L'accès à l'emprunt immobilier est désormais encadré par 2 règles cumulatives : le taux d'endettement maximum est fixé à 35% pour une durée de remboursement ne pouvant excéder 25 ans (27 ans pour les achats sur plan). Cette contrainte imposée par le régulateur est pénalisante pour les candidats qui frôlent ou atteignent ces limites. La relégation se joue à un point. En sollicitant les services d'un courtier, il est possible de faire bouger la ligne pour minimiser le taux d'endettement et faire passer la demande de financement.
Le prêt lissé pour contenir le taux d'endettement
Appelé aussi prêt à paliers de remboursements, le prêt lissé est un crédit amortissable qui permet de contracter un prêt immobilier tout en continuant à rembourser des crédits en cours, en égalisant le taux d'endettement sur toute la durée d'amortissement.
Votre capacité de remboursement n'est pas extensible. Sans lissage, la banque va calculer le taux d'endettement sur les mensualités les plus élevées, avec le risque que le taux d'effort excède le seuil autorisé des 35% de vos revenus nets (assurance emprunteur incluse).
Si vous n’êtes pas en capacité de solder les crédits avant votre demande de financement immobilier, le prêt lissé permet de ne pas affecter le taux d'endettement en remboursant par palier, la mensualité consacrée au crédit immobilier augmentant au fil de l'amortissement des autres prêts, et ce, jusqu'à leur terme, tout en contenant le taux d'effort dans la limite réglementaire.
Le prêt lissé est à distinguer du rachat de crédits qui consiste à regrouper en un seul prêt à un taux unique tous les crédits en cours. Avec le lissage, vous conservez plusieurs prêts distincts aux taux et aux mensualités différentes.
Le prêt à paliers permet de maîtriser le taux d'endettement en lissant le crédit immobilier le temps que les autres crédits soient soldés. La mensualité du prêt immobilier est adaptée durant le remboursement des autres prêts, pour obtenir une mensualité globale sous le seuil de l'endettement maximal. Le prêt lissé va vous permettre de réduire la part dédiée au remboursement du crédit immobilier jusqu'au terme des autres dettes. La mensualité est unique et constante, mais le coût global du crédit est plus élevé en raison d'un amortissement plus lent du capital.
Le prêt à paliers est intéressant dans ces 3 cas de figure :
- vous souhaitez contracter un crédit immobilier tout en détenant d'autres prêts en cours ;
- vous êtes primo-accédant et vous achetez votre résidence principale via un PTZ complété par un prêt classique ;
- vous partez à la retraite dans quelques années et vous souhaitez anticiper la baisse des revenus en lissant les mensualités de votre crédit immobilier.
Jusque-là réticentes à mettre en place un prêt lissé, les banques y sont désormais beaucoup plus favorables face aux contraintes imposées par le régulateur.
Le prêt progressif pour les jeunes emprunteurs
Vous évoluez dans un secteur économique prometteur et votre carrière est promise à un bel avenir. Vos revenus ont toutes les chances d'augmenter, un atout que le courtier en crédit va faire valoir lors de la présentation de votre demande de financement. Le prêt progressif permet, comme son nom l'indique, de réviser les mensualités à la hausse au fil des années.
Le prêt progressif va tenir compte de l'évolution de votre capacité de remboursement. Mais l'intérêt principal de ce type de prêt est que le taux d'endettement est calculé à partir des mensualités de la première année de remboursement, ce qui permet d'emprunter un montant plus important et de rembourser plus rapidement.
À chaque intervalle, 5 ans par exemple, le temps que votre situation professionnelle s'améliore, les mensualités augmentent d'un certain pourcentage, défini dans le contrat de prêt.
Les fonctionnaires ont facilement accès à ce type de montage financier, car ces professions garantissent une augmentation prévisible du salaire. Les banques considèrent également cette solution pour les jeunes cadres pour lesquels la probabilité d'une évolution favorable de carrière est significative. Le prêteur fait un pari sur l'avenir, il va donc prendre toutes les précautions pour limiter les risques et éviter un taux d'endettement croissant si ses anticipations ne se réalisent pas.
Une meilleure prise en compte des revenus locatifs
Si vous comptez investir dans l'immobilier, vous êtes pénalisé par le plafond du taux d'endettement en raison de la méthode de calcul désormais imposée aux banques. Au lieu de déduire les revenus locatifs des mensualités d'emprunt (méthode différentielle), ces derniers sont ajoutés aux revenus globaux, ce qui a pour effet d'augmenter le taux d'effort. L’accès au financement s’en trouve réduit voire impossible si vous détenez déjà un crédit sur votre résidence principale.
La bonne nouvelle, c'est que les banques ont augmenté le taux de pondération des revenus locatifs. Au lieu d'appliquer une décote de 30%, ils prennent en compte jusqu'à 90% des loyers futurs, voire 100%. Résultat, en améliorant les revenus globaux, le taux d'endettement baisse de quelques points.
Toutes les banques n'ont pas cette générosité. En passant par un courtier, vous taperez à la bonne porte.
La délégation d'assurance
La problématique du taux d'endettement contient aussi celle de l'assurance emprunteur. Le Haut Conseil de Stabilité Financière oblige les prêteurs à calculer le taux d'effort en incluant les primes d'assurance. Logique. L'assurance est le deuxième coût après les intérêts d'un crédit immobilier. Pour certains profils à risques accrus, cette dépense contrainte peut même peser plus lourd que les intérêts.
La solution consiste à déléguer l'assurance, et sans le concours d'un courtier, la démarche est compliquée, car la banque va insister pour que vous souscriviez son contrat maison, en mettant en avant des arguments qui font mouche (démarches administratives facilitées, contrat prétendument adapté), sauf le plus important : les économies potentielles en faisant jouer la concurrence. Chiffres à l'appui, l'intermédiaire démontre à la banque que le contrat délégué, moins cher que son offre, permet de contenir le taux d'effort sous le seuil admissible.
La réglementation garantit le libre choix du contrat d'assurance de prêt. Comparez les offres grâce à Magnolia.fr et sélectionnez la formule adaptée à votre profil au meilleur prix. Il en va de la maîtrise de votre taux d'endettement et de la concrétisation de votre projet immobilier.
