Crédit immobilier : tout ce qu'il faut savoir sur les taux d'usure en 2022

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C'est le sujet brûlant du moment en matière de crédit immobilier. Mesure de protection des emprunteurs, l'usure, telle qu'elle est calculée, est devenue problématique et restreint l'accès au financement immobilier. Qu'est-ce que le taux d'usure ? Quel est son rôle ? Pourquoi l'usure opère-elle actuellement un blocage pour les emprunteurs ? Quelles solutions apporter ? Réponses avec Magnolia.fr.

Qu'est-ce que l'usure ?

L'usure constitue une barrière contre les éventuelles pratiques abusives des prêteurs. Le gouvernement via la Banque de France plafonne les taux auxquels sont accordés les crédits, qu'il s'agisse de prêts immobiliers, de crédits à la consommation, de découverts bancaires ou de crédits renouvelables, afin de protéger les consommateurs.

L'usure a une connotation péjorative, car elle renvoie à la figure caricaturale de l'usurier d'autrefois, largement évoquée dans la littérature, notamment chez Balzac dans La Comédie humaine. Le prêteur d'argent à taux excessif n'existe plus. En prévention des abus, les autorités financières fixent chaque trimestre le taux maximal s'appliquant aux opérations de prêt. Pour chaque catégorie de prêt (immobilier, consommation, etc.), est déterminé un taux d'usure à valoir sur le trimestre en cours.

Attention : le taux d'usure ne doit pas être confondu avec le taux d'intérêt légal, révisable deux fois par an, qui détermine le taux d'intérêt applicable à certaines situations ou décisions légales, principalement en cas de retard ou défaut de paiement d'une somme d'argent.

Comment est calculée l'usure ?

Selon l'article L.314-6 du code de la consommation, «constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues».

On prend les taux effectifs moyens pratiqués au cours des trois mois précédents et on leur ajoute un tiers. Pour le deuxième trimestre 2022, le taux effectif moyen des prêts immobiliers d'une durée égale ou supérieure à 20 ans étant de 1,80%, le taux d'usure est fixé à 2,40%.

Il est important d'insister sur la définition du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) d'un prêt immobilier. Celui-ci doit contenir tous les frais relatifs à l'obtention du financement. Aux intérêts d'un crédit immobilier, sont ajoutés :

  • la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution prêt immobilier)
  • les frais de dossier
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte
  • l'expertise du bien immobilier
  • les éventuels frais de courtage
  • l'assurance emprunteur.

Le TAEG ne doit pas outrepasser le taux d'usure applicable sur la durée concernée.

Il n'y a pas d'harmonisation du seuil de l'usure en Europe. Si une directive régit les dispositions européennes de l'UE en matière de crédits octroyés, d'intermédiation du crédit et des méthodes de distribution, l'encadrement de l'usure diffère selon les pays. En Italie, un taux est usuraire s'il excède de plus de 50% le TAEG moyen. Aux Pays-Bas, le taux plafond est calculé en majorant de 21 points le taux de la Banque Centrale Européenne (Euribor). En Allemagne et en Espagne, l'appréciation de l'usure est laissée aux tribunaux. Au Portugal, le taux est libre selon l'accord des parties.

Quel est le problème avec l'usure en crédit immobilier ?

Cela ne vous a pas échappé que les taux d'usure sont en décalage avec la réalité du terrain, puisque calculés sur la base des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents. Ce décalage est problématique quand les taux d'intérêt remontent. 

Enclenchée en début d'année, la hausse des taux d'emprunt s'est accélérée fin mars, consécutivement à l'envolée de l'inflation et des taux obligataires. De 1% (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés) début janvier 2022, le taux crédit immobilier sur 20 ans a atteint en moyenne 1,60% en juin. D'un trimestre à l'autre, le taux d'usure sur cette maturité a perdu un point, passant de 2,41% à 2,40%.

Cette stagnation de l'usure est facteur de blocage pour les candidats à l'emprunt immobilier. Il leur devient quasiment impossible de respecter le plafond légal du TAEG quand il faut intégrer tous les frais incompressibles avec un taux d'intérêt qui ne laisse qu'une très faible marge de manœuvre. 

