Assurance de prêt immobilier : les risques facteurs de surprimes

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L'assurance en couverture d'un prêt immobilier intervient en cas d'aléas de la vie dont est victime l'emprunteur. En fonction de son profil et des risques qu'il incarne, l'assureur va déterminer le montant de la prime. Si les risques sont supérieurs à la moyenne, il imposera une surprime qui vient renchérir le coût de l'assurance. L'annonce récente d'un grand réseau bancaire de supprimer les surprimes en assurance emprunteur nous oblige à mettre la lumière sur les pratiques assurantielles et tarifaires en cas de risques accrus.

Risques supérieurs à la moyenne = surprime

Dans une démarche de souscription à une assurance emprunteur, vous remplissez un questionnaire qui va renseigner l'assureur sur votre état et vos antécédents de santé, votre profession, votre âge, votre poids, vos habitudes (tabagisme, pratique de sports dangereux, nombre de kilomètres parcourus chaque année). Ces informations vont lui permettre d'évaluer le niveau de risques, et de proposer une couverture voire de la refuser s'il estime que son contrat ne peut vous protéger en raison de risques trop élevés.

Certains facteurs sont sujets à une majoration de cotisation : cette surprime est destinée à étendre la couverture à des risques qui ne sont pas pris en charge ou parce que le risque est jugé supérieur à la moyenne. Elle peut concerner une ou plusieurs garanties.

Risques médicaux

L'historique de santé de l'emprunteur est central dans l'évaluation du risque. Les antécédents médicaux et familiaux, également les traitements médicaux en cours et les motifs d'arrêts de travail, peuvent révéler un niveau de risque élevé. C'est notamment le cas pour les personnes souffrant d'une pathologie de longue durée (diabète, hypertension, maladie cardiovasculaire, etc.) ou d'un cancer, mais aussi de troubles psychologiques ou psychiatriques.

Risques aggravés

Certaines pathologies relèvent de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes gravement touchées par la maladie. En fonction de la pathologie et des marqueurs physiologiques qui lui sont associés, une surprime plafonnée s'applique sur la garantie décès/PTIA. La garantie invalidité spécifique (GIS) peut être assortie d'une surprime ou non proposée. La grille de référence liste toutes les pathologies concernées, le délai d'accès à compter du diagnostic et les conditions d'acceptation par garantie, avec la surprime applicable.

La convention Aeras définit par ailleurs plusieurs types de pathologies qui n'entraînent aucune surprime ni exclusion de garanties en fonction d'un délai d'accès à compter de la fin du protocole thérapeutique et sans rechute : par exemple un an pour le cancer du sein in situ, le cancer de l'utérus ou le mélanome de la peau. Les personnes guéries d'un cancer depuis 10 ans ne se voient appliquer aucune surprime et n'ont même pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé en vertu du principe du droit à l'oubli inscrit dans la convention.

Les Maladies Non Objectivables

Parmi les risques médicaux figurent les MNO ou Maladies Non Objectivables (MNO) ou subjectives, des souffrances bien réelles pour la personne mais que le médecin ne peut évaluer de manière concrète :

  • pathologies disco-vertébrales (lombalgie, cervicalgie, sciatique, hernie discale, etc.)
  • troubles psychologiques ou psychiatriques (état dépressif, troubles alimentaires, etc.)
  • burn out
  • fatigue chronique.

Ces pathologies font l'objet d'exclusion dans tous les contrats d'assurance emprunteur, mais il est possible de les racheter moyennant une surprime sur les garanties invalidité et incapacité. Le surcoût varie entre 100% et 300%. Certains contrats excluent les MNO de la garantie ITT (arrêt de travail), sans possibilité de rachat.

L'IMC et le poids

Le surpoids, a fortiori l'obésité, augmente les risques de développer des maladies cardio-vasculaires, un diabète, des accidents vasculaires cérébraux, des apnées du sommeil et même certains cancers. Le rapport poids/taille va renseigner l’assureur sur votre IMC (Indice de Masse Corporelle) qui, s'il est élevé ou trop faible, va entraîner une surprime voire des exclusions de garanties.

