Pompier : quelle assurance de prêt immobilier ?

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Les terribles incendies qui ravagent la Gironde depuis plusieurs jours nous rappellent la dangerosité du métier de pompier. À cause des risques accrus de blessures et même de décès, les soldats du feu peinent à emprunter pour financer leur logement, car ils se heurtent à une protection indispensable pour couvrir le prêt : l'assurance emprunteur. Magnolia.fr vous explique comment souscrire une assurance spéciale pompier.

Pompier : profession à risques

La France compte près de 42 000 sapeurs-pompiers professionnels, près de 198 000 volontaires et 13 000 qui ont le statut de militaire. Chaque année, plus d'une centaine d'entre eux sont blessés, des milliers sont agressés lors d'une intervention, et certains décèdent en opération. Les incendies représentent moins de 10% de leurs interventions, leurs missions étant très majoritairement le secours aux victimes.

En 2019, l'Anses (Agence nationale de sécurité sanitaire, de l'alimentation, de l'environnement et du travail) a réalisé une étude sur les risques sanitaires liés aux expositions professionnelles des sapeurs-pompiers. Inhalation de fumées toxiques, pénibilité physique du métier, expositions à des fortes chaleurs, à des agents chimiques, biologiques, au bruit, à la violence, travail de nuit ou en horaires décalés, contraintes psychosociales, la multiplicité des risques auxquels sont exposés les pompiers est facteur d'augmentation des accidents et des maladies professionnelles dans cette profession.

La loi n°2004-811 du 13 août 2004 de modernisation de la sécurité civile a permis que soit reconnu le caractère dangereux du métier de sapeur-pompier, mais pour l'heure il n’y a aucune reconnaissance légale comme "métier à risques et insalubrités" malgré la pétition lancée en 2020 et la requête de plusieurs parlementaires. Pourtant, lors de la souscription à diverses assurances, une surcotisation pour métier à risques est tout de même appliquée aux sapeurs-pompiers. C'est le cas en assurance de prêt immobilier, une couverture réclamée par les banques pour garantir la bonne fin du crédit en cas d'aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité).

Assurance emprunteur : indispensable pour couvrir un prêt immobilier

Bien que non obligatoire d'un point de vue légal, la souscription à l'assurance de prêt immobilier est capitale pour protéger l'assuré au cas où il ne serait plus en mesure de rembourser les sommes dues. Les banques l'exigent systématiquement, sans toutefois pouvoir imposer leur contrat groupe conformément à la loi Lagarde qui entérine le libre choix du contrat en 2010.

L'assurance emprunteur intervient pour prendre en charge tout ou partie des mensualités via les garanties suivantes :

  • la garantie décès : en cas de décès de l'assuré, le capital restant dû est intégralement remboursé par l'assureur. Cette garantie est obligatoire lors de la souscription ; s'il ne devait en avoir qu'une, ce serait celle-ci.
  • la garantie invalidité : en complément de la garantie décès, la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) intervient lorsque le taux d'invalidité est maximal et que le recours à un tiers pour les actes courants de la vie est nécessaire (se laver, se vêtir, se nourrir, se déplacer). Elle ne s'adresse qu'aux emprunteurs de moins de 65 ans, qu'ils soient ou non retraités. Elle aussi est une garantie obligatoire lors de la souscription à l'assurance.
  • la garantie ITT (Incapacité Temporaire totale de Travail) : toujours demandée par la banque en cas d'achat résidentiel (habitation principale ou secondaire), elle entre en jeu en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident.

Ces garanties peuvent être complétées par la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale), déclarée lorsque le taux d'invalidité est égal ou supérieur à 66%, la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) en cas d'invalidité comprise entre 33% et 66%. En-dessous de 33%, aucune prise en charge n'est prévue par les assurances emprunteur.

Plus rarement, peut être ajoutée la garantie perte emploi, activée en cas de licenciement involontaire uniquement pour les salariés en CDI.

Pour les métiers à risques ou considérés comme tel dans le domaine de l'assurance, les contrats sont assortis de surprimes, d'exclusions de garantie et de délais de franchise et de carence plus importants.

