Crédit immobilier : tout ce qu'il faut savoir sur les taux d'usure en 2022

C'est le sujet brûlant du moment en matière de crédit immobilier. Mesure de protection des emprunteurs, l'usure, telle qu'elle est calculée, est devenue problématique et restreint l'accès au financement immobilier. Qu'est-ce que le taux d'usure ? Quel est son rôle ? Pourquoi l'usure opère-elle actuellement un blocage pour les emprunteurs ? Quelles solutions apporter ? Réponses avec Magnolia.fr.

Qu'est-ce que l'usure ?

L'usure constitue une barrière contre les éventuelles pratiques abusives des prêteurs. Le gouvernement via la Banque de France plafonne les taux auxquels sont accordés les crédits, qu'il s'agisse de prêts immobiliers, de crédits à la consommation, de découverts bancaires ou de crédits renouvelables, afin de protéger les consommateurs.

L'usure a une connotation péjorative, car elle renvoie à la figure caricaturale de l'usurier d'autrefois, largement évoquée dans la littérature, notamment chez Balzac dans La Comédie humaine. Le prêteur d'argent à taux excessif n'existe plus. En prévention des abus, les autorités financières fixent chaque trimestre le taux maximal s'appliquant aux opérations de prêt. Pour chaque catégorie de prêt (immobilier, consommation, etc.), est déterminé un taux d'usure à valoir sur le trimestre en cours.

Attention : le taux d'usure ne doit pas être confondu avec le taux d'intérêt légal, révisable deux fois par an, qui détermine le taux d'intérêt applicable à certaines situations ou décisions légales, principalement en cas de retard ou défaut de paiement d'une somme d'argent.

Comment est calculée l'usure ?

Selon l'article L.314-6 du code de la consommation, «constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues».

On prend les taux effectifs moyens pratiqués au cours des trois mois précédents et on leur ajoute un tiers. Pour le deuxième trimestre 2022, le taux effectif moyen des prêts immobiliers d'une durée égale ou supérieure à 20 ans étant de 1,80%, le taux d'usure est fixé à 2,40%.

Il est important d'insister sur la définition du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d'un prêt immobilier. Celui-ci doit contenir tous les frais relatifs à l'obtention du financement. Aux intérêts d'un crédit immobilier, sont ajoutés :

la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution prêt immobilier)
les frais de dossier
les frais d'ouverture et de tenue de compte
l'expertise du bien immobilier
les éventuels frais de courtage
l'assurance emprunteur.

Le TAEG ne doit pas outrepasser le taux d'usure applicable sur la durée concernée.

Il n'y a pas d'harmonisation du seuil de l'usure en Europe. Si une directive régit les dispositions européennes de l'UE en matière de crédits octroyés, d'intermédiation du crédit et des méthodes de distribution, l'encadrement de l'usure diffère selon les pays. En Italie, un taux est usuraire s'il excède de plus de 50% le TAEG moyen. Aux Pays-Bas, le taux plafond est calculé en majorant de 21 points le taux de la Banque Centrale Européenne (Euribor). En Allemagne et en Espagne, l'appréciation de l'usure est laissée aux tribunaux. Au Portugal, le taux est libre selon l'accord des parties.

Quel est le problème avec l'usure en crédit immobilier ?

Cela ne vous a pas échappé que les taux d'usure sont en décalage avec la réalité du terrain, puisque calculés sur la base des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents. Ce décalage est problématique quand les taux d'intérêt remontent.

Enclenchée en début d'année, la hausse des taux d'emprunt s'est accélérée fin mars, consécutivement à l'envolée de l'inflation et des taux obligataires. De 1% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés) début janvier 2022, le taux crédit immobilier sur 20 ans a atteint en moyenne 1,60% en juin. D'un trimestre à l'autre, le taux d'usure sur cette maturité a perdu un point, passant de 2,41% à 2,40%.

