Crédit immobilier : accès restreint faute d’apport personnel

Les règles d'octroi des crédits immobiliers aux particuliers deviendront des normes contraignantes pour les banques à partir de janvier 2022. Si les établissements appliquent déjà très largement ce cadre strict depuis plus d'un an, le fait qu'il soit juridiquement obligatoire va davantage resserrer l'accès au crédit des profils les plus jeunes et les plus modestes, une clientèle souvent dépourvue d’apport personnel. Seule la faiblesse des taux d'emprunt permet de soutenir un marché immobilier qui montre déjà ses signes d'essoufflement dans certaines zones.

Les critères d'octroi obligatoires

La décision du Haut Conseil de Stabilité Financière relative à l'encadrement du crédit immobilier a été publiée au Journal Officiel du 10 octobre dernier. Les recommandations édictées en début d'année deviennent des normes juridiquement contraignantes pour les établissements de crédit à partir du 1er janvier 2022. Impossible à compter de cette date butoir d'emprunter au-delà de 35% de ses revenus nets et sur une durée supérieure à 25 ans. Seuls les emprunteurs qui financent un achat en VEFA, la construction d'une maison neuve ou une acquisition avec travaux de grande ampleur (au moins 25% du montant de l'opération) bénéficient d'un différé d'amortissement pouvant aller jusqu'à 2 ans (+25 ans max. pour le remboursement du capital).

Les banques qui n'appliqueront pas ces critères sont passibles de sanctions. Elles semblent s'y conformer depuis janvier dernier, date où le HCSF avait réitéré sa volonté d'encadrer strictement la distribution du crédit immobilier. Une souplesse leur est accordée à hauteur de 20% de leur production trimestrielle, à destination principalement de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale.

Un marché hyper dynamique et en pleine évolution

Le durcissement de l'accès au crédit à l'habitat n'a pas dissuadé les Français. L'engouement pour la pierre s'est renforcé durant cette crise sanitaire, mettant en lumière les défauts du logement urbain. Selon les derniers chiffres des notaires, le volume de transactions dans l'ancien était à son niveau le plus haut jamais enregistré : il totalisait 1 155 000 ventes au deuxième trimestre 2021 sur un an. C'est le troisième trimestre consécutif de hausse après le recul observé entre fin 2019 et le troisième trimestre 2020.

Cet appétit s'effectue davantage au profit des petites et moyennes agglomérations, avec une préférence marquée pour les maisons. La tension sur les prix se précise. D'après l'indice des Notaires-INSEE, les prix des logements ont augmenté de 5,9% sur un an à fin juin 2021, sous l'effet d'une hausse du prix des maisons (+6,9%) plus nette que celle des appartements (+4,6%). Les prix dans l'immobilier ancien ont continué de grimper sur tout le territoire national : +1,6% au deuxième trimestre 2021. Hors région francilienne, le rebond est de +2,1%, après +1,5% au premier trimestre.

Une récente enquête Harris Interactive pour le réseau d'agences immobilières Century confirme bien la tendance très forte pour les zones rurales et périurbaines. Un constat partagé par le site Meilleursagents qui voit dans cet intérêt nouveau pour les campagnes et les communes limitrophes des grandes métropoles un des effets de la crise sanitaire et des contraintes qui lui sont liées (confinement, télétravail, école à la maison). Alors que Paris et les dix plus grandes villes de France tiraient à elles seules les prix vers le haut, désormais "le classement s'est inversé".

Selon Meilleursagents, les zones rurales enregistrent la plus forte progression des prix depuis le début de l'année : +6,6%, soit plus du double de celle affichée par les grandes métropoles. Fait inédit, Paris voit ses prix se replier de 2,5% sur six mois et de 1% sur un an. Passé le périphérique, ça va mieux. Les prix ont bondi de 2,6% en petite couronne et de 5% en grande couronne sur un an.

Achat immobilier : compliqué pour certains

Le niveau historiquement faible des taux d'intérêt facilite l'accès à l'emprunt, même si le marché s'est ralenti ces dernières semaines. Les règles d'octroi citées plus haut continuent d'entraver les projets d'acquisition de certains profils, d'autant qu'elles sont couplées à la hausse des prix.

D'après le baromètre LPI-SeLoger, dans certaines régions comme l'Île-de-France, la Normandie, l'Alsace, le Nord-Pas-de-Calais et la Picardie, la capacité d'achat des ménages s'est altérée sous l'effet combiné de revenus stagnants et de l'inflation des prix des logements. En ajoutant le resserrement de l'accès au crédit, les profils à revenus modestes, en particulier les jeunes primo-accédants, voient leur projet immobilier empêché.

