Assurance emprunteur : comment réussir le changement de votre contrat ?

Une femme avec un grand sourire et faisant un monocle avec ses doigts

Alors que la résiliation à tout moment de l'assurance de prêt immobilier a passé la première étape parlementaire, nombreux sont les emprunteurs à ignorer qu'ils peuvent changer de formule en cours de crédit. Une lacune qui leur fait perdre dans l'immense majorité des cas de précieuses économies. La législation en place permet de substituer le contrat initial par une offre alternative à couverture au moins équivalente, mais sans accès à une information précise et complète, difficile de faire valoir ce droit. En attendant un dispositif simplifié, qu'on espère effectif dans un peu plus d'un an, voici comment réduire le coût de l'assurance en changeant de contrat.

La délégation d'assurance : le choix du contrat

Depuis 2010, crédit et assurance sont deux produits déliés. En vertu de la loi Lagarde, le prêteur n'a plus le droit d'imposer son contrat d'assurance en couverture du financement qu'il accorde. L'emprunteur est libre de choisir le contrat d'assurance et de faire jouer la concurrence en utilisant les comparateurs spécialisés qui aident les consommateurs dans leur recherche d'une formule adaptée au prix le plus bas.

Ce principe de délégation d'assurance signifie que vous pouvez souscrire un contrat alternatif au contrat bancaire, sous réserve qu'il présente une équivalence de niveau de garanties. Le marché de l'assurance de prêt se divise en effet en deux branches :

  1. les bancassureurs : les établissements de crédit commercialisent des assurances emprunteur via une filiale d’assurance ou en partenariat avec un prestataire. On parle de contrats groupe car ils sont négociés par la banque pour le compte de l'ensemble de ses clients.
  2. les alternatifs : les sociétés d'assurance (généralistes ou spécialisées) et les groupes mutualistes conçoivent et proposent des contrats qu'ils commercialisent en direct ou/et par l'intermédiaire des courtiers. Ces contrats sont individuels et personnalisés, et peuvent s'adapter à chaque situation et chaque profil d'emprunteur.

Ce marché est vaste et très concurrentiel, mais les banques ont la fâcheuse tendance à brimer toute tentative d'aller voir ailleurs, pour la bonne raison que le produit est très rémunérateur, générant des marges bancaires autour de 70%. Les marges de la concurrence sont nettement plus conformes à ce qui se pratique en assurance, entre 20% et 30%. En période de taux d'intérêts au plancher, les banques comptent sur l'assurance crédit pour se rémunérer... et sur l'ignorance du client quant à son droit au libre choix du contrat.

L'information : clef de voûte du libre choix

Lorsque vous faites une demande de crédit immobilier auprès d'une banque, celle-ci doit se soumettre à son devoir d'information et vous transmettre diverses informations dont certaines relatives à l'assurance de prêt. Dès la première simulation de crédit, la banque vous informe de vos droits en matière d'assurance de prêt, doit vous préciser le caractère facultatif ou obligatoire de l'assurance et vous remettre une Fiche Standardisée d'Information (FSI) qui stipule l'ensemble des garanties qu’elle exige pour l'octroi du prêt, accompagné d'un exemple chiffré du coût de l'assurance.

Cette FSI va vous permettre de comparer les offres sur la base des garanties requises par le prêteur. Elle doit contenir les informations suivantes :

  • les garanties proposées : la banque détaille les différentes garanties qu'elle demande pour vous accorder le financement (décès, perte totale et irréversible d'autonomie, invalidité, incapacité, perte d'emploi), ainsi que les caractéristiques précises de ces mêmes garanties et les critères de couverture minimale pour chaque garantie (durée de la couverture, franchise, etc.).
  • la quotité d'assurance : l'assurance doit couvrir 100% du capital emprunté. Pour un crédit à deux, la répartition peut être de 100% sur chaque tête pour une protection optimale, ou inégale en fonction du profil de chaque emprunteur (revenus, risques professionnels ou médicaux), pour une addition des quotités au moins égale à 100%.
  • une estimation personnalisée du coût de l'assurance : le Taux Annuel Effectif Assurance (TAEA) représente le coût total de l'assurance en pourcentage annuel. La FIS mentionne également le coût total sur la durée du crédit, ainsi que le coût mensuel.
  • le droit à la délégation d'assurance : la fiche vous rappelle que vous pouvez souscrire le contrat librement auprès de l'assureur de votre choix.

