Conditions d’assurance de prêt immobilier : critères, garanties, exclusions

L’assurance prêt immobilier, aussi appelée assurance emprunteur, est aujourd’hui un pilier de la sécurité lors d’un achat immobilier. Pour profiter d’une couverture optimale au meilleur prix, il est essentiel de bien comprendre chaque condition d’ assurance de prêt immobilier avant de s’engager. Dans cet article, découvrez en détail quelles sont les conditions d'assurance liées au prêt immobilier à connaître, comment les analyser et quelles conséquences elles peuvent avoir sur votre projet.

Souscrire une assurance emprunteur, obligation ou pas ?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque exige presque systématiquement la souscription d’une assurance emprunteur. Ce contrat vient sécuriser l’opération : il protège à la fois l’établissement prêteur et l’emprunteur en cas d’imprévu.

En effet, nul n’est à l’abri d’un accident de la vie : maladie, incapacité de travail, ou perte de revenus peuvent survenir à tout moment. Grâce à cette assurance, l’organisme assureur peut prendre le relais et rembourser les mensualités ou le capital restant dû, selon les conditions prévues au contrat.

Pour la banque, c’est une garantie de récupérer les fonds prêtés, même en cas de défaillance de l’emprunteur. Pour l’assuré, c’est une manière d’éviter de mettre ses proches ou son patrimoine en difficulté. C’est donc une sécurité essentielle dans le cadre d’un engagement financier à long terme comme un crédit immobilier.

Quelles sont les conditions d’obtention d’une assurance de prêt immobilier ?

Souscrire une assurance de prêt immobilier n’est jamais automatique. L’assureur évalue plusieurs critères pour déterminer le niveau de risque présenté par l’emprunteur. Selon le profil, le contrat pourra être accepté sans formalité, ou au contraire nécessiter des examens complémentaires, une surprime, voire se solder par un refus.

L’âge

L’âge est un facteur déterminant. Plus l’emprunteur est âgé, plus la probabilité de survenance d’un sinistre augmente. Certains contrats fixent d’ailleurs une limite d’âge au-delà de laquelle la couverture n’est plus possible, notamment pour les garanties liées à l’invalidité ou au décès.

L’état de santé

L’état de santé constitue l’autre critère central. La majorité des assureurs exigent un questionnaire médical destiné à identifier d’éventuels antécédents (maladies graves, opérations, traitements en cours, consommation de tabac ou d’alcool, etc.). Selon les réponses, des examens médicaux supplémentaires peuvent être requis (prise de sang, électrocardiogramme, bilan de santé, etc.).

Cependant, depuis l’entrée en vigueur de la Loi Lemoine (juin 2022), le questionnaire de santé est supprimé si deux conditions sont réunies :

  • le montant assuré par personne est inférieur ou égal à 200 000 € ;
  • le remboursement du prêt est prévu avant les 60 ans de l’assuré.

La situation professionnelle

La stabilité de l’emploi et la nature de l’activité professionnelle sont des éléments majeurs dans l’analyse de votre profil par l’assureur. 

Objectif : mesurer votre capacité à faire face aux mensualités du prêt et évaluer les risques liés à votre activité.

Type de contrat de travail


Les assureurs privilégient les profils en CDI (Contrat à Durée Indéterminée), considérés comme plus stables financièrement. À l’inverse, les CDD, intérimaires, freelances, auto-entrepreneurs ou encore intermittents peuvent faire l’objet d’une analyse plus poussée, voire de conditions spécifiques (exclusions, surprimes).

Stabilité et ancienneté professionnelle


Une ancienneté dans le poste ou le secteur renforce la perception de sécurité financière. Un changement récent d’activité ou une reconversion peut au contraire éveiller des réticences, même en cas de CDI.

Risques liés à l’activité exercée


La nature de l’emploi exercé par l’emprunteur peut influencer l’acceptation de l’assurance. Certaines professions considérées comme à risque (militaire, pompier, ouvrier du bâtiment, couvreur, etc.) exposent davantage à des accidents ou à des situations dangereuses. Cela peut entraîner :

  • une surprime ;
  • des exclusions de garanties spécifiques ;
  • voire un refus d’assurance dans les cas les plus sensibles.

Un questionnaire professionnel est généralement demandé pour évaluer précisément les missions effectuées et le niveau d’exposition.

Les disciplines sportives pratiquées

L’exercice régulier d’un sport à risque (parachutisme, plongée sous-marine, alpinisme, parapente, sports motorisés, etc.) est également pris en compte par l’assureur. Ces activités, statistiquement plus sujettes aux accidents graves, peuvent :

  • alourdir la prime ;
  • limiter certaines garanties (notamment l’invalidité) ;
  • ou nécessiter une déclaration spécifique.

Un questionnaire "sports et loisirs" permet à l’assureur d’évaluer l’intensité et la fréquence de la pratique.

Résidence ou séjours à l’étranger

La résidence permanente ou des séjours fréquents dans certains pays peuvent également poser problème. L’assureur tient compte :

  • des conditions sanitaires locales ;
  • du niveau d’accès aux soins ;
  • ainsi que du contexte politique ou sécuritaire.

Les pays classés comme zones à risques peuvent entraîner des exclusions géographiques, une majoration de tarif ou un refus de prise en charge en cas de sinistre sur place. Ainsi, si vous résidez à l’étranger, des conditions spécifiques peuvent s’appliquer à votre contrat d’assurance de prêt pour non-résident.

