Assurance de prêt : choisir entre capital initial ou capital restant dû
Vous souhaitez souscrire une assurance de prêt dans le cadre de votre projet immobilier et voulez connaître un maximum d'informations, notamment au niveau du calcul de cette assurance ? Il y a des renseignements utiles pour vous sur le sujet que nous allons aborder ici. Voici ce que vous devez savoir pour choisir la meilleure solution pour vous et votre projet immobilier.
En savoir plus sur l'assurance de prêt immobilier
Un futur emprunteur doit savoir un maximum de choses concernant l'assurance de prêt immobilier afin de choisir une assurance qui correspondra au mieux à ce qu'il veut, et à ce dont il a besoin. Pour souscrire une telle assurance, vous verrez dans ce guide que le futur emprunteur doit notamment répondre à un questionnaire de santé. Il faut également passer une visite médicale (surtout pour les personnes avançant en âge).
Cela permet de fournir des informations véridiques à l'établissement dans lequel on souhaite souscrire une assurance de prêt immobilier.
En effet, un établissement se doit prendre des garanties avant de signer avec un emprunteur potentiel, puisque la personne peut être en parfaite santé, mais elle peut aussi avoir certains problèmes de santé plus ou moins importants, avec parfois un risque accru de décès.
L'organisme doit donc se prémunir contre tous les accidents de la vie pouvant toucher un emprunteur.
De plus, il est important de prendre en compte l'âge de la personne. On sait que plus une personne prend de l'âge et plus elle aura de risques de "rencontrer" un problème de santé avant la fin de la durée de son assurance de prêt. L'organisme doit alors assurer ses arrières, afin que les mensualités soient bien honorées, et qu'il puisse rentrer dans ses frais. A savoir qu’il existe des contrats d’assurance de prêt pour sénior adaptés.
Il est par ailleurs à noter que la visite médicale et le questionnaire de santé sont une mine d'informations qui va servir au calcul de l'assurance de prêt. Sans ces précieux renseignements, un organisme de crédit ne peut pas prendre le risque d'assurer une personne, puisqu'il s'engagerait sans aucune garantie que le prêt sera bien remboursé en intégralité.
Voyons à présent comment est calculée une assurance de prêt.
Comment se calcule une assurance de prêt ?
Il faut savoir que l'assurance de prêt immobilier se calcule selon une méthode bien précise. Ainsi, le type de calcul en question sera effectué par rapport au capital restant dû.
Pour être plus précis, on va appliquer un certain pourcentage sur le capital restant dû. Cependant, ce pourcentage peut évoluer sérieusement, car il est appliqué en se basant sur deux critères importants concernant l'emprunteur : son état de santé et son âge au moment de la souscription de l'assurance.
Les taux évoluent en fonction de la tranche d'âge. Généralement, plus on avance en âge et plus le pourcentage est élevé, puisqu'il y a plus de risques aussi que l'emprunteur rencontre un souci de santé sérieux durant le temps où il est assuré.
Au fil des mois, et ce jusqu'à ce que la dernière mensualité ait été honorée, il y aura une dégressivité dans le montant des mensualités à honorer, puisque le calcul se fera sur le capital restant dû, et non sur le capital initial.
Sachant qu'un emprunt peut être contracté pour 20 ans ou plus, l'emprunteur aura des mensualités à rembourser qui deviendront petit à petit moins importantes, chaque mois.
Plus la durée totale d'un emprunt est importante (par exemple 30 ans) et plus le remboursement va être échelonné au fil des mois, selon les taux en vigueur au moment de la souscription.
Quelques informations sur les contrats possibles
L'assurance de prêt immobilier obéit à un certain mode de fonctionnement, comme vous pourrez le voir dans ce guide. Parmi les événements couverts, selon les produits d'assurances, il y aura :
- le décès de la personne
- la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA)
- l'invalidité totale temporaire (ITT 90), avec une franchise de 90 jours
- l'invalidité partielle temporaire (IPT).
Selon les établissements proposant ces produits d'assurance de prêt immobilier, la durée du prêt peut varier : 10, 15, 20 ou encore 30 ans, pour ne citer que ces exemples.
Les tranches d'âge, en années, concernées par les différents contrats peuvent être, selon les établissements :
- la tranche des 36-41 ans
- la tranche des 26-35 ans
- la tranche des 46-55 ans
- mais aussi des tranches d'âge supérieures
A savoir : Chaque établissement propose des contrats pouvant être différents, tant pour les tranches d'âges que pour les taux appliqués, pour le calcul de l'assurance de prêt.
