Crédit immobilier : comment respecter la limite du taux d’endettement ?

L'accès à l'emprunt immobilier est désormais encadré par 2 règles cumulatives : le taux d'endettement maximum est fixé à 35% pour une durée de remboursement ne pouvant excéder 25 ans (27 ans pour les achats sur plan). Cette contrainte imposée par le régulateur est pénalisante pour les candidats qui frôlent ou atteignent ces limites. La relégation se joue à un point. En sollicitant les services d'un courtier, il est possible de faire bouger la ligne pour minimiser le taux d'endettement et faire passer la demande de financement.

Le prêt lissé pour contenir le taux d'endettement

Appelé aussi prêt à paliers de remboursements, le prêt lissé est un crédit amortissable qui permet de contracter un prêt immobilier tout en continuant à rembourser des crédits en cours, en égalisant le taux d'endettement sur toute la durée d'amortissement.

Votre capacité de remboursement n'est pas extensible. Sans lissage, la banque va calculer le taux d'endettement sur les mensualités les plus élevées, avec le risque que le taux d'effort excède le seuil autorisé des 35% de vos revenus nets (assurance emprunteur incluse).

Si vous n’êtes pas en capacité de solder les crédits avant votre demande de financement immobilier, le prêt lissé permet de ne pas affecter le taux d'endettement en remboursant par palier, la mensualité consacrée au crédit immobilier augmentant au fil de l'amortissement des autres prêts, et ce, jusqu'à leur terme, tout en contenant le taux d'effort dans la limite réglementaire.

Le prêt lissé est à distinguer du rachat de crédits qui consiste à regrouper en un seul prêt à un taux unique tous les crédits en cours. Avec le lissage, vous conservez plusieurs prêts distincts aux taux et aux mensualités différentes. 

Le prêt à paliers permet de maîtriser le taux d'endettement en lissant le crédit immobilier le temps que les autres crédits soient soldés. La mensualité du prêt immobilier est adaptée durant le remboursement des autres prêts, pour obtenir une mensualité globale sous le seuil de l'endettement maximal. Le prêt lissé va vous permettre de réduire la part dédiée au remboursement du crédit immobilier jusqu'au terme des autres dettes. La mensualité est unique et constante, mais le coût global du crédit est plus élevé en raison d'un amortissement plus lent du capital.

Le prêt à paliers est intéressant dans ces 3 cas de figure :

  1. vous souhaitez contracter un crédit immobilier tout en détenant d'autres prêts en cours ;
  2. vous êtes primo-accédant et vous achetez votre résidence principale via un PTZ complété par un prêt classique ;
  3. vous partez à la retraite dans quelques années et vous souhaitez anticiper la baisse des revenus en lissant les mensualités de votre crédit immobilier.

Jusque-là réticentes à mettre en place un prêt lissé, les banques y sont désormais beaucoup plus favorables face aux contraintes imposées par le régulateur.

Le prêt progressif pour les jeunes emprunteurs

Vous évoluez dans un secteur économique prometteur et votre carrière est promise à un bel avenir. Vos revenus ont toutes les chances d'augmenter, un atout que le courtier en crédit va faire valoir lors de la présentation de votre demande de financement. Le prêt progressif permet, comme son nom l'indique, de réviser les mensualités à la hausse au fil des années.

Le prêt progressif va tenir compte de l'évolution de votre capacité de remboursement. Mais l'intérêt principal de ce type de prêt est que le taux d'endettement est calculé à partir des mensualités de la première année de remboursement, ce qui permet d'emprunter un montant plus important et de rembourser plus rapidement.

À chaque intervalle, 5 ans par exemple, le temps que votre situation professionnelle s'améliore, les mensualités augmentent d'un certain pourcentage, défini dans le contrat de prêt.

Les fonctionnaires ont facilement accès à ce type de montage financier, car ces professions garantissent une augmentation prévisible du salaire. Les banques considèrent également cette solution pour les jeunes cadres pour lesquels la probabilité d'une évolution favorable de carrière est significative. Le prêteur fait un pari sur l'avenir, il va donc prendre toutes les précautions pour limiter les risques et éviter un taux d'endettement croissant si ses anticipations ne se réalisent pas.