Les premières victimes sont les personnes abonnées aux taux d’emprunt les plus élevés, comme jeunes actifs avec un maigre apport personnel. Sont également touchées les personnes avec des risques aggravés de santé qui paient le plus cher leur assurance de prêt. Actuellement, un emprunteur sur cinq se voit refuser son crédit immobilier pour cause de TAEG au-delà de l'usure.

Les professionnels du crédit, courtiers en tête, tirent la sonnette d'alarme depuis des semaines pour que soit mise en place une réforme de l'usure, au moins à court terme une mesure dérogatoire qui s'appliquerait le temps que l'usure soit en corrélation avec la réalité du marché.

Quels taux d'usure au T3 2022 ?

Malgré la pression des banques et des intermédiaires en crédit, le ministère de l'Économie et des Finances ne prévoit aucune modification du mode de calcul de l'usure, ni même d'y déroger de manière exceptionnelle, pour la fixation des prochains taux légaux. 

À compter du 1er juillet 2022, les taux d'usure devraient mathématiquement remonter en vertu de la progression des TAEG moyens octroyés entre avril et juin. La Banque de France a annoncé mardi 28 juin que les taux d’usure seraient relevés de 15 à 20 points de base selon la durée. Le taux maximum légal pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus, durées les plus usitées, augmenterait ainsi de 2,40% à 2,55% voire 2,60%. 

Mais cette remontée risque d’être insuffisante, alors que les taux augmentent toujours et vont continuer leur progression. Les banques prévoient de relever leurs taux d’intérêt de 0,30% à compter du 1er juillet.

Des courtiers avaient suggéré que soient pris en compte uniquement les crédits immobiliers de juin, en excluant les prêts accordés en avril et en mai. Dans le passé, car le frein opéré par l'usure est récurrent, certains intermédiaires avaient proposé que les TAEG moyens soient rehaussés de plus d'un tiers, afin d'élargir la marge de manœuvre.

Les autorités préfèrent le statu quo, estimant que les données ne sont pas suffisantes à ce stade pour révéler un problème d'accès au crédit immobilier. Elles veulent aussi calmer le jeu sur le marché immobilier, afin de faire baisser les prix, en particulier dans les métropoles, en plein débat sur le pouvoir d’achat. Le gouvernement doit également composer avec les associations de consommateurs qui se satisfont du rôle protecteur du système actuel.

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Pouvoir d’achat : où habiter en 2023 ?