Le médecin-conseil de l'assureur va généralement demander des examens complémentaires, surtout en présence de pathologies déclarées. Un IMC supérieur à 30, qui est le seuil officiel de l'obésité, génère un surcoût ou un refus d'assurance, mais l'assureur peut décider d'exclure de son tarif de base tout emprunteur avec un IMC excédant 25 ou 28.

Le tabagisme

Tout candidat à l'emprunt immobilier ayant consommé du tabac ou une cigarette électronique au cours de deux dernières années précédant la souscription à l’assurance est considéré comme fumeur, et présente des risques médicaux bien supérieurs à ceux d'un non-fumeur. Peu importe la consommation et la fréquence, le tabac en consommation régulière ou occasionnelle va renchérir systématiquement le coût de l'assurance dans des proportions qui peuvent aller jusqu'à 70% au-delà du tarif de base, à âge et caractéristiques de prêt identiques.

L'âge

Indépendamment de tout élément médical, l'âge est un facteur décisif en assurance emprunteur comme en assurance santé complémentaire. La segmentation tarifaire en assurance emprunteur s'effectue par tranche d'âge. Plus vous êtes âgé, plus vous payez cher votre assurance de prêt immobilier. Entre deux emprunteurs en bonne santé, l'un de 25 ans l'autre de 45 ans, la cotisation d'assurance peut varier du simple au double. On peut y voir une surprime liée à l'âge, pratiquée par tous les assureurs. Sur la base des tables de mortalité, le tarif va augmenter jusqu'à 300% par rapport au tarif standard.

Risques professionnels

La profession peut elle aussi avoir une incidence sur la tarification du contrat d'assurance emprunteur. Si vous exercez un métier dit "à risques", comme pompier, policier, gendarme, militaire, chauffeur routier, marin, reporter, ou toute autre profession qui vous expose à des risques d'accident, de maladie ou d'instabilité professionnelle, l'assureur peut :

  • appliquer une surprime
  • refuser d'accorder les garanties incapacité et invalidité, et ne proposer que la garantie socle décès/PTIA
  • dénier toute possibilité de couverture.

La surprime n'est pas encadrée et est définie selon chaque assureur. Elle s'applique sur les garanties invalidité et arrêts de travail.

Le mode et la fréquence des déplacements est un autre critère de risque pouvant entraîner un surcoût de l'assurance. Dans le questionnaire de souscription, il vous sera demandé le nombre de kilomètres parcourus annuellement, le mode de transport utilisé et même les destinations. Les séjours professionnels dans des pays considérés à risques par le ministère des Affaires Étrangères sont fortement pénalisants voire discriminants, et nécessitent une réponse de la part d’un assureur spécialisé dans la couverture de ces risques.

Risques sportifs

Le sport maintient en forme mais peut aussi déclencher une surprime si la pratique est jugée dangereuse : alpinisme, escalade, plongée sous-marine, kitesurf, voile, équitation, cyclisme, sports de combat, etc. La liste est longue des sports qui vous exposent à une surprime ou une exclusion de garantie en assurance emprunteur. On parle de sports pratiqués régulièrement en tant que membre d'un club ou en compétition et non occasionnellement lors d'un baptême ou d'une initiation.

En cas d'exclusion, vous ne serez pas indemnisé si le sinistre survient dans le cadre de la pratique du sport incriminé. L'exclusion peut parfois être rachetable : vous êtes couvert moyennant une surprime.

Quels que soient les risques que vous incarnez, ne mentez jamais à l'assureur. Le mensonge délibéré entraîne la nullité du contrat, et par omission, un refus d'indemnisation. Dans le premier cas, votre crédit immobilier n'est plus couvert, la banque peut donc exiger le remboursement immédiat des sommes restant dues.

Chaque assureur applique sa propre politique des risques, d'où l'intérêt de comparer les offres. Les contrats groupe bancaires ne sont pas conçus pour assurer les emprunteurs présentant un risque aggravé, qu'il soit médical, sportif ou en lien avec la profession. L'annonce récente du Crédit Mutuel de supprimer toutes les surprimes d'assurance emprunteur ne s'adresse qu'aux clients fidèles de l'enseigne âgés de moins de 62 ans, souhaitant acquérir leur résidence principale (jusqu'à 500 000€ de capital emprunté). 