Pour respecter la limite du taux d'endettement (35%), les emprunteurs doivent mobiliser davantage d'apport personnel, un effort d'épargne dont disposent rarement les jeunes qui débutent dans la vie professionnelle, à moins de faire appel à la générosité familiale. Le baromètre de l'Observatoire Crédit Logement montre qu'au troisième trimestre 2021, le taux d'apport personnel moyen était de près de 31% supérieur au niveau affiché fin 2019, le point le plus bas observé jusqu'alors.

Cette remontée du taux d'apport constatée depuis un an pèse sur le dynamisme du marché des crédits et "contrarie la réalisation des projets immobiliers nourris par de très nombreux ménages", indique l'Observatoire. Sur le marché de l'ancien, le niveau de l'apport personnel atteint 19,5% du prix d'une transaction contre 17,8% un an plus tôt. Il est en progression également sur le marché du neuf, à 17,4% en moyenne, contre 16,4% en septembre 2020.

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Assurance de prêt immobilier : gardez le libre choix du contrat et économisez en 2023

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Assurances, immobilier : ce qui change à partir de juin 2023

Plusieurs mesures réglementaires dans le domaine des assurances et de l’immobilier entrent en vigueur à partir du 1er juin 2023. L'une d’entre elles aura un impact sur votre budget, puisqu’elle permettra de résilier plus facilement vos abonnements et vos contrats d’assurance. Résiliation des assurances en 3 clics Vous allez pouvoir mettre un terme à tout abonnement (téléphonie, électricité, gaz, internet, etc.) ou contrat d’assurance par un simple « bouton de résiliation ». Cette nouveauté vise à favoriser la concurrence dans une période où les dépenses contraintes pèsent lourd sur le budget des ménages, à commencer par les assurances. Quels contrats sont concernés ? À compter du 1er juin prochain, tous les nouveaux contrats, mais également les contrats en cours, conclus par voie électronique, par téléphone ou de manière physique, seront résiliables en 3 clics. Sont concernés les contrats d’assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, comme l’assurance habitation, l’assurance auto/moto, ou la mutuelle santé, qui peuvent être souscrits en ligne à la date où l’assuré souhaite résilier. Pour mémoire, ces contrats d’assurance à reconduction tacite peuvent être résiliés à tout moment à compter d’une année de souscription. Pour tous les phobiques administratifs, cette mesure va grandement faciliter la résiliation des assurances, mais aussi les abonnements auprès des opérateurs télécom, des services de streaming et de toute société proposant un abonnement comme les fournisseurs d’énergie. Bouton résiliation Le texte de loi précise que les entreprises doivent « mettre à disposition du consommateur une fonctionnalité gratuite permettant d'accomplir, par voie électronique, la notification et les démarches nécessaires à la résiliation du contrat ». La fonctionnalité doit être présentée sous la mention « résilier votre contrat » ou une formule similaire dénuée d’ambiguïté et affichée en caractères lisibles. Elle doit rappeler à l’usager les conditions de résiliation : existence d’un délai de préavis, conséquences de la résiliation pour l’assuré. Après avoir renseigné les rubriques (nom, prénom, motif de résiliation, référence du contrat), le souscripteur accède à une page qui présente un récapitulatif de sa demande lui permettant de vérifier et de modifier le cas échéant les informations fournies. Il confirme ensuite sa notification de résiliation par une simple fonction mentionnant « confirmer ma demande de résiliation » ou une formule analogue claire et lisible. Si vous détenez un crédit immobilier, n’oubliez pas que vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous le souhaitez et sans frais, sans attendre la date d’échéance. Grâce à la loi Lemoine, l’assurance de prêt immobilier est la seule assurance résiliable à tout moment, sans un minimum d’engagement. Lutte contre les arnaques en banque et assurance Si vous souhaitez souscrire un crédit, une assurance ou un produit financier, il sera désormais plus facile de vérifier que le professionnel ou l’intermédiaire est autorisé à exercer. L’arrêté du 6 décembre 2022 qui entre en vigueur le 1er juin 2023 introduit l’obligation pour les professionnels immatriculés à l’Orias de fournir systématiquement une modalité de contact (téléphone et/ou adresse de contact, adresse du site internet s’il existe) pour compléter les informations à destination du public qui peut accéder librement au portail de ce registre unique. Cette mesure permet au consommateur de vérifier qu’un courtier en assurance ou un intermédiaire en banque ou produits financiers est bien immatriculé à l’Orias et qu’il répond aux exigences réglementaires, mais elle vise aussi à lutter contre les arnaques financières avec usurpation de l’identité du professionnel. Obligation déclarative de biens immobiliers Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires, qu’ils soient particuliers ou entreprises, sont invités à déclarer leur(s) bien(s) immobilier(s) à usage d’habitation sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » du site des impôts. La date limite pour effectuer cette déclaration est le 30 juin 2023 inclus. Au-delà, une amende forfaitaire de 150€ par bien pourra être appliquée. Cette nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires concerne tous les logements à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire, ou que le local soit vide, vacant, meublé ou mis à disposition à titre gratuit d’un tiers. Pour chaque logement, le propriétaire doit ainsi indiquer à quel titre il l’occupe, et dans le cas où le logement est loué, il doit renseigner l’identité des occupants et la période d’occupation. Les données d’occupation connues des services administratifs sont pré-affichées. Le propriétaire a la possibilité de les modifier en cas d’erreur, et par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration. Par cette nouvelle obligation, le fisc souhaite recenser les contribuables qui doivent s’acquitter de la taxe d’habitation, toujours imposée pour les résidences secondaires, ou de la taxe sur les logements vacants.