Cette stagnation de l'usure est facteur de blocage pour les candidats à l'emprunt immobilier. Il leur devient quasiment impossible de respecter le plafond légal du TAEG quand il faut intégrer tous les frais incompressibles avec un taux d'intérêt qui ne laisse qu'une très faible marge de manœuvre.

Les premières victimes sont les personnes abonnées aux taux d’emprunt les plus élevés, comme jeunes actifs avec un maigre apport personnel. Sont également touchées les personnes avec des risques aggravés de santé qui paient le plus cher leur assurance de prêt. Actuellement, un emprunteur sur cinq se voit refuser son crédit immobilier pour cause de TAEG au-delà de l'usure.

Les professionnels du crédit, courtiers en tête, tirent la sonnette d'alarme depuis des semaines pour que soit mise en place une réforme de l'usure, au moins à court terme une mesure dérogatoire qui s'appliquerait le temps que l'usure soit en corrélation avec la réalité du marché.

Quels taux d'usure au T3 2022 ?

Malgré la pression des banques et des intermédiaires en crédit, le ministère de l'Économie et des Finances ne prévoit aucune modification du mode de calcul de l'usure, ni même d'y déroger de manière exceptionnelle, pour la fixation des prochains taux légaux.

À compter du 1er juillet 2022, les taux d'usure devraient mathématiquement remonter en vertu de la progression des TAEG moyens octroyés entre avril et juin. La Banque de France a annoncé mardi 28 juin que les taux d’usure seraient relevés de 15 à 20 points de base selon la durée. Le taux maximum légal pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, durées les plus usitées, augmenterait ainsi de 2,40% à 2,55% voire 2,60%.

Mais cette remontée risque d’être insuffisante, alors que les taux augmentent toujours et vont continuer leur progression. Les banques prévoient de relever leurs taux d’intérêt de 0,30% à compter du 1er juillet.

Des courtiers avaient suggéré que soient pris en compte uniquement les crédits immobiliers de juin, en excluant les prêts accordés en avril et en mai. Dans le passé, car le frein opéré par l'usure est récurrent, certains intermédiaires avaient proposé que les TAEG moyens soient rehaussés de plus d'un tiers, afin d'élargir la marge de manœuvre.

Les autorités préfèrent le statu quo, estimant que les données ne sont pas suffisantes à ce stade pour révéler un problème d'accès au crédit immobilier. Elles veulent aussi calmer le jeu sur le marché immobilier, afin de faire baisser les prix, en particulier dans les métropoles, en plein débat sur le pouvoir d’achat. Le gouvernement doit également composer avec les associations de consommateurs qui se satisfont du rôle protecteur du système actuel.