Lors de la souscription à l'assurance de prêt immobilier, l'emprunteur sapeur-pompier remplit un questionnaire qui renseigne l'assureur sur la profession exercée, la nature de ses interventions, les accidents déjà survenus en mission et l’état de santé. Ce questionnaire doit être rempli en toute bonne foi car l'omission d'une information peut entraîner la nullité du contrat avec obligation de rembourser la dette immédiatement. Un pompier volontaire a lui aussi à déclarer son activité dans le questionnaire de souscription.

Quelles garanties d'assurance emprunteur pour un pompier ?

Une personne qui contracte un prêt immobilier a deux options :

  • souscrire à l'assurance de la banque : rien ne l'y oblige en vertu du libre choix inscrit dans la loi Lagarde ; les contrats groupe sont collectifs et donc mutualisés, ils ne sont pas adaptés aux spécificités des métiers à risques.
  • préférer un contrat délégué souscrit auprès d’un assureur externe : certains prestataires proposent des assurances de prêt métiers à risques, qui présentent des garanties sur-mesure pour chaque type de métier.

Certaines compagnies d'assurance commercialisent des contrats dédiés aux pompiers, comme l’assurance prêt immobilier April. Si le risque est considéré comme faible en fonction de la nature des interventions, l'assureur peut accorder un contrat aux conditions standards, sans surprime ni exclusion. S'il estime le risque élevé, il accorde la couverture sur l'ensemble des garanties moyennant une surprime, soit il exclut certains risques des garanties. Il peut aussi refuser de couvrir s'il juge le risque trop important.

Le mieux est de se faire accompagner par un courtier comme Magnolia.fr pour trouver l'assurance de prêt immobilier adaptée à la situation au meilleur prix. Au-delà de la protection apportée, le tarif est déterminant et peut constituer un frein majeur si le TAEG excède le taux d'usure applicable sur la durée concernée. Depuis janvier 2021, l'assurance est en effet obligatoirement incluse dans le TAEG, indicateur du coût global d'un prêt immobilier car il intègre tous les frais liés à l'obtention du financement bancaire.

La loi Lemoine 2022 supprime le questionnaire de santé depuis le 1er juin dernier pour les prêts de moins de 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les pompiers éligibles à ce nouveau droit doivent toujours déclarer leur profession, ce qui permet à l’assureur  d’évaluer une partie des risques encourus.

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Pouvoir d’achat : où habiter en 2023 ?