Les garanties décès et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) forment le socle de tout contrat d'assurance de prêt. S'y ajoutent des garanties invalidité et incapacité pour couvrir les arrêts de travail. La garantie perte d'emploi est peu souscrite, même si la crise économique actuelle a renforcé la vigilance des prêteurs quant aux risques accrus de chômage dans certains secteurs sinistrés. La réglementation impose que la banque énumère au plus 11 critères sur les 18 formulés par le Comité Consultatif du Secteur Financier pour les garanties décès/PTIA et invalidité/incapacité, et 4 critères au plus sur les 8 réglementaires pour la couverture perte d'emploi.

La loi autorise de souscrire une assurance externe à la condition sine qua non que la couverture soit a minima aussi protectrice que celle du contrat groupe bancaire. À garanties équivalentes, un contrat externe individualisé peut être jusqu'à 4 fois moins cher que la proposition de la banque.

Cette information fondamentale, votre banque ne vous la donne pas ! Il vous faudra aller la chercher par un exercice de comparaison. Les comparateurs scannent toutes les offres du moment et sélectionnent pour vous, sur la base des informations que vous renseignez, les contrats adaptés à vos caractéristiques personnelles et à votre crédit.

Changer d'assurance en cours de prêt

Les banques détiennent 87% des cotisations annuelles d'assurance de prêt, un chiffre qui témoigne du peu de latitude dont bénéficient les emprunteurs malgré le principe de délégation d'assurance inscrit dans le marbre. Plusieurs raisons expliquent cette position dominante des bancassureurs :

  • ils sont en pôle position pour proposer leur contrat maison, puisque ce sont eux qui distribuent les crédits ;
  • les emprunteurs sont focalisés sur le taux d'intérêt, ignorant pour certains que la délégation est source d'économies importantes ;
  • les banques usent et abusent de pratiques visant à dissuader l'emprunteur d'exercer son droit au libre choix du contrat (manœuvres dilatoires, dénigrement des contrats concurrents, demande indue de documents, refus non motivé).

Insistons sur le fait qu'une assurance déléguée vous permet de réduire le coût de la couverture et par extension, celui de votre crédit immobilier. En souscrivant une offre alternative à garanties équivalentes, vous pouvez économiser plus de 15 000€ sur la durée totale de votre prêt. N’est-ce pas suffisamment incitatif pour faire l’effort de comparer les offres grâce à un comparateur indépendant ? Après les intérêts d'emprunt, l'assurance est la deuxième dépense dans le coût total d'un crédit immobilier et comme les intérêts, elle se négocie.

Le gain potentiel concerne tous les profils d'emprunteurs, quels que soient les risques qu'ils incarnent. Si vous présentez des risques aggravés pour motifs de santé ou professionnels, seule l'assurance alternative peut vous proposer une protection sur-mesure et vous permettre de décrocher votre financement immobilier. Et si vous n'avez pu souscrire de contrat individuel lors de votre demande de prêt, vous avez la possibilité d'en changer une fois les fonds débloqués grâce aux deux dispositifs suivants :

  • la loi Hamon : vous pouvez résilier le contrat d'assurance bancaire à tout moment durant les douze premiers mois au plus tard 15 jours avant la date d'anniversaire de signature de l'offre de prêt.
  • l'amendement Bourquin : au-delà de la première année, vous pouvez substituer le contrat en cours tous les ans en respectant un préavis de deux mois avant la date d'anniversaire.

Toute démarche de résiliation/substitution doit respecter l'équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. La banque ne peut alors vous refuser le bénéfice de la délégation et si elle refuse le contrat alternatif, elle doit obligatoirement vous expliquer pourquoi, dans un délai de 10 jours ouvrés, afin que vous puissiez éventuellement engager une nouvelle demande de substitution.

L'aide précieuse d'un courtier

La banque tire les ficelles pour vous empêcher de souscrire une assurance alternative et se permet de contourner la loi qui, avouons-le, est entachée de lacunes, notamment quant à l'information sur la date retenue pour résilier. Malgré les nombreux et récurrents manquements constatés, peu de sanctions sont appliquées, alors qu'elles sont réglementaires, car il y a peu de contrôles de la part du régulateur.

Seul l'accompagnement d'un expert peut vous permettre de passer tous les obstacles (équivalence de garanties, délai de résiliation/substitution, présentation complète des documents), et de souscrire l'assurance correspondant à votre profil la plus compétitive. Grâce à sa connaissance du marché et des arcanes bancaires, le courtier va vous aider à sélectionner le contrat adapté conforme aux exigences de la banque et négocier à votre place auprès du prêteur.

