Assurance de prêt immobilier : les risques facteurs de surprimes

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L'assurance en couverture d'un prêt immobilier intervient en cas d'aléas de la vie dont est victime l'emprunteur. En fonction de son profil et des risques qu'il incarne, l'assureur va déterminer le montant de la prime. Si les risques sont supérieurs à la moyenne, il imposera une surprime qui vient renchérir le coût de l'assurance. L'annonce récente d'un grand réseau bancaire de supprimer les surprimes en assurance emprunteur nous oblige à mettre la lumière sur les pratiques assurantielles et tarifaires en cas de risques accrus.

Risques supérieurs à la moyenne = surprime

Dans une démarche de souscription à une assurance emprunteur, vous remplissez un questionnaire qui va renseigner l'assureur sur votre état et vos antécédents de santé, votre profession, votre âge, votre poids, vos habitudes (tabagisme, pratique de sports dangereux, nombre de kilomètres parcourus chaque année). Ces informations vont lui permettre d'évaluer le niveau de risques, et de proposer une couverture voire de la refuser s'il estime que son contrat ne peut vous protéger en raison de risques trop élevés.

Certains facteurs sont sujets à une majoration de cotisation : cette surprime est destinée à étendre la couverture à des risques qui ne sont pas pris en charge ou parce que le risque est jugé supérieur à la moyenne. Elle peut concerner une ou plusieurs garanties.

Risques médicaux

L'historique de santé de l'emprunteur est central dans l'évaluation du risque. Les antécédents médicaux et familiaux, également les traitements médicaux en cours et les motifs d'arrêts de travail, peuvent révéler un niveau de risque élevé. C'est notamment le cas pour les personnes souffrant d'une pathologie de longue durée (diabète, hypertension, maladie cardiovasculaire, etc.) ou d'un cancer, mais aussi de troubles psychologiques ou psychiatriques.

Risques aggravés

Certaines pathologies relèvent de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes gravement touchées par la maladie. En fonction de la pathologie et des marqueurs physiologiques qui lui sont associés, une surprime plafonnée s'applique sur la garantie décès/PTIA. La garantie invalidité spécifique (GIS) peut être assortie d'une surprime ou non proposée. La grille de référence liste toutes les pathologies concernées, le délai d'accès à compter du diagnostic et les conditions d'acceptation par garantie, avec la surprime applicable.

La convention Aeras définit par ailleurs plusieurs types de pathologies qui n'entraînent aucune surprime ni exclusion de garanties en fonction d'un délai d'accès à compter de la fin du protocole thérapeutique et sans rechute : par exemple un an pour le cancer du sein in situ, le cancer de l'utérus ou le mélanome de la peau. Les personnes guéries d'un cancer depuis 10 ans ne se voient appliquer aucune surprime et n'ont même pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé en vertu du principe du droit à l'oubli inscrit dans la convention.

Les Maladies Non Objectivables

Parmi les risques médicaux figurent les MNO ou Maladies Non Objectivables (MNO) ou subjectives, des souffrances bien réelles pour la personne mais que le médecin ne peut évaluer de manière concrète :

  • pathologies disco-vertébrales (lombalgie, cervicalgie, sciatique, hernie discale, etc.)
  • troubles psychologiques ou psychiatriques (état dépressif, troubles alimentaires, etc.)
  • burn out
  • fatigue chronique.

Ces pathologies font l'objet d'exclusion dans tous les contrats d'assurance emprunteur, mais il est possible de les racheter moyennant une surprime sur les garanties invalidité et incapacité. Le surcoût varie entre 100% et 300%. Certains contrats excluent les MNO de la garantie ITT (arrêt de travail), sans possibilité de rachat.

L'IMC et le poids

Le surpoids, a fortiori l'obésité, augmente les risques de développer des maladies cardio-vasculaires, un diabète, des accidents vasculaires cérébraux, des apnées du sommeil et même certains cancers. Le rapport poids/taille va renseigner l’assureur sur votre IMC (Indice de Masse Corporelle) qui, s'il est élevé ou trop faible, va entraîner une surprime voire des exclusions de garanties.