Alors que l’inflation continue de progresser, voici un classement pertinent qui devrait en intéresser plus d’un. Le journal Le Parisien a mené l’enquête pour savoir quelles villes présentent le meilleur pouvoir d’achat. Le Nord-Ouest sort vainqueur, le Sud étant pénalisé par le coût de l’immobilier. Pouvoir d’achat plombé par l’inflation À salaire égal, le pouvoir d’achat d’un ménage n’est pas le même qu’on habite à Paris, en région francilienne ou ailleurs en France, en zone urbaine ou rurale. Le constat est d’autant plus vrai en période inflationniste, telle celle que l’on vit actuellement. L’indice des prix à la consommation est reparti à la hausse fin 2021 et la progression vers le haut s’est accélérée avec le déclenchement de la guerre en Ukraine fin février dernier. Sur un an fin octobre 2022, l’inflation a atteint 6,2%, moins élevée que la moyenne de la zone euro (10,6%), mais suffisante pour plomber le pouvoir d’achat des Français, alors que les salaires ne sont pas indexés sur cette évolution. Pour juguler cette inflation en roue libre, la Banque Centrale Européenne durcit sa politique monétaire, en rehaussant ses taux directeurs de manière drastique : le taux de refinancement, qui est le loyer de l’argent pour les banques commerciales, est passé de 0% à fin juillet 2022 à 2% depuis début octobre. Le coût du crédit pour les particuliers s’en trouve renchéri et de nombreuses banques ne prêtent plus fin 2022, le prêt immobilier n’étant plus rentable car freiné par le plafond de l’usure. Au sens large, c’est le quotidien des Français qui est pénalisé par l’inflation. Alors qu’une récente enquête Meilleurtaux et Meteojob s’est intéressée aux villes où s’installer à un prix abordable sous l’angle immobilier et emploi, celle du Parisien aborde le sujet brûlant du pouvoir d’achat d’une manière plus globale. Les villes moyennes du Nord-Ouest et du Centre en tête Pour dresser son classement des communes les moins chères de France, Le Parisien a étudié plusieurs paramètres fondamentaux de 96 villes-préfectures de métropole : le salaire moyen le prix d’un panier de courses basé sur l’Observatoire de la consommation de l’UFC-Que Choisir le coût des transports (transports en commun et prix du carburant début novembre) le prix d’une place de cinéma le coût du logement le taux de la taxe foncière. Sans surprise, les villes moyennes ont la cote, en particulier celles du quart nord-ouest et de la région Centre. Niort truste la première place du podium avec une note honorable de 14,16 sur 20, devant Châteauroux (13,57/20) et Laval (13,21/20). La préfecture des Deux-Sèvres et celle de l’Indre ont mis en place la gratuité des transports en commun, depuis septembre 2017 pour la première et depuis 2001 pour la seconde. À l’exact opposé de la politique des transports de la région Île-de-France où le pass Navigo et le ticket de métro sont annoncés en forte hausse dès janvier 2023. Voici la suite du TOP 10 : Nevers Belfort Chaumont Épinal Saint-Brieuc Saint-Étienne Rodez. Saint-Étienne et Rodez sont ainsi les seules villes au sud de la Loire de ce Top 10, en raison d’une combinaison panier de courses moins cher et immobilier plus abordable que la moyenne. La première métropole, Nantes, arrive en 20ème place de ce classement du pouvoir d’achat. Le Sud : pouvoir d’achat tiré vers le bas « La misère est moins pénible au soleil », peut-être, mais le Sud, prisé pour sa météo clémente et son ensoleillement, sort peu glorieux de cette enquête sur le pouvoir d’achat.  Les dernières places sont occupées par les villes de plus grande taille et/ou majoritairement composées d’une population modeste. Et parmi les dix qui ferment le ban, figurent trois métropoles du pourtour méditerranéen, Marseille (86ème), Montpellier (90ème) et Nice (93ème). Le Sud est une région historiquement attractive, donc plus chère, notamment en matière d’immobilier. Montpellier et Nice sont parmi les cinq villes de l'hexagone où les loyers et le prix du mètre carré sont les moins abordables. Paris affiche une piètre 77ème place pour la même raison : la cherté du logement.  À l’heure où beaucoup s’interrogent sur leur projet immobilier en 2023, et tentent d’évaluer les avantages et les inconvénients entre la ville et la campagne, ce classement du pouvoir d’achat réalisé par Le Parisien pourrait les aider à orienter leur choix.

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Crédit immobilier fin 2022 : la polémique sur les taux variables

