Comment connaître la qualité de votre contrat d'assurance de prêt ?


La réglementation autorise l'emprunteur à choisir librement le contrat d'assurance qui va couvrir son crédit immobilier. Il peut ainsi mettre en concurrence les offres individuelles avec le contrat groupe de la banque prêteuse. Pour souscrire le meilleur contrat au meilleur prix, il convient évaluer objectivement les garanties, et pour bien comparer, il faut se concentrer sur la garantie incapacité de travail et sur les deux critères qui varient le plus, à savoir le mode d'indemnisation (indemnitaire ou forfaitaire) et la franchise.

À quoi sert l'assurance prêt immobilier ?

L'assurance emprunteur est une protection pour l'emprunteur et la banque qui garantit à cette dernière le remboursement des sommes prêtées en cas de défaillance du premier pour cause d'accident de la vie.

Que couvre l'assurance emprunteur ?

L'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier intervient auprès de la banque pour rembourser tout ou partie des mensualités en cas d'aléas de la vie qui priveraient l'emprunteur de moyens financiers (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d'emploi).

Quelles sont les garanties assurance emprunteur ?

L'assurance de prêt est constituée de diverses garanties qui entrent en jeu en fonction de la nature du sinistre couvert par le contrat :

  • la garantie décès : le capital restant dû est intégralement remboursé à la banque si l'emprunteur décède en cours de prêt.
  • la garantie PTIA ( Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) : toujours associée à la garantie décès, la garantie PTIA intervient en cas de dépendance totale de l'emprunteur ; selon le contrat, les mensualités sont remboursées au fil des mois ou le capital restant dû est pris en charge.
  • la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : cette garantie systématiquement exigée si l'emprunteur exerce une activité professionnelle rémunérée prend en charge en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours.
  • la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : elle s'applique si l'emprunteur n'est pas en mesure de reprendre une activité professionnelle rémunérée, et si le taux d'invalidité est compris entre 33% et moins de 66%.
  • la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : elle s'applique si l'emprunteur n'est pas en mesure de reprendre une activité professionnelle rémunérée en cas de taux d'invalidité comprise entre 66% et 99%.

Les garanties s'appliquent à hauteur de la quotité assurance de prêt souscrite en cas d'emprunt à deux.

Plus rarement est souscrite la garantie perte d'emploi, réservée aux emprunteurs en CDI victimes d'un licenciement économique.

L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

D'un point de vue légal, la souscription à l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire, mais dans le faits, les banques l'exigent pour se prémunir contre une éventuelle défaillance de l'emprunteur pour les raisons évoquées plus haut.

Quels sont les critères sur lesquels le choix de l'assurance par l'emprunteur peut se déterminer sans l'accord de la banque ?

L'acceptation par l'établissement de crédit d'un contrat d'assurance externe est conditionnée à l'équivalence de niveau de garanties. Le contrat alternatif doit présenter a minima des garanties équivalentes à celle du contrat bancaire. La banque doit publier les critères qu'elle exige pour accorder un crédit immobilier, cette information fondamentale permettant à l'emprunteur de comparer objectivement les contrats.

La banque retient au plus 11 critères relevant des garanties décès-invalidité et incapacité sur les 18 listés par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) et peut ajouter 4 critères pour la garantie perte d'emploi. Ces renseignements sont précisés dans la fiche standardisée d'information (FSI) et sur tout support commercial, site en ligne inclus. 

Sur la base de la FSI, l'emprunteur connaît les critères exigés par la banque pour l'octroi du crédit immobilier. Libre à lui de renforcer sa protection en ajouter des garanties ou en rehaussant le niveau des garanties. La garantie ITT est souvent assortie d'exclusion pour les maladies non objectivables (pathologies du dos, affections psychologiques) : certains contrats comprennent une option rachat d'exclusion qui permet la couverture des MNO moyennant une surprime assurance prêt immobilier.

Quels sont les éléments qui influencent le niveau de couverture de l'assurance des emprunteurs ?

La souscription à l'assurance emprunteur repose sur le questionnaire de santé assurance prêt immobilier, un document que l'emprunteur doit remplir en toute bonne foi. Ce questionnaire renseigne l'assureur sur les risques incarnés par l'emprunteur :
  • âge
  • état de santé
  • profession
  • mode de vie (fumeur, non-fumeur, pratique d'un sport dangereux).

En fonction des données déclarées, l'assureur formule une réponse (acceptation ou refus assurance emprunteur) et en cas d'accord, applique une tarification ajustée, assortie le cas échéant d'une surprime ou d'exclusion de garanties.

