Assurance de prêt immobilier : les risques facteurs de surprimes

L'assurance en couverture d'un prêt immobilier intervient en cas d'aléas de la vie dont est victime l'emprunteur. En fonction de son profil et des risques qu'il incarne, l'assureur va déterminer le montant de la prime. Si les risques sont supérieurs à la moyenne, il imposera une surprime qui vient renchérir le coût de l'assurance. L'annonce récente d'un grand réseau bancaire de supprimer les surprimes en assurance emprunteur nous oblige à mettre la lumière sur les pratiques assurantielles et tarifaires en cas de risques accrus.

Risques supérieurs à la moyenne = surprime

Dans une démarche de souscription à une assurance emprunteur, vous remplissez un questionnaire qui va renseigner l'assureur sur votre état et vos antécédents de santé, votre profession, votre âge, votre poids, vos habitudes (tabagisme, pratique de sports dangereux, nombre de kilomètres parcourus chaque année). Ces informations vont lui permettre d'évaluer le niveau de risques, et de proposer une couverture voire de la refuser s'il estime que son contrat ne peut vous protéger en raison de risques trop élevés.

Certains facteurs sont sujets à une majoration de cotisation : cette surprime est destinée à étendre la couverture à des risques qui ne sont pas pris en charge ou parce que le risque est jugé supérieur à la moyenne. Elle peut concerner une ou plusieurs garanties.

Risques médicaux

L'historique de santé de l'emprunteur est central dans l'évaluation du risque. Les antécédents médicaux et familiaux, également les traitements médicaux en cours et les motifs d'arrêts de travail, peuvent révéler un niveau de risque élevé. C'est notamment le cas pour les personnes souffrant d'une pathologie de longue durée (diabète, hypertension, maladie cardiovasculaire, etc.) ou d'un cancer, mais aussi de troubles psychologiques ou psychiatriques.

Risques aggravés

Certaines pathologies relèvent de la convention Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l'accès à l'assurance et au crédit aux personnes gravement touchées par la maladie. En fonction de la pathologie et des marqueurs physiologiques qui lui sont associés, une surprime plafonnée s'applique sur la garantie décès/PTIA. La garantie invalidité spécifique (GIS) peut être assortie d'une surprime ou non proposée. La grille de référence liste toutes les pathologies concernées, le délai d'accès à compter du diagnostic et les conditions d'acceptation par garantie, avec la surprime applicable.

La convention Aeras définit par ailleurs plusieurs types de pathologies qui n'entraînent aucune surprime ni exclusion de garanties en fonction d'un délai d'accès à compter de la fin du protocole thérapeutique et sans rechute : par exemple un an pour le cancer du sein in situ, le cancer de l'utérus ou le mélanome de la peau. Les personnes guéries d'un cancer depuis 10 ans ne se voient appliquer aucune surprime et n'ont même pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé en vertu du principe du droit à l'oubli inscrit dans la convention.

Les Maladies Non Objectivables

Parmi les risques médicaux figurent les MNO ou Maladies Non Objectivables (MNO) ou subjectives, des souffrances bien réelles pour la personne mais que le médecin ne peut évaluer de manière concrète :

pathologies disco-vertébrales (lombalgie, cervicalgie, sciatique, hernie discale, etc.)
troubles psychologiques ou psychiatriques (état dépressif, troubles alimentaires, etc.)
burn out
fatigue chronique.

Ces pathologies font l'objet d'exclusion dans tous les contrats d'assurance emprunteur, mais il est possible de les racheter moyennant une surprime sur les garanties invalidité et incapacité. Le surcoût varie entre 100% et 300%. Certains contrats excluent les MNO de la garantie ITT (arrêt de travail), sans possibilité de rachat.

L'IMC et le poids

Le surpoids, a fortiori l'obésité, augmente les risques de développer des maladies cardio-vasculaires, un diabète, des accidents vasculaires cérébraux, des apnées du sommeil et même certains cancers. Le rapport poids/taille va renseigner l’assureur sur votre IMC (Indice de Masse Corporelle) qui, s'il est élevé ou trop faible, va entraîner une surprime voire des exclusions de garanties.

Le médecin-conseil de l'assureur va généralement demander des examens complémentaires, surtout en présence de pathologies déclarées. Un IMC supérieur à 30, qui est le seuil officiel de l'obésité, génère un surcoût ou un refus d'assurance, mais l'assureur peut décider d'exclure de son tarif de base tout emprunteur avec un IMC excédant 25 ou 28.

