Crédit immo et cancer : le droit à l'oubli réduit à 5 ans

La loi Lemoine adoptée par le Parlement le 17 février dernier réduit le délai permettant de faire valoir le droit à l'oubli de 10 à 5 ans. Grâce à cette mesure, les personnes touchées par un cancer n'auront plus à déclarer leur ancienne maladie quand elles souscrivent une assurance de prêt immobilier, passé ce nouveau délai. Détaillons le droit à l'oubli, les conditions pour en bénéficier et tous les avantages pour les personnes éligibles.

Une loi historique

Votée à l'unanimité par le Parlement il y a une semaine, la proposition de loi Lemoine, du nom de la députée qui a initié le projet de rendre le marché de l'assurance de prêt immobilier plus juste, plus simple et plus transparent, prévoit 3 avancées majeures pour les emprunteurs et les candidats à l'emprunt :

la résiliation à tout moment et sans frais : tout contrat, quelle que soit son ancienneté, peut être résilié sans avoir à respecter une quelconque date butoir. Ce dispositif remplace la loi Hamon qui permet de résilier à tout moment durant la première année du prêt dans un délai de 15 jours avant la date d'anniversaire, ainsi que l'amendement Bourquin qui autorise la substitution annuelle à date d'échéance une fois écoulés les premiers douze mois.
la suppression du questionnaire médical pour les prêts d'un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l'assuré (inférieur à 400 000€ pour un couple d’emprunteurs avec une quotité assurée à 50% sur chaque tête) ;
le délai raccourci à 5 ans du droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer et de l'hépatite C.

Sans s'appesantir sur les clivages qui ont opposés les parlementaires ces dernières années au sujet de l'assurance de prêt, on peut saluer l'immense effort qui a été fait pour que le droit au libre choix du contrat d'assurance puisse enfin s'exercer pleinement et sans entrave de la part des banques. Aujourd’hui, les emprunteurs peinent à souscrire le contrat de leur choix pour cause de blocages délibérés opérés par les prêteurs. En dépit d'une réglementation qui prône la délégation d'assurance depuis plus de dix ans, les bancassureurs détiennent toujours 88% de parts de marché.

La loi Lemoine est une loi d'ouverture qui renforce les droits des consommateurs en libéralisant le marché, tout en supprimant la discrimination pour raisons de santé, un principe légalement interdit dans d'autres domaines.

La fin de la sélection médicale sous certaines conditions et le droit à l'oubli à 5 ans entreront en vigueur le 1er juin prochain. C'est également à compter de cette date que les nouveaux emprunteurs pourront profiter de la résiliation à tout moment, les anciens assurés y ayant accès le 1er septembre 2022.

Qu'est-ce que le droit à l'oubli ?

Introduit en 2016 dans le cadre du dispositif conventionnel Aeras (s'Assurer et emprunter avec un risque aggravé), le droit à l'oubli permet aux anciens malades du cancer de taire leur passé médical lors de la souscription à l'assurance de prêt, au terme d'un délai de 10 ans après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute. Ce délai est ramené à 5 ans pour les cancers pédiatriques, c'est-à-dire diagnostiqués avant les 21 ans de l'assuré. Grâce au droit à l'oubli, l'assuré n'a pas à déclarer son ancienne maladie dans le questionnaire de santé, et l'assureur ne peut rechercher aucune information liée au cancer.

En réduisant le délai de 10 à 5 ans, le législateur offre aux anciens malades et à leur famille un nouvel espoir de concrétiser un projet immobilier, pour beaucoup le projet d'une vie compte tenu des sommes engagées sur une durée plus ou moins longue. Attendre 10 ans pour passer à l'action était souvent synonyme de renoncement. Ce nouveau délai va permettre à beaucoup de voir l'avenir sous un jour meilleur.

Les conditions pour bénéficier du droit à l'oubli

Le droit à l'oubli fixé à 5 ans concerne tous les cancers et l'hépatite C, quel que soit l'âge auquel a été diagnostiquée la maladie. Introduites dans le texte par la commission du Sénat, les pathologies chroniques ont finalement été exclues du dispositif après le processus de conciliation entre députés et sénateurs.

