Crédit immobilier : comment respecter la limite du taux d’endettement ?

L'accès à l'emprunt immobilier est désormais encadré par 2 règles cumulatives : le taux d'endettement maximum est fixé à 35% pour une durée de remboursement ne pouvant excéder 25 ans (27 ans pour les achats sur plan). Cette contrainte imposée par le régulateur est pénalisante pour les candidats qui frôlent ou atteignent ces limites. La relégation se joue à un point. En sollicitant les services d'un courtier, il est possible de faire bouger la ligne pour minimiser le taux d'endettement et faire passer la demande de financement.

Le prêt lissé pour contenir le taux d'endettement

Appelé aussi prêt à paliers de remboursements, le prêt lissé est un crédit amortissable qui permet de contracter un prêt immobilier tout en continuant à rembourser des crédits en cours, en égalisant le taux d'endettement sur toute la durée d'amortissement.

Votre capacité de remboursement n'est pas extensible. Sans lissage, la banque va calculer le taux d'endettement sur les mensualités les plus élevées, avec le risque que le taux d'effort excède le seuil autorisé des 35% de vos revenus nets (assurance emprunteur incluse).

Si vous n’êtes pas en capacité de solder les crédits avant votre demande de financement immobilier, le prêt lissé permet de ne pas affecter le taux d'endettement en remboursant par palier, la mensualité consacrée au crédit immobilier augmentant au fil de l'amortissement des autres prêts, et ce, jusqu'à leur terme, tout en contenant le taux d'effort dans la limite réglementaire.

Le prêt lissé est à distinguer du rachat de crédits qui consiste à regrouper en un seul prêt à un taux unique tous les crédits en cours. Avec le lissage, vous conservez plusieurs prêts distincts aux taux et aux mensualités différentes.

Le prêt à paliers permet de maîtriser le taux d'endettement en lissant le crédit immobilier le temps que les autres crédits soient soldés. La mensualité du prêt immobilier est adaptée durant le remboursement des autres prêts, pour obtenir une mensualité globale sous le seuil de l'endettement maximal. Le prêt lissé va vous permettre de réduire la part dédiée au remboursement du crédit immobilier jusqu'au terme des autres dettes. La mensualité est unique et constante, mais le coût global du crédit est plus élevé en raison d'un amortissement plus lent du capital.

Le prêt à paliers est intéressant dans ces 3 cas de figure :

vous souhaitez contracter un crédit immobilier tout en détenant d'autres prêts en cours ;
vous êtes primo-accédant et vous achetez votre résidence principale via un PTZ complété par un prêt classique ;
vous partez à la retraite dans quelques années et vous souhaitez anticiper la baisse des revenus en lissant les mensualités de votre crédit immobilier.

Jusque-là réticentes à mettre en place un prêt lissé, les banques y sont désormais beaucoup plus favorables face aux contraintes imposées par le régulateur.

Le prêt progressif pour les jeunes emprunteurs

Vous évoluez dans un secteur économique prometteur et votre carrière est promise à un bel avenir. Vos revenus ont toutes les chances d'augmenter, un atout que le courtier en crédit va faire valoir lors de la présentation de votre demande de financement. Le prêt progressif permet, comme son nom l'indique, de réviser les mensualités à la hausse au fil des années.

Le prêt progressif va tenir compte de l'évolution de votre capacité de remboursement. Mais l'intérêt principal de ce type de prêt est que le taux d'endettement est calculé à partir des mensualités de la première année de remboursement, ce qui permet d'emprunter un montant plus important et de rembourser plus rapidement.

À chaque intervalle, 5 ans par exemple, le temps que votre situation professionnelle s'améliore, les mensualités augmentent d'un certain pourcentage, défini dans le contrat de prêt.

Les fonctionnaires ont facilement accès à ce type de montage financier, car ces professions garantissent une augmentation prévisible du salaire. Les banques considèrent également cette solution pour les jeunes cadres pour lesquels la probabilité d'une évolution favorable de carrière est significative. Le prêteur fait un pari sur l'avenir, il va donc prendre toutes les précautions pour limiter les risques et éviter un taux d'endettement croissant si ses anticipations ne se réalisent pas.

Une meilleure prise en compte des revenus locatifs

Si vous comptez investir dans l'immobilier, vous êtes pénalisé par le plafond du taux d'endettement en raison de la méthode de calcul désormais imposée aux banques. Au lieu de déduire les revenus locatifs des mensualités d'emprunt (méthode différentielle), ces derniers sont ajoutés aux revenus globaux, ce qui a pour effet d'augmenter le taux d'effort. L’accès au financement s’en trouve réduit voire impossible si vous détenez déjà un crédit sur votre résidence principale.