Vous êtes lassé des démarches administratives ? On vous comprend. Après ce long parcours du combattant pour décrocher à l'arraché le financement de votre projet immobilier, vous n'avez guère envie de repartir pour un marathon de paperasserie. Les économies potentielles doivent faire tilt ! Chez Magnolia.fr, notre équipe s'occupe de toutes les démarches administratives, laissez-vous guider tout au long du parcours, depuis la sélection du contrat jusqu'à la transmission de l'attestation d'assurance à la banque.

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Pouvoir d’achat : où habiter en 2023 ?

Alors que l’inflation continue de progresser, voici un classement pertinent qui devrait en intéresser plus d’un. Le journal Le Parisien a mené l’enquête pour savoir quelles villes présentent le meilleur pouvoir d’achat. Le Nord-Ouest sort vainqueur, le Sud étant pénalisé par le coût de l’immobilier. Pouvoir d’achat plombé par l’inflation À salaire égal, le pouvoir d’achat d’un ménage n’est pas le même qu’on habite à Paris, en région francilienne ou ailleurs en France, en zone urbaine ou rurale. Le constat est d’autant plus vrai en période inflationniste, telle celle que l’on vit actuellement. L’indice des prix à la consommation est reparti à la hausse fin 2021 et la progression vers le haut s’est accélérée avec le déclenchement de la guerre en Ukraine fin février dernier. Sur un an fin octobre 2022, l’inflation a atteint 6,2%, moins élevée que la moyenne de la zone euro (10,6%), mais suffisante pour plomber le pouvoir d’achat des Français, alors que les salaires ne sont pas indexés sur cette évolution. Pour juguler cette inflation en roue libre, la Banque Centrale Européenne durcit sa politique monétaire, en rehaussant ses taux directeurs de manière drastique : le taux de refinancement, qui est le loyer de l’argent pour les banques commerciales, est passé de 0% à fin juillet 2022 à 2% depuis début octobre. Le coût du crédit pour les particuliers s’en trouve renchéri et de nombreuses banques ne prêtent plus fin 2022, le prêt immobilier n’étant plus rentable car freiné par le plafond de l’usure. Au sens large, c’est le quotidien des Français qui est pénalisé par l’inflation. Alors qu’une récente enquête Meilleurtaux et Meteojob s’est intéressée aux villes où s’installer à un prix abordable sous l’angle immobilier et emploi, celle du Parisien aborde le sujet brûlant du pouvoir d’achat d’une manière plus globale. Les villes moyennes du Nord-Ouest et du Centre en tête Pour dresser son classement des communes les moins chères de France, Le Parisien a étudié plusieurs paramètres fondamentaux de 96 villes-préfectures de métropole : le salaire moyen le prix d’un panier de courses basé sur l’Observatoire de la consommation de l’UFC-Que Choisir le coût des transports (transports en commun et prix du carburant début novembre) le prix d’une place de cinéma le coût du logement le taux de la taxe foncière. Sans surprise, les villes moyennes ont la cote, en particulier celles du quart nord-ouest et de la région Centre. Niort truste la première place du podium avec une note honorable de 14,16 sur 20, devant Châteauroux (13,57/20) et Laval (13,21/20). La préfecture des Deux-Sèvres et celle de l’Indre ont mis en place la gratuité des transports en commun, depuis septembre 2017 pour la première et depuis 2001 pour la seconde. À l’exact opposé de la politique des transports de la région Île-de-France où le pass Navigo et le ticket de métro sont annoncés en forte hausse dès janvier 2023. Voici la suite du TOP 10 : Nevers Belfort Chaumont Épinal Saint-Brieuc Saint-Étienne Rodez. Saint-Étienne et Rodez sont ainsi les seules villes au sud de la Loire de ce Top 10, en raison d’une combinaison panier de courses moins cher et immobilier plus abordable que la moyenne. La première métropole, Nantes, arrive en 20ème place de ce classement du pouvoir d’achat. Le Sud : pouvoir d’achat tiré vers le bas « La misère est moins pénible au soleil », peut-être, mais le Sud, prisé pour sa météo clémente et son ensoleillement, sort peu glorieux de cette enquête sur le pouvoir d’achat.  Les dernières places sont occupées par les villes de plus grande taille et/ou majoritairement composées d’une population modeste. Et parmi les dix qui ferment le ban, figurent trois métropoles du pourtour méditerranéen, Marseille (86ème), Montpellier (90ème) et Nice (93ème). Le Sud est une région historiquement attractive, donc plus chère, notamment en matière d’immobilier. Montpellier et Nice sont parmi les cinq villes de l'hexagone où les loyers et le prix du mètre carré sont les moins abordables. Paris affiche une piètre 77ème place pour la même raison : la cherté du logement.  À l’heure où beaucoup s’interrogent sur leur projet immobilier en 2023, et tentent d’évaluer les avantages et les inconvénients entre la ville et la campagne, ce classement du pouvoir d’achat réalisé par Le Parisien pourrait les aider à orienter leur choix.