Une meilleure prise en compte des revenus locatifs

Si vous comptez investir dans l'immobilier, vous êtes pénalisé par le plafond du taux d'endettement en raison de la méthode de calcul désormais imposée aux banques. Au lieu de déduire les revenus locatifs des mensualités d'emprunt (méthode différentielle), ces derniers sont ajoutés aux revenus globaux, ce qui a pour effet d'augmenter le taux d'effort. L’accès au financement s’en trouve réduit voire impossible si vous détenez déjà un crédit sur votre résidence principale.

La bonne nouvelle, c'est que les banques ont augmenté le taux de pondération des revenus locatifs. Au lieu d'appliquer une décote de 30%, ils prennent en compte jusqu'à 90% des loyers futurs, voire 100%. Résultat, en améliorant les revenus globaux, le taux d'endettement baisse de quelques points.

Toutes les banques n'ont pas cette générosité. En passant par un courtier, vous taperez à la bonne porte.

La délégation d'assurance

La problématique du taux d'endettement contient aussi celle de l'assurance emprunteur. Le Haut Conseil de Stabilité Financière oblige les prêteurs à calculer le taux d'effort en incluant les primes d'assurance. Logique. L'assurance est le deuxième coût après les intérêts d'un crédit immobilier. Pour certains profils à risques accrus, cette dépense contrainte peut même peser plus lourd que les intérêts.

La solution consiste à déléguer l'assurance, et sans le concours d'un courtier, la démarche est compliquée, car la banque va insister pour que vous souscriviez son contrat maison, en mettant en avant des arguments qui font mouche (démarches administratives facilitées, contrat prétendument adapté), sauf le plus important : les économies potentielles en faisant jouer la concurrence. Chiffres à l'appui, l'intermédiaire démontre à la banque que le contrat délégué, moins cher que son offre, permet de contenir le taux d'effort sous le seuil admissible.

La réglementation garantit le libre choix du contrat d'assurance de prêt. Comparez les offres grâce à Magnolia.fr et sélectionnez la formule adaptée à votre profil au meilleur prix. Il en va de la maîtrise de votre taux d'endettement et de la concrétisation de votre projet immobilier.

Publié par Herve Labatut

Dernières publications

profils taux usure T4 2022

Prêt immobilier : qui profitera de la hausse des taux d'usure au T4 2022 ?