PRESSE // Loi Lemoine et changement d’assurance emprunteur : un an après, une vrai succès pour l'arme anti l’inflation !

Communiqué de Presse , le 25 mai 2023 La loi Lemoine fête son premier anniversaire le 1er juin 2023. Adoptée en février 2022, elle est entrée en application dès le 1er juin 2022 et a été pleinement déployée à tous les emprunteurs le 1er septembre de la même année. La mesure phare, le changement d’assurance de prêt immobilier à tout moment, est fondamentale pour les ménages, car elle leur permet de réduire significativement le coût d’un crédit immobilier. Magnolia.fr, grâce aux 200 000 simulations effectuées sur son site depuis le 1er juin, dresse le bilan de cette première année, mesurant avec précision l'enthousiasme qu’elle soulève, les publics touchés et les économies colossales qu’elle génère. Dores et déjà, 70 000 d'entre eux ont changé leur Assurance de Prêt. Un an de succès pour ce dispositif pouvoir d’achat + 250% de demandes sur magnolia.fr ! Applicable aux nouveaux prêts depuis le 1er juin 2022, la loi Lemoine suscite un engouement inédit auprès des emprunteurs. Chez Magnolia.fr, les demandes de changement d’assurance de prêt immobilier ont bondi de 250% dès l’entrée en vigueur de la loi et les emprunteurs ont bien compris que l’opportunité de réduire le coût de leur crédit immobilier ne doit pas attendre. Les emprunteurs n'attendent plus pour changer ! Ils effectuent leur demande de substitution dès les premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt. La durée résiduelle de remboursement s’affiche en moyenne à 18,1 ans. En France, la durée moyenne d’un prêt immobilier est de 19 ans. Un marché bien fluidifié mais une ombre au tableau ... En donnant cette facilité, la loi Lemoine fluidifie largement le marché de l'assurance de prêt, mais par mesure de rétorsion le monde bancaire a rendu encore + difficile la délégation d'assurance : nous constatons que le taux d’acceptation de délégation au moment de l’octroi du prêt a chuté de plus de 30% en un an. Plus que jamais, les banques prêteuses sont réticentes à l’idée de laisser son client choisir une assurance concurrente. Quant aux emprunteurs, ils évitent de compromettre l’acceptation de leur demande de financement, la loi Lemoine leur permettant de négocier dans un deuxième temps leur assurance de prêt. Les foyers de 25-45 ans, première cible de la loi Lemoine La loi Lemoine est une mesure pour le pouvoir d’achat qui touche tous les profils, quelle que soit la CSP. Les demandes de changement d’assurance de prêt concernent majoritairement les couples (60%) et davantage les plus de 36 ans parmi les tranches d’âge. Les cadres sont surreprésentés à partir de 25 ans, signe que cette Catégorie Socio Professionnelle cherche également à lutter contre l’inflation et à récupérer chaque mois un peu de + de pouvoir d’achat. C’est également un public bien informé de ses droits. Rappelons toutefois que les banques et les assureurs, depuis la loi Lemoine, ont pour obligation d’informer chaque année leurs clients de leur droit au changement d’assurance de prêt à tout moment, sur tout support durable. Jusqu'à 18 000 d'économies.... de quoi aider les propriétaires à lutter contre l'inflation ! Les économies réalisées illustrent sans surprise l’objectif central de la loi Lemoine : redistribuer du pouvoir d’achat aux ménages emprunteurs.Les plus jeunes sont les premiers gagnants avec une économie moyenne de 18 514€ pour un couple (soit environ 100 euros / mois).Chez Magnolia.fr, les moins de 35 ans qui empruntent à deux bénéficient d’un taux moyen d’assurance de 0,11% pour des montants empruntés inférieurs ou égaux à 200 000€, quand les banques, elles, font rarement mieux que 0,34%.Pour les autres tranches d’âge, le gain moyen pour un couple reste très important, allant de plus de 10 000 € (61 ans et plus) à 17 076 € (25-35 ans) sur la durée restante du prêt. Alors que la hausse des taux a fait perdre en un an 20% de capacité d’emprunt à ceux qui ont réussi à décrocher leur financement bancaire, la loi Lemoine leur permet de regagner immédiatement quelques précieux points de pouvoir d’achat.

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