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Crédit immobilier fin 2022 : la polémique sur les taux variables

Selon plusieurs médias, la Banque Centrale Européenne chercherait à imposer la pratique des taux variables dans tous les pays de la zone euro et notamment en France où le crédit immobilier est souscrit à l’immense majorité à taux fixes. Une rumeur infondée, la BCE n’ayant aucun pouvoir d’intervenir dans la politique commerciale des banques de détail. Magnolia.fr démêle pour vous le vrai du faux. Le prêt immobilier à taux variable partout en zone euro ? Capital, Le Parisien, Le Figaro, tous ont relayé l’info selon laquelle la Banque Centrale Européenne pousserait à l’adoption des taux variables pour la distribution des crédits immobiliers. Dans un contexte marqué par un crédit immobilier bloqué par les taux d’usure, et des taux au plus haut depuis 7 ans, le prêt à taux variables refait son apparition, mais de là à ce qu’il devienne une pratique imposée par le régulateur européen, il y a un gouffre que certains ont osé franchir, sans doute alertés par des bruits de couloir. Interrogée par le journal Ouest-France, la BCE dément fermement vouloir généraliser le prêt à taux variable, les conditions d’emprunt étant le résultat de négociations entre une banque et ses clients, sans que l’institution puisse interférer dans ce processus. Le seul champ d’action dont peut se prévaloir la BCE en matière de crédits est d’ajuster ses taux directeurs. Elle a d’ailleurs rehaussé à trois reprises son taux de refinancement depuis juillet 2022. Le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l'institution est passé de 0% à 2%. Une nouvelle hausse est prévue courant décembre, ce qui risque de propulser bientôt les taux des crédits immobiliers à plus de 3%. Crédit immobilier : taux fixes versus taux variables Alors que bon nombre de ménages porteurs d’un projet immobilier se demandent s’il vaut mieux attendre 2023 pour emprunter ou passer sans tarder à l’action, le sujet des taux variables s’invite dans un marché quasiment à l’arrêt. L’écosystème français du prêt immobilier n’est pas abonné aux taux variables, dits aussi révisables, lui préférant le modèle unique et protecteur des taux fixes qui permet de connaître le coût global de l’emprunt d’entrée de jeu, dès la signature de l’offre de prêt. Avec un taux fixe, l’emprunteur maîtrise sa mensualité sur toute la durée de son crédit. La faible prévalence du prêt à taux variable en France est aussi due au niveau historiquement bas des taux fixes entre mi-2016 et début 2022. Jetés aux oubliettes depuis la crise des subprimes et de coutume très peu usités dans notre pays (moins de 1% de la production de crédits immobiliers), les taux variables seraient aujourd’hui davantage proposés par les banques. Contrairement aux taux fixes basés sur la valeur de l’OAT 10 ans, les taux variables sont indexés sur l’Euribor, qui est le taux d’intérêt moyen auquel les banques commerciales se prêtent de l’argent à court terme sur le marché interbancaire de la zone euro. Les indices les plus couramment utilisés pour déterminer les taux variables sont l’Euribor 3 mois et l’Euribor 12 mois. Les taux variables affichent un niveau plus faible que les taux fixes, ce qui offre une marge de manœuvre plus ouverte pour intégrer tous les frais relatifs à l’obtention du financement, autres que les intérêts. Cette formule peut être pertinente quand les taux fixes évoluent rapidement à la hausse, plus rapidement que les taux d’usure, comme on peut l'observer en 2022, permettant ainsi d'accéder plus facilement au crédit.  Elle constitue toutefois un risque d’endettement excessif en cas de remontée des taux si aucune borne n’est posée. Pour une garantie de sécurité, il convient d’opter pour un taux capé, à + ou -1% selon le cas de figure le moins onéreux. Un prêt à un taux de 2,20% sur 20 ans, capé à + ou -1%, pourra donc varier entre 1,20% et 3,20%.  La clef est peut-être le prêt à taux variable, mais une meilleure protection pour l’emprunteur est donnée par le prêt à taux mixtes, solution bancaire qui combine taux fixe durant les premières années du prêt puis taux variable capé pour les dernières. Rappelons que le seul levier d’économies face à un crédit bloqué par le plafond de l’usure reste l’assurance emprunteur. En 2022, les avantages de la délégation sont en premier lieu d’abaisser le TAEG sous l’usure pour obtenir son crédit immobilier !

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Immobilier et emploi : où s’installer à un prix abordable ? Orléans en tête !