Le médecin-conseil de l'assureur va généralement demander des examens complémentaires, surtout en présence de pathologies déclarées. Un IMC supérieur à 30, qui est le seuil officiel de l'obésité, génère un surcoût ou un refus d'assurance, mais l'assureur peut décider d'exclure de son tarif de base tout emprunteur avec un IMC excédant 25 ou 28.

Le tabagisme

Tout candidat à l'emprunt immobilier ayant consommé du tabac ou une cigarette électronique au cours de deux dernières années précédant la souscription à l’assurance est considéré comme fumeur, et présente des risques médicaux bien supérieurs à ceux d'un non-fumeur. Peu importe la consommation et la fréquence, le tabac en consommation régulière ou occasionnelle va renchérir systématiquement le coût de l'assurance dans des proportions qui peuvent aller jusqu'à 70% au-delà du tarif de base, à âge et caractéristiques de prêt identiques.

L'âge

Indépendamment de tout élément médical, l'âge est un facteur décisif en assurance emprunteur comme en assurance santé complémentaire. La segmentation tarifaire en assurance emprunteur s'effectue par tranche d'âge. Plus vous êtes âgé, plus vous payez cher votre assurance de prêt immobilier. Entre deux emprunteurs en bonne santé, l'un de 25 ans l'autre de 45 ans, la cotisation d'assurance peut varier du simple au double. On peut y voir une surprime liée à l'âge, pratiquée par tous les assureurs. Sur la base des tables de mortalité, le tarif va augmenter jusqu'à 300% par rapport au tarif standard.

Risques professionnels

La profession peut elle aussi avoir une incidence sur la tarification du contrat d'assurance emprunteur. Si vous exercez un métier dit "à risques", comme pompier, policier, gendarme, militaire, chauffeur routier, marin, reporter, ou toute autre profession qui vous expose à des risques d'accident, de maladie ou d'instabilité professionnelle, l'assureur peut :

  • appliquer une surprime
  • refuser d'accorder les garanties incapacité et invalidité, et ne proposer que la garantie socle décès/PTIA
  • dénier toute possibilité de couverture.

La surprime n'est pas encadrée et est définie selon chaque assureur. Elle s'applique sur les garanties invalidité et arrêts de travail.

Le mode et la fréquence des déplacements est un autre critère de risque pouvant entraîner un surcoût de l'assurance. Dans le questionnaire de souscription, il vous sera demandé le nombre de kilomètres parcourus annuellement, le mode de transport utilisé et même les destinations. Les séjours professionnels dans des pays considérés à risques par le ministère des Affaires Étrangères sont fortement pénalisants voire discriminants, et nécessitent une réponse de la part d’un assureur spécialisé dans la couverture de ces risques.

Risques sportifs

Le sport maintient en forme mais peut aussi déclencher une surprime si la pratique est jugée dangereuse : alpinisme, escalade, plongée sous-marine, kitesurf, voile, équitation, cyclisme, sports de combat, etc. La liste est longue des sports qui vous exposent à une surprime ou une exclusion de garantie en assurance emprunteur. On parle de sports pratiqués régulièrement en tant que membre d'un club ou en compétition et non occasionnellement lors d'un baptême ou d'une initiation.

En cas d'exclusion, vous ne serez pas indemnisé si le sinistre survient dans le cadre de la pratique du sport incriminé. L'exclusion peut parfois être rachetable : vous êtes couvert moyennant une surprime.

Quels que soient les risques que vous incarnez, ne mentez jamais à l'assureur. Le mensonge délibéré entraîne la nullité du contrat, et par omission, un refus d'indemnisation. Dans le premier cas, votre crédit immobilier n'est plus couvert, la banque peut donc exiger le remboursement immédiat des sommes restant dues.

Chaque assureur applique sa propre politique des risques, d'où l'intérêt de comparer les offres. Les contrats groupe bancaires ne sont pas conçus pour assurer les emprunteurs présentant un risque aggravé, qu'il soit médical, sportif ou en lien avec la profession. L'annonce récente du Crédit Mutuel de supprimer toutes les surprimes d'assurance emprunteur ne s'adresse qu'aux clients fidèles de l'enseigne âgés de moins de 62 ans, souhaitant acquérir leur résidence principale (jusqu'à 500 000€ de capital emprunté). 