Quelques formules de contrats
Parmi les contrats qu'il est possible de souscrire, il y a le contrat cadre, le contrat individuel ou encore l'assurance de groupe. Cette dernière est bien souvent proposée par de nombreux établissements bancaires ou dédiés au crédit.
A savoir qu'une assurance de groupe est une assurance de type collective, pouvant être souscrite par des personnes appartenant, par exemple, à une même société, une même association ou autre.
De ce fait, le contrat d'assurance est collectif, et non souscrit en individuel.
La délégation assurance
Dans le cadre de votre crédit immobilier, il vous est tout à fait possible de contracter une assurance emprunteur dans un autre organisme que celui qui vous a accordé votre prêt immobilier. Cela s'appelle la délégation d’assurance. On nomme également cela une assurance de prêt de type hors banque.
Cette délégation d'assurance emprunteur correspond à une assurance emprunteur individuelle.
Le coût de l'assurance
Lors de la souscription d'une telle assurance, l'emprunteur peut opter, selon son choix, entre deux formules :
- un calcul sur le capital restant dû ;
- ou un calcul sur le capital qui est emprunté.
Le mode de calcul des deux formules est différent, ce qui permet à l'emprunteur d'opter pour la formule qui correspond le mieux à ce dont il a besoin. En effet, le remboursement d'une assurance de prêt immobilier représente un certain coût, qu'il ne faut pas négliger !
La première formule de calcul sur le capital restant dû implique une dégressivité de la cotisation à honorer au fil des mois. Dans le second cas, la cotisation sera fixe.
La cotisation dégressive
Le premier mode de calcul va faire que l'emprunteur aura à rembourser une cotisation dégressive, étalée sur autant d'années qu'il est indiqué dans le contrat, par exemple, 20 années.
Exemple : avec 300 000 € et un taux de 0,7 %, la première année, la cotisation sera calculée ainsi :
300 000 € X 0,7 % / 12 mois
Le montant de la cotisation sera utilisé dans le calcul de la prime à verser chaque mois, pour la durée du prêt. Il sera alors appliqué une dégressivité dès le 2e mois.
Bien entendu, il s'agit ici d'un simple exemple. Les conditions proposées par l'organisme peuvent être différentes.
La cotisation fixe
Pour la deuxième formule de calcul, qui se base de son côté sur le capital emprunté, l'emprunteur aura à rembourser, chaque mois, une cotisation fixe.
Exemple : Avec un taux à 0,7 %, un prêt de 300 000 € sur 30 ans va correspondre au calcul suivant :
300 000 € X 0,7 % X 30 ans
Cela correspond à 63 000 €.
Choisir la meilleure formule de remboursement
Il faut savoir que les assurances de prêt dégressives permettent davantage de souplesse, grâce à la dégressivité des cotisations à verser d'une part, mais aussi grâce au fait que la durée du prêt va pouvoir être étalée sur une longue période (20, 30 ans par exemple).
Financièrement, l'emprunteur doit opter pour la formule adéquate par rapport à l'apport financier qu'il peut effectuer chaque mois et sur un certain nombre d'années.
Cela implique donc d'avoir des revenus réguliers et fixes, pour pouvoir rembourser sans problème son assurance prêt immobilier.
A chaque emprunteur de choisir la formule qui lui convient le mieux, tant pour le montant à rembourser, que pour la durée du prêt. Il faut donc choisir une formule qui répond parfaitement à son besoin et à ses possibilités financières.
En effet, les cotisations doivent obligatoirement être honorées chaque mois. Il est de l'intérêt du futur emprunteur de bien étudier les produits proposés et de réaliser une simulation en ligne.
Cela peut, par ailleurs, lui faire prendre conscience de choses qu'il n'avait pas prévues jusqu'ici. Concrètement, la personne peut même être amenée à revoir son projet de souscription d'assurance de prêt immobilier, afin d'opter pour ce qui sera clairement le mieux pour elle.
Si vous souhaitez effectuer une simulation avant de vous lancer concrètement dans la procédure auprès d'une banque ou d'un organisme de crédit, nous vous proposons d'utiliser notre simulateur d’assurance de prêt. Il vous aidera à vous rendre compte précisément des possibilités qui s'offrent à vous, mais aussi de vous faire une première idée.