La bonne nouvelle, c'est que les banques ont augmenté le taux de pondération des revenus locatifs. Au lieu d'appliquer une décote de 30%, ils prennent en compte jusqu'à 90% des loyers futurs, voire 100%. Résultat, en améliorant les revenus globaux, le taux d'endettement baisse de quelques points.

Toutes les banques n'ont pas cette générosité. En passant par un courtier, vous taperez à la bonne porte.

La délégation d'assurance

La problématique du taux d'endettement contient aussi celle de l'assurance emprunteur. Le Haut Conseil de Stabilité Financière oblige les prêteurs à calculer le taux d'effort en incluant les primes d'assurance. Logique. L'assurance est le deuxième coût après les intérêts d'un crédit immobilier. Pour certains profils à risques accrus, cette dépense contrainte peut même peser plus lourd que les intérêts.

La solution consiste à déléguer l'assurance, et sans le concours d'un courtier, la démarche est compliquée, car la banque va insister pour que vous souscriviez son contrat maison, en mettant en avant des arguments qui font mouche (démarches administratives facilitées, contrat prétendument adapté), sauf le plus important : les économies potentielles en faisant jouer la concurrence. Chiffres à l'appui, l'intermédiaire démontre à la banque que le contrat délégué, moins cher que son offre, permet de contenir le taux d'effort sous le seuil admissible.

La réglementation garantit le libre choix du contrat d'assurance de prêt. Comparez les offres grâce à Magnolia.fr et sélectionnez la formule adaptée à votre profil au meilleur prix. Il en va de la maîtrise de votre taux d'endettement et de la concrétisation de votre projet immobilier.

Dernières publications

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Crédit immobilier : embellie du marché au premier trimestre 2024

Depuis le début de l’année 2024, les taux d’intérêts sont en baisse et la production de crédits immobiliers repart. Cette récente embellie fait suite à une année sinistrée, et devrait se poursuivre à la faveur de conditions d’emprunt encore plus favorables au fil des semaines. Magnolia.fr fait le point sur les tendances du marché du crédit immobilier. Taux sous 4% Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,99% au cours du premier trimestre 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 4,18% pour le dernier trimestre de l’année 2023. Il s’agit de la première baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier depuis le troisième trimestre 2021. Les taux n’ont cessé d’augmenter depuis lors, passant de 1,04% à 4,21%, soit le plafond atteint en novembre et décembre 2023. Le pire est donc derrière nous. Aujourd’hui sur la durée classique de 20 ans, il est possible de s’endetter en moyenne autour de 3,80% et même sur 25 ans, qui est la maturité plafond selon la réglementation, en mars 2024, les crédits ont été accordés en moyenne à 3,91%, sans excéder 4,22%. Ces prêts de longue durée sont généralement octroyés aux ménages modestes comme les jeunes primo-accédants : les trois quarts de ces profils bénéficient de taux sous la barre des 4%. Depuis le début de l’année, les taux ont cédé en moyenne 10 points de base par mois, un mouvement baissier aussi spectaculaire que l’a été la remontée de taux depuis le deuxième trimestre 