Le tabagisme

Tout candidat à l'emprunt immobilier ayant consommé du tabac ou une cigarette électronique au cours de deux dernières années précédant la souscription à l’assurance est considéré comme fumeur, et présente des risques médicaux bien supérieurs à ceux d'un non-fumeur. Peu importe la consommation et la fréquence, le tabac en consommation régulière ou occasionnelle va renchérir systématiquement le coût de l'assurance dans des proportions qui peuvent aller jusqu'à 70% au-delà du tarif de base, à âge et caractéristiques de prêt identiques.

L'âge

Indépendamment de tout élément médical, l'âge est un facteur décisif en assurance emprunteur comme en assurance santé complémentaire. La segmentation tarifaire en assurance emprunteur s'effectue par tranche d'âge. Plus vous êtes âgé, plus vous payez cher votre assurance de prêt immobilier. Entre deux emprunteurs en bonne santé, l'un de 25 ans l'autre de 45 ans, la cotisation d'assurance peut varier du simple au double. On peut y voir une surprime liée à l'âge, pratiquée par tous les assureurs. Sur la base des tables de mortalité, le tarif va augmenter jusqu'à 300% par rapport au tarif standard.

Risques professionnels

La profession peut elle aussi avoir une incidence sur la tarification du contrat d'assurance emprunteur. Si vous exercez un métier dit "à risques", comme pompier, policier, gendarme, militaire, chauffeur routier, marin, reporter, ou toute autre profession qui vous expose à des risques d'accident, de maladie ou d'instabilité professionnelle, l'assureur peut :

appliquer une surprime,
refuser d'accorder les garanties incapacité et invalidité, et ne proposer que la garantie socle décès/PTIA,
dénier toute possibilité de couverture.

La surprime n'est pas encadrée et est définie selon chaque assureur. Elle s'applique sur les garanties invalidité et arrêts de travail.

Le mode et la fréquence des déplacements est un autre critère de risque pouvant entraîner un surcoût de l'assurance. Dans le questionnaire de souscription, il vous sera demandé le nombre de kilomètres parcourus annuellement, le mode de transport utilisé et même les destinations. Les séjours professionnels dans des pays considérés à risques par le ministère des Affaires Étrangères sont fortement pénalisants voire discriminants, et nécessitent une réponse de la part d’un assureur spécialisé dans la couverture de ces risques.

Risques sportifs

Le sport maintient en forme mais peut aussi déclencher une surprime si la pratique est jugée dangereuse : alpinisme, escalade, plongée sous-marine, kitesurf, voile, équitation, cyclisme, sports de combat, etc. La liste est longue des sports qui vous exposent à une surprime ou une exclusion de garantie en assurance emprunteur. On parle de sports pratiqués régulièrement en tant que membre d'un club ou en compétition et non occasionnellement lors d'un baptême ou d'une initiation.

En cas d'exclusion, vous ne serez pas indemnisé si le sinistre survient dans le cadre de la pratique du sport incriminé. L'exclusion peut parfois être rachetable : vous êtes couvert moyennant une surprime.

Quels que soient les risques que vous incarnez, ne mentez jamais à l'assureur. Le mensonge délibéré entraîne la nullité du contrat, et par omission, un refus d'indemnisation. Dans le premier cas, votre crédit immobilier n'est plus couvert, la banque peut donc exiger le remboursement immédiat des sommes restant dues.

Chaque assureur applique sa propre politique des risques, d'où l'intérêt de comparer les offres. Les contrats groupe bancaires ne sont pas conçus pour assurer les emprunteurs présentant un risque aggravé, qu'il soit médical, sportif ou en lien avec la profession. L'annonce récente du Crédit Mutuel de supprimer toutes les surprimes d'assurance emprunteur ne s'adresse qu'aux clients fidèles de l'enseigne âgés de moins de 62 ans, souhaitant acquérir leur résidence principale (jusqu'à 500 000€ de capital emprunté).

Les assureurs alternatifs proposent des contrats sur-mesure avec une tarification appropriée pour chaque profil d'emprunteur. Utilisez un comparateur indépendant comme Magnolia.fr pour rechercher et sélectionner la formule qui correspond à vos caractéristiques au meilleur prix.