Le questionnaire de santé : est-ce une condition à remplir pour l’obtention d’une assurance emprunteur ?

Le questionnaire de santé permet d’évaluer le niveau de risque médical quand il est exigé, généralement pour les emprunts supérieurs à 200 000 € ou lorsque l’emprunteur dépasse un certain âge, notamment 60 ans au terme du prêt.

En fonction des réponses, trois scénarios sont possibles :

  • une acceptation standard, sans majoration de tarif ;
  • une acceptation avec réserves, accompagnée d’une surprime ou de restrictions de garanties ;
  • un refus de couverture, si le risque est jugé trop important.

Le questionnaire doit être rempli avec sincérité. En cas de fausse déclaration, le contrat peut être annulé. Il est généralement proposé en ligne, à compléter seul ou avec l’assistance d’un professionnel de santé.

Comment le droit à l’oubli et la convention AERAS permettent-ils d'obtenir une assurance de prêt immobilier ?

Les emprunteurs ayant été touchés par une maladie grave bénéficient aujourd’hui de dispositifs facilitant leur accès à l’assurance de prêt.

Le droit à l’oubli permet à certaines personnes de ne plus déclarer leur ancienne pathologie :

  • si le protocole de soins est terminé depuis plus de 5 ans, sans rechute.

En cas de risque aggravé de santé, la convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet une étude approfondie du dossier, en plusieurs étapes, à condition que :

  • le montant du prêt soit inférieur ou égal à 420 000 € ;
  • et que l’emprunteur ait moins de 71 ans à l’échéance du crédit.

Quelles conditions de garanties sont requises pour un contrat d’assurance de prêt immobilier ?

Pour accorder un crédit immobilier, la banque impose certaines garanties d’assurance emprunteur afin de se protéger contre les aléas de la vie pouvant empêcher le remboursement du prêt. Ces garanties varient en fonction de la nature du projet immobilier (résidence principale, secondaire, investissement locatif) et du profil de l’emprunteur.

1. La garantie décès : systématiquement exigée

C’est la base de toute assurance emprunteur. En cas de décès de l’assuré, le capital restant dû est pris en charge par l’assureur. Cela évite aux héritiers de devoir assumer le remboursement du prêt.

2. La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

Également incontournable, elle couvre l’assuré lorsqu’il se retrouve dans l’impossibilité totale d’exercer une activité rémunérée et qu’il nécessite l’assistance permanente d’une tierce personne pour les actes de la vie quotidienne.

3. Les garanties Invalidité Totale (IPT) et Partielle (IPP)

Ces garanties peuvent être exigées, notamment pour un projet de résidence principale :

4. La garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT)

Elle prend le relais en cas d’arrêt de travail temporaire, lié à un accident ou une maladie, empêchant l’assuré de travailler. Elle permet de couvrir les mensualités durant la période d’incapacité, après un éventuel délai de carence.

5. La garantie perte d’emploi : une option rarement exigée

Facultative, cette garantie est parfois proposée en complément. Elle couvre une partie des mensualités en cas de licenciement de l’assuré, sous conditions précises (ancienneté, type de contrat de travail, période de carence, etc.).

Coût et conditions d’assurance emprunteur : quels facteurs influencent le montant de la prime ?

Le coût de l’assurance emprunteur dépend de plusieurs conditions d’assurance, toutes liées au niveau de risque que vous représentez pour l’assureur. Les principaux éléments pris en compte sont :

  • Votre profil personnel : âge, état de santé, profession (les profils jeunes, en bonne santé, et sans risques professionnels bénéficient généralement de primes plus faibles) ;
  • Les caractéristiques du prêt : montant emprunté et durée de remboursement ;
  • Les garanties souscrites : plus elles sont nombreuses ou couvrent des risques spécifiques (ex. : IPT, ITT, perte d’emploi), plus la cotisation augmente ;
  • Le type de contrat choisi :
    • Assurance groupe : proposée par la banque, avec un tarif standard appliqué à tous les emprunteurs. C’est une formule simple mais peu personnalisée.
    • Assurance individuelle (ou délégation d’assurance) : souscrite auprès d’un assureur externe, avec un tarif calculé selon votre profil. Elle est souvent plus avantageuse pour les jeunes, les non-fumeurs ou les profils sans antécédents médicaux.

Quelles sont les exclusions et les limites qui conditionnent l’assurance emprunteur ?

Même en remplissant toutes les conditions d’assurance, certaines situations peuvent limiter ou exclure la prise en charge de votre assurance emprunteur. Il est essentiel d’en avoir conscience avant de signer le contrat.

Les exclusions générales

Certains comportements ou activités sont systématiquement exclus des garanties, notamment :

  • la pratique de sports à risques ;
  • la conduite sous l’emprise de l’alcool ou de stupéfiants ;
  • le suicide, lorsqu’il survient au cours de la première année de souscription (hors contrats spécifiques).

Les maladies préexistantes

Si vous ne déclarez pas une pathologie connue lors de la souscription, l’assureur peut annuler le contrat pour fausse déclaration. Si la maladie est déclarée, elle peut :

  • entraîner une surprime (majoration du tarif) ;
  • ou faire l’objet d’une exclusion de garantie spécifique.

Cas de prise en charge partielle ou de refus

Certains profils dits “à risque aggravé” peuvent :

  • être assurés avec limitations, c’est-à-dire que certaines garanties seront exclues (ex. : invalidité, ITT) ;
  • faire face à un refus total de couverture si le risque est jugé trop important par l’assureur.
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