La garantie PTIA

Les différences entre les contrats d'assurance de prêt immobilier se situent essentiellement sur la notion d'incapacité de travail. La garantie socle, qui couvre le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), a en effet un champ d'intervention assez clair, même s'il convient de prêter attention aux clauses et aux modalités de la PTIA : chaque contrat prévoit des exclusions spécifiques pour exercice d'un métier à risques et pratique d'un sport ou d'un loisir à risques.

La garantie ITT

La garantie incapacité revoit à une situation temporaire : l'arrêt de travail. Quand il y a consolidation, l'assuré est alors considéré comme étant en invalidité. La garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) intervient quand l'assuré, à la suite d'un accident ou d'une maladie, est inapte à exercer totalement "son" ou "une" activité professionnelle, la seconde option étant bien moins protectrice.

La garantie ITT est toujours exigée par la banque en cas d'achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). Elle est facultative pour un crédit destiné au financement d'un investissement locatif.

Contrat indemnitaire ou forfaitaire ?

En cas de décès ou de PTIA, l'assureur rembourse le capital restant dû. Pour les autres garanties, la prise en charge peut être réalisée selon la nature du contrat : remboursement indemnitaire ou forfaitaire. Le mode indemnitaire prend en charge à hauteur de la perte des revenus, c'est-à-dire que l'assureur tient compte des indemnités perçues par l'assuré par la Sécurité Sociale et les autres organismes de prévoyance. Les contrats d’assurance emprunteur de ce type couvrent donc peu. A l'inverse, un contrat forfaitaire ne fait pas référence à la perte des revenus subie durant le sinistre, le montant de la prestation est définie à la souscription et varie en fonction de la quotité choisie par l'emprunteur. Ce mode d'indemnisation est toujours proposé par les contrats en délégation.

Délai de franchise

La franchise est le délai à partir duquel l'intervention de l'assureur commence. Cette franchise court généralement sur 90 jours, mais certains contrats bancaires l'étendent à 120 voire 180 jours sur certaines pathologies. En clair, l'emprunteur n'est pas couvert durant cette période, et doit donc assumer les mensualités de son crédit...sur 3 voire 6 mois avant de pouvoir bénéficier de la garantie.

Quelle assurance emprunteur choisir ?

Comparatif assurance emprunteur

Le marché de l'assurance emprunteur est vaste et très concurrentiel. Il se partage entre les bancassureurs et les assureurs alternatifs. L'assurance bancaire dit aussi contrat groupe est généralement entre deux et trois fois plus chère que le contrat individuel proposé par la concurrence. Comme elle représente le deuxième coût après les intérêts d'emprunt, l'assurance crédit immobilier pèse lourd dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), d'où l'importance de la négocier.

Utilisez un comparateur d'assurance prêt immobilier pour obtenir gratuitement plusieurs devis détaillés, vous permettant ainsi de sélectionner le contrat qui correspond à vos besoins au meilleur tarif.

L'assureur a obligation d'informer l'emprunteur du coût de l'assurance sur toute la durée de remboursement du prêt immobilier, mais aussi au bout de 8 ans.

Quelle est la meilleure assurance pour crédit immobilier ?

Pour trouver des garanties équivalentes à celles proposées par le prêteur, la meilleure solution passe par un courtier en assurance emprunteur comme Magnolia.fr. La notion d'équivalence de garanties est en effet complexe à appréhender pour un néophyte, sans compter qu'il faudra souvent contrer les prétextes à la limite de la légalité que la banque essaiera d'avancer pour faire échouer la demande de délégation.

Changement d'assurance emprunteur

Tout emprunteur bénéfice du libre choix de l'assurance de prêt immobilier depuis l'entrée en application de la loi Lagarde en septembre 2010. Il peut ainsi refuser la proposition d'assurance bancaire et lui préférer un contrat individuel souscrit auprès d'un prestataire concurrence. On l'a vu plus haut, l'acceptation de la banque d'une assurance déléguée repose sur le respect de l'équivalence des garanties.

Assurance emprunteur nouvelle loi

Cette liberté de choix de l'assurance de prêt immobilier s'applique en amont mais aussi en aval. Si vous avez souscrit à l'assurance de la banque, cette situation est réversible grâce à la loi Lemoine, qui permet de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment depuis le 1er septembre 2022.

La loi Lemoine a par ailleurs introduit deux autres mesures fondamentales pour les emprunteurs :

  • l'amélioration du droit à l'oubli : en place depuis 2016, le droit à l'oubli a été renforcé depuis le 1er juin 2022 : le délai pour en bénéficier est passé de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. Ce droit concerne les personnes guéries d'un cancer, et désormais celles touchées par une hépatite virale C ; il leur permet de ne pas déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé.

  • la suppression du questionnaire de santé : la sélection médicale est interdite sous réserve que le prêt soit inférieur à 200 000€ et qu'il soit remboursé avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur.