Assurance individuelle prêt immobilier

L'assurance de prêt immobilier est exigée par la banque lors de toute demande de crédit. Elle protège l'assuré contre d'éventuelles défaillances de paiement en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident, et de décès, et garantit à l'établissement le remboursement intégral des sommes prêtées. Cette couverture existe sous deux formes : le contrat groupe proposé au sein de la banque et une formule alternative, sélectionnée auprès d'un assureur externe. Ce contrat individuel présente de nombreux avantages, au premier rang desquels un tarif nettement plus compétitif que le contrat bancaire.

Comment fonctionne une assurance individuelle ?

Lorsque vous sollicitez un établissement de crédit pour financer un projet immobilier, celui-ci va vouloir se prémunir contre un défaut de paiement et exiger la souscription à une assurance emprunteur qui interviendra en cas de sinistre garanti (décès, invalidité, incapacité, éventuellement perte d’emploi).

Bien que n'étant pas obligatoire d'un point de vue légal, l'assurance de prêt immobilier reste un préalable à l'obtention du financement. La banque est en droit de refuser l'octroi du crédit si vous n'êtes pas couvert par une assurance comportant les garanties demandées.

Heureusement, depuis septembre 2010 et la loi Lagarde, vous n'êtes plus contraint de souscrire le contrat d'assurance de la banque. La déliaison imposée entre crédit immobilier et assurance vous donne l'opportunité de choisir librement le contrat. Vous pouvez opter pour le contrat groupe proposé par la banque ou préférer un contrat individuel, souscrit auprès d'une compagnie externe.

Le contrat groupe est un contrat collectif mis en place par la banque en partenariat avec une société d'assurance, qui peut être filiale de ce même établissement. Il repose sur le principe de mutualisation, c'est-à-dire qu'il est conçu pour couvrir l'ensemble des emprunteurs, quels que soient leur profil et le niveau de risques qu'ils incarnent.

À côté de cette formule standard où les profils présentant le moins de risques paient pour les autres, il y a l'assurance emprunteur individuelle, également appelée assurance déléguée, qui s'adapte au profil de chacun en fonction des risques médicaux et professionnels qu'il représente, et de ses habitudes de vie (activité sportive à risque).

Cette notion de délégation introduite par la loi Lagarde a ouvert le marché de l'assurance emprunteur et insufflé une plus large concurrence dans un marché capté par les établissements de crédit.

Les assureurs externes, qu'ils soient spécialisés ou généralistes, ont mis au point des formules sur-mesure dont les garanties correspondent aux caractéristiques de chaque candidat à l'emprunt. L'individualisation du niveau de couverture permet d'ajuster le tarif, ce que ne font pas les contrats groupe mutualisés.

Pourquoi choisir une assurance individuelle ?

La personnalisation, que seule permet la délégation d'assurance, est au cœur du contrat individuel. Lors de votre demande de souscription d'une assurance de prêt déléguée, vous remplissez un questionnaire qui porte sur les caractéristiques de votre projet (montant et durée de votre emprunt), mais aussi et surtout sur vos informations personnelles (âge, état de santé, fumeur ou non-fumeur, profession, activités sportives).

Les réponses vont permettre à l'assureur d'évaluer les risques que vous représentez et de déterminer le montant de la cotisation. Les tarifs en assurance sont libres et varient d'une compagnie à l'autre. Faites jouer la concurrence en comparant les offres ; à garanties égales, le taux d'assurance peut varier de quelques points, ce qui aura une incidence sur le coût en fin de prêt.

Préférer une assurance individuelle au contrat groupe cumule les avantages suivants :

• souscrire des garanties parfaitement adaptées à votre profil et à vos besoins ;
• faire des économies importantes : l'assurance déléguée peut coûter deux voire trois fois moins cher que le contrat bancaire, à niveau de garanties similaire ; vous diminuez en même temps le coût global de votre crédit immobilier ;
• pouvoir négocier le taux de l'assurance ;
• payer l'assurance sur le capital restant dû : la cotisation d'assurance diminue au fil des remboursements, ce qui n'est pas le cas d'un contrat groupe dont le tarif, immuable, est calculé sur le capital initial ;
• pouvoir souscrire au-delà de 70 ans;
• être couvert pour le risque décès jusqu’à 85 voire 90 ans;
• comparer plus facilement les offres individuelles ;
• ajouter des garanties optionnelles ;
• racheter des exclusions de garantie et être mieux couvert (pour affections dorso-vertébrales par exemple) ;
• résilier plus simplement un contrat individuel qu'un contrat groupe.