Les assureurs alternatifs proposent des contrats sur-mesure avec une tarification appropriée pour chaque profil d'emprunteur. Utilisez un comparateur indépendant comme Magnolia.fr pour rechercher et sélectionner la formule qui correspond à vos caractéristiques au meilleur prix.

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Mutuelle senior : les garanties essentielles et accessoires après 55 ans

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Auparavant, la cherté de ces appareillages obligeait bon nombre d'assurés d'y renoncer, avec des effets dommageables sur leur santé en général.   Les limites du 100% Santé Seuls les contrats de mutuelle responsable permettent de bénéficier intégralement de ces prestations sans reste à charge. Plus de 95% des offres de mutuelle santé en font partie. En revanche, pour bénéficier de meilleurs choix (montures design, verres haut de gamme, implants dentaires ou appareils auditifs discrets), des garanties renforcées restent souvent nécessaires. Vous êtes donc libre de choisir des équipements hors dispositif, auquel cas vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins élevés, éventuellement remboursés par votre mutuelle selon le niveau de garantie. Quelles sont les garanties incontournables pour les plus de 55 ans ? Voici les postes de dépenses sur lesquels une mutuelle santé senior performante doit proposer une couverture renforcée : Garantie Pourquoi la privilégier ? Hospitalisation Pour couvrir les frais de séjour, la chambre individuelle, le forfait journalier, les honoraires des chirurgiens en secteur 2, etc. Soins courants Pour absorber la hausse de la fréquence des consultations, analyses, imagerie médicale, actes paramédicaux. Optique Lunettes tous les 2-3 ans en moyenne ; une bonne prise en charge permet un meilleur choix d’équipements au-delà du panier 100 % Santé. Dentaire Couronnes, implants, prothèses, orthodontie pour adultes… Des dépenses élevées sans complémentaire solide. Audition Aides auditives onéreuses et mal remboursées hors panier 100 % Santé ; prévoir une couverture adaptée à l’évolution naturelle de l’audition après 55 ans. Aides à domicile Indispensable après une hospitalisation ou en cas de perte temporaire d’autonomie. Médecine douce De plus en plus plébiscitée : ostéopathie, acupuncture, chiropractie. Certaines mutuelles prennent en charge quelques séances par an. Garanties additionnelles utiles selon les profils Outre les remboursements classiques, certaines garanties peuvent améliorer significativement le quotidien : Tiers payant généralisé : dispense d’avance de frais chez les professionnels de santé partenaires. Consultations à distance : accès à des téléconsultations médicales, utile notamment en cas de mobilité réduite. Accès à des réseaux de soins partenaires : pour bénéficier de tarifs négociés et d’un reste à charge réduit. Assistance administrative ou sociale : utile dans les démarches post-hospitalisation ou en cas de perte d’autonomie (par exemple Allocation Personnalisée d’Autonomie) Quels sont les critères essentiels pour bien choisir sa mutuelle senior ? Avant de souscrire, voici les points à vérifier impérativement : Absence de délai de carence : pour bénéficier rapidement des remboursements. Sans questionnaire médical : certains contrats simplifient l’adhésion, surtout après 60 ans. 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En résumé : une mutuelle senior bien choisie, c’est la clé de la sérénité Passé 55 ans, il ne s’agit plus de souscrire une mutuelle "par défaut", mais de composer une protection santé sur mesure, capable d’accompagner l’évolution de vos besoins, sans alourdir inutilement votre budget. En identifiant les postes de soins prioritaires, en comparant les offres et en évitant les pièges, vous vous assurez une couverture fiable, performante et durable.

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Crédit immobilier : comment négocier les frais annexes en 2025 ?

