Crédit immobilier : bientôt une réforme de l'usure ?

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Piégés par l'effet ciseau, un nombre croissant de ménages se voient actuellement exclus de l'accès au crédit immobilier. La faute aux taux d'usure, trop faibles face à la remontée brutale des taux d'intérêt. Jusque-là sourd aux appels des professionnels, le ministère de l'Économie se dit ouvert à une évolution du calcul de l'usure pour trouver le juste équilibre entre protection des consommateurs et accès à la propriété.

Nouvelle hausse des taux d'emprunt en juin

Pour le cinquième mois consécutif, les taux d'intérêt augmentent en raison de la progression constante de l'inflation et de la forte tension sur les taux obligataires. Le taux de la dette française sur 10 ans (0AT 10 ans) voit son rendement quasiment tripler depuis début mars et atteindre désormais son niveau le plus élevé depuis juin 2014, soit 1,6%. Le titre évoluait en territoire négatif en 2020 et durant une bonne partie de l'année 2021. L'inflation est quant à elle en phase ascendante depuis fin 2021, mais le rythme s'est accéléré avec la guerre en Ukraine. Selon les chiffres de l'Insee, l'inflation affiche un taux de 5,2% sur un an à fin mai.

Les banques répercutent sans surprise cette évolution monétaire sur leurs barèmes de taux d'emprunt. En ce début juin, le taux brut sur 20 ans oscille entre 1,40% et 1,80% (hors assurance et coût des sûretés), loin du 1% voire 0,80% communément observé il y a six mois. Si brutale soit-elle, la hausse des taux d'intérêt n'en reste pas moins modérée au regard de l'inflation. Les établissements de crédit veulent rester compétitifs afin de remplir leurs objectifs de production ambitieux, dans la lignée des chiffres record de l'année 2021.

Exclusion due à l'effet ciseau

Si les taux d'intérêt n'augmentent pas davantage, c'est aussi en grande partie à cause de l'usure. Le taux maximum légal sur 20 ans et plus est fixé à 2,40% pour le deuxième trimestre 2022. Or, le taux d'usure représente le TAEG (taux Annuel Effectif Global) que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée, ce taux intégrant tous les frais relatifs à l'octroi du crédit :

  • les intérêts exprimés par le taux nominal
  • les frais de garantie
  • les frais de dossier
  • les éventuels frais de courtage
  • le coût de l'assurance emprunteur.

Plus le taux nominal se rapproche de l'usure, plus il devient difficile d'intégrer les autres frais dans les limites autorisées et donc d'obtenir un financement. Le croisement des deux lignes, celle des taux d'intérêt et celle de l'usure, provoque le fameux effet ciseau, facteur d'exclusion de nombreux candidats à l'emprunt immobilier, même de ménages finançables, avec un taux d'endettement largement dans la norme. Chez certains courtiers, un quart des demandes de prêt immobilier dépassent désormais les seuils de l'usure contre un peu plus de 4% en 2021.

Vers une révision de l'usure ?

La problématique de l'usure n'est pas nouvelle, mais elle prend une tournure plus inquiétante en conjugaison avec les autres restrictions imposées par le régulateur (taux d'endettement limité à 35% des revenus nets et durée de remboursement plafonnée à 25 ans). Ces dernières années, les courtiers ont à diverses reprises alerté la Banque de France, en vain, sur le caractère obsolète du calcul de l'usure, en décalage avec la réalité des taux d'intérêt.

Il semblerait que les autorités financières considèrent aujourd'hui le sujet comme suffisamment sérieux pour envisager des solutions visant à prendre en compte l'impact de la remontée des taux sur les taux d'usure. Une consultation auprès des banques a été lancée pour faire évoluer la méthodologie de calcul de l'usure. Qu'en sera-t-il du temps de réaction, alors qu'un autre facteur vient renchérir le coût du crédit immobilier ?

Il devient d'autant plus urgent de réformer l'usure que la hausse des tarifs d'assurance emprunteur liée à l'entrée en application de la loi Lemoine le 1er juin dernier (suppression du questionnaire médical sous certaines conditions) va inévitablement accentuer les difficultés d'accès au crédit. Il est par ailleurs exclu que les taux baissent à l'avenir. Au contraire. La Banque Centrale Européenne vient de confirmer la hausse de son principal taux directeur dès juillet, une décision destinée à contrer la spirale inflationniste en zone euro mais facteur d'augmentation des taux d'emprunt, qui pourraient rapidement atteindre la barre des 2%.