L'assurance individuelle s'adresse à tous les emprunteurs. Certains profils ont toutefois grand intérêt à privilégier cette formule, parce qu'ils présentent peu de risques ou au contraire, parce que le questionnaire de souscription a révélé une élévation du niveau de risques :

• les emprunteurs de moins de 45 ans sans risques particuliers;
• les non-fumeurs: les fumeurs paient deux fois plus cher leur assurance-crédit ;
• les seniors : l'âge est un critère qui renchérit le coût de l'assurance, compte tenu de l'augmentation des problèmes liés à la santé ;
• les personnes exerçant une profession à risques (métiers de sécurité, pompiers, ouvriers du bâtiment,...) ;
• les personnes pratiquant un sport considéré comme dangereux (plongée sous-marine, alpinisme,...) ;
• les personnes avec des antécédents de santé (maladie chronique, obésité, diabète, cancer, hépatite,...).

Les emprunteurs présentant des risques aggravés pour raisons médicales ou professionnelles, ou du fait d’une pratique dangereuse, sont rarement acceptés par les contrats groupe. Pour concrétiser leur projet, ils n’ont d’autre option que souscrire une assurance individuelle spécifique dont le niveau de garantie les couvre de manière optimale sur toute la durée de leur emprunt.

Que ce soit pour payer moins cher ou pour bénéficier d'une protection spécifique adaptée à vos besoins, l'assurance emprunteur individuelle est la meilleure option. La possibilité de souscrire un contrat individuel reste toutefois conditionnée à l'équivalence de niveau de garantie.

Il faut impérativement que le contrat délégué soit au moins aussi couvrant que l'assurance de groupe proposée par la banque. À défaut, le prêteur est en droit de refuser la délégation d'assurance emprunteur, mais il a obligation de motiver son refus par écrit dans les 10 jours.

Pour vous permette de faire le bon choix, la banque doit vous remettre une fiche standardisée d'information (FSI), document précontractuel imposé par la réglementation depuis octobre 2015, qui vous rappelle votre droit au libre choix de l'assurance et liste les différentes garanties contenues dans le contrat groupe. C'est sur cette base que vous pouvez comparer les offres en toute objectivité.

Comment changer son assurance individuelle ?

La réglementation autorise le libre choix du contrat d'assurance ; elle permet également d'en changer tout au long de la durée du crédit immobilier. Quel que soit le type de contrat souscrit, bancaire ou individuel, deux possibilités s'offrent à vous :

1. résilier dans les 12 premiers mois qui suivent la signature de l'offre de prêt (loi Hamon depuis juillet 2014) : votre demande de résiliation doit parvenir à la banque au plus tard 15 jours avant la date butoir ;
2. au-delà de cette première année, résilier annuellement à chaque date d'anniversaire (amendement Bourquin depuis janvier 2018) : la date retenue est celle figurant sur le contrat d'assurance ou la date de signature de l'offre de prêt ; faites votre demande de changement au minimum deux mois avant.

Le changement d'assurance prêt immobilier est corrélé à l'équivalence de niveau de garantie. Si le nouveau contrat n'est pas conforme aux exigences de la banque, répétons-le : la banque a le dernier mot et tout loisir de refuser l'offre déléguée.

Faites des simulations en ligne via des comparateurs en assurance, afin de vérifier l'équivalence des garanties et évaluer le rapport prestations/prix. Magnolia vous accompagne et facilite votre changement d'assurance en sélectionnant pour vous une ou plusieurs formules sur-mesure, répondant aux exigences de la banque, au meilleur prix.

Grâce à la lettre de résiliation asssurance emprunteur, vous pouvez renoncer rapidement et simplement à votre contrat en cours, et le substituer par une assurance moins chère avec des garanties équivalentes ou plus protectrices.