Les taux d'usure passent la barre des 3% à compter du 1er octobre 2022. Voici quelques exemples d'emprunteurs recalés qui pourront désormais être financés. Hausse des taux d'usure pour fin 2022 Le dernier trimestre de l'année 2022 s'accompagne d'une excellente nouvelle pour tous les candidats à l'emprunt immobilier : les taux d'usure sont relevés à partir du 1er octobre et de manière significative, ce qui devrait faciliter l'accès au crédit, plutôt entravé depuis la remontée brutale et constante des taux d'intérêt, entamée en mars 2022. Selon l'avis publié au JO du 29 septembre 2022, les taux d'usure des crédits immobiliers sont les suivants : prêts de moins de 10 ans : 3,03% au lieu de 2,60 prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans : 3,03% au lieu de 2,60% prêts d'une durée de 20 ans et plus : 3,05% au lieu de 2,57% prêts à taux variable : 2,92% au lieu de 2,45% prêts-relais : 3,40% au lieu de 2,99% Personne ne s'attendait à une hausse aussi marquée. Les relations tendues entre la Banque de France et les courtiers depuis des mois n'avaient rien donné, l'institution étant hostile à toute réforme de l'usure malgré le blocage avéré du marché du crédit immobilier. Depuis juillet dernier, près de 50% des demandes de financement étaient refusées non pas pour cause d'un taux d'endettement au-delà de la limite autorisée (35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse), mais au motif que le TAEG excédait l'usure. Avant/après : les recalés du crédit immobilier désormais finançables La hausse des taux d'usure est aussi une nouvelle porte ouverte pour bon nombre de malheureux dont le crédit a été refusé pour cause de TAEG (Taux Annuel Effectif Global) au-delà des seuils légaux. Le relèvement de près de 50 points de base va permettre de représenter de nombreux dossiers recalés ces dernières semaines, sous réserve que la banque n'ait pas remonté son taux débiteur trop lourdement entretemps. Sont notamment concernés les dossiers aujourd'hui bloqués avec des taux débiteurs au-dessus de 1,90%. Pour rappel, le taux d'usure correspond au TAEG à ne pas dépasser. Ce taux agrège tous les autres frais liés à l'obtention du crédit, à savoir : les intérêts représentés par le taux nominal ou débiteur les frais de dossier la garantie (hypothèque ou caution) l'assurance emprunteur. Le cas échéant, doivent s'y ajouter les commissions de courtage. Voici quelques exemples de dossiers pouvant bénéficier de la hausse de l'usure au T4 2022 : Âge Montant du prêt Durée du prêt Taux débiteur Taux assurance bancaire Garantie Frais de dossier TAEG 27 ans 150 000€ 20 ans 2% 0,38% 1 700€ 500€ 2,86% 35 ans 250 000€ 25 ans 2,17% 0,42% 2 500€ 1 000€ 3,03% 40 ans 350 000€ 20 ans 1,90% 0,54% 2 900€ 1 000€ 2,99% 50 ans 220 000€ 15 ans 1,8% 0,75 2 300€ 800€ 3,39%   Les exemples ci-dessus sont couverts par l'assurance proposée par leur banque. En déléguant le contrat, il est possible de faire d'importantes économies et de diminuer le TAEG. La démarche est souvent la seule option pour rester sous l'usure, la négociation des autres éléments étant impossible (garantie) voire marginale (frais de dossier) en termes de gain. Notre emprunteur de 50 ans ne peut obtenir son prêt immobilier avec l’assurance bancaire. Avec la délégation d’assurance, il devient finançable, car le taux d’assurance tombe à 0,52%, permettant ainsi au TAEG à 2,97% de respecter le seuil de l'usure.

déclaration sport assurance emprunteur

Assurance de prêt : faut-il déclarer son activité sportive en 2022 ?

