Comment assurer son emprunt quand on est auto-entrepreneur ?


Obtenir un financement pour un projet immobilier est toujours un parcours d'obstacles. Les banques imposent des critères rigoureux, au premier rang desquels la stabilité financière. Et qui dit revenus stables dit emploi en CDI. Les auto-entrepreneurs sont-ils pour autant exclus du crédit immobilier ? Dès lors que le dossier est solide, la banque considérera la demande d'un esprit ouvert, la souscription à une assurance de prêt étant un des éléments clefs de l'opération. 

Le statut d'auto-entrepreneur : profil à risques pour les banques

Mis en place en 2008, le statut d'auto-entrepreneur (aujourd'hui micro-entrepreneur) est un régime simplifié de déclaration et de versement de cotisations et de contributions sociales par un prélèvement proportionnel au chiffre d'affaires (plafonds de 170 000€ par an pour les activités commerciales, de restauration et d'hébergement, et de 70 000€/an pour les prestations de service et les professions libérales relevant des NBC ou des BIC). Le principe : pas de chiffre d'affaires, pas de cotisations.

Le statut social du micro-entrepreneur est celui du TNS (Travailleur Non Salarié), affilié au RSI, le régime social des indépendants, ou de la Cipav pour les professions libérales. Et comme tout chef d'entreprise, le micro-entrepreneur n'est pas couvert par Pôle Emploi contre le risque de chômage au titre de son activité indépendante.

Cependant, depuis le 1er janvier 2019, la loi "Avenir Professionnel" a instauré de nouvelles dispositions d'assurance chômage pour les travailleurs indépendants*. Ils peuvent bénéficier d'une indemnisation forfaitaire si leur entreprise fait l'objet d'un jugement d'ouverture de liquidation judiciaire ou d'une procédure de redressement judiciaire, et sous réserve d'une durée minimale antérieure de 2 ans et d'un revenu minimum de 10 000€ par an. Le périmètre est donc bien réduit.

Pour toutes ces raisons, les profils d'emprunteurs micro-entrepreneurs ou travailleurs indépendants ne sont guère prisés par les banques, car ils sont considérés comme des profils risqués.

Obtenir un crédit quand on est auto-entrepreneur

Financer un projet immobilier lorsqu'on est TNS ou micro-entrepreneur est néanmoins possible. Comme pour tous les profils de futurs accédants à la propriété, vous devez justifier de revenus stables et apporter des garanties suffisantes, même si la démarche est plus hasardeuse que pour un salarié en CDI compte tenu des risques inhérents à votre statut.

Quatre conditions doivent être réunies pour convaincre la banque :

  1. exercer dans un secteur porteur (métiers manuels comme la serrurerie, la plomberie ou la maçonnerie), les secteurs saisonniers sont mal considérés ;
  2. une ancienneté d'activité d’au moins 2 ans, mieux, 3 ans, car bon nombre d'entreprises ne passent pas ce cap. Par ailleurs, on considère qu'à partir de ce seuil vous avez normalement réussi à étoffer votre carnet de clientèle, source de revenus réguliers.
  3. un bilan financier positif sur au moins 2 ans ;
  4. un apport personnel d'au moins 10% du prix du bien.

Pour décrocher le financement, il faudra fournir des garanties supplémentaires. La présence d'un co-emprunteur en CDI sera un excellent argument pour réduire le risque lié à l'activité d'auto-entrepreneur. Si vous détenez déjà un bien immobilier, la banque vous proposera de l'hypothéquer, ce qui constitue une garantie solide mais vous expose à la vente du logement en cas de défaut de paiement. Le gage peut aussi être une assurance vie, on parle alors de nantissement.

La garantie de l'assurance emprunteur

La souscription à une assurance est une autre des garanties à faire valoir pour obtenir votre crédit, elle est même un passage obligé pour tout emprunteur dans le cadre d'un crédit immobilier. Vous êtes couvert en cas de décès ou de perte d'autonomie totale ou partielle, et la banque est assurée d'être remboursée du capital restant dû.

L’activité d’un auto-entrepreneur nécessite que son assurance emprunteur soit parfaitement adaptée à son métier. Certaines offres spécifiquement développées pour ce type de profil intègrent par exemple une garantie en cas de perte de revenus. Cette protection se révèle très utile en cas d’accident ou de maladie pour continuer d’assumer les mensualités de l’emprunt. Si votre co-emprunteur est salarié, il convient de bien répartir la quotité d'assurance pour gagner la confiance de la banque (70% sur la tête du salarié et 30% sur celle de l'auto-entrepreneur).

Sachez également que le fait de détenir un contrat de prévoyance est un atout. En cas d'accident ou de maladie, cette protection vient compléter les indemnités journalières du régime obligatoire et vous permet de maintenir votre niveau de vie. Si votre activité constitue la source principale de revenus de votre foyer, la rente versée par le RSI n'est pas suffisante (la moitié du revenu annuel moyen, plafonnée à 1 650,50€/mois). Le contrat de prévoyance verse une rente complémentaire en cas d'invalidité totale ou partielle, ce qui sera de nature à rassurer la banque et l'assureur si vous ne pouvez plus travailler, et donc assurer votre sécurité financière.