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Aujourd’hui sur la durée classique de 20 ans, il est possible de s’endetter en moyenne autour de 3,80% et même sur 25 ans, qui est la maturité plafond selon la réglementation, en mars 2024, les crédits ont été accordés en moyenne à 3,91%, sans excéder 4,22%. Ces prêts de longue durée sont généralement octroyés aux ménages modestes comme les jeunes primo-accédants : les trois quarts de ces profils bénéficient de taux sous la barre des 4%. Depuis le début de l’année, les taux ont cédé en moyenne 10 points de base par mois, un mouvement baissier aussi spectaculaire que l’a été la remontée de taux depuis le deuxième trimestre 2022. Sur la durée la plus longue, 25 ans, le taux a perdu 44 points depuis décembre dernier. Stabilisation des conditions d’emprunt depuis fin 2023 Après un effondrement au second semestre 2023, le marché du crédit immobilier entame un nouveau cycle. On observe une sortie de crise qui s’amorce doucement et la baisse des taux en est le principal moteur. Normalement, un repli de taux est observé au printemps, premier temps fort de l’année pour le secteur immobilier. Le mouvement est précoce en 2024, les banques ayant à cœur de redynamiser le marché du crédit à l’habitat dès lors que la profitabilité sur les nouveaux prêts est rétablie. Premier arbitre du marché, la Banque Centrale Européenne (BCE) : face au reflux de l'inflation, elle a décidé de stopper la hausse de ses taux directeurs depuis octobre dernier, offrant davantage de stabilité aux banques et aux emprunteurs. Seconds arbitres, les banques : en renouant avec les marges, elles se montrent plus concurrentielles. Le crédit immobilier est redevenu un produit d’appel, raison pour laquelle les emprunteurs peuvent de nouveau négocier pour obtenir les meilleures conditions de financement. Reprise spectaculaire du marché du crédit immobilier en 2024 Toujours selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédits immobiliers a bondi de +51,8% entre décembre 2023 et mars 2024. La progression est comparable en nombre de prêts octroyés, avec +46,2%. Le point de bascule a été franchi en février-mars. La fin de l’année 2023 portait les signes d’un rebond futur grâce aux décisions de la BCE de maintenir ses taux au fil des mois et à la volonté des banques commerciales de relancer un marché qui a chuté de 40% en 2023. Les acheteurs reviennent et avec eux les emprunteurs. Les agences immobilières constatent deux foix plus de visites dans leurs locaux qu'il y a un an. Cependant, si le rebond est encourageant, la reprise va être lente. L’accès au crédit immobilier reste soumis aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux). Malgré l’appel des courtiers et l’examen au Parlement fin avril d’une proposition de réforme du HCSF, la fin de la règle des 35% d’endettement risque de devenir l’Arlésienne du crédit immobilier. La Banque de France, par la voix de son gouverneur François Villeroy de Galhau, est farouchement opposée à toute réforme de la norme. Pourtant, nul besoin d’insister sur l’importance du reste à vivre, un indicateur de la capacité d’emprunt d’un ménage au moins aussi pertinent que le taux d’endettement. Heureusement, les pronostics sont bons. L’Observatoire anticipe des taux aux alentours de 3,25% à la fin de l’année sous l’influence, notamment, d’une probable baisse des taux directeurs de la BCE en juin prochain. En décembre 2023, avec une mensualité de 1 000€, vous pouviez emprunter 158 065€ sur 20 ans (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, avec la même mensualité sur la même durée, vous empruntez 167 928€ (taux nominal à 3,80%). Bientôt, avec un taux à 3,25%, le montant grimpera à 176 306€. Votre pouvoir d’achat immobilier aura entre-temps progressé de 11,5%. On est loin de périodes euphoriques de 2021 où pour 1 000€ d'endettement mensuel, il était possible d'emprunter 217 441€ sur 20 ans au taux de 1% (hors garantie et assurance emprunteur).