Le droit à l'oubli s'applique si les deux conditions suivantes sont respectées :

la nature du prêt : les contrats d'assurance couvrent les prêts à la consommation affectés ou dédiés, les prêts professionnels pour l'acquisition de locaux et/ou de matériels, les prêts immobiliers ;
l'échéance des contrats d'assurance doit intervenir avant le 71ème anniversaire de l'emprunteur.

Quel bénéfice pour l'emprunteur ?

La personne éligible au droit à l'oubli peut donc accéder plus facilement à l'assurance et au crédit. Élément incontournable quand on souhaite emprunter pour acquérir un logement ou développer un projet professionnel, l'assurance de prêt coûte très cher aux candidats touchés par la maladie. Le questionnaire de santé est trop souvent le couperet qui y met un terme en raison des surprimes exorbitantes et des exclusions de garanties.

Attention : le droit à l'oubli ne dispense pas de remplir le questionnaire de santé. L'assuré doit déclarer les autres pathologies et facteurs de risque, les situations d'incapacité ou d'invalidité, en lien ou non avec la maladie relevant du droit à l'oubli. Ces informations font l'objet d'une réponse adaptée de l'assureur en termes de garanties et de tarification.

Remarquons par ailleurs que le droit à l'oubli s'applique à tout type de prêt, quel que soit le montant, contrairement à la suppression du questionnaire de santé, plus restrictive, qui concerne uniquement les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000€ (inférieur à 400 000€ pour un couple d’emprunteurs avec une quotité assurée à 50% sur chaque tête). Si vous remplissez les conditions pour échapper à la sélection médicale, tout en étant éligible au droit à l'oubli, vous n'aurez pas à déclarer votre état de santé, ce qui empêche l'assureur d'avoir des informations pouvant entraîner une surtarification en présence notamment de séquelles de votre ancienne maladie, mais vous serez assujetti aux plafonds de montant et d'âge à l'échéance (remboursement avant 60 ans).

Si vous détenez un crédit, couvert par une assurance comportant des surprimes ou des exclusions de garanties à cause d’un cancer ou d’une hépatite C, vous allez pouvoir résilier votre contrat dès le 1er septembre. En comparant les offres grâce à Magnolia.fr, vous avez accès aux meilleures offres du marché et pouvez sélectionner la formule la plus compétitive, que vous pourrez alors souscrire sans sélection médicale sous réserve de remplir les conditions.

