Crédit immobilier : le fonctionnement de la caution bancaire

crédit immobilier caution bancaire

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque va se prémunir des défaillances de paiement en prenant plusieurs garanties. Tout le monde connaît l'hypothèque, une garantie réelle qui porte sur un bien, généralement le logement acquis. Depuis plusieurs années, elle est en fait beaucoup moins usitée que la caution bancaire, une garantie souscrite auprès d'un organisme spécialisé, généralement filiale du groupe bancaire. Il ne faut pas confondre ces protections avec l'assurance emprunteur qui intervient en cas d'aléas de la vie.

La caution : première garantie immobilière

Dans le cadre d'un crédit immobilier, l'établissement bancaire va chercher à minimiser le risque qu'il prend à prêter une somme importante sur une longue durée en demandant des garanties solides à l'emprunteur. L'obtention du financement passe nécessairement par la souscription à une assurance de prêt, une couverture qui entre en jeu en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, voire de perte d'emploi de l'emprunteur : les mensualités du crédit sont prises en charge de manière partielle ou totale à hauteur de la quotité.

Si l'emprunteur n'assume plus ses mensualités en dehors des événements qui relèvent de l'assurance, la banque dispose d'une autre garantie : l'hypothèque, le privilège du prêteur de deniers (PPD) ou la caution. L'hypothèque et le PPD sont des sûretés réelles car elles portent sur le bien acquis ou un autre bien. En cas de défaut de paiement, la banque récupère la somme due par la revente du bien. L'hypothèque peut garantir tout type de projet immobilier ; le PPD, dont le fonctionnement est proche de celui de l'hypothèque, ne peut garantir qu'un bien ancien. Le coût du PPD est moins élevé que celui de l'hypothèque, car il est exonéré de la taxe de publicité foncière.

La troisième voie, la caution, est plus largement utilisée, prenant année après année le pas sur l'hypothèque qui représente désormais moins de 29% de la production de crédits. Un plébiscite qui n'en est pas un, car l'emprunteur n'a guère le choix. Comme en assurance de prêt, la banque sait imposer sa préférence. La raison est simple : l'organisme de cautionnement est soit une filiale interne au groupe bancaire ou Crédit Logement, un organisme partenaire détenu par l'ensemble des grandes banques françaises.

Possibilité de restitution avec Crédit Logement

La caution bancaire ne doit pas être confondue avec d'autres types de caution, comme la caution mutuelle de fonctionnaire réservée aux seuls employés de la fonction publique, ou la caution par une personne physique (membre de la famille ou tiers) qui engage le garant envers la banque si l'emprunteur ne respecte pas son engagement.

Pour la banque, la caution est le meilleur système de délégation du risque. Il s'agit d'une couverture financière sur la base d'un fonds de garantie alimenté par les cotisations des emprunteurs, complété par une commission pour le service rendu. En cas de difficultés de remboursement du crédit, le fonds commun prend en charge les mensualités. Hors prêt à l'accession sociale (PAS) où la réglementation impose à la banque de demander une hypothèque sur le bien financé, pour les autres acquisitions immobilières, le prêteur a tout loisir d'exiger la caution bancaire.

Concrètement, la caution bancaire fonctionne peu ou prou comme une assurance : chaque mois, l'emprunteur verse une cotisation à l'organisme de cautionnement qui s'est porté garant après analyse de la demande de financement, comme l'a fait la banque lors de la demande de prêt. En cas d'impayés, la banque va informer la société de cautionnement qui va alors la rembourser avant de se retourner contre l'emprunteur :

  1. dans un premier temps via une solution amiable (report ou modulation des échéances, étalement de la dette avec un prêt plus long),
  2. en cas d'échec, par des démarches judiciaires afin de procéder à une inscription d'hypothèque aux frais de l'emprunteur,
  3. et en dernier recours par la saisie du bien pour le vendre à son compte.

Au même titre que les intérêts et l’assurance de prêt, la caution bancaire fait partie des éléments pris en compte dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global du crédit immobilier.

La caution ne nécessite pas de passer par un notaire ni d'enregistrer l'acte, comme pour l'hypothèque et le PPD. Il s'agit d'un contrat écrit, rédigé en parallèle du montage du dossier de prêt immobilier. Chaque année, la banque informe la société de cautionnement :

  • du montant du capital restant dû
  • de l'échéance du crédit
  • du montant des intérêts
  • des frais
  • d'éventuels incidents de paiement.

Le défaut d'information relatif à un incident de paiement priverait la banque de son droit de récupérer les sommes prêtées auprès de la société de cautionnement.

Les cautions filiales des banques sont un peu moins chères que Crédit Logement, mais l'emprunteur ne bénéficie pas d'une restitution d'une partie des sommes versées au terme du crédit et en l'absence d'incident de paiement. Crédit Logement restitue en effet un pourcentage de la part investie dans le fonds mutuel de garantie (FMG) à tous les emprunteurs qui sont arrivés au bout de leur crédit ou qui l'ont fait racheter. Le dernier taux de restitution appliqué sur le versement au FMG était de 71,45%, soit environ 50% du coût total de la caution. La restitution intervient le mois suivant la réception de la notification par la banque à l'organisme de la cessation de la garantie.

Dernières publications