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Assurance de prêt immobilier : j’économise en 2023 grâce à la loi Lemoine

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Le changement de contrat est désormais consubstantiel à l’assurance emprunteur. Quelles sont les conditions pour changer d’assurance emprunteur ? Les emprunteurs ayant les plus grandes difficultés à faire valoir le libre choix du contrat d’assurance lors de leur demande de prêt, ils ont désormais la possibilité de l’exercer à tout moment en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, il est possible de résilier son contrat d'assurance de prêt immobilier quand on le souhaite, sans délai de préavis ni pénalités. Auparavant, selon l’antériorité de son contrat, il fallait s’appuyer soit sur la loi Hamon soit sur l’amendement Bourquin pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de remboursement. Ce nouveau dispositif a été mis en place dès le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et est applicable à tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. La loi Lemoine fête donc sa première année et force est de constater l’engouement qu’elle suscite chez les emprunteurs : depuis son entrée en vigueur, les demandes de substitution ont été multipliées par trois. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant d’envoyer votre lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Cet outil rapide et gratuit vous donne accès aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Grâce à la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de prêt, vous confrontez le contrat groupe bancaire aux différents contrats individuels. Pour sélectionner la formule la plus compétitive adaptée à vos besoins, faites-vous aider par un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous permettra de mieux appréhender l’étendue des garanties, d’en comprendre les subtilités, et de choisir le contrat adéquat en phase avec les exigences de la banque. La banque peut-elle refuser le changement d’assurance emprunteur ? Le seul et unique motif pour lequel la banque peut vous refuser le bénéfice de la délégation d’assurance est le non-respect de l’équivalence de niveau de garanties. Le nouveau contrat doit légalement présenter des garanties au moins équivalentes à celles de l’ancien. Vous pouvez plus facilement vous conformer à cette obligation inscrite dans la réglementation en sollicitant les services d’un courtier. La loi Lemoine oblige par ailleurs la banque à formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et à motiver tout refus d’assurance emprunteur par écrit de manière exhaustive. Cela signifie que la banque doit détailler explicitement les raisons pour lesquelles le contrat n’affiche pas une équivalence de garanties. Quel est l’intérêt de changer d’assurance emprunteur ? Le premier avantage offert par le changement d’assurance emprunteur est financier. L’assurance représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte est heureusement compressible en faisant jouer la concurrence. À garanties équivalentes, une assurance alternative est jusqu’à trois fois moins chère que le contrat de la banque. Voici 2 exemples d’emprunteurs qui ont réalisé de juteuses économies en changeant d’assurance en juin 2023 : Profil 1 : cadre de 35 ans, sans problème de santé, prêt de 250 000€ sur 25 ans souscrit en juin 2021 au taux nominal de 1,15% Profil 2 : couple de 45 ans, sans problème de santé, prêt de 400 000€ sur 20 ans souscrit en juin 2022 au taux nominal de 1,35%, assurance avec quotité à 50% sur chaque tête Le couple peut tout à fait rehausser la quotité d’assurance emprunteur à 100% sur chaque tête et optimiser ainsi sa protection tout en diminuant drastiquement le coût de son assurance, et par extension de son crédit immobilier. Même en doublant le coût de l’assurance, l’économie réalisée se chiffre à plus de 14 000€.

Hausse des taux du crédit immobilier en juin 2023 : toujours plus difficile d’emprunter

