Caution prêt immobilier : fonctionnement

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, la banque va se prémunir des défaillances de paiement en prenant plusieurs garanties. Tout le monde connaît l'hypothèque, une garantie réelle qui porte sur un bien, généralement le logement acquis via le prêt. Depuis plusieurs années, elle est beaucoup moins usitée que la caution bancaire, une garantie souscrite auprès d'un organisme spécialisé, généralement filiale du groupe bancaire. Magnolia.fr vous explique le fonctionnement de cette garantie.

Qu'est-ce que la caution pour un prêt immobilier ?

Dans le cadre d'un crédit immobilier l'établissement bancaire va chercher à minimiser le risque qu'il prend à prêter une somme importante sur une longue durée en demandant des garanties solides à l'emprunteur. L'obtention du financement passe nécessairement par la souscription à une assurance de prêt immobilier ,une couverture qui entre en jeu en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, voire de perte d'emploi de l'emprunteur : les mensualités du crédit sont prises en charge de manière partielle ou totale à hauteur de la quotité.

Si l'emprunteur n'assume plus ses mensualités en dehors des événements qui relèvent de l'assurance, la banque dispose d'une autre garantie :

l'hypothèque,
le privilège du prêteur de deniers (PPD),
ou la caution.

L'hypothèque et le PPD sont des sûretés réelles car elles portent sur le bien acquis ou un autre bien. En cas de défaut de paiement, la banque récupère la somme due par la revente du bien. L'hypothèque peut garantir tout type de projet immobilier ; le PPD, dont le fonctionnement est proche de celui de l'hypothèque, ne peut garantir qu'un bien ancien. Le coût du PPD est moins élevé que celui de l'hypothèque, car il est exonéré de la taxe de publicité foncière.

La troisième voie, la caution, est plus largement utilisée, prenant année après année le pas sur l'hypothèque qui représente désormais à peine 30% de la production de crédits. Les banques pourvues de filiales de cautionnement bancaire proposent plus fréquemment cette alternative à une prise d'hypothèque conventionnelle, car plus simple à mettre en place.

Qui peut cautionner un prêt immobilier ?

La caution bancaire ne doit pas être confondue avec d'autres types de caution, comme la caution mutuelle de fonctionnaire réservée aux seuls employés de la fonction publique (CASDEN ou GMPA), ou la caution par une personne physique (membre de la famille ou tiers) qui engage celle-ci vis-à-vis de la banque si l'emprunteur ne respecte pas son engagement.

Pour la banque, la caution par un organisme spécialisé est le meilleur système de délégation du risque. Il s'agit d'une couverture financière sur la base d'un fonds mutuel de garantie (FMG) alimenté par les cotisations des emprunteurs, complété par une commission pour le service rendu. En cas de difficultés de remboursement du crédit, le fonds commun prend en charge les mensualités.

Hors prêt à l'accession sociale (PAS) où la réglementation impose à la banque de demander une hypothèque sur le bien financé, pour les autres acquisitions immobilières, le prêteur a tout loisir de proposer la caution bancaire.

Quel est le coût d'une caution bancaire ?

La caution bancaire représente environ 1,5% du montant du crédit immobilier, coût intégré dans le TAEG donc financé par l'emprunt. Les cautions filiales des banques sont un peu moins chères que Crédit Logement, mais l'emprunteur ne bénéficie pas toujours d'une restitution d'une partie des sommes versées au terme du crédit, et ce, en l'absence d'incident de paiement.

Crédit Logement restitue en effet un pourcentage de la part investie dans le FMG à tous les emprunteurs qui sont arrivés au bout de leur crédit, sans incident de paiement, ou qui l'ont fait racheter. Le taux de restitution appliqué sur le versement au FMG se situe entre 70% et 75%, soit environ 50% du coût total de la caution. La restitution intervient le mois suivant la réception de la notification par la banque à l'organisme de la cessation de la garantie.

Quelque 200 banques sont partenaires de Crédit Logement, et proposent ce cautionnement pour votre prêt immobilier. D'autres disposent de leur propre organisme de cautionnement auquel elles peuvent soumettre votre dossier de demande de garantie, comme la CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL, la SACCEF pour La Caisse d'Épargne ou la CMH pour une partie du Crédit Mutuel et le CIC.

N'hésitez pas à comparer, car les modes de fonctionnement et les coûts pratiqués varient d'un organisme à l'autre.