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

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Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. 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Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.    

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Mutuelle collective : dispense des ayants droit facilitée depuis le 1er mai 2024

Les salariés du secteur privé ou associatif sont obligés de souscrire à la complémentaire santé collective de leur entreprise. Quelques cas de dispense existent comme les contrats précaires ou les bénéficiaires de la CSS. Depuis le 1er mai 2024, si vous êtes salarié et déjà couvert par la mutuelle de votre conjoint en qualité d’ayant droit, la réglementation facilite la dispense d’affiliation au contrat obligatoire de votre entreprise. Voici les précisions de cette nouvelle disposition inscrite au Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Mutuelle collective obligatoire Depuis le 1er janvier 2016, conformément à l’ANI 2013 (Accord National Interprofessionnel), toute entreprise du secteur privé ou associatif, quelle que soit sa taille et son activité, doit proposer à l’ensemble de ses salariés une mutuelle santé à adhésion obligatoire. Mutuelle entreprise : un contrat solidaire et responsable L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation de la mutuelle entreprise. Le contrat répond au cahier des charges de la complémentaire santé responsable qui prévoit un panier de soins minimum et des plafonds de remboursement : remboursement du ticket modérateur sur les consultations, produits et actes prescrits (différence entre prise en charge de la Sécu et tarif conventionné) prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier application de la réforme 100% Santé sur les prothèses dentaires, les lunettes de vue et les aides auditives (zéro reste à charge pour l’assuré sur les équipements du panier n°1) plafonnement des remboursements des dépassements d’honoraires tiers payant. Le contrat responsable a été instauré dans le sillage du parcours de soins coordonnés qui incite le patient à consulter au préalable son médecin traitant afin de bénéficier d’un meilleur remboursement de ses soins. Les cas de dispense de la mutuelle obligatoire Si la réglementation oblige tous les salariés, quel que soit leur statut (employé, ouvrier, cadre, non cadre, dirigeant), à adhérer à la mutuelle collective, elle tolère des cas de dispense : salarié déjà couvert par une mutuelle à titre individuel, mais uniquement jusqu’à échéance de ce contrat : la demande de dispense doit être faite au moment de l’embauche ou lors de la mise en place du contrat collectif. salarié présent dans l’entreprise au moment de la mise en place du contrat collectif : la demande de dispense doit être formulée le jour de la mise en place des garanties ou le jour de la modification du dispositif préexistant remettant en cause le financement intégral des garanties par l’employeur. salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou à temps partiel : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties. salarié en CDD de moins de 12 mois ou d’au moins 12 ans : la dispense n’est possible que si l’acte juridique du dispositif le prévoit. apprentis si la cotisation est au moins équivalente à 10% du salaire brut. salarié bénéficiaire de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche, à la date de mise en place des garanties, ou à la date de prise d’effet de la CSS. salarié déjà bénéficiaire d’une mutuelle en tant qu’ayant droit (époux, partenaire pacsé). Ayant droit : comment refuser d’adhérer à la mutuelle de son entreprise ? Cette dernière situation de dispense au contrat de santé collectif vient d’être clarifiée par le Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Jusqu’à présent, l’administration prévoyait cette dispense d’affiliation à la mutuelle entreprise obligatoire uniquement si vous étiez adhérent en qualité d’ayant droit à titre obligatoire à la complémentaire santé de votre conjoint. La dispense d’affiliation est désormais autorisée si vous êtes adhérent à titre facultatif en tant qu’ayant droit. Cette nouvelle disposition entrée en vigueur le 1er mai 2024 vous permet, en tant qu’ayant droit couvert par un autre contrat collectif et obligatoire, de demander une dispense d’affiliation au régime de protection santé de votre entreprise, que la couverture en qualité d’ayant droit soit facultative ou obligatoire. Toutefois, l’administration indique que l’acte juridique mettant en place la couverture collective peut limiter de droit à dispense aux seuls ayants droit couverts à titre obligatoire. La demande de dispense doit se faire : au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties ou à la date à laquelle prend effet la couverture vous permettant de solliciter la dispense. L’administration précise la cas particulier des conjoints, concubins ou partenaires travaillant dans la même entreprise : si la couverture de l’ayant droit est facultative, les salariés ont le choix de s’affilier ensemble ou séparément si le régime prévoit cette possibilité. Dans les deux cas, le caractère obligatoire n’est pas remis en cause. Source : Service Public et BOSS  