2022. Sur la durée la plus longue, 25 ans, le taux a perdu 44 points depuis décembre dernier. Stabilisation des conditions d’emprunt depuis fin 2023 Après un effondrement au second semestre 2023, le marché du crédit immobilier entame un nouveau cycle. On observe une sortie de crise qui s’amorce doucement et la baisse des taux en est le principal moteur. Normalement, un repli de taux est observé au printemps, premier temps fort de l’année pour le secteur immobilier. Le mouvement est précoce en 2024, les banques ayant à cœur de redynamiser le marché du crédit à l’habitat dès lors que la profitabilité sur les nouveaux prêts est rétablie. Premier arbitre du marché, la Banque Centrale Européenne (BCE) : face au reflux de l'inflation, elle a décidé de stopper la hausse de ses taux directeurs depuis octobre dernier, offrant davantage de stabilité aux banques et aux emprunteurs. Seconds arbitres, les banques : en renouant avec les marges, elles se montrent plus concurrentielles. Le crédit immobilier est redevenu un produit d’appel, raison pour laquelle les emprunteurs peuvent de nouveau négocier pour obtenir les meilleures conditions de financement. Reprise spectaculaire du marché du crédit immobilier en 2024 Toujours selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédits immobiliers a bondi de +51,8% entre décembre 2023 et mars 2024. La progression est comparable en nombre de prêts octroyés, avec +46,2%. Le point de bascule a été franchi en février-mars. La fin de l’année 2023 portait les signes d’un rebond futur grâce aux décisions de la BCE de maintenir ses taux au fil des mois et à la volonté des banques commerciales de relancer un marché qui a chuté de 40% en 2023. Les acheteurs reviennent et avec eux les emprunteurs. Les agences immobilières constatent deux foix plus de visites dans leurs locaux qu'il y a un an. Cependant, si le rebond est encourageant, la reprise va être lente. L’accès au crédit immobilier reste soumis aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux). Malgré l’appel des courtiers et l’examen au Parlement fin avril d’une proposition de réforme du HCSF, la fin de la règle des 35% d’endettement risque de devenir l’Arlésienne du crédit immobilier. La Banque de France, par la voix de son gouverneur François Villeroy de Galhau, est farouchement opposée à toute réforme de la norme. Pourtant, nul besoin d’insister sur l’importance du reste à vivre, un indicateur de la capacité d’emprunt d’un ménage au moins aussi pertinent que le taux d’endettement. Heureusement, les pronostics sont bons. L’Observatoire anticipe des taux aux alentours de 3,25% à la fin de l’année sous l’influence, notamment, d’une probable baisse des taux directeurs de la BCE en juin prochain. En décembre 2023, avec une mensualité de 1 000€, vous pouviez emprunter 158 065€ sur 20 ans (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, avec la même mensualité sur la même durée, vous empruntez 167 928€ (taux nominal à 3,80%). Bientôt, avec un taux à 3,25%, le montant grimpera à 176 306€. Votre pouvoir d’achat immobilier aura entre-temps progressé de 11,5%. On est loin de périodes euphoriques de 2021 où pour 1 000€ d'endettement mensuel, il était possible d'emprunter 217 441€ sur 20 ans au taux de 1% (hors garantie et assurance emprunteur).