Les Français sont inquiets pour leur pouvoir d’achat. Alors que l’inflation s’envole et que les prix immobiliers ne faiblissent pas, beaucoup s’interrogent sur la stratégie à adopter pour concilier emploi et logement abordable. Les sites Meteojob et Meilleurtaux leur offrent des pistes via un classement des villes qui conjuguent opportunités d’emploi et immobilier à des prix accessibles. Le logement, sujet prioritaire pour les Français Où acheter sa résidence principale à un prix raisonnable ? Qui ne s’est pas posé cette question ? Le contexte actuel marqué par une inflation en forte hausse et des incertitudes sur le marché de l’emploi amplifie le dilemme, alors que la crise sanitaire due au Covid-19, dont les effets perdurent, a changé le regard que portent les ménages français sur leur habitat. L’arbitrage vivre en ville ou à la campagne n’est pas nouveau mais est devenu plus prégnant à la faveur de confinements successifs qui ont rendu le logement urbain parfois difficilement supportable. Les zones rurales et les villes moyennes, en particulier celles desservies par les lignes TGV, ont été plébiscitées au détriment des métropoles trop densément peuplées, ce qui a entraîné à terme une attrition de l’offre dans certaines régions, notamment les zones littorales. Et quand la demande excède l’offre, les prix grimpent en flèche, même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023. Si le télétravail a connu un essor sans précédent en 2020 et 2021, cette organisation du travail reste marginale et ne peut s’appliquer à tous. S’installer près de son emploi est l’objectif de toute personne en activité professionnelle. Mais si les chiffres du marché de l’emploi sont plutôt encourageants en 2022, il en est tout autre du secteur immobilier, contrit entre la progression continue des prix, la hausse des taux d’emprunt et l’usure, qui bloque toujours le marché fin 2022.  Une étude du courtier Meilleurtaux et du site de recherche d’emploi Meteojob a dressé le palmarès des villes qui combinent pouvoir d’achat immobilier et possibilités de trouver un emploi. Immobilier abordable et CDI Pour réaliser ce classement, Meteojob et Meilleurtaux ont pris en compte les trois données suivantes : emploi : offres d’emploi en CDI rapportées au nombre d’habitants salaire médian dans chaque ville logement : taux d’intérêt pratiqués localement et prix au m2. TOP 10 des villes où il fait bon s’installer  Villes nb CDI pour 100 hab. taux emprunt sur 20 ans salaire médian net mensuel capacité d’emprunt prix moyen m2 nb m2 accessibles Orléans 4,81% 2% 2 417€ 167 209€ 2 662€ 62m2 Mulhouse 2,73% 2% 2 010€ 139 077€ 1 785€ 78m2 Rouen 3,30% 2% 2 417€ 167 209€ 2 794€ 60m2 Grenoble 3,64% 2% 2 178€ 150 713€ 2 951€ 51m2 Perpignan 1,45% 2% 2 379€ 164 559€ 1 693€ 97m2 Lille 3,95% 2% 2 046€ 141 554€ 4 081€ 35m2 Saint-Étienne 1,39% 2% 2 026€ 140 140€ 1 580€ 89m2 Metz 2,32% 2% 2 038€ 141 010€ 2 776€ 51m2 Aix-en-Provence 3,86% 2% 2 014€ 139 345$ 4 575€ 30m2 Lyon 4,35% 2% 2 168€ 149 960€ 5 618€ 27m2 source Meteojob/Meilleurtaux Orléans arrive en tête de ce classement inédit, suivie de Mulhouse et de Rouen, communes qui comptent chacune un peu plus de 110 000 habitants. Les métropoles comme Lille et Lyon, bien que dynamiques sur le front de l’emploi, sont pénalisées par la cherté de l’immobilier. À l’inverse, Perpignan, où l’achat immobilier est un des plus abordables de France, pêche par une offre d’emplois défaillante. Le classement complet compte 31 villes, et Paris ferme le ban, sans surprise, avec un taux de CDI pour 100 habitants parmi les moins performants (1,47%) et un prix moyen du mètre carré deux fois plus élevé qu’à Lyon ou Lyon, deuxième et troisième villes les plus chères de France (+ de 5 000€/m2). L’étude a été réalisée sur la base d’un taux d’emprunt moyen de 2% sur 20 ans, ce qui n’est plus d’actualité. Fin novembre, le taux sur cette maturité atteint 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et vient diminuer la capacité d’emprunt pour un salaire qui n’a pas été indexé. On verra bientôt des taux à plus de 3%. La question brûlante est : faut-il attendre 2023 pour emprunter ?