En 2025, les taux d’intérêt des crédits immobiliers se stabilisent à des niveaux élevés, autour de 3,5 % sur 20 ans en moyenne. Dans ce contexte, de nombreux emprunteurs concentrent leurs efforts sur le taux nominal. Mais ce dernier n’est plus l’unique levier à actionner pour alléger le coût total d’un crédit immobilier. Les frais annexes, souvent négligés, peuvent représenter jusqu’à 1,2 % du montant emprunté. Frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, indemnités de remboursement anticipé… Autant de postes de dépenses qui peuvent peser lourd, qui restent néanmoins, pour la plupart, négociables ou optimisables. Voici un tour d’horizon des frais annexes d’un crédit immobilier et des meilleures stratégies pour les réduire. Les frais de dossier : un levier de négociation encore efficace Les frais de dossier sont facturés par les banques pour l’étude et la mise en place du prêt immobilier. En moyenne, ils varient entre 500 € et 1 200 € selon les établissements. Bonne nouvelle : ils sont négociables dans la plupart des cas. Ce cadeau reste à la discrétion des banques. Comment obtenir une réduction, voire une exonération ? Pour maximiser vos chances, mettez en avant les éléments suivants : Domiciliation des revenus dans la banque prêteuse : conditionnée à un avantage personnalisé (taux préférentiel ou suppression des frais de dossier par exemple) Stabilité professionnelle, en particulier si vous êtes en CDI ou fonctionnaire  Apport personnel conséquent, supérieur à 10 % du coût du bien  Comparaison active de plusieurs offres pour faire jouer la concurrence. L’assurance emprunteur : le poste le plus coûteux… et le plus sous-estimé Souvent reléguée au second plan par les emprunteurs, l’assurance de prêt immobilier constitue pourtant le poste de frais le plus important après les intérêts. Elle représente en moyenne 0,25 à 0,50 % du capital emprunté. Les profils avec des risques accrus (âge, santé, profession, pratique sportive dangereuse) peuvent écoper d’un taux d’assurance de 1%, voire plus. Depuis la loi Lemoine, tout change Depuis 2022, la loi Lemoine permet de résilier et de changer d’assurance à tout moment, sans frais ni justificatif. Cela a ouvert la voie à une véritable mise en concurrence entre les assureurs. Vous n’avez plus à attendre la date d’échéance pour résilier le contrat bancaire : dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez substituer la formule initiale par une assurance alternative moins chère et mieux adaptée à votre profil. Délégation d’assurance : une solution rentable Grâce aux dispositions de la loi Lagarde, vous êtes libre de choisir votre assurance emprunteur : vous pouvez opter pour une délégation d’assurance dès la signature de l’offre de prêt et économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de remboursement.  Les contrats proposés par des assureurs indépendants coûtent 2 à 4 fois moins cher que ceux des banques, et proposent des garanties sur-mesure qui correspondent à vos besoins. Pensez à : Comparez les offres via des plateformes spécialisées comme Magnolia.fr Vérifiez la compatibilité de la délégation avec les garanties exigées par la banque. Exemple concret : Pour un prêt immobilier de 250 000 € sur 20 ans, un emprunteur de 35 ans, en bonne santé, non-fumeur, économise 14 000 € en passant d’un contrat groupe bancaire à une assurance externe équivalente. L’équivalence de niveau de garanties entre le contrat bancaire et l’assurance déléguée est la condition sine qua non pour que la banque accepte une offre concurrente de la sienne. Les frais de garantie : choisir intelligemment entre caution et hypothèque Toute banque exige une garantie pour se prémunir contre les risques de défaut de paiement. Il ne faut pas la confondre avec l’assurance emprunteur qui intervient uniquement en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité de travail, voire perte d’emploi).  