Selon plusieurs médias, la Banque Centrale Européenne chercherait à imposer la pratique des taux variables dans tous les pays de la zone euro et notamment en France où le crédit immobilier est souscrit à l’immense majorité à taux fixes. Une rumeur infondée, la BCE n’ayant aucun pouvoir d’intervenir dans la politique commerciale des banques de détail. Magnolia.fr démêle pour vous le vrai du faux. Le prêt immobilier à taux variable partout en zone euro ? Capital, Le Parisien, Le Figaro, tous ont relayé l’info selon laquelle la Banque Centrale Européenne pousserait à l’adoption des taux variables pour la distribution des crédits immobiliers. Dans un contexte marqué par un crédit immobilier bloqué par les taux d’usure, et des taux au plus haut depuis 7 ans, le prêt à taux variables refait son apparition, mais de là à ce qu’il devienne une pratique imposée par le régulateur européen, il y a un gouffre que certains ont osé franchir, sans doute alertés par des bruits de couloir. Interrogée par le journal Ouest-France, la BCE dément fermement vouloir généraliser le prêt à taux variable, les conditions d’emprunt étant le résultat de négociations entre une banque et ses clients, sans que l’institution puisse interférer dans ce processus. Le seul champ d’action dont peut se prévaloir la BCE en matière de crédits est d’ajuster ses taux directeurs. Elle a d’ailleurs rehaussé à trois reprises son taux de refinancement depuis juillet 2022. Le taux auquel les banques de détail empruntent auprès de l'institution est passé de 0% à 2%. Une nouvelle hausse est prévue courant décembre, ce qui risque de propulser bientôt les taux des crédits immobiliers à plus de 3%. Crédit immobilier : taux fixes versus taux variables Alors que bon nombre de ménages porteurs d’un projet immobilier se demandent s’il vaut mieux attendre 2023 pour emprunter ou passer sans tarder à l’action, le sujet des taux variables s’invite dans un marché quasiment à l’arrêt. L’écosystème français du prêt immobilier n’est pas abonné aux taux variables, dits aussi révisables, lui préférant le modèle unique et protecteur des taux fixes qui permet de connaître le coût global de l’emprunt d’entrée de jeu, dès la signature de l’offre de prêt. Avec un taux fixe, l’emprunteur maîtrise sa mensualité sur toute la durée de son crédit. La faible prévalence du prêt à taux variable en France est aussi due au niveau historiquement bas des taux fixes entre mi-2016 et début 2022. Jetés aux oubliettes depuis la crise des subprimes et de coutume très peu usités dans notre pays (moins de 1% de la production de crédits immobiliers), les taux variables seraient aujourd’hui davantage proposés par les banques. Contrairement aux taux fixes basés sur la valeur de l’OAT 10 ans, les taux variables sont indexés sur l’Euribor, qui est le taux d’intérêt moyen auquel les banques commerciales se prêtent de l’argent à court terme sur le marché interbancaire de la zone euro. Les indices les plus couramment utilisés pour déterminer les taux variables sont l’Euribor 3 mois et l’Euribor 12 mois. Les taux variables affichent un niveau plus faible que les taux fixes, ce qui offre une marge de manœuvre plus ouverte pour intégrer tous les frais relatifs à l’obtention du financement, autres que les intérêts. Cette formule peut être pertinente quand les taux fixes évoluent rapidement à la hausse, plus rapidement que les taux d’usure, comme on peut l'observer en 2022, permettant ainsi d'accéder plus facilement au crédit.  Elle constitue toutefois un risque d’endettement excessif en cas de remontée des taux si aucune borne n’est posée. Pour une garantie de sécurité, il convient d’opter pour un taux capé, à + ou -1% selon le cas de figure le moins onéreux. Un prêt à un taux de 2,20% sur 20 ans, capé à + ou -1%, pourra donc varier entre 1,20% et 3,20%.  La clef est peut-être le prêt à taux variable, mais une meilleure protection pour l’emprunteur est donnée par le prêt à taux mixtes, solution bancaire qui combine taux fixe durant les premières années du prêt puis taux variable capé pour les dernières. Rappelons que le seul levier d’économies face à un crédit bloqué par le plafond de l’usure reste l’assurance emprunteur. En 2022, les avantages de la délégation sont en premier lieu d’abaisser le TAEG sous l’usure pour obtenir son crédit immobilier !

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Immobilier et emploi : où s’installer à un prix abordable ? Orléans en tête !