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont continué leur progression en mai 2023. La hausse est constante depuis le début de l’année 2022 et cela ne devrait pas s’arrêter là. Alors qu’hier le gouvernement a rendu publiques les préconisations du CNR pour tenter de juguler la crise du logement, juin s’entame comme un nouveau mois compliqué pour les candidats à l’emprunt immobilier. Jusqu’où monteront les taux de crédit immobilier en 2023 ? Selon les demandes de financement traitées par le courtier Cafpi, les ménages ont pu emprunter en moyenne à 3,36% sur 20 ans et à 3,48% sur 25 ans (hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés), soit 19 points de base additionnels par rapport au mois d’avril 2023. La hausse est moins marquée sur la durée de 15 ans : 3,10% contre 3,08%. On est peu ou prou dans l’épaisseur du trait des données fournies par l’Observatoire Crédit Logement/CSA issues des crédits octroyés par la majorité des banques françaises. En mai dernier, les taux moyens s’affichaient comme suit (par rapport à avril 2023) : 15 ans : 3,15% contre 3,03% 20 ans : 3,38% contre 3,21% 25 ans : 3,52% contre 3,38% Les taux ont augmenté de 19 points de base en moyenne depuis début 2023 et ont gagné 93 points depuis décembre 2022. La revalorisation très nette du taux d’usure en janvier dernier et sa mensualisation à compter de février ont accéléré la progression des taux. En mai, pour 75% des emprunteurs qui s’endettent sur 25 ans, le taux excédait 3,50%, soit le niveau constaté à l’automne 2012. Si les taux progressent de mois en mois depuis janvier 2022, la hausse a quelque peu ralenti en mai. Selon les courtiers, les taux vont poursuivre leur marche en avant dans les semaines à venir et s’approcher des 4% d’ici la fin de l’été, en attendant que les conditions monétaires se stabilisent. Un crédit immobilier coûte désormais 25% plus cher qu’au début 2022, lorsque les taux étaient au plancher. Un courtier est plus que jamais votre allié en 2023 pour décrocher le financement de votre projet immobilier dans une période où les banques redoublent de vigilance face à l’inflation et compte tenu de leur faible profitabilité sur les nouveaux crédits. Voici un graphique qui met en perspective les taux d’emprunt et le taux d’usure sur 20 ans et plus, en parallèle de l’OAT 10 ans et du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, deux paramètres de l’évolution du contexte monétaire : Mesures pour répondre à la crise du logement L’envolée des taux d’emprunt est la conséquence de la dégradation du coût des ressources pour les banques de détail et de la mensualisation du taux d’usure qui a permis à ces dernières d’ajuster leurs barèmes à ce contexte inflationniste plus rapidement. Le 10 mai dernier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau augmenté son taux de refinancement, qui est ainsi passé de 3,50% à 3,75%, après un démarrage à 0% en juillet 2022. Les perspectives d’inflation demeurant encore trop élevées, l’institution continue de durcir les conditions monétaires pour freiner le recours au crédit et activer la baisse des prix. Son objectif est d’assurer un retour au plus tôt de l’inflation au niveau de 2%, ce qui n’exclut nullement une nouvelle hausse des taux directeurs dans les semaines à venir. À l’échelle locale, la France réagit mollement à la crise du logement qui s’installe, consécutive à la politique restrictive d’accès au crédit. Détaillées hier par la première ministre Élisabeth Borne, les mesures envisagées par le gouvernement manquent cruellement d’envergure. Issues de la concertation qui aura duré six mois entre les acteurs du logement et du Conseil National de Refondation (CNR), elles sont d’ores et déjà considérées comme des « mesurettes » par les professionnels. L’électrochoc n’aura pas lieu. Pas question d’encadrer les prix du foncier, ce qui était pourtant préconisé. Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027, mais supprimé pour la maison neuve individuelle, ce qui hérisse les promoteurs : la maison individuelle va devenir un produit réservé à une élite, les primo-accédants, souvent des jeunes ménages, en étant exclus car privés de l’aide financière du PTZ qui peut représenter jusqu’à 40% du montant de l’opération. Par cette décision, l’État veut favoriser l’achat dans les logements collectifs neufs dont les ventes se sont effondrées de 34% depuis le début de l’année. On est loin des désirs des ménages pour qui l’habitat a pris une autre dimension depuis la crise sanitaire du Covid : les maisons dans les communes petites et moyennes et en zone rurale suscitent un vif engouement. Mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023 Parmi les mesures annoncées, on retiendra la prolongation de la mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023, alors qu’elle devait initialement arriver à terme en juillet prochain. Mise en place de manière temporaire depuis février 2023, la révision mensuelle du taux plafond est censée faciliter l’accès au crédit immobilier en permettant aux banques d’ajuster plus régulièrement leurs barèmes en conséquence des contraintes monétaires. Le taux d’usure en juin 2023 s’affiche à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Le gouvernement s’est dit par ailleurs favorable à un assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier. Problème, la décision appartient à la Banque de France qui, pour l’heure, refuse toute concession à la marge sur le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans. Le régulateur doit se prononcer le 13 juin prochain.