Bon à savoir : si vous avez moins de 37 ans, Crédit Logement propose le barème Initio, dispositif qui permet de différer le paiement de la commission de caution au terme de la garantie. Le paiement de cette commission ne nécessite donc aucun règlement complémentaire de votre part, puisqu'il est réalisé par prélèvement de Crédit Logement sur l'éventuelle restitution de votre participation au FMG.

Comment se passe une caution bancaire ?

Concrètement, la caution bancaire fonctionne peu ou prou comme une assurance : chaque mois, vous versez une cotisation à l'organisme de cautionnement qui s'est porté garant, après analyse de votre demande de financement, comme l'a fait la banque lors de votre demande de prêt.

Cette cotisation est versée dans un fonds mutuel (FMG) qui, en cas d'impayés dont la société de cautionnement aura obligatoirement eu connaissance par la banque, va rembourser cette dernière avant de se retourner contre l'emprunteur :

dans un premier temps via une solution amiable (report ou modulation des échéances, étalement de la dette avec un prêt plus long),

en cas d'échec, par des démarches judiciaires afin de procéder à une inscription d'hypothèque aux frais de l'emprunteur,

et en dernier recours par la saisie du bien pour le vendre à son compte.

Au même titre que les intérêts et l’assurance de prêt, la caution bancaire fait partie des éléments pris en compte dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global du crédit immobilier.

La caution ne nécessite pas de passer par un notaire ni d'enregistrer l'acte, comme pour l'hypothèque et le PPD. Il s'agit d'un contrat écrit, rédigé en parallèle du montage du dossier de prêt immobilier. Chaque année, la banque informe la société de cautionnement :

du montant du capital restant dû
de l'échéance du crédit
du montant des intérêts
des frais
d'éventuels incidents de paiement.

Le défaut d'information relatif à un incident de paiement priverait la banque de son droit de récupérer les sommes prêtées auprès de la société de cautionnement.

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Sur le volet rénovation énergétique, les guichets France Rénov’ passeront de 150 à 450 et les accompagnateurs Rénov’ augmenteront de 2 000 à 5 000, ce qui devrait booster MaPrimRénov’, le dispositif phare d’aide au financement des travaux énergétiques, qu’on soit propriétaire occupant ou bailleur. Accès au crédit immobilier : les obstacles demeurent En revanche, peu d’amélioration côté crédit bancaire. Le gouvernement, sur avis de la Banque de France, n’envisage aucun assouplissement des conditions d’octroi. Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ne bougent pas d’un iota, le taux d’endettement restant bloqué à 35% des revenus nets, quel que soit le niveau de ressources du foyer emprunteur. Une aberration quand on sait que le reste à vivre d’un ménage à l’aise financièrement a bien évidemment une tout autre amplitude que celui d’un foyer au Smic, à taux d’effort équivalent. La durée maximale de remboursement est maintenue à 25 ans, sauf exception pour une acquisition dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux d’envergure où elle peut aller jusqu’à 27 ans. Avant la mise en place des normes, les primo-accédants pouvaient s’endetter sur 30 ans, l’allongement de la durée de remboursement étant un des moyens efficaces avec la délégation d'assurance emprunteur de réduire leur taux d’endettement mensuel. Le seul changement concerne le taux d’usure, qui, rappelons-le, a constitué un réel obstacle à l’accès au crédit depuis l'envolée des taux d'emprunt, sa révision mensuelle depuis le 1er février dernier était provisoire et devait durer six mois. Le gouvernement va prolonger la mensualisation jusqu’à fin 2023, afin d’éviter que ce taux « ne devienne un blocage ». Son mode de calcul reste toutefois inchangé. Le TAEG maximum autorisé contraindra toujours l’assurance de prêt immobilier et affichera le même plafond qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans. Il y a quelques semaines, les banques s’étaient dites prêtes à assouplir les critères d’octroi afin de faciliter l’accès à l'emprunt, alors que la production de crédits immobiliers chute de 40% sur un an. Le Comité National de Refondation (CNR) pour le logement doit détailler aujourd’hui lundi les mesures annoncées hier par le gouvernement. Les propositions retenues n’ont aucune action immédiate, tandis qu’une meilleure flexibilité dans l’octroi des crédits permettrait aux ménages actuellement empêchés d’emprunter bien que solvables de concrétiser rapidement leur projet immobilier.

Changement d’assurance emprunteur : connaissez-vous la loi Lemoine ?

La loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Vous détenez un crédit immobilier et vous n’avez pas encore entendu parler de cette loi fondamentale en assurance emprunteur ? Elle vous permet pourtant de faire de grosses économies sur le coût global de votre prêt. Magnolia.fr vous explique comment regagner du pouvoir d’achat grâce à la loi Lemoine. Loi Lemoine : une loi pouvoir d’achat Adoptée par le Parlement le 28 février 2022, la loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Dès cette date, tout nouvel emprunteur a pu bénéficier d’une mesure essentielle pour son pouvoir d’achat : changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans minimum d’engagement de souscription et sans attendre la date d’échéance autrefois imposée par les dispositifs. Ce dispositif est accessible à tous les emprunteurs quelle que soit l’antériorité de leur contrat depuis le 1er septembre. La loi Lemoine fête donc sa première année. Elle facilite la mise en concurrence des différents acteurs du marché, permettant aux emprunteurs de trouver le contrat le plus compétitif à garanties équivalentes. Les banques commercialisent leurs propres contrats d’assurance de prêt immobilier, mais elles sont jusqu’à trois fois plus chères que les prestataires externes. Puisque le libre choix du contrat d’assurance est difficile à mettre en œuvre lors de la demande de crédit immobilier, le législateur autorise les emprunteurs à en profiter une fois l’offre de prêt signée avec un processus beaucoup simple qu’auparavant. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant l’entrée en application de la loi Lemoine, les emprunteurs pouvaient se prévaloir de l’un des deux dispositifs suivants s’ils souhaitaient changer d’assurance en cours de prêt : La loi Hamon de juillet 2014 : l’emprunteur peut substituer l’assurance n’importe quand durant la première année de son crédit, jusqu’à 15 jours avant la signature de l’offre de prêt. L’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année, l’emprunteur peut bénéficier de la résiliation infra-annuelle qui l’autorise à changer d’assurance à date d’échéance, avec un délai de préavis de deux mois. En supprimant l’obligation de respecter une date butoir, assortie d’un préavis, la loi Lemoine simplifie le changement d’assurance de prêt immobilier. La seule condition pour obtenir l’accord de la banque est que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes au contrat résilié. Pour changer d’assurance de prêt, il vous suffit d’envoyer une lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat. Le prêteur dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse et doit motiver tout refus par écrit de manière exhaustive. Où trouver l’assurance de prêt immobilier la moins chère ? La mise en concurrence des offres est indispensable pour décrocher l’assurance la plus compétitive. Le marché est vaste et seul un comparateur d’assurance de prêt immobilier vous permet d’accéder rapidement et gratuitement aux meilleures offres. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt : elle recense tous les critères d’équivalence de garantie exigés par la banque, ce qui facilite la comparaison des contrats d’assurance. Vous entrez les informations dans le formulaire et vous recevez sans tarder plusieurs devis qui respectent l’équivalence de niveau de garanties. Vous sélectionnez ensuite le contrat qui affiche le tarif le plus avantageux tout en répondant aux exigences de la banque. La notion d’équivalence de garanties est complexe. C’est ici que le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier révèle toute son utilité. Cet expert vous permet de mieux appréhender l’étendue des garanties et de choisir le contrat adapté à votre problématique, conforme à la couverture requise par la banque. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour évaluer l’impact financier du changement d’assurance sur le coût de votre crédit. Ce sont des milliers d'euros que vous pouvez économiser ! Les autres changements introduits par la loi Lemoine La substitution de l’assurance en cours de prêt à tout moment a été adoptée par les sénateurs en contrepartie d’une mesure facilitant l’inclusion de certains emprunteurs pénalisés par leur historique de santé. Si vous réunissez les deux conditions suivantes, vous échappez au questionnaire de santé qui peut vous discriminer, en renchérissant le coût de l'assurance et en diminuant votre protection par l'application d'exclusions de garanties : La part assurée est inférieure à 200 000€, soit 400 000€ si vous empruntez à deux, sous réserve que la quotité d’assurance soit de 50% sur chaque tête. Le solde du prêt intervient avant vos 60 ans. La loi Lemoine renforce par ailleurs un dispositif fondamental pour les personnes touchées par la maladie. Le délai pour bénéficier du droit à l’oubli passe de 10 à 5 ans pour les emprunteurs en rémission d’un cancer, mais également pour ceux guéris d’une hépatite virale C. S’ils doivent toujours remplir un questionnaire de santé (sauf prêt inférieur à 200 000€), ces profils n’ont pas à déclarer leur ancienne pathologie.

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