Le prochain barème trimestriel de l'usure entre en vigueur au 1er juillet. Les valeurs seront probablement en hausse en vertu de la progression des TAEG octroyés les trois mois précédents, mais peut-être encore trop faibles pour permettre l'accès au crédit immobilier dans un contexte de taux d'intérêt en augmentation constante.

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Immobilier et emploi : où s’installer à un prix abordable ? Orléans en tête !

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Immobilier : le gouvernement tacle les résidences secondaires

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Assurance prêt immobilier : tous les avantages de la délégation en 2022

Élément indispensable à l’obtention d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur peut être choisie librement, la banque n’ayant plus le droit d’imposer son contrat maison depuis 2010. La réglementation favorise la délégation d’assurance tout au long de la durée de votre prêt, vous permettant d’être couvert sur-mesure au tarif le plus avantageux. L’introduction de la loi Lemoine en 2022 renforce vos droits en simplifiant le changement de contrat. Qu’est-ce que la délégation d’assurance ? Pour sécuriser votre crédit immobilier, la banque exige la souscription à une assurance emprunteur, une couverture qui intervient en cas d’aléas de la vie qui vous empêcheraient d’honorer votre dette (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi). Avant la loi Lagarde assurance emprunteur entrée en vigueur en septembre 2010, la banque avait tout loisir d’imposer son contrat groupe, même si la vente liée en crédit et assurance était bannie par la loi Murcef depuis 2001. La loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance en autorisant l’emprunteur à choisir son contrat auprès de l’organisme de son choix. Sous réserve que l’assurance externe présente a minima des garanties équivalentes à celles du contrat bancaire, le prêteur ne peut vous refuser le bénéfice de la délégation. La loi Lagarde a été complétée par la loi Hamon en juillet 2014 : le changement d’assurance était possible à tout moment durant les douze premiers qui suivent la signature de l’offre de prêt. Et à partir de janvier 2018, la substitution annuelle à date d’échéance était autorisée par l’amendement Bourquin. Pas suffisant ! Cet arsenal législatif n’a pas permis de desserrer la mainmise des banques sur le marché de l’assurance de prêt immobilier. 87% des cotisations sont engrangées par les prêteurs, un quasi-monopole maintenu au détriment des intérêts des emprunteurs. Adoptée en février 2022, la loi Lemoine remet l’église au centre du village. Puisque la délégation s’applique difficilement quand bien même le libre choix du contrat d’assurance soit acté à trois reprises, l’emprunteur doit pouvoir changer de formule aisément, sans contrainte de date. La loi Lemoine et le changement d’assurance prêt immobilier Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine transforme en profondeur la possibilité de changer d’assurance emprunteur en supprimant toute date butoir. Le droit au changement à tout moment s’applique à tous les contrats en cours au 1er septembre 2022. Les lois Hamon et Bourquin deviennent caduques, le cadre réglementaire de l’assurance de prêt immobilier s’appuyant désormais uniquement sur la loi Lagarde et la loi Lemoine. Les obligations des banques ont été renforcées : La réponse de la banque à une demande de résiliation/substitution d’assurance doit intervenir dans les 10 jours ouvrés. La banque doit motiver par écrit tout refus, et ce, de manière exhaustive dans un document unique. Tout manquement à ces obligations est passible d’une amende de 15 000€. Vous bénéficiez également d’une meilleure information grâce à la loi Lemoine 2022 : La  banque doit vous rappeler chaque année votre droit au changement d’assurance à tout moment. La FSI (Fiche Standardisée d’Information) qui contient toutes les exigences de la banque en matière d’assurance doit désormais préciser le coût de l’assurance sur 8 ans. La loi Lemoine est par ailleurs un dispositif inclusif pour les personnes malades ou anciennement malades, en supprimant le questionnaire de santé pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000€ dont le terme arrive avant les 60 ans de l’assuré. Des économies avec la délégation d’assurance emprunteur L’intérêt de la délégation d’assurance de prêt immobilier est d’abord financier. Les offres proposées par les prestataires externes, dits alternatifs, sont jusqu’à quatre fois moins chères que les formules groupe bancaires. En souscrivant une assurance déléguée, vous réalisez d’importantes économies et réduisez dans la foulée le coût de votre crédit immobilier. La délégation d’assurance est difficilement mise en œuvre lors de la demande de financement. Pris par le temps, l’emprunteur souscrit à l’assurance de sa banque pour ne pas compromettre son projet immobilier. La loi Lemoine permet de retourner la situation à son avantage en autorisant le changement d’assurance à tout moment, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt s’il le souhaite. Avec la loi Lemoine 2022, vous allez faire des économies. Sur un prêt de 250 000€ sur 20 ans, la démarche génère un gain moyen de 15 000€ si le changement intervient dans les trois premières années du crédit. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer tout l’intérêt de faire jouer la loi Lemoine. Assurance emprunteur déléguée : une protection sur-mesure Le deuxième atout de la délégation d’assurance est plus technique. Tout contrat d’assurance emprunteur repose sur deux garanties socle : la garantie décès : en cas de décès prématuré avant le terme du crédit, le capital restant dû est intégralement remboursé à la banque, les ayants droit étant déchargé de la dette et le bien immobilier entre dans la succession. la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie ou PTIA invalidité : cette garantie intervient en cas de dépendance totale suite à une maladie ou un accident et rembourse le capital restant dû. Elle cesse généralement à partir de 65 ans, mais certains contrats sont plus généreux comme l’assurance prêt immobilier April qui fixe l’âge limite de la prestation au 31 décembre du 71ème anniversaire de l’assuré. En fonction de votre profil, la banque peut exiger des garanties complémentaires en invalidité (Invalidité Permanente Partielle ou IPP et Invalidité Permanente Totale ou IPT), mais réclamera systématiquement la garantie ITT assurance prêt immobilier (Incapacité Totale temporaire de Travail) si l’assuré est en activité professionnelle.  Certaines pratiques ou pathologies donnent généralement lieu à des exclusions sur ces trois garanties : les sports dangereux ou de haut niveau les affections dorso-vertébrales et les maladies psychologiques et psychiatriques, dites maladies non objectivables ou MNO. Moyennant une surprime, la plupart des assurances alternatives proposent de racheter les exclusions des MNO, cette option étant conditionnée le plus souvent à un nombre minimal de jours d’hospitalisation.  Mettez les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Quel que soit votre profil, vous trouvez une couverture adaptée à votre situation à un tarif compétitif, dans le respect de l’équivalence réglementaire des garanties. La délégation d’assurance de prêt permet d’être protégé avec des garanties sur-mesure, alors que les banques proposent des contrats mutualisés à une communauté d’emprunteurs, qui génèrent jusqu’à 70% de marge. En souscrivant un contrat alternatif, vous êtes sûr de payer le juste prix. Délégation d’assurance emprunteur et taux d’usure 2022 Le sujet de la délégation d’assurance de prêt immobilier ne serait pas clos s’il n’était pas remis dans le contexte particulier de l’année 2022. Les taux sont au plus haut depuis 7 ans. Fini l’emprunt facile et bon marché avec des taux autour de 1% (hors assurance de prêt et coût des sûretés), le niveau encore observé en janvier dernier. Les courtiers prédisent des taux bientôt à plus de 3%, ce qui ne serait pas en soi dramatique si les taux d’usure suivaient le même rythme. En vertu d’une méthode de calcul trimestrielle, les taux d’usure se retrouvent en décalage avec les taux du marché et provoquent un effet ciseau à mesure que les taux débiteurs progressent. Résultat, de nombreux candidats à l’emprunt, même solvables, sont mis sur la touche en raison d’un TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà de l’usure. Près de 50% des demandes seraient rejetées, le taux d’usure étant devenu la principale cause de refus de prêt. Les banques ne prêtent plus, ou presque, et en attendant une hypothétique réforme des taux d’usure en 2023, faites jouer la délégation d’assurance, l’unique levier pour ne pas dépasser le seuil légal. En abaissant le TAEG, l’assurance souscrite en délégation peut vous permettre de décrocher votre prêt immobilier. Pensez aussi au PEL, dont le retour en grâce s’amorce à la faveur de la remontée des taux. Si vous avez ouvert un plan d’épargne logement après le 1er août 2016, vous pouvez bénéficier d’un prêt à un taux préférentiel de 2,20% (sous réserve de détenir le PEL depuis au moins 4 ans), ce qui vous permet de réduire le montant du prêt bancaire complémentaire, proposé à un taux débiteur supérieur.