Caution prêt immobilier : fonctionnement

Lorsque vous contractez un crédit immobilier, la banque va se prémunir des défaillances de paiement en prenant plusieurs garanties. Tout le monde connaît l'hypothèque, une garantie réelle qui porte sur un bien, généralement le logement acquis via le prêt. Depuis plusieurs années, elle est beaucoup moins usitée que la caution bancaire, une garantie souscrite auprès d'un organisme spécialisé, généralement filiale du groupe bancaire. Magnolia.fr vous explique le fonctionnement de cette garantie.

Qu'est-ce que la caution pour un prêt immobilier ?

Dans le cadre d'un crédit immobilier l'établissement bancaire va chercher à minimiser le risque qu'il prend à prêter une somme importante sur une longue durée en demandant des garanties solides à l'emprunteur. L'obtention du financement passe nécessairement par la souscription à une assurance de prêt immobilier ,une couverture qui entre en jeu en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité, voire de perte d'emploi de l'emprunteur : les mensualités du crédit sont prises en charge de manière partielle ou totale à hauteur de la quotité.

Si l'emprunteur n'assume plus ses mensualités en dehors des événements qui relèvent de l'assurance, la banque dispose d'une autre garantie :

l'hypothèque,
le privilège du prêteur de deniers (PPD),
ou la caution.

L'hypothèque et le PPD sont des sûretés réelles car elles portent sur le bien acquis ou un autre bien. En cas de défaut de paiement, la banque récupère la somme due par la revente du bien. L'hypothèque peut garantir tout type de projet immobilier ; le PPD, dont le fonctionnement est proche de celui de l'hypothèque, ne peut garantir qu'un bien ancien. Le coût du PPD est moins élevé que celui de l'hypothèque, car il est exonéré de la taxe de publicité foncière.

La troisième voie, la caution, est plus largement utilisée, prenant année après année le pas sur l'hypothèque qui représente désormais à peine 30% de la production de crédits. Les banques pourvues de filiales de cautionnement bancaire proposent plus fréquemment cette alternative à une prise d'hypothèque conventionnelle, car plus simple à mettre en place.

Qui peut cautionner un prêt immobilier ?

La caution bancaire ne doit pas être confondue avec d'autres types de caution, comme la caution mutuelle de fonctionnaire réservée aux seuls employés de la fonction publique (CASDEN ou GMPA), ou la caution par une personne physique (membre de la famille ou tiers) qui engage celle-ci vis-à-vis de la banque si l'emprunteur ne respecte pas son engagement.

Pour la banque, la caution par un organisme spécialisé est le meilleur système de délégation du risque. Il s'agit d'une couverture financière sur la base d'un fonds mutuel de garantie (FMG) alimenté par les cotisations des emprunteurs, complété par une commission pour le service rendu. En cas de difficultés de remboursement du crédit, le fonds commun prend en charge les mensualités.

Hors prêt à l'accession sociale (PAS) où la réglementation impose à la banque de demander une hypothèque sur le bien financé, pour les autres acquisitions immobilières, le prêteur a tout loisir de proposer la caution bancaire.

Quel est le coût d'une caution bancaire ?

La caution bancaire représente environ 1,5% du montant du crédit immobilier, coût intégré dans le TAEG donc financé par l'emprunt. Les cautions filiales des banques sont un peu moins chères que Crédit Logement, mais l'emprunteur ne bénéficie pas toujours d'une restitution d'une partie des sommes versées au terme du crédit, et ce, en l'absence d'incident de paiement.

Crédit Logement restitue en effet un pourcentage de la part investie dans le FMG à tous les emprunteurs qui sont arrivés au bout de leur crédit, sans incident de paiement, ou qui l'ont fait racheter. Le taux de restitution appliqué sur le versement au FMG se situe entre 70% et 75%, soit environ 50% du coût total de la caution. La restitution intervient le mois suivant la réception de la notification par la banque à l'organisme de la cessation de la garantie.

Quelque 200 banques sont partenaires de Crédit Logement, et proposent ce cautionnement pour votre prêt immobilier. D'autres disposent de leur propre organisme de cautionnement auquel elles peuvent soumettre votre dossier de demande de garantie, comme la CAMCA pour le Crédit Agricole et LCL, la SACCEF pour La Caisse d'Épargne ou la CMH pour une partie du Crédit Mutuel et le CIC.

N'hésitez pas à comparer, car les modes de fonctionnement et les coûts pratiqués varient d'un organisme à l'autre.

Bon à savoir : si vous avez moins de 37 ans, Crédit Logement propose le barème Initio, dispositif qui permet de différer le paiement de la commission de caution au terme de la garantie. Le paiement de cette commission ne nécessite donc aucun règlement complémentaire de votre part, puisqu'il est réalisé par prélèvement de Crédit Logement sur l'éventuelle restitution de votre participation au FMG.

Comment se passe une caution bancaire ?

Concrètement, la caution bancaire fonctionne peu ou prou comme une assurance : chaque mois, vous versez une cotisation à l'organisme de cautionnement qui s'est porté garant, après analyse de votre demande de financement, comme l'a fait la banque lors de votre demande de prêt.

Cette cotisation est versée dans un fonds mutuel (FMG) qui, en cas d'impayés dont la société de cautionnement aura obligatoirement eu connaissance par la banque, va rembourser cette dernière avant de se retourner contre l'emprunteur :

dans un premier temps via une solution amiable (report ou modulation des échéances, étalement de la dette avec un prêt plus long),

en cas d'échec, par des démarches judiciaires afin de procéder à une inscription d'hypothèque aux frais de l'emprunteur,

et en dernier recours par la saisie du bien pour le vendre à son compte.

Au même titre que les intérêts et l’assurance de prêt, la caution bancaire fait partie des éléments pris en compte dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global du crédit immobilier.

La caution ne nécessite pas de passer par un notaire ni d'enregistrer l'acte, comme pour l'hypothèque et le PPD. Il s'agit d'un contrat écrit, rédigé en parallèle du montage du dossier de prêt immobilier. Chaque année, la banque informe la société de cautionnement :

du montant du capital restant dû
de l'échéance du crédit
du montant des intérêts
des frais
d'éventuels incidents de paiement.

Le défaut d'information relatif à un incident de paiement priverait la banque de son droit de récupérer les sommes prêtées auprès de la société de cautionnement.

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Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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