Alors que l’inflation continue de progresser, voici un classement pertinent qui devrait en intéresser plus d’un. Le journal Le Parisien a mené l’enquête pour savoir quelles villes présentent le meilleur pouvoir d’achat. Le Nord-Ouest sort vainqueur, le Sud étant pénalisé par le coût de l’immobilier. Pouvoir d’achat plombé par l’inflation À salaire égal, le pouvoir d’achat d’un ménage n’est pas le même qu’on habite à Paris, en région francilienne ou ailleurs en France, en zone urbaine ou rurale. Le constat est d’autant plus vrai en période inflationniste, telle celle que l’on vit actuellement. L’indice des prix à la consommation est reparti à la hausse fin 2021 et la progression vers le haut s’est accélérée avec le déclenchement de la guerre en Ukraine fin février dernier. Sur un an fin octobre 2022, l’inflation a atteint 6,2%, moins élevée que la moyenne de la zone euro (10,6%), mais suffisante pour plomber le pouvoir d’achat des Français, alors que les salaires ne sont pas indexés sur cette évolution. Pour juguler cette inflation en roue libre, la Banque Centrale Européenne durcit sa politique monétaire, en rehaussant ses taux directeurs de manière drastique : le taux de refinancement, qui est le loyer de l’argent pour les banques commerciales, est passé de 0% à fin juillet 2022 à 2% depuis début octobre. Le coût du crédit pour les particuliers s’en trouve renchéri et de nombreuses banques ne prêtent plus fin 2022, le prêt immobilier n’étant plus rentable car freiné par le plafond de l’usure. Au sens large, c’est le quotidien des Français qui est pénalisé par l’inflation. Alors qu’une récente enquête Meilleurtaux et Meteojob s’est intéressée aux villes où s’installer à un prix abordable sous l’angle immobilier et emploi, celle du Parisien aborde le sujet brûlant du pouvoir d’achat d’une manière plus globale. Les villes moyennes du Nord-Ouest et du Centre en tête Pour dresser son classement des communes les moins chères de France, Le Parisien a étudié plusieurs paramètres fondamentaux de 96 villes-préfectures de métropole : le salaire moyen le prix d’un panier de courses basé sur l’Observatoire de la consommation de l’UFC-Que Choisir le coût des transports (transports en commun et prix du carburant début novembre) le prix d’une place de cinéma le coût du logement le taux de la taxe foncière. Sans surprise, les villes moyennes ont la cote, en particulier celles du quart nord-ouest et de la région Centre. Niort truste la première place du podium avec une note honorable de 14,16 sur 20, devant Châteauroux (13,57/20) et Laval (13,21/20). La préfecture des Deux-Sèvres et celle de l’Indre ont mis en place la gratuité des transports en commun, depuis septembre 2017 pour la première et depuis 2001 pour la seconde. À l’exact opposé de la politique des transports de la région Île-de-France où le pass Navigo et le ticket de métro sont annoncés en forte hausse dès janvier 2023. Voici la suite du TOP 10 : Nevers Belfort Chaumont Épinal Saint-Brieuc Saint-Étienne Rodez. Saint-Étienne et Rodez sont ainsi les seules villes au sud de la Loire de ce Top 10, en raison d’une combinaison panier de courses moins cher et immobilier plus abordable que la moyenne. La première métropole, Nantes, arrive en 20ème place de ce classement du pouvoir d’achat. Le Sud : pouvoir d’achat tiré vers le bas « La misère est moins pénible au soleil », peut-être, mais le Sud, prisé pour sa météo clémente et son ensoleillement, sort peu glorieux de cette enquête sur le pouvoir d’achat.  Les dernières places sont occupées par les villes de plus grande taille et/ou majoritairement composées d’une population modeste. Et parmi les dix qui ferment le ban, figurent trois métropoles du pourtour méditerranéen, Marseille (86ème), Montpellier (90ème) et Nice (93ème). Le Sud est une région historiquement attractive, donc plus chère, notamment en matière d’immobilier. Montpellier et Nice sont parmi les cinq villes de l'hexagone où les loyers et le prix du mètre carré sont les moins abordables. Paris affiche une piètre 77ème place pour la même raison : la cherté du logement.  À l’heure où beaucoup s’interrogent sur leur projet immobilier en 2023, et tentent d’évaluer les avantages et les inconvénients entre la ville et la campagne, ce classement du pouvoir d’achat réalisé par Le Parisien pourrait les aider à orienter leur choix.

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Crédit immobilier fin 2022 : la polémique sur les taux variables