Mutuelle santé : prise en charge à 100% des fauteuils roulants avant fin 2024

D’ici fin 2024, les fauteuils roulants seront intégralement remboursés par l’Assurance maladie. La base de remboursement va être rehaussée et le reste à charge éventuel complété par les mutuelles santé. Magnolia.fr vous en dit plus sur la prise en charge de ces équipements qui sont le prolongement de la personne handicapée moteur. Remboursement intégral des fauteuils roulants par la Sécu et les mutuelles Il y a tout juste un an, le ministère de la Santé annonçait des changements en vue pour la réforme 100% Santé à partir de janvier 2024. Depuis janvier 2021, le dispositif permet d’être intégralement remboursé des lunettes de vue, des prothèses dentaires et des aides auditives après intervention de la Sécurité Sociale et des organismes de complémentaire santé. Selon une promesse faite par le président Macron en avril 2023, deux nouveaux équipements devaient être ajoutés dans cette prise en charge optimale : les prothèses capillaires et les fauteuils roulants. La promesse sera bientôt tenue pour les fauteuils roulants. Qu’ils soient manuels ou électriques, ils seront bien pris en charge à 100% par l’Assurance maladie et les mutuelles santé avant la fin 2024, comme l’ont annoncé les ministres chargés de la Santé et du Handicap jeudi 11 avril dernier. Des négociations entre la direction de la Sécurité sociale, les organismes de complémentaire santé, les fabricants et les distributeurs de fauteuils roulants sont en cours pour « trouver la meilleure approche », afin que « chacun puisse avoir accès à un fauteuil qui répond à ses besoins », selon les termes de Fadila Khattabi, ministre déléguée chargée des personnes âgées et des personnes handicapées. Quant au remboursement intégral des perruques pour les personnes traitées par chimiothérapie, un travail sur les caractéristiques et la qualité des prothèses capillaires doit encore être réalisé pour que la mesure se déploie. Prise en charge des fauteuils roulants : un enjeu de justice sociale L’annonce du remboursement intégral des fauteuils roulants est un soulagement pour les personnes handicapées. Les usagers et les associations craignaient un recul du gouvernement pour des raisons budgétaires dans une période où l’État, asphyxié par la dette, cherche au moins 20 milliards d’euros d’économies en plus pour 2025. Un million de personnes en France ont besoin d’être équipées d’un fauteuil roulant, un chiffre voué à progresser en raison du vieillissement de la population. Reste à charge élevé sur les fauteuils roulants Un fauteuil roulant coûte entre 150€ et 10 000€ pour un modèle manuel, et jusqu’à 50 000€ pour un modèle électrique. Il faut ajouter les options et accessoires pour davantage de confort et d’autonomie (appui-tête, support dorsal, gouttière, tablette, verticalisateur), ainsi que l’entretien du matériel et le remplacement éventuel des pièces. L’Assurance maladie prévoit un remboursement partiel de la dépense sous réserve que le fauteuil fasse l’objet d’une prescription par un médecin (généraliste ou spécialiste) : entre 394,60€ pour un fauteuil non pliant, non réversible et à dossier non inclinable, et 603,65€ pour un siège pliant, à dossier inclinable ou à dossier non inclinable à articulation médiane entre 2 702,81€ pour un modèle électrique sans option et 3 938,01€ pour un fauteuil à assise adaptée avec repose-jambes, appuie-tête, dossier et inclinaison réglables par vérin pneumatique entre 1 559,84€ et 5 187€ pour un fauteuil verticalisateur. La liste des fauteuils roulants éligibles à une prise en charge est consultable sur le site du ministère de la Santé. Le modèle doit par ailleurs être certifié par le CERAH (Centre d’Études et de Recherche sur l’Appareillage des personnes Handicapées). La personne handicapée peut bénéficier d’un complément de prise en charge par le département via la Prestation de Compensation du Handicap (PCH). Il n’empêche, le système actuel occasionne de lourds restes à charge. Le projet de réforme prévoyait de rehausser la base de remboursement à 2 600€ pour un fauteuil manuel et à 18 000€ pour un modèle électrique, un niveau jugé insuffisant par les associations et certains élus. Les négociations entre les différents acteurs visent à trouver un accord sur les prix limites de vente par catégorie de fauteuil, qui puisse garantir une marge suffisante à la filière et rentrer dans l’enveloppe budgétaire de l’État. Mutuelle et prise en charge complémentaire d’un fauteuil roulant Les tarifs opposables des fauteuils roulants sont souvent loin de la dépense engagée par l’assuré. D’autant que la personne handicapée doit généralement s’acquitter d’autres frais élevés pour soulager son quotidien : appareillage médical, lit médicalisé, matériel de transfert, chaise de douche, rampe de seuil, auxiliaire de vie, etc. Certains contrats de complémentaire santé permettent de limiter le reste à charge. La prestation dépend du niveau de garantie, qui peut aller jusqu’à 500% de la BRSS (Base de Remboursement de la Sécurité Sociale), parfois renforcée par un forfait additionnel qui atteint les 2 000€. Si vous estimez que votre mutuelle ne couvre pas suffisamment vos frais liés à l’achat et à l’entretien de votre fauteuil roulant, changez-en. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année de souscription, sans pénalité financière ni motif à fournir. Mettez les offres en concurrence via un comparateur de mutuelle santé et accéder aux offres les plus compétitives du marché, en adéquation avec vos besoins de santé et votre budget.

Crédit immobilier : l’assurance emprunteur couvre-t-elle les allergies ?