Mutuelle santé : prise en charge à 100% des fauteuils roulants avant fin 2024

D’ici fin 2024, les fauteuils roulants seront intégralement remboursés par l’Assurance maladie. La base de remboursement va être rehaussée et le reste à charge éventuel complété par les mutuelles santé. Magnolia.fr vous en dit plus sur la prise en charge de ces équipements qui sont le prolongement de la personne handicapée moteur. Remboursement intégral des fauteuils roulants par la Sécu et les mutuelles Il y a tout juste un an, le ministère de la Santé annonçait des changements en vue pour la réforme 100% Santé à partir de janvier 2024. Depuis janvier 2021, le dispositif permet d’être intégralement remboursé des lunettes de vue, des prothèses dentaires et des aides auditives après intervention de la Sécurité Sociale et des organismes de complémentaire santé. Selon une promesse faite par le président Macron en avril 2023, deux nouveaux équipements devaient être ajoutés dans cette prise en charge optimale : les prothèses capillaires et les fauteuils roulants. La promesse sera bientôt tenue pour les fauteuils roulants. Qu’ils soient manuels ou électriques, ils seront bien pris en charge à 100% par l’Assurance maladie et les mutuelles santé avant la fin 2024, comme l’ont annoncé les ministres chargés de la Santé et du Handicap jeudi 11 avril dernier. Des négociations entre la direction de la Sécurité sociale, les organismes de complémentaire santé, les fabricants et les distributeurs de fauteuils roulants sont en cours pour « trouver la meilleure approche », afin que « chacun puisse avoir accès à un fauteuil qui répond à ses besoins », selon les termes de Fadila Khattabi, ministre déléguée chargée des personnes âgées et des personnes handicapées. Quant au remboursement intégral des perruques pour les personnes traitées par chimiothérapie, un travail sur les caractéristiques et la qualité des prothèses capillaires doit encore être réalisé pour que la mesure se déploie. Prise en charge des fauteuils roulants : un enjeu de justice sociale L’annonce du remboursement intégral des fauteuils roulants est un soulagement pour les personnes handicapées. Les usagers et les associations craignaient un recul du gouvernement pour des raisons budgétaires dans une période où l’État, asphyxié par la dette, cherche au moins 20 milliards d’euros d’économies en plus pour 2025. Un million de personnes en France ont besoin d’être équipées d’un fauteuil roulant, un chiffre voué à progresser en raison du vieillissement de la population. Reste à charge élevé sur les fauteuils roulants Un fauteuil roulant coûte entre 150€ et 10 000€ pour un modèle manuel, et jusqu’à 50 000€ pour un modèle électrique. Il faut ajouter les options et accessoires pour davantage de confort et d’autonomie (appui-tête, support dorsal, gouttière, tablette, verticalisateur), ainsi que l’entretien du matériel et le remplacement éventuel des pièces. L’Assurance maladie prévoit un remboursement partiel de la dépense sous réserve que le fauteuil fasse l’objet d’une prescription par un médecin (généraliste ou spécialiste) : entre 394,60€ pour un fauteuil non pliant, non réversible et à dossier non inclinable, et 603,65€ pour un siège pliant, à dossier inclinable ou à dossier non inclinable à articulation médiane entre 2 702,81€ pour un modèle électrique sans option et 3 938,01€ pour un fauteuil à assise adaptée avec repose-jambes, appuie-tête, dossier et inclinaison réglables par vérin pneumatique entre 1 559,84€ et 5 187€ pour un fauteuil verticalisateur. La liste des fauteuils roulants éligibles à une prise en charge est consultable sur le site du ministère de la Santé. Le modèle doit par ailleurs être certifié par le CERAH (Centre d’Études et de Recherche sur l’Appareillage des personnes Handicapées). La personne handicapée peut bénéficier d’un complément de prise en charge par le département via la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Il n’empêche, le système actuel occasionne de lourds restes à charge. Le projet de réforme prévoyait de rehausser la base de remboursement à 2 600€ pour un fauteuil manuel et à 18 000€ pour un modèle électrique, un niveau jugé insuffisant par les associations et certains élus. Les négociations entre les différents acteurs visent à trouver un accord sur les prix limites de vente par catégorie de fauteuil, qui puisse garantir une marge suffisante à la filière et rentrer dans l’enveloppe budgétaire de l’État. Mutuelle et prise en charge complémentaire d’un fauteuil roulant Les tarifs opposables des fauteuils roulants sont souvent loin de la dépense engagée par l’assuré. D’autant que la personne handicapée doit généralement s’acquitter d’autres frais élevés pour soulager son quotidien : appareillage médical, lit médicalisé, matériel de transfert, chaise de douche, rampe de seuil, auxiliaire de vie, etc. Certains contrats de complémentaire santé permettent de limiter le reste à charge. La prestation dépend du niveau de garantie, qui peut aller jusqu’à 500% de la BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale), parfois renforcée par un forfait additionnel qui atteint les 2 000€. Si vous estimez que votre mutuelle ne couvre pas suffisamment vos frais liés à l’achat et à l’entretien de votre fauteuil roulant, changez-en. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année de souscription, sans pénalité financière ni motif à fournir. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé et accéder aux offres les plus compétitives du marché, en adéquation avec vos besoins de santé et votre budget.

Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.

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