Selon plusieurs médias, la Banque Centrale Européenne chercherait à imposer la pratique des taux variables dans tous les pays de la zone euro et notamment en France où le crédit immobilier est souscrit à l’immense majorité à taux fixes. Une rumeur infondée, la BCE n’ayant aucun pouvoir d’intervenir dans la politique commerciale des banques de détail. Magnolia.fr démêle pour vous le vrai du faux. Le prêt immobilier à taux variable partout en zone euro ? Capital, Le Parisien, Le Figaro, tous ont relayé l’info selon laquelle la Banque Centrale Européenne pousserait à l’adoption des taux variables pour la distribution des crédits immobiliers. Dans un contexte marqué par un crédit immobilier bloqué par les taux d’usure, et des taux au plus haut depuis 7 ans, le prêt à taux variables refait son apparition, mais de là à ce qu’il devienne une pratique imposée par le régulateur européen, il y a un gouffre que certains ont osé franchir, sans doute alertés par des bruits de couloir. Interrogée par le journal Ouest-France, la BCE dément fermement vouloir généraliser le prêt à taux variable, les conditions d’emprunt étant le résultat de négociations entre une banque et ses clients, sans que l’institution puisse interférer dans ce processus. Le seul champ d’action dont peut se prévaloir la BCE en matière de crédits est d’ajuster ses taux directeurs. Elle a d’ailleurs rehaussé à trois reprises son taux de refinancement depuis juillet 2022. Le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l'institution est passé de 0% à 2%. Une nouvelle hausse est prévue courant décembre, ce qui risque de propulser bientôt les taux des crédits immobiliers à plus de 3%. Crédit immobilier : taux fixes versus taux variables Alors que bon nombre de ménages porteurs d’un projet immobilier se demandent s’il vaut mieux attendre 2023 pour emprunter ou passer sans tarder à l’action, le sujet des taux variables s’invite dans un marché quasiment à l’arrêt. L’écosystème français du prêt immobilier n’est pas abonné aux taux variables, dits aussi révisables, lui préférant le modèle unique et protecteur des taux fixes qui permet de connaître le coût global de l’emprunt d’entrée de jeu, dès la signature de l’offre de prêt. Avec un taux fixe, l’emprunteur maîtrise sa mensualité sur toute la durée de son crédit. La faible prévalence du prêt à taux variable en France est aussi due au niveau historiquement bas des taux fixes entre mi-2016 et début 2022. Jetés aux oubliettes depuis la crise des subprimes et de coutume très peu usités dans notre pays (moins de 1% de la production de crédits immobiliers), les taux variables seraient aujourd’hui davantage proposés par les banques. Contrairement aux taux fixes basés sur la valeur de l’OAT 10 ans, les taux variables sont indexés sur l’Euribor, qui est le taux d’intérêt moyen auquel les banques commerciales se prêtent de l’argent à court terme sur le marché interbancaire de la zone euro. Les indices les plus couramment utilisés pour déterminer les taux variables sont l’Euribor 3 mois et l’Euribor 12 mois. Les taux variables affichent un niveau plus faible que les taux fixes, ce qui offre une marge de manœuvre plus ouverte pour intégrer tous les frais relatifs à l’obtention du financement, autres que les intérêts. Cette formule peut être pertinente quand les taux fixes évoluent rapidement à la hausse, plus rapidement que les taux d’usure, comme on peut l'observer en 2022, permettant ainsi d'accéder plus facilement au crédit.  Elle constitue toutefois un risque d’endettement excessif en cas de remontée des taux si aucune borne n’est posée. Pour une garantie de sécurité, il convient d’opter pour un taux capé, à + ou -1% selon le cas de figure le moins onéreux. Un prêt à un taux de 2,20% sur 20 ans, capé à + ou -1%, pourra donc varier entre 1,20% et 3,20%.  La clef est peut-être le prêt à taux variable, mais une meilleure protection pour l’emprunteur est donnée par le prêt à taux mixtes, solution bancaire qui combine taux fixe durant les premières années du prêt puis taux variable capé pour les dernières. Rappelons que le seul levier d’économies face à un crédit bloqué par le plafond de l’usure reste l’assurance emprunteur. En 2022, les avantages de la délégation sont en premier lieu d’abaisser le TAEG sous l’usure pour obtenir son crédit immobilier !

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Immobilier et emploi : où s’installer à un prix abordable ? Orléans en tête !