Le printemps fait son retour et avec lui les allergies au pollen d’arbres et de graminées. Souffrir d’une allergie, quelle qu’elle soit, peut être considéré comme un risque aggravé par les assureurs de prêt immobilier. Faut-il déclarer ce problème de santé lors de la souscription à l’assurance emprunteur ? Quelles sont les conséquences sur le niveau de couverture et sur le tarif ? Allergie aux pollens : un enjeu de santé publique Environ 30% des adultes français souffrent d’allergies. Les projections de l’OMS indiquent que la moitié de la population sera touchée à l’horizon 2050. Le phénomène est loin d’être anecdotique par son ampleur et par les conséquences sur la santé publique. L’exposition aux pollens dès l’arrivée du printemps, au contact avec les yeux et les voies respiratoires, provoque des réactions plus ou moins invalidantes : difficulté à respirer, crises d’éternuement, yeux rouges et larmoyants, conjonctivite, toux, fatigue anormale, etc. La rhinite allergique et l’asthme allergique sont les deux formes d’allergie respiratoire les plus fréquentes, et souvent, un même individu souffre de ces deux pathologies. Une réaction allergique généralisée se caractérise par un choc anaphylactique qui comporte un risque vital majeur et nécessite un traitement d’urgence. Selon une étude réalisée en 2016 par des fédérations d’allergologues, l’allergie au pollen serait à l’origine d’au moins 7 millions de jours d’arrêt de travail chaque année. Le phénomène ne fait que s'aggraver avec le changement climatique. La France compte environ 3 millions d’asthmatiques, toutes causes confondues, l'asthme entraînant entre 1 000 et 2 000 décès chaque année. Assurance de prêt pour personne souffrant d’allergie À la lecture de ces chiffres, on comprend les difficultés potentielles auxquelles une personne allergique est confrontée lors d’une demande de crédit immobilier. La banque exige la souscription à l’assurance emprunteur pour se prémunir contre les défauts de paiement et sécuriser les sommes en jeu. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Avant d’aborder la problématique de l’assurance en cas de pathologie allergique, rappelons l’importance de l’assurance de prêt immobilier. Si elle n’est pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur reste un préalable à l’obtention d’un crédit immobilier. Sa finalité est de prendre en charge tout ou partie des mensualités au cas où l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle repose sur deux types de garanties : les garanties obligatoires qui couvrent le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie ; les garanties facultatives qui couvrent les arrêts de travail et l’invalidité. La perte d’emploi est une dernière garantie optionnelle, plus rarement souscrite. Les garanties nécessaires à l’octroi du prêt sont définies par la banque et portées à la connaissance de l’emprunteur via la fiche standardisée d’information. Sur la base de ce document, vous pouvez mettre les offres en concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Vous n’êtes pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par votre banque : crédit et assurance sont deux produits déliés depuis l’entrée en vigueur de la loi Lagarde, ce qui vous permet de faire jouer la délégation d’assurance pour bénéficier d’une couverture jusqu’à trois fois moins chère que la proposition bancaire, à garanties équivalentes. Déclarer son allergie dans le questionnaire de santé La souscription à l’assurance emprunteur passe par le questionnaire de santé. Ce formulaire renseigne l’assureur, qui peut être la banque ou un prestataire externe, sur votre historique de santé. Il va permettre au médecin-conseil de l’assureur d’évaluer les risques de santé afin de formuler une réponse et d’appliquer une tarification en conséquence. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi : vous ne devez omettre aucune information faisant l’objet d’une entrée ni faire de fausse déclaration, sinon vous risquez la nullité du contrat. Vous devez indiquer si vous souffrez d’allergie et en préciser la cause : allergie au pollen, allergie alimentaire, allergie aux acariens, allergie cutanée. Vous devez également indiquer le traitement éventuel que vous prenez chaque année, de manière régulière ou ponctuelle. Si vous avez déjà consulté un médecin allergologue, pensez à joindre le courrier qu’il a adressé à votre médecin traitant. Vous devez par ailleurs préciser si l’allergie dont vous souffrez a entraîné des arrêts de travail. Les garanties assurance pour emprunteur allergique Si votre allergie n’a jamais entraîné d’arrêt de travail durant les 5 dernières années, vous bénéficiez des garanties décès, invalidité et incapacité à des conditions standards. En revanche, vous pouvez être considéré comme emprunteur avec risque aggravé de santé si vous avez été déjà placé en arrêt de travail à cause de votre allergie. En fonction des conclusions du médecin-conseil, l’assureur peut appliquer une surprime et exclure les risques liés à l’allergie. Il peut aussi refuser de vous assurer s’il estime que le niveau de risques est trop élevé. L’exclusion de garantie touche généralement la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), celle qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident. Cette garantie est systématiquement exigée par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier destiné à financer l’achat de la résidence principale. Trouver une assurance pour emprunteur allergique Quel que soit le type d’allergie, faites jouer la délégation d’assurance emprunteur pour trouver un contrat adapté à votre situation au meilleur prix. Les assureurs alternatifs sont mieux placés que les bancassureurs pour couvrir les emprunteurs présentant des risques, quelle que soit leur nature (âge, santé, profession, pratique sportive). Comparez les offres en ligne et demandez à un courtier en assurance de prêt immobilier de vous accompagner pour vous aider à sélectionner la formule compétitive qui vous garantira une protection optimale. Si vous êtes déjà couvert par l’assurance de votre banque, vous pouvez bénéficier de la délégation en cours de prêt. La loi Lemoine vous autorise à changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans pénalités, sans avoir à attendre la date d’échéance. L’occasion vous est donnée de décrocher une assurance qui soit mieux adaptée à votre problématique, et bien souvent moins chère.

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