Caution prêt immobilier : fonctionnement

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Lorsque vous contractez un crédit immobilier, la banque va se prémunir des défaillances de paiement en prenant plusieurs garanties. Tout le monde connaît l'hypothèque, une garantie réelle qui porte sur un bien, généralement le logement acquis via le prêt. Depuis plusieurs années, elle est beaucoup moins usitée que la caution bancaire, une garantie souscrite auprès d'un organisme spécialisé, généralement filiale du groupe bancaire. Magnolia.fr vous explique le fonctionnement de cette garantie.

Qu'est-ce que la caution pour un prêt immobilier ?

Dans le cadre d'un crédit immobilier l'établissement bancaire va chercher à minimiser le risque qu'il prend à prêter une somme importante sur une longue durée en demandant des garanties solides à l'emprunteur. L'obtention du financement passe nécessairement par la souscription à une assurance de prêt immobilier ,une couverture qui entre en jeu en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, voire de perte d'emploi de l'emprunteur : les mensualités du crédit sont prises en charge de manière partielle ou totale à hauteur de la quotité.

Si l'emprunteur n'assume plus ses mensualités en dehors des événements qui relèvent de l'assurance, la banque dispose d'une autre garantie :

  • l'hypothèque,
  • le privilège du prêteur de deniers (PPD),
  • ou la caution.

L'hypothèque et le PPD sont des sûretés réelles car elles portent sur le bien acquis ou un autre bien. En cas de défaut de paiement, la banque récupère la somme due par la revente du bien. L'hypothèque peut garantir tout type de projet immobilier ; le PPD, dont le fonctionnement est proche de celui de l'hypothèque, ne peut garantir qu'un bien ancien. Le coût du PPD est moins élevé que celui de l'hypothèque, car il est exonéré de la taxe de publicité foncière.

La troisième voie, la caution, est plus largement utilisée, prenant année après année le pas sur l'hypothèque qui représente désormais à peine 30% de la production de crédits. Les banques pourvues de filiales de cautionnement bancaire proposent plus fréquemment cette alternative à une prise d'hypothèque conventionnelle, car plus simple à mettre en place.

Qui peut cautionner un prêt immobilier ?

La caution bancaire ne doit pas être confondue avec d'autres types de caution, comme la caution mutuelle de fonctionnaire réservée aux seuls employés de la fonction publique (CASDEN ou GMPA), ou la caution par une personne physique (membre de la famille ou tiers) qui engage celle-ci vis-à-vis de la banque si l'emprunteur ne respecte pas son engagement.

Pour la banque, la caution par un organisme spécialisé est le meilleur système de délégation du risque. Il s'agit d'une couverture financière sur la base d'un fonds mutuel de garantie (FMG) alimenté par les cotisations des emprunteurs, complété par une commission pour le service rendu. En cas de difficultés de remboursement du crédit, le fonds commun prend en charge les mensualités

Hors prêt à l'accession sociale (PAS) où la réglementation impose à la banque de demander une hypothèque sur le bien financé, pour les autres acquisitions immobilières, le prêteur a tout loisir de proposer la caution bancaire.      

Quel est le coût d'une caution bancaire ?

La caution bancaire représente environ 1,5% du montant du crédit immobilier, coût intégré dans le TAEG donc financé par l'emprunt. Les cautions filiales des banques sont un peu moins chères que Crédit Logement, mais l'emprunteur ne bénéficie pas toujours d'une restitution d'une partie des sommes versées au terme du crédit, et ce, en l'absence d'incident de paiement.

Crédit Logement restitue en effet un pourcentage de la part investie dans le FMG à tous les emprunteurs qui sont arrivés au bout de leur crédit, sans incident de paiement, ou qui l'ont fait racheter. Le taux de restitution appliqué sur le versement au FMG se situe entre 70% et 75%, soit environ 50% du coût total de la caution. La restitution intervient le mois suivant la réception de la notification par la banque à l'organisme de la cessation de la garantie.

Quelque 200 banques sont partenaires de Crédit Logement, et proposent ce cautionnement pour votre prêt immobilier. D'autres disposent de leur propre organisme de cautionnement auquel elles peuvent soumettre votre dossier de demande de garantie, comme la CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL, la SACCEF pour La Caisse d'Épargne ou la CMH pour une partie du Crédit Mutuel et le CIC.

N'hésitez pas à comparer, car les modes de fonctionnement et les coûts pratiqués varient d'un organisme à l'autre.

Bon à savoir : si vous avez moins de 37 ans, Crédit Logement propose le barème Initio, dispositif qui permet de différer le paiement de la commission de caution au terme de la garantie. Le paiement de cette commission ne nécessite donc aucun règlement complémentaire de votre part, puisqu'il est réalisé par prélèvement de Crédit Logement sur l'éventuelle restitution de votre participation au FMG.

Comment se passe une caution bancaire ?

Concrètement, la caution bancaire fonctionne peu ou prou comme une assurance : chaque mois, vous versez une cotisation à l'organisme de cautionnement qui s'est porté garant, après analyse de votre demande de financement, comme l'a fait la banque lors de votre demande de prêt. 

Cette cotisation est versée dans un fonds mutuel (FMG) qui, en cas d'impayés dont la société de cautionnement aura obligatoirement eu connaissance par la banque, va rembourser cette dernière avant de se retourner contre l'emprunteur :

  • dans un premier temps via une solution amiable (report ou modulation des échéances, étalement de la dette avec un prêt plus long),
  • en cas d'échec, par des démarches judiciaires afin de procéder à une inscription d'hypothèque aux frais de l'emprunteur,
  • et en dernier recours par la saisie du bien pour le vendre à son compte.

Au même titre que les intérêts et l’assurance de prêt, la caution bancaire fait partie des éléments pris en compte dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global du crédit immobilier.

La caution ne nécessite pas de passer par un notaire ni d'enregistrer l'acte, comme pour l'hypothèque et le PPD. Il s'agit d'un contrat écrit, rédigé en parallèle du montage du dossier de prêt immobilier. Chaque année, la banque informe la société de cautionnement :

  • du montant du capital restant dû
  • de l'échéance du crédit
  • du montant des intérêts
  • des frais
  • d'éventuels incidents de paiement.

Le défaut d'information relatif à un incident de paiement priverait la banque de son droit de récupérer les sommes prêtées auprès de la société de cautionnement.

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Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

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Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. 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La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

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Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.