Les Français sont inquiets pour leur pouvoir d’achat. Alors que l’inflation s’envole et que les prix immobiliers ne faiblissent pas, beaucoup s’interrogent sur la stratégie à adopter pour concilier emploi et logement abordable. Les sites Meteojob et Meilleurtaux leur offrent des pistes via un classement des villes qui conjuguent opportunités d’emploi et immobilier à des prix accessibles. Le logement, sujet prioritaire pour les Français Où acheter sa résidence principale à un prix raisonnable ? Qui ne s’est pas posé cette question ? Le contexte actuel marqué par une inflation en forte hausse et des incertitudes sur le marché de l’emploi amplifie le dilemme, alors que la crise sanitaire due au Covid-19, dont les effets perdurent, a changé le regard que portent les ménages français sur leur habitat. L’arbitrage vivre en ville ou à la campagne n’est pas nouveau mais est devenu plus prégnant à la faveur de confinements successifs qui ont rendu le logement urbain parfois difficilement supportable. Les zones rurales et les villes moyennes, en particulier celles desservies par les lignes TGV, ont été plébiscitées au détriment des métropoles trop densément peuplées, ce qui a entraîné à terme une attrition de l’offre dans certaines régions, notamment les zones littorales. Et quand la demande excède l’offre, les prix grimpent en flèche, même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023. Si le télétravail a connu un essor sans précédent en 2020 et 2021, cette organisation du travail reste marginale et ne peut s’appliquer à tous. S’installer près de son emploi est l’objectif de toute personne en activité professionnelle. Mais si les chiffres du marché de l’emploi sont plutôt encourageants en 2022, il en est tout autre du secteur immobilier, contrit entre la progression continue des prix, la hausse des taux d’emprunt et l’usure, qui bloque toujours le marché fin 2022.  Une étude du courtier Meilleurtaux et du site de recherche d’emploi Meteojob a dressé le palmarès des villes qui combinent pouvoir d’achat immobilier et possibilités de trouver un emploi. Immobilier abordable et CDI Pour réaliser ce classement, Meteojob et Meilleurtaux ont pris en compte les trois données suivantes : emploi : offres d’emploi en CDI rapportées au nombre d’habitants salaire médian dans chaque ville logement : taux d’intérêt pratiqués localement et prix au m2. TOP 10 des villes où il fait bon s’installer  Villes nb CDI pour 100 hab. taux emprunt sur 20 ans salaire médian net mensuel capacité d’emprunt prix moyen m2 nb m2 accessibles Orléans 4,81% 2% 2 417€ 167 209€ 2 662€ 62m2 Mulhouse 2,73% 2% 2 010€ 139 077€ 1 785€ 78m2 Rouen 3,30% 2% 2 417€ 167 209€ 2 794€ 60m2 Grenoble 3,64% 2% 2 178€ 150 713€ 2 951€ 51m2 Perpignan 1,45% 2% 2 379€ 164 559€ 1 693€ 97m2 Lille 3,95% 2% 2 046€ 141 554€ 4 081€ 35m2 Saint-Étienne 1,39% 2% 2 026€ 140 140€ 1 580€ 89m2 Metz 2,32% 2% 2 038€ 141 010€ 2 776€ 51m2 Aix-en-Provence 3,86% 2% 2 014€ 139 345$ 4 575€ 30m2 Lyon 4,35% 2% 2 168€ 149 960€ 5 618€ 27m2 source Meteojob/Meilleurtaux Orléans arrive en tête de ce classement inédit, suivie de Mulhouse et de Rouen, communes qui comptent chacune un peu plus de 110 000 habitants. Les métropoles comme Lille et Lyon, bien que dynamiques sur le front de l’emploi, sont pénalisées par la cherté de l’immobilier. À l’inverse, Perpignan, où l’achat immobilier est un des plus abordables de France, pêche par une offre d’emplois défaillante. Le classement complet compte 31 villes, et Paris ferme le ban, sans surprise, avec un taux de CDI pour 100 habitants parmi les moins performants (1,47%) et un prix moyen du mètre carré deux fois plus élevé qu’à Lyon ou Lyon, deuxième et troisième villes les plus chères de France (+ de 5 000€/m2). L’étude a été réalisée sur la base d’un taux d’emprunt moyen de 2% sur 20 ans, ce qui n’est plus d’actualité. Fin novembre, le taux sur cette maturité atteint 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et vient diminuer la capacité d’emprunt pour un salaire qui n’a pas été indexé. On verra bientôt des taux à plus de 3%. La question brûlante est : faut-il attendre 2023 pour emprunter ?