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Le changement de contrat est désormais consubstantiel à l’assurance emprunteur. Quelles sont les conditions pour changer d’assurance emprunteur ? Les emprunteurs ayant les plus grandes difficultés à faire valoir le libre choix du contrat d’assurance lors de leur demande de prêt, ils ont désormais la possibilité de l’exercer à tout moment en cours de prêt. Grâce à la loi Lemoine, il est possible de résilier son contrat d'assurance de prêt immobilier quand on le souhaite, sans délai de préavis ni pénalités. Auparavant, selon l’antériorité de son contrat, il fallait s’appuyer soit sur la loi Hamon soit sur l’amendement Bourquin pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de remboursement. Ce nouveau dispositif a été mis en place dès le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts et est applicable à tous les contrats en cours depuis le 1er septembre 2022. La loi Lemoine fête donc sa première année et force est de constater l’engouement qu’elle suscite chez les emprunteurs : depuis son entrée en vigueur, les demandes de substitution ont été multipliées par trois. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant d’envoyer votre lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat, mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Cet outil rapide et gratuit vous donne accès aux meilleurs contrats alternatifs du marché. Grâce à la fiche standardisée d’information remise par votre banque lors de votre demande de prêt, vous confrontez le contrat groupe bancaire aux différents contrats individuels. Pour sélectionner la formule la plus compétitive adaptée à vos besoins, faites-vous aider par un courtier en assurance de prêt immobilier. Cet expert vous permettra de mieux appréhender l’étendue des garanties, d’en comprendre les subtilités, et de choisir le contrat adéquat en phase avec les exigences de la banque. La banque peut-elle refuser le changement d’assurance emprunteur ? Le seul et unique motif pour lequel la banque peut vous refuser le bénéfice de la délégation d’assurance est le non-respect de l’équivalence de niveau de garanties. Le nouveau contrat doit légalement présenter des garanties au moins équivalentes à celles de l’ancien. Vous pouvez plus facilement vous conformer à cette obligation inscrite dans la réglementation en sollicitant les services d’un courtier. La loi Lemoine oblige par ailleurs la banque à formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés et à motiver tout refus d’assurance emprunteur par écrit de manière exhaustive. Cela signifie que la banque doit détailler explicitement les raisons pour lesquelles le contrat n’affiche pas une équivalence de garanties. Quel est l’intérêt de changer d’assurance emprunteur ? Le premier avantage offert par le changement d’assurance emprunteur est financier. L’assurance représente en moyenne un tiers du coût global d’un crédit immobilier. Cette dépense contrainte est heureusement compressible en faisant jouer la concurrence. À garanties équivalentes, une assurance alternative est jusqu’à trois fois moins chère que le contrat de la banque. Voici 2 exemples d’emprunteurs qui ont réalisé de juteuses économies en changeant d’assurance en juin 2023 : Profil 1 : cadre de 35 ans, sans problème de santé, prêt de 250 000€ sur 25 ans souscrit en juin 2021 au taux nominal de 1,15% Profil 2 : couple de 45 ans, sans problème de santé, prêt de 400 000€ sur 20 ans souscrit en juin 2022 au taux nominal de 1,35%, assurance avec quotité à 50% sur chaque tête Le couple peut tout à fait rehausser la quotité d’assurance emprunteur à 100% sur chaque tête et optimiser ainsi sa protection tout en diminuant drastiquement le coût de son assurance, et par extension de son crédit immobilier. Même en doublant le coût de l’assurance, l’économie réalisée se chiffre à plus de 14 000€.

Hausse des taux du crédit immobilier en juin 2023 : toujours plus difficile d’emprunter