Les Français sont inquiets pour leur pouvoir d’achat. Alors que l’inflation s’envole et que les prix immobiliers ne faiblissent pas, beaucoup s’interrogent sur la stratégie à adopter pour concilier emploi et logement abordable. Les sites Meteojob et Meilleurtaux leur offrent des pistes via un classement des villes qui conjuguent opportunités d’emploi et immobilier à des prix accessibles. Le logement, sujet prioritaire pour les Français Où acheter sa résidence principale à un prix raisonnable ? Qui ne s’est pas posé cette question ? Le contexte actuel marqué par une inflation en forte hausse et des incertitudes sur le marché de l’emploi amplifie le dilemme, alors que la crise sanitaire due au Covid-19, dont les effets perdurent, a changé le regard que portent les ménages français sur leur habitat. L’arbitrage vivre en ville ou à la campagne n’est pas nouveau mais est devenu plus prégnant à la faveur de confinements successifs qui ont rendu le logement urbain parfois difficilement supportable. Les zones rurales et les villes moyennes, en particulier celles desservies par les lignes TGV, ont été plébiscitées au détriment des métropoles trop densément peuplées, ce qui a entraîné à terme une attrition de l’offre dans certaines régions, notamment les zones littorales. Et quand la demande excède l’offre, les prix grimpent en flèche, même si on s’oriente vers une baisse des prix dans les grandes villes en 2023. Si le télétravail a connu un essor sans précédent en 2020 et 2021, cette organisation du travail reste marginale et ne peut s’appliquer à tous. S’installer près de son emploi est l’objectif de toute personne en activité professionnelle. Mais si les chiffres du marché de l’emploi sont plutôt encourageants en 2022, il en est tout autre du secteur immobilier, contrit entre la progression continue des prix, la hausse des taux d’emprunt et l’usure, qui bloque toujours le marché fin 2022.  Une étude du courtier Meilleurtaux et du site de recherche d’emploi Meteojob a dressé le palmarès des villes qui combinent pouvoir d’achat immobilier et possibilités de trouver un emploi. Immobilier abordable et CDI Pour réaliser ce classement, Meteojob et Meilleurtaux ont pris en compte les trois données suivantes : emploi : offres d’emploi en CDI rapportées au nombre d’habitants salaire médian dans chaque ville logement : taux d’intérêt pratiqués localement et prix au m2. TOP 10 des villes où il fait bon s’installer  Villes nb CDI pour 100 hab. taux emprunt sur 20 ans salaire médian net mensuel capacité d’emprunt prix moyen m2 nb m2 accessibles Orléans 4,81% 2% 2 417€ 167 209€ 2 662€ 62m2 Mulhouse 2,73% 2% 2 010€ 139 077€ 1 785€ 78m2 Rouen 3,30% 2% 2 417€ 167 209€ 2 794€ 60m2 Grenoble 3,64% 2% 2 178€ 150 713€ 2 951€ 51m2 Perpignan 1,45% 2% 2 379€ 164 559€ 1 693€ 97m2 Lille 3,95% 2% 2 046€ 141 554€ 4 081€ 35m2 Saint-Étienne 1,39% 2% 2 026€ 140 140€ 1 580€ 89m2 Metz 2,32% 2% 2 038€ 141 010€ 2 776€ 51m2 Aix-en-Provence 3,86% 2% 2 014€ 139 345$ 4 575€ 30m2 Lyon 4,35% 2% 2 168€ 149 960€ 5 618€ 27m2 source Meteojob/Meilleurtaux Orléans arrive en tête de ce classement inédit, suivie de Mulhouse et de Rouen, communes qui comptent chacune un peu plus de 110 000 habitants. Les métropoles comme Lille et Lyon, bien que dynamiques sur le front de l’emploi, sont pénalisées par la cherté de l’immobilier. À l’inverse, Perpignan, où l’achat immobilier est un des plus abordables de France, pêche par une offre d’emplois défaillante. Le classement complet compte 31 villes, et Paris ferme le ban, sans surprise, avec un taux de CDI pour 100 habitants parmi les moins performants (1,47%) et un prix moyen du mètre carré deux fois plus élevé qu’à Lyon ou Lyon, deuxième et troisième villes les plus chères de France (+ de 5 000€/m2). L’étude a été réalisée sur la base d’un taux d’emprunt moyen de 2% sur 20 ans, ce qui n’est plus d’actualité. Fin novembre, le taux sur cette maturité atteint 2,50% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) et vient diminuer la capacité d’emprunt pour un salaire qui n’a pas été indexé. On verra bientôt des taux à plus de 3%. La question brûlante est : faut-il attendre 2023 pour emprunter ?