La garantie peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une caution. Le coût de ces garanties est relativement similaire, mais leur fonctionnement diffère :  Hypothèque : entre 1 % et 2 % du montant du prêt (soit 2 000 à 4 000 € pour un crédit de 200 000 €) ; Caution (ex : Crédit Logement, CAMCA) : coût initial similaire, mais possibilité de remboursement partiel en fin de crédit. Voici les raisons pour lesquelles il vaut mieux privilégier la caution :  Pas de frais de mainlevée en cas de revente  Plus souple et plus rapide à mettre en place  Taux de restitution pouvant atteindre 70 % du montant versé initialement (fonds mutuelle de garantie), au solde du prêt et en l’absence d’incident de paiement Important : Les frais annexes ci-dessus mentionnés sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est l’indicateur officiel et obligatoire du coût final d’un prêt immobilier. Il ne comprend pas les frais de notaire. Les frais cachés : surveiller les clauses du contrat Outre les frais mentionnés dans l’offre de prêt, certains coûts peuvent s’ajouter en cours de vie du crédit. Il est donc indispensable de lire chaque clause attentivement et d’en négocier certaines avant la signature. Coûts à surveiller de près : Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts, mais négociables ; Frais de transfert de garantie si vous revendez pour acheter un autre bien avec un nouveau prêt ; attention, la levée d’hypothèque n’est pas négociable. Frais de tenue de compte liés à un compte bancaire obligatoire ouvert uniquement pour le crédit. Conseil : négociez une clause de non-pénalité en cas de remboursement anticipé, notamment si vous envisagez une revente dans les 5 à 8 ans. Le courtier : un allié de poids pour réduire tous les frais de prêt immobilier En 2025, plus de 40% des emprunteurs choisissent de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel ne se contente pas de chercher le meilleur taux : il peut aussi négocier les frais annexes à votre place. Les avantages du courtier  Réseau étendu de partenaires bancaires ; Accès à des conditions préférentielles ; Gain de temps dans la constitution et le suivi du dossier. Quel est le coût d’un courtier ? En général entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté ; Rémunération à la réussite du financement (souvent sans avance) ; Le coût du courtier est parfois pris en charge par la banque. Bilan moyen : un courtier permet d’économiser entre 5 000 et 12 000 € sur un crédit de 25 ans, en agissant sur l’ensemble des leviers (taux, assurance, frais de dossier, garantie). Important : Le courtier ne touche sa commission qu’une fois l’offre de prêt signée. Il ne peut être rémunéré si la demande de crédit échoue, sauf dans le cadre d’un mandat de conseil (sous réserve que la rémunération soit mentionnée clairement). À l’heure où les taux immobiliers sont difficiles à négocier, les frais annexes représentent une marge de manœuvre bien plus stratégique. En les identifiant et en les optimisant un à un — frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, IRA, frais cachés — vous pouvez réduire considérablement le coût global de votre crédit. En résumé : Comparez toujours plusieurs offres de prêt ; Profitez de la délégation d’assurance grâce aux lois Lagarde et Lemoine ; Privilégiez la caution plutôt que l’hypothèque ; Lisez et négociez toutes les clauses du contrat ; Faites-vous accompagner par un courtier pour maximiser vos économies. Optimiser les frais annexes, c’est souvent gagner plus que ce que permet la négociation d’un taux. Ne les négligez pas : c’est là que se joue la rentabilité réelle de votre financement immobilier.