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En mai dernier, les taux moyens s’affichaient comme suit (par rapport à avril 2023) : 15 ans : 3,15% contre 3,03% 20 ans : 3,38% contre 3,21% 25 ans : 3,52% contre 3,38% Les taux ont augmenté de 19 points de base en moyenne depuis début 2023 et ont gagné 93 points depuis décembre 2022. La revalorisation très nette du taux d’usure en janvier dernier et sa mensualisation à compter de février ont accéléré la progression des taux. En mai, pour 75% des emprunteurs qui s’endettent sur 25 ans, le taux excédait 3,50%, soit le niveau constaté à l’automne 2012. Si les taux progressent de mois en mois depuis janvier 2022, la hausse a quelque peu ralenti en mai. Selon les courtiers, les taux vont poursuivre leur marche en avant dans les semaines à venir et s’approcher des 4% d’ici la fin de l’été, en attendant que les conditions monétaires se stabilisent. Un crédit immobilier coûte désormais 25% plus cher qu’au début 2022, lorsque les taux étaient au plancher. Un courtier est plus que jamais votre allié en 2023 pour décrocher le financement de votre projet immobilier dans une période où les banques redoublent de vigilance face à l’inflation et compte tenu de leur faible profitabilité sur les nouveaux crédits. Voici un graphique qui met en perspective les taux d’emprunt et le taux d’usure sur 20 ans et plus, en parallèle de l’OAT 10 ans et du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne, deux paramètres de l’évolution du contexte monétaire : Mesures pour répondre à la crise du logement L’envolée des taux d’emprunt est la conséquence de la dégradation du coût des ressources pour les banques de détail et de la mensualisation du taux d’usure qui a permis à ces dernières d’ajuster leurs barèmes à ce contexte inflationniste plus rapidement. Le 10 mai dernier, la Banque Centrale Européenne a de nouveau augmenté son taux de refinancement, qui est ainsi passé de 3,50% à 3,75%, après un démarrage à 0% en juillet 2022. Les perspectives d’inflation demeurant encore trop élevées, l’institution continue de durcir les conditions monétaires pour freiner le recours au crédit et activer la baisse des prix. Son objectif est d’assurer un retour au plus tôt de l’inflation au niveau de 2%, ce qui n’exclut nullement une nouvelle hausse des taux directeurs dans les semaines à venir. À l’échelle locale, la France réagit mollement à la crise du logement qui s’installe, consécutive à la politique restrictive d’accès au crédit. Détaillées hier par la première ministre Élisabeth Borne, les mesures envisagées par le gouvernement manquent cruellement d’envergure. Issues de la concertation qui aura duré six mois entre les acteurs du logement et du Conseil National de Refondation (CNR), elles sont d’ores et déjà considérées comme des « mesurettes » par les professionnels. L’électrochoc n’aura pas lieu. Pas question d’encadrer les prix du foncier, ce qui était pourtant préconisé. Le PTZ est prolongé jusqu’en 2027, mais supprimé pour la maison neuve individuelle, ce qui hérisse les promoteurs : la maison individuelle va devenir un produit réservé à une élite, les primo-accédants, souvent des jeunes ménages, en étant exclus car privés de l’aide financière du PTZ qui peut représenter jusqu’à 40% du montant de l’opération. Par cette décision, l’État veut favoriser l’achat dans les logements collectifs neufs dont les ventes se sont effondrées de 34% depuis le début de l’année. On est loin des désirs des ménages pour qui l’habitat a pris une autre dimension depuis la crise sanitaire du Covid : les maisons dans les communes petites et moyennes et en zone rurale suscitent un vif engouement. Mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023 Parmi les mesures annoncées, on retiendra la prolongation de la mensualisation du taux d’usure jusqu’à fin 2023, alors qu’elle devait initialement arriver à terme en juillet prochain. Mise en place de manière temporaire depuis février 2023, la révision mensuelle du taux plafond est censée faciliter l’accès au crédit immobilier en permettant aux banques d’ajuster plus régulièrement leurs barèmes en conséquence des contraintes monétaires. Le taux d’usure en juin 2023 s’affiche à 4,68% pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus. Le gouvernement s’est dit par ailleurs favorable à un assouplissement des règles d’octroi du crédit immobilier. Problème, la décision appartient à la Banque de France qui, pour l’heure, refuse toute concession à la marge sur le taux d’endettement (35% des revenus nets, assurance emprunteur comprise) et de la durée de remboursement à 25 ans. Le régulateur doit se prononcer le 13 juin prochain.