Assurance de prêt immobilier : attention aux problèmes de dos

Mal de dos, mal du siècle. Comme de nombreux Français, vous souffrez peut-être du dos. Dans ce cas, soyez vigilant quant à l’assurance emprunteur qui couvre votre crédit immobilier. Vous risquez de ne pas être indemnisé en cas d’arrêt de travail en raison de l’exclusion de garantie des pathologies non objectivables. Magnolia.fr vous explique comment être protégé si vous êtes sujet à des problèmes de dos. Assurance emprunteur et maladies non objectivables Les garanties assurance de prêt immobilier L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 garanties principales : la garantie décès qui prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur décède avant le terme de son crédit immobilier. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), associée à la précédente, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps si l’emprunteur est déclaré dépendant à 100%. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours, après expiration du délai de franchise compris entre 10 et 180 jours. les garanties invalidité : dès lors qu’elle est souscrite, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont obligatoires et les garanties incapacité/invalidité facultatives, mais souvent exigées par la banque en raison du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet immobilier. La garantie ITT est toujours requise dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe inévitablement par le questionnaire de santé (sauf exception). En cas de risques de santé, l’assureur applique un surcoût et des exclusions de garantie des pathologies déclarées. Les maladies non objectivables sont exclues des garanties incapacité/invalidité par l’immense majorité des contrats. À noter : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes concernées échappent à la sélection médicale et celles touchées par la maladie peuvent ainsi accéder à l’assurance de prêt sans surprime ni exclusion de garantie. Quelles sont les maladies non objectivables ? Une maladie non objectivable ou MNO est une pathologie que les médecins ont du mal à mesurer et quantifier, car elle repose uniquement sur les déclarations du patient. La souffrance est réelle pour la personne, mais reste subjective et non mesurable objectivement. Parmi les MNO les plus courantes, on peut citer : la fatigue chronique les pathologies psychiques et psychiatriques (dépression, troubles alimentaires, etc.) les affections psychosomatiques le burn-out les pathologies du dos (lombalgie, cervicalgie, hernie discale, sciatique, etc.). Les MNO sont la deuxième plus grande cause d’arrêts de travail. En 2022, si le nombre d’arrêts pour cause de Covid restait important, les troubles psychologiques sont le principal motif des arrêts longs (stress au travail, épuisement) et le deuxième motif hors Covid. La première cause reste les maladies ordinaires, et en troisième position, on trouve les troubles musculosquelettiques. Exclusion du mal de dos en assurance emprunteur En assurance emprunteur, les MNO sont frappées d’exclusion de garanties. Les assureurs refusent de prendre en charge un problème de santé qui peut se répéter souvent, comme le mal de dos. En France, 4 personnes sur 5 souffriront de lombalgie au cours de leur vie et plus de la moitié de la population a connu au moins un épisode de mal de dos dans les douze derniers mois (données Ameli). Le mal de dos a bien évidemment des répercussions sur la vie professionnelle, comme une incapacité de travail temporaire ou définitive selon la gravité et la qualité de la prise en charge médicale. En cas d’arrêt de travail pour douleurs au dos, votre capacité financière, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier, peut se fragiliser, surtout en cas de prolongement de l’arrêt. On constate deux cas de figure : Vous souffrez d’un mal de dos avant de souscrire votre assurance emprunteur : vous devez le déclarer dans le questionnaire de santé, sauf exception cité plus haut. Tout arrêt de travail doit par ailleurs être renseigné dans ce formulaire. Vous êtes considéré comme un profil à risques aggravés, l’assureur va exclure la pathologie concernée de la garantie ITT ou vous proposer une surprime d’assurance de prêt pour couvrir le risque. Vous êtes victime d’un mal de dos après souscription à l’assurance emprunteur : vérifiez les clauses d’exclusion indiquées dans votre contrat, car les MNO sont rarement couvertes, sauf option rachat d’exclusion. Rachat d’exclusion des MNO La plupart des contrats individuels d’assurance de prêt immobilier proposent le rachat d’exclusion des MNO. Moyennant une surprime, vous pouvez être couvert en cas d’arrêt maladie liée à une maladie clairement identifiée dans la clause. L’accord de l’assureur dépendra de votre âge et du caractère récurrent ou ponctuel du problème de dos. Le rachat d’exclusion permet de couvrir les MNO, mais l’indemnisation en cas de sinistre peut être soumise à une durée minimale d’hospitalisation dont le nombre de jours varie selon les contrats. La prestation dépend donc du caractère tangible du problème de santé. Si vous estimez ne pas être correctement protégé, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. Les contrats individuels sont plus performants que les contrats groupe bancaires pour couvrir les profils à risques, notamment les risques médicaux. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre en parallèle votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Avec une assurance alternative, non seulement vous êtes couvert avec des garanties sur-mesure, mais vous faites des économies. Suivez les conseils d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner la formule qui répond à vos besoins au meilleur tarif.

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