Tout prêt immobilier est couvert par une assurance emprunteur. Parmi les informations à déclarer, doivent figurer certaines habitudes comme la pratique d'un sport à risques. Souscription à l'assurance de prêt : déclarer les risques Votre assurance de prêt immobilier vous protège en cas d'aléas de la vie qui vous empêcheraient d'assumer votre dette (décès, invalidité, incapacité). Les garanties entrent en jeu pour rembourser tout ou partie des mensualités selon les conditions définies dans le contrat et les quotités assurance emprunteur choisies.  Pour proposer une couverture adaptée et une tarification en conséquence, l'assureur doit évaluer les risques que vous incarnez sur la base des informations indiquées dans le questionnaire assurance prêt immobilier. Ce formulaire doit être rempli de manière honnête et en toute bonne foi pour éviter à l'avenir un refus de prestations voire la nullité du contrat pour fausse déclaration.  Votre âge, votre profession, les caractéristiques du prêt, ainsi que votre état de santé font partie des informations demandées. La pratique sportive est également une donnée importante pour l'assureur. Faire du sport est en soi un comportement vertueux pour rester en forme, mais si l'activité est considérée à risques, la couverture proposée prend une autre dimension en raison de la probabilité accrue de blessures voire de mortalité. À noter que le questionnaire de santé est supprimé sous certaines conditions depuis le 1er juin 2022 en vertu de la loi Lemoine : tout prêt de moins de 200 000€ remboursé avant les 60 ans de l'emprunteur n'est plus soumis à la sélection médicale. La pratique d'un sport à risques, de même que le fait de fumer, doivent toujours être renseignés. Quels sont les sports dits à risques ? Les sports à risques font généralement consensus chez les assureurs, même si chaque prestataire a sa propre liste. Voici quelques exemples de sports considérés comme risqués, dangereux ou extrêmes en assurance de prêt immobilier : aéronautique : pilotage d'avion, d'ULM, de deltaplane, de planeur, parachutisme automobile, motocyclisme, karting équitation : polo, courses hippiques, concours complet ; à noter que le sport équestre en compétition, ainsi que le statut de jockey, sont exclus des contrats. montagne : alpinisme, trekking, escalade, ski, snowboard, randonnées nautisme : plongée, apnée, canyoning, pêche en haute mer, voile, motonautisme combat : boxe, MMA, karaté, kick boxing sports collectifs : rugby, football pro L'alpinisme est au sommet des sports à risques. Viennent ensuite le ski freeride ou de randonnée, le base jumping et la plongée sous-marine. Certaines pratiques plus grand public comme l'équitation ou le VTT sont aussi dans le classement de tête des sports entraînant de nombreux accidents. Si vous êtes licencié au sein de la fédération du sport en question, vous êtes normalement couvert par l'assurance responsabilité civile qui vous couvre si vous blessez autrui ou causez des dommages matériels. Cela ne garantit pas vos propres dommages corporels. Protégez-vous en toutes circonstances avec une assurance sportive ou une garantie des accidents de la vie (GAV), un argument à faire valoir lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier. Les conséquences d'un sport à risques sur l'assurance de prêt Il faut distinguer entre pratique occasionnelle (initiation, baptême), pratique récurrente (avec licence ou non, concours ou compétition) et professionnelle (rémunération ou gain de sponsoring). La pratique occasionnelle n'entraîne aucun surcoût. En revanche, si l'activité est habituelle ou exercée à titre professionnel, les contrats appliquent des surprimes assurance emprunteur et des exclusions de garanties, ou refusent le bénéfice de l'assurance si les risques sont jugés trop élevés. L'assureur va chercher à savoir la fréquence des séances sportives, le matériel utilisé, les lieux de pratique, également l'altitude (alpinisme, parapente, etc.) pour estimer les risques au plus juste. Les contrats proposés par les banques sont rarement adaptés à la couverture des sports à risques, contrairement aux offres alternatives dont la plupart incluent l'option rachat d'exclusion de garantie (sauf pour les sports les plus dangereux comme le parachutisme ou l'alpinisme). Cette opportunité est possible en contrepartie d'une majoration, appelée surprime. Certains assureurs ont mis en place des contrats spécifiques pour les pratiquants de sports dangereux, en particulier pour les sportifs professionnels, ce qui permet une couverture et une tarification sur-mesure. En plus de la surprime, l'assureur peut imposer une franchise au moment de la souscription. Celle-ci prend la forme d'un délai de carence avant l'intervention des garanties ou d'une indemnisation réduite dans le temps ou son montant. Si vous débutez un sport à risques après l'adhésion au contrat d'assurance emprunteur, vous devez en informer votre assureur. En fonction du sport et des conditions de la pratique, celui-ci pourra vous proposer de racheter une exclusion de garantie ou de souscrire un nouveau contrat en interne ou chez un prestataire concurrent à cause de l'aggravation du risque assuré. Si votre contrat en cours n'est plus adapté à votre pratique sportive ou qu'il vous coûte trop cher, la solution existe : avec la loi Lemoine, il est possible de changer d'assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre la date d'échéance. Vous avez ainsi l'opportunité d'être couvert au juste prix.

taux usure octobre 2022 crédit immobilier

Hausse du taux d'usure au 1er octobre 2022 : sera-t-il plus facile d'emprunter ?