Assurance de prêt immobilier : attention aux problèmes de dos

Mal de dos, mal du siècle. Comme de nombreux Français, vous souffrez peut-être du dos. Dans ce cas, soyez vigilant quant à l’assurance emprunteur qui couvre votre crédit immobilier. Vous risquez de ne pas être indemnisé en cas d’arrêt de travail en raison de l’exclusion de garantie des pathologies non objectivables. Magnolia.fr vous explique comment être protégé si vous êtes sujet à des problèmes de dos. Assurance emprunteur et maladies non objectivables Les garanties assurance de prêt immobilier L’assurance de prêt immobilier est constituée de 4 garanties principales : la garantie décès qui prend en charge le capital restant dû si l’emprunteur décède avant le terme de son crédit immobilier. la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), associée à la précédente, qui rembourse le capital restant dû ou les mensualités au fil du temps si l’emprunteur est déclaré dépendant à 100%. la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) qui couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident, pour une durée ne pouvant excéder 1095 jours, après expiration du délai de franchise compris entre 10 et 180 jours. les garanties invalidité : dès lors qu’elle est souscrite, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) ou la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) s’applique selon le taux d’invalidité. Les garanties décès et PTIA sont obligatoires et les garanties incapacité/invalidité facultatives, mais souvent exigées par la banque en raison du profil de l’emprunteur et de la nature de son projet immobilier. La garantie ITT est toujours requise dans le cadre d’un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire). La souscription à l’assurance de prêt immobilier passe inévitablement par le questionnaire de santé (sauf exception). En cas de risques de santé, l’assureur applique un surcoût et des exclusions de garantie des pathologies déclarées. Les maladies non objectivables sont exclues des garanties incapacité/invalidité par l’immense majorité des contrats. À noter : la loi Lemoine a supprimé le questionnaire de santé pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes concernées échappent à la sélection médicale et celles touchées par la maladie peuvent ainsi accéder à l’assurance de prêt sans surprime ni exclusion de garantie. Quelles sont les maladies non objectivables ? Une maladie non objectivable ou MNO est une pathologie que les médecins ont du mal à mesurer et quantifier, car elle repose uniquement sur les déclarations du patient. La souffrance est réelle pour la personne, mais reste subjective et non mesurable objectivement. Parmi les MNO les plus courantes, on peut citer : la fatigue chronique les pathologies psychiques et psychiatriques (dépression, troubles alimentaires, etc.) les affections psychosomatiques le burn-out les pathologies du dos (lombalgie, cervicalgie, hernie discale, sciatique, etc.). Les MNO sont la deuxième plus grande cause d’arrêts de travail. En 2022, si le nombre d’arrêts pour cause de Covid restait important, les troubles psychologiques sont le principal motif des arrêts longs (stress au travail, épuisement) et le deuxième motif hors Covid. La première cause reste les maladies ordinaires, et en troisième position, on trouve les troubles musculosquelettiques. Exclusion du mal de dos en assurance emprunteur En assurance emprunteur, les MNO sont frappées d’exclusion de garanties. Les assureurs refusent de prendre en charge un problème de santé qui peut se répéter souvent, comme le mal de dos. En France, 4 personnes sur 5 souffriront de lombalgie au cours de leur vie et plus de la moitié de la population a connu au moins un épisode de mal de dos dans les douze derniers mois (données Ameli). Le mal de dos a bien évidemment des répercussions sur la vie professionnelle, comme une incapacité de travail temporaire ou définitive selon la gravité et la qualité de la prise en charge médicale. En cas d’arrêt de travail pour douleurs au dos, votre capacité financière, notamment dans le cadre d’un prêt immobilier, peut se fragiliser, surtout en cas de prolongement de l’arrêt. On constate deux cas de figure : Vous souffrez d’un mal de dos avant de souscrire votre assurance emprunteur : vous devez le déclarer dans le questionnaire de santé, sauf exception cité plus haut. Tout arrêt de travail doit par ailleurs être renseigné dans ce formulaire. Vous êtes considéré comme un profil à risques aggravés, l’assureur va exclure la pathologie concernée de la garantie ITT ou vous proposer une surprime d’assurance de prêt pour couvrir le risque. Vous êtes victime d’un mal de dos après souscription à l’assurance emprunteur : vérifiez les clauses d’exclusion indiquées dans votre contrat, car les MNO sont rarement couvertes, sauf option rachat d’exclusion. Rachat d’exclusion des MNO La plupart des contrats individuels d’assurance de prêt immobilier proposent le rachat d’exclusion des MNO. Moyennant une surprime, vous pouvez être couvert en cas d’arrêt maladie liée à une maladie clairement identifiée dans la clause. L’accord de l’assureur dépendra de votre âge et du caractère récurrent ou ponctuel du problème de dos. Le rachat d’exclusion permet de couvrir les MNO, mais l’indemnisation en cas de sinistre peut être soumise à une durée minimale d’hospitalisation dont le nombre de jours varie selon les contrats. La prestation dépend donc du caractère tangible du problème de santé. Si vous estimez ne pas être correctement protégé, vous avez l’opportunité de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment grâce à la loi Lemoine. Les contrats individuels sont plus performants que les contrats groupe bancaires pour couvrir les profils à risques, notamment les risques médicaux. Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour mettre en parallèle votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Avec une assurance alternative, non seulement vous êtes couvert avec des garanties sur-mesure, mais vous faites des économies. Suivez les conseils d’un courtier en assurance de prêt pour vous aider à sélectionner la formule qui répond à vos besoins au meilleur tarif.

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