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PRESSE // 2 ans de la Loi Lemoine (Assurance de Prêt) : les banques sont en train de gagner la bataille

ALERTE PRESSE , le 23 mai 2024 Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine révolutionne le marché de l’assurance de prêt immobilier en donnant la possibilité de changer de contrat à tout moment et d’échapper à la sélection médicale sous certaines conditions. Largement commentée dans les médias, cette mesure pouvoir d’achat a connu un vif succès dès ses débuts, redistribuant des millions d’euros aux emprunteurs. Il y a aussi le revers de la médaille : toujours de nouvelles astuces pour freiner les demandes de changements d'assurance, tarifs en hausse sur le segment sans questionnaire de santé et perte de vitesse de la délégation d’assurance au profit de la substitution.   Succès du dispositif pouvoir d’achat ! Le changement d’assurance de prêt fait un bond olympique depuis la loi Lemoine. Le rapport du CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) publié en janvier dernier indique une augmentation de +80% par rapport à 2021. Un vif succès est visible chez Magnolia.fr : "A l'échelle du groupe Magnolia, nous avons accompagné quelques 55 000 emprunteurs depuis juin 2022, ce qui a permis de redistribuer plus de 500 millions d’euros de pouvoir d'achat aux propriétaires." explique Olivier Le Gallo, Directeur Général du Groupe Magnolia. Le marché est devenu un marché de substitution, représentant 90% de notre activité depuis 2023, contre 70% en 2022 avant la loi Lemoine. Pas de renversement du marché Un succès qu’il convient toutefois de relativiser. Selon les chiffres du CCSF sortis en janvier 2024, les parts de marché des alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en 2023. La progression de la concurrence reste donc dans l’épaisseur du trait. Si libéralisation il y a, elle demeure étouffée par les bancassureurs qui conservent la mainmise sur le produit. Le soufflé est retombé avec une couverture médiatique réduite à la portion congrue. Il faut aussi appuyer sur les pratiques bancaires abusives qui se perpétuent malgré le renforcement des sanctions : Non-respect du délai légal de 10 jours ouvrés : dans les faits, il faut compter au moins 3 semaines pour obtenir une réponse de la banque à une demande de substitution Ajout de garanties superflues : soumis à l’équivalence de niveau de garanties, le changement d’assurance de prêt devient impossible à cause de formules packagées crées de toutes pièces par les établissements prêteurs qui incluent des garanties inadaptées à l’emprunteur. (en détail, dans cet article) Un autre phénomène apparaît en 2024 : avec la reprise du marché du crédit immobilier, chez Magnolia.fr nous constatons depuis mars 2024 que plus aucune demande de prêt n’est couverte par une assurance externe, ce qui témoigne du chantage des banques à l’octroi du crédit. Par effet de vase communiquant, la délégation cède du terrain au profit de la substitution.  La fin du Questionnaire de santé : hausse des tarifs L’autre mesure phare de la loi Lemoine est la fin de la sélection médicale pour les prêts d’un montant inférieur ou égal à 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. La mutualisation accrue sur ce segment a entraîné une hausse des primes comprise entre +5% et +30%, sans pour autant qu’il y ait dégradation des garanties. Une législation pour TOUS Contrairement à l’assertion du CCSF, la loi Lemoine concerne tous les profils d’emprunteurs, pas seulement les catégories CSP+ ou les « bons risques ». “‘On y voit une manœuvre pour décrédibiliser les alternatifs au profit des banques. Ces dernières n’hésitent pas à organiser la démutualisation des risques en empêchant les jeunes de partir pour laisser la délégation aux emprunteurs plus âgés.’” explique Astrid Cousin, porte parole du groupe Magnolia. Chez Magnolia.fr, nous affirmons que la loi Lemoine profite à tous, quels que soient son profil et le montant du prêt. Vous souhaitez des cas clients d'économies ?Vous souhaitez avoir un témoignage d'un prêteur par sa banque ? Contactez-moi à astrid.cousin@magnolia.fr