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Optique et auditif : les dérives du 100 % Santé pointées par les experts

Le dispositif 100 % Santé, également appelé reste à charge zéro, a marqué une avancée majeure pour les assurés français en rendant accessibles certains soins coûteux – optique, dentaire et audiologie – sans reste à charge. Cependant, un rapport de plus de 500 pages, commandé par le Premier ministre François Bayrou et publié le 3 juillet 2025, alerte sur les dérives financières et commerciales de cette mesure. Un état des lieux contrasté du 100 % Santé Les 3 Hauts conseils – le Haut conseil pour le financement de la protection sociale, le Haut conseil de la famille, de l’enfance et de l’âge, et le Haut conseil pour l’avenir de l’Assurance maladie – reconnaissent dans leur rapport les bénéfices du 100 % Santé : Amélioration notable de l’accès aux soins auditifs, optiques et dentaires Réduction des inégalités face à certains équipements coûteux Hausse du nombre de bénéficiaires, en particulier chez les seniors Mais ces avancées s’accompagnent d’effets pervers, notamment pour les organismes complémentaires d’assurance maladie (Ocam), qui supportent environ 70 % du financement du dispositif. Cette pression économique se répercute directement sur les cotisations des assurés, au premier rang desquels ceux couverts par une mutuelle santé senior. Des dépenses en forte augmentation L’étude de la DREES révèle une augmentation de 75 % du nombre de personnes équipées en prothèses auditives depuis la mise en œuvre du 100 % Santé. Parallèlement, une explosion des publicités pour les aides auditives, y compris sur les médias publics, a été observée. Les experts soulignent que cette situation : Encourage des comportements consuméristes Alimente des pratiques commerciales abusives Crée des risques de fraudes touchant à la fois l’AMO (Assurance Maladie Obligatoire) et l’AMC (Assurance Maladie Complémentaire) Recommandations pour maîtriser les dérives Face à ces constats, le rapport propose plusieurs pistes visant à maîtriser les coûts et encadrer les dérives. 1. Allonger les délais de renouvellement des équipements Actuellement fixé à 2 ans pour les lunettes de vue, le délai pourrait passer à 3 ou 5 ans. La garantie légale des audioprothèses devrait également être prolongée. Objectif : réduire le renouvellement prématuré et limiter les dépenses inutiles. 2. Encadrer davantage les prix de vente Baisse du prix limite de vente des audioprothèses pour limiter les marges excessives. Mise en place d’un panier modéré de classe 2 pour les aides auditives, sur le modèle du panier dentaire. Liberté pour les Ocam de rembourser tout ou partie des dépassements hors ticket modérateur. Ces ajustements visent à : Renforcer la transparence tarifaire Éviter les abus des distributeurs et fabricants Adapter les remboursements aux coûts réels des dispositifs 3. Mieux réguler la publicité Les experts dénoncent un usage massif et peu encadré de la publicité, notamment dans le secteur du reste à charge zéro auditif. Ils proposent : Interdiction de la publicité pour les équipements du 100 % Santé (optique, dentaire, audioprothèses) Lutte contre les pratiques visant à dénigrer le panier 100 % Santé Présentation d’un devis intégrant l’option 100 % Santé, aujourd’hui souvent ignorée mais pourtant obligation réglementaire Cette mesure permettrait de : Réduire la pression commerciale sur les assurés Encourager une consommation plus raisonnée Mettre fin à certaines fraudes déguisées en marketing 4. Renforcer la lutte contre la fraude Les dispositifs du 100 % Santé sont devenus une cible de choix pour la fraude, comme l’a révélé la DGCCRF dans son bilan 2024. Le rapport recommande : Contrôles renforcés et sanctions plus lourdes pour les professionnels fraudeurs Mise en place d’une transmission croisée des données entre AMO (Assurance Maladie Obligatoire) et AMC (Assurance Maladie Complémentaire) Création d’un dispositif commun de détection des abus Ces actions visent à : Protéger les fonds publics et ceux des Ocam Éviter une hausse injustifiée des cotisations des assurés Rétablir un équilibre durable dans le financement du système Une réforme à préserver, mais à mieux encadrer Les Hauts conseils insistent : le 100 % Santé ne doit pas être remis en cause dans son principe, mais mieux régulé dans son application. Le rapport, qui pourrait inspirer le PLFSS 2026, vise à : Préserver l’accès universel aux soins Réduire les coûts évitables pour les complémentaires Encourager des pratiques plus éthiques dans les secteurs concernés À retenir : les mesures clés proposées Allongement du délai de renouvellement des lunettes et audioprothèses Réduction des prix limites de vente et mise en place d’un panier modéré Interdiction de la publicité pour les équipements 100 % Santé Renforcement des contrôles et des sanctions contre les fraudes Amélioration de la transparence tarifaire dans les dispositifs médicaux Le rapport des Hauts conseils sur le 100 % Santé met en lumière les limites d’un modèle vertueux mais insuffisamment régulé. Pour éviter une flambée des cotisations et des dérives commerciales, des mesures structurelles s’imposent. Dans la perspective du PLFSS 2026, ces recommandations pourraient profondément redéfinir l’équilibre entre accès aux soins, transparence et soutenabilité financière.