La hausse des taux d'usure au 1er octobre est une bonne nouvelle pour tous les emprunteurs. Sera-t-elle suffisante pour faciliter l'accès au crédit immobilier ? Hausse des taux d'usure "bien proportionnée" La Banque de France a mis un terme au suspens en dévoilant ce mercredi 28 septembre les nouveaux taux maximum légaux des crédits immobiliers pour le dernier trimestre 2022. Comme énoncé dans les précédents communiqués de l'institution, les taux d’usure au 1er octobre 2022 seront bien relevés, selon l'application de la formule mathématique habituelle, à savoir la moyenne des TAEG (Taux Annuel Effectif Global) accordés le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Ce qui donne : 3,03% au lieu de 2,60% pour les prêts d'une durée comprise entre 10 et moins de 20 ans 3,05% au lieu de 2,57% pour les prêts de 20 ans et plus. Critiquée pour son immobilisme depuis plusieurs semaines, face à une crise du crédit immobilier sans précédent qui a mis sur la touche des milliers de ménages portant solvables, la BdF campe sur ses positions, estimant cette "hausse bien proportionnée et plus marquée qu'en juin dernier". Hostile à tout changement de la méthode de calcul, le gouverneur de la BdF, François Villeroy de Galhau, a indiqué à la commission des finances de l'Assemblée nationale le 27 septembre qu'"un relèvement exceptionnel des taux de l'usure - dont le rôle est de protéger les consommateurs - n'est ni souhaitable ni nécessaire". Les taux d'usure du T4 2022 seront publiés au Journal Officiel le 30 septembre pour une entrée en vigueur le 1er octobre. Crédit immobilier en 2022 : un vrai chemin de croix Force est de constater que la révision des taux d'usure pour ce T4 2022 est significative : 48 points de base supplémentaires pour les prêts d'une durée de 20 ans et plus, soit la majorité des crédits distribués. Premiers témoins des espoirs déçus des candidats à l'emprunt immobilier, les courtiers sont plutôt circonspects et attendent de voir comment vont évoluer les taux d'intérêt. Si marquée soit-elle, la hausse des taux d'usure sera de facto insuffisante si les taux d'intérêt continuent leur fuite en avant. Depuis la vive progression des taux bancaires en 2022, consécutive à une inflation forte et accélérée, à la récente hausse des taux de la BCE et à l'évolution des taux obligataires, de plus en plus de demandes de crédits immobiliers sont rejetées, car leur TAEG excède le seuil de l'usure. En cause, non pas la solvabilité des candidats, mais un calcul des taux maximum autorisés en décalage avec la réalité du terrain. Selon les courtiers, près de 50% des demandes de financement sur deux auraient échoué depuis juillet, car désolvabilisées par l'usure. Cela fait des mois que l'écart entre le taux débiteur de la banque et le taux d'usure est alors trop faible pour intégrer tous les autres frais liés à l'obtention du crédit (frais de dossier, garantie, assurance prêt immobilier). Au-delà d’opérer un frein sur la production de crédits, cette situation a poussé les intermédiaires à manifester devant la BdF le 20 septembre dernier et l’un d’entre eux, à créer un site dédié aux refus de prêt. Un répit de courte durée Les taux d'intérêt restent avantageux et propices à l'achat immobilier. Actuellement, un crédit sur 15 ans se négocie en moyenne entre 1,75% et 2% (hors assurance emprunteur), et sur la durée classique de 20 ans, le taux moyen oscille entre 1,85% et 2,40%. Mais la stagnation de l'usure sur trois mois bloque l'accès au crédit dans une période où les taux évoluent rapidement à la hausse. La révision inédite de l'usure de près de 50 points devrait permettre de débloquer de nombreux dossiers en cours, ceux dont le taux d'intérêt ne dépasse pas 2,40%. Cette bouffée d'oxygène risque pourtant d'être de courte durée, car les taux vont continuer de grimper en octobre. La crainte est en effet que les banques décident d'augmenter leurs barèmes si l'OAT française sur 10 ans continue de progresser aussi vite. Cet indicateur qui permet aux établissements bancaires de fixer les taux de crédit a atteint 2,941% au cours de la journée du 28 septembre ; il y a un an, il évoluait en territoire négatif. Si les banques doivent se refinancer à des taux toujours plus élevés, elles n'auront d'alternative que de rehausser les taux d'emprunt proposés aux ménages pour éviter de prêter à perte... ou de fermer le robinet du crédit. Les prochaines semaines seront cruciales pour savoir si cette ultime hausse de l'usure en 2022 va réellement débloquer une situation inédite et pour le moins aberrante où le crédit immobilier est bon marché mais inaccessible.