allégées pour un plus grand nombre de prêts, changer d’assurance peut vous offrir un niveau de couverture bien supérieur… sans explosion de tarif. 3. Optimiser la gestion de votre crédit immobilier en 2026 Un contrat plus flexible Changer d’assurance emprunteur en 2026 permet aussi de bénéficier : d’une indemnisation en mode de indemnitaire ou forfaitaire selon vos besoins d’une modularité des garanties (ITT, IPP, IPT, décès/PTIA…) d’une gestion en ligne plus simple (souscription, suivi, déclaration). Ces nouvelles offres sont pensées pour faciliter la vie des emprunteurs. Elles s’adaptent à votre situation personnelle et professionnelle avec des options personnalisables. Mieux protéger vos proches Un bon contrat d’assurance emprunteur n’est pas qu’un coût : c’est une sécurité essentielle. En changeant d’assurance en 2026, vous pouvez profiter : d’une meilleure prise en charge en cas d’arrêt de travail d’une couverture renforcée en cas d’invalidité d’une garantie décès plus protectrice pour vos proches d’une meilleure répartition des quotités entre co-emprunteurs. 4. Arrêter de fumer en 2026 : une opportunité pour réduire encore votre assurance emprunteur L’année 2026 peut marquer un tournant pour les non-fumeurs. Si vous avez entamé un sevrage tabagique depuis au moins 24 mois, changer d’assurance emprunteur peut vous permettre de profiter d’un tarif nettement plus avantageux. Un emprunteur fumeur subit une surprime compte tenu des risques de santé liés au tabagisme. Des économies immédiates après 24 mois d’arrêt Un emprunteur est considéré comme non-fumeur après 24 mois consécutifs sans tabac, sans substitution nicotinique. Ce changement de statut a un impact direct sur la prime d’assurance : baisse de 20 à 70 % selon les assureurs suppression des surprimes liées aux risques respiratoires et cardiovasculaires conditions de souscription assouplies. Un impact fort sur le coût total du crédit Pour un emprunteur fumeur, quels que soient le niveau de consommation et le mode de consommation (cigarettes, cigares, vapoteuse), l’assurance représente souvent un surcoût important. Sur un contrat individuel, devenir non-fumeur peut réduire le coût total de plusieurs milliers d’euros. Combiner un changement d’assurance avec l’arrêt du tabac permet donc d’optimiser au maximum votre budget. Comment changer d’assurance emprunteur en 2026 ? Étape 1 : comparer les offres Utilisez un comparateur d’assurance emprunteur ou consultez un courtier en assurance de prêt pour identifier : le tarif le plus bas le niveau de garantie le mieux adapté la prise en charge des sports ou professions les exclusions ou limitations. En quelques clics, vous obtenez une dizaine d’offres alternatives en accord avec l’équivalence de garanties exigée par votre banque. Vous pouvez demander à être contacté par un courtier pour vous aider à sélectionner le contrat compétitif qui répond à votre situation. Étape 2 : vérifier l’équivalence des garanties La banque ne peut refuser votre changement d’assurance que si les garanties ne sont pas équivalentes. La fiche standardisée d’information facilite cette étape et permet une comparaison objective. Étape 3 : transmettre votre nouveau contrat à la banque Vous n’avez plus à attendre une date anniversaire. La banque dispose d’un délai de 10 jours ouvrés pour répondre et rédiger gratuitement l’avenant au contrat. Elle doit vous communiquer par écrit de manière claire et exhaustive tous les motifs d’un éventuel refus. La banque ne peut modifier les conditions du prêt en cas de substitution d’assurance emprunteur. Le taux d’intérêts et les autres modalités liées au financement restent identiques : seule l’assurance évolue. Étape 4 : économiser immédiatement Une fois accepté, le nouveau contrat prend effet, et les économies commencent dès la prochaine échéance. En 2026, changer d’assurance emprunteur reste une démarche simple, rapide et avantageuse. Entre la baisse des tarifs, les garanties plus complètes, la simplification des formalités médicales et la concurrence croissante entre assureurs, tout concourt à rendre ce changement financièrement très intéressant. Que vous souhaitiez réduire vos mensualités, améliorer votre couverture ou simplement profiter des innovations du marché, 2026 est l’année idéale pour renégocier votre assurance de prêt immobilier.

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Mutuelle senior : 4 astuces pour préserver son budget santé à la retraite

À la retraite, les dépenses de santé peuvent rapidement plomber le budget. Baisse de revenus, besoins médicaux qui augmentent, appareils auditifs, lunettes, hospitalisations... sans une bonne stratégie, la facture peut vite s’envoler. Pour vous aider à garder la main sur votre budget, voici 4 astuces clés pour choisir une mutuelle senior adaptée et éviter les mauvaises surprises. 1. Anticiper 6 mois avant le départ en retraite La préparation, c’est la clé. Six mois avant votre départ, faites un état des lieux complet de vos besoins médicaux. Notez vos traitements réguliers, vos consultations habituelles, vos renouvellements de lunettes ou d’appareils auditifs, vos éventuelles séances chez le dentiste ou le kinésithérapeute. Certes, on ne sait jamais si ni quand on va tomber malade. Mais plus vous anticipez, moins vous risquez de souscrire un contrat inadapté. Cette période de transition est idéale pour : Identifier vos futurs besoins de soins, comme une hospitalisation Vérifier vos remboursements actuels Prévoir un éventuel changement de contrat Pensez aussi aux frais de confort en cas d’hospitalisation, aux dépassements d’honoraires, et aux soins mal remboursés par l’Assurance maladie. Par exemple, si vous savez qu’une intervention médicale ou un appareillage auditif est prévu prochainement, optez pour des garanties renforcées sur ces postes. Introduire cette démarche tôt permet de choisir une mutuelle en phase avec votre situation, plutôt que de se précipiter sur le premier contrat venu. Astuce pratique : Faites une liste de vos dépenses médicales des 12 derniers mois et projetez-les dans l’année à venir pour estimer vos besoins réels. 2. Se concentrer sur le reste à charge, pas seulement la cotisation Beaucoup de retraités privilégient le prix de la cotisation mensuelle ou annuelle sans vérifier ce qu’ils devront réellement payer de leur poche au moment des soins. Mauvaise idée. Le véritable indicateur à suivre, c’est le reste à charge. Une mutuelle pas chère mais qui rembourse peu peut coûter bien plus à long terme. À l’inverse, une mutuelle un peu plus onéreuse mais qui couvre efficacement l’hospitalisation, l’optique et le dentaire vous évite un gouffre financier. Pour comparer correctement les offres, concentrez-vous sur : Les taux de remboursement réels Les conditions de prise en charge en cas d’hospitalisation Les plafonds pour l’optique et le dentaire Les forfaits pour les prothèses auditives, si besoin Bon réflexe : Demandez des simulations précises sur des soins types. Cela permet d’évaluer le montant que vous aurez à payer dans la vraie vie, pas seulement sur le papier. Les organismes de complémentaire santé sont obligés de présenter dans leurs offres des exemples chiffrés sur les postes de santé les plus courants. Bon à savoir : Les contrats de mutuelle responsable (95% du marché de la complémentaire santé) appliquent le 100% Santé ou reste à charge zéro en dentaire, optique et audiologie. Vous n'avez rien à débourser si vous sélectionnez un équipement du panier 100% Santé après intervention de la Sécu et de votre mutuelle. 3. Comparer, négocier et demander conseil Ne jamais signer la première offre, c’est une règle d’or. Les tarifs et garanties varient énormément d’un assureur à l’autre. Comparer plusieurs contrats est indispensable pour trouver le meilleur rapport qualité-prix. Vous pouvez comparer par vous-même, mais passer par un courtier spécialisé dans les offres de mutuelle senior peut faire gagner un temps précieux. Il analysera votre profil médical, vos besoins et votre budget pour vous proposer des solutions personnalisées. Lorsque vous échangez avec un assureur ou un courtier, posez systématiquement ces questions : Quelles exclusions de garanties sont prévues ? Y a-t-il des délais de carence ? Comment les cotisations risquent-elles d'évoluer dans les prochaines années ? Le but est simple : éviter les clauses restrictives, les mauvaises surprises financières et les promesses trop belles pour être vraies. Pour un choix éclairé, privilégiez toujours l’avis d’un expert. Un courtier dédié ou un conseiller spécialisé saura analyser votre dossier médical, prendre en compte d’éventuels antécédents, et vous recommander des garanties cohérentes avec votre mode de vie. Rien ne remplace l’accompagnement humain lorsque la santé est en jeu. Si vous avez des pathologies chroniques ou des soins lourds à prévoir, l’expertise personnalisée devient essentielle. Important : Vérifiez si vous êtes éligible à la Complémentaire Santé Solidaire (CSS), une aide publique qui réduit voire supprime les cotisations à une mutuelle santé sous conditions de ressources. La moitié des personnes qui y ont droit n'en font pas la demande ! 4. Revoir sa mutuelle senior tous les 2 ans Avec l’âge, vos besoins médicaux évoluent, et le marché de l’assurance aussi. Une mutuelle parfaitement adaptée aujourd’hui peut devenir trop chère ou insuffisante demain. Il est donc utile de faire le point tous les 2 ans. Cette vérification régulière vous permet d’adapter vos garanties aux évolutions de votre santé, mais aussi de bénéficier de nouvelles offres plus compétitives. Bonne nouvelle, grâce à la résiliation infra-annuelle en mutuelle santé, vous pouvez résilier et changer de complémentaire à tout moment après la première année de contrat, sans frais et sans justification. Important : Ne résiliez jamais votre contrat actuel avant d'avoir la confirmation écrite d'adhésion au nouveau contrat. Vous éviterez ainsi toute interruption de couverture. La résiliation intervient un mois après réception de la notification. Si la démarche a été effectué par le nouvel organisme, il n’y aura pas de carence de prise en charge ni d’interruption de la couverture. Budget santé : cas particuliers à connaître Certaines situations peuvent faire évoluer vos droits et vos cotisations. Par exemple : Affection Longue Durée (ALD) : même si certains soins sont pris à 100% par la Sécurité sociale, de nombreux frais restent à votre charge, car le remboursement se fait toujours sur la base du tarif de convention et non du prix effectivement facturé. Une mutuelle renforcée est indispensable. Résidence en Alsace-Moselle : le régime local offre de meilleures prises en charge, ce qui réduit parfois les cotisations de complémentaire. Conjoint encore salarié : si votre conjoint est toujours en activité, vous pouvez parfois être rattaché à sa mutuelle d’entreprise, souvent à un tarif plus avantageux qu’un contrat individuel. Vérifiez les garanties et les plafonds de remboursement avant d’adhérer comme ayant droit. 7 étapes pour sécuriser votre budget santé 6 mois avant la retraite, faites le point sur vos besoins de santé. Testez votre éligibilité à la Complémentaire Santé Solidaire. Si non éligible, demandez un accompagnement professionnel. Comparez au moins 3 offres en analysant le reste à charge. Examinez attentivement exclusions et délais de carence. Souscrivez le nouveau contrat avant de résilier l'ancien. Programmez une révision de votre contrat dans 2 ans, sauf changement drastique de votre situation médicale et budgétaire.

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