Loi Lemoine 2022 : quels changements en assurance de prêt immobilier ?

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La réglementation en assurance de prêt immobilier prend un virage radical avec la loi Lemoine. Entrées en application le 1er juin 2022, trois nouvelles mesures viennent renforcer les droits et la protection des emprunteurs. Un grand pas en avant est fait pour mettre un terme au quasi-monopole des banques sur ce produit indispensable pour garantir tout crédit immobilier.

Résiliation à tout moment en loi Lemoine

Attendue depuis des années par les associations de consommateurs et les assureurs alternatifs, la résiliation à tout moment de l'assurance de prêt immobilier est la mesure phare de la loi Lemoine. Jusqu'à présent, les emprunteurs devaient se prévaloir de la loi Hamon ou de la loi Bourquin pour changer de contrat d'assurance crédit immobilier et se retrouvaient confrontés au respect de la date d'échéance, difficile à observer en raison de l'imprécision de cette date butoir.

Avec la loi Lemoine, l'assurance de prêt immobilier devient LA seule assurance résiliable à tout moment à compter de la signature de l'offre de prêt, sans qu'il y ait obligation d'une durée minimale de souscription, contrairement aux assurance auto, habitation et santé qui ne peuvent être résiliées qu'après une année d'engagement.

Pour tous les crédits signés après le 1er juin 2022, les emprunteurs ont l'opportunité de résilier l'assurance en cours et d'en changer comme bon leur semble, et ce, sur toute la durée du contrat. Cette possibilité est étendue à tous les contrats anciens à partir du 1er septembre 2022. La seule condition est de respecter l'équivalence de garanties entre les deux contrats, et la notification de résiliation se fait désormais par un simple courrier, mail ou déclaration chez l'assureur.

La réponse de l'assureur doit intervenir dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution. Toute décision de refus doit être explicite et comporter l'intégralité des motifs de refus. Elle doit, le cas échéant, préciser les informations et garanties manquantes, ce qui facilite la présentation d'une nouvelle demande de substitution selon les exigences du prêteur.

Dernière obligation faite aux assureurs : le coût de l'assurance de prêt immobilier doit être exprimé en montant total dû par l'emprunteur sur une durée de 8 ans, et non plus seulement sur la durée totale du prêt et par période de paiement. Les prêts à l'habitat étant en moyenne remboursés entre 8 et 10 ans, l'information du coût de l'assurance sur 8 ans va faciliter la comparaison des offres en raison de méthodes de calcul du coût variables d'un prestataire à l'autre.

Accès facilité à l'assurance crédit avec la loi Lemoine

La loi Lemoine permet par ailleurs aux personnes malades ou anciennement malades d'emprunter plus facilement grâce à des assurances emprunteur plus accessibles. Cette ouverture de l'assurance de prêt se fait sur deux axes.

Extension du droit à l'oubli

Le délai pour bénéficier du droit à l'oubli passe de 10 à 5 ans. Les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C n'ont pas à déclarer leur ancienne pathologie dans le questionnaire de santé lors de la souscription à l'assurance emprunteur passé ce délai après la fin du protocole thérapeutique et sans rechute.

Les assureurs n'ont plus le droit de recueillir d'information médicale relative à ces pathologies au-delà de ce délai de 5 ans. Les traitements persistants tels que l'immunothérapie ou l'hormonothérapie, ni même la chirurgie reconstructrice, ne font pas partie du protocole thérapeutique, autrement dit, le droit à l'oubli s'applique s'ils sont en place 5 ans après la fin du traitement actif.

Suppression du questionnaire médical

La réforme met fin à la sélection médicale sous 3 conditions :

le montant du prêt est inférieur à 200 000€ par personne, soit 400 000€ en cas d'emprunt à deux avec une quotité à 50% sur chaque tête ;
le prêt doit arriver à échéance avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur ;
l'assurance doit couvrir un prêt immobilier destiné à financer un bien à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Sous réserve que ces conditions soient réunies, l'emprunteur n'a plus à remplir de questionnaire de santé. Les plafonds de 200 000€ et 400 000€ s'entendent tous crédits confondus.

Ces deux mesures mettent un terme à la discrimination en assurance emprunteur des personnes touchées par la maladie. La suppression du questionnaire de santé va toutefois entraîner une évolution des tarifs en raison d'une hyper mutualisation, les assureurs n'ayant plus accès à aucune donnée de santé pour appuyer leur évaluation du risque. Les assurances de prêt immobilier pourraient rapidement coûter jusqu'à 20% plus cher, et ce, au détriment des jeunes actifs en bonne santé, profils habituellement abonnés aux tarifs les plus bas.

Choix effectif de l'assurance de prêt immobilier

C'est peu dire que la loi Lemoine révolutionne le marché de l'assurance emprunteur. Elle opère des changements drastiques qui viennent écorner la position dominante des bancassureurs sur ce produit. Malgré un arsenal législatif en place depuis plus d'une décennie, les emprunteurs peinent à exercer leur droit au libre choix du contrat d'assurance, se trouvant bien souvent contraints à souscrire à l'assurance de la banque s'ils veulent décrocher le financement de leur projet immobilier. Les bancassureurs détiennent 87% des parts de marché, une aberration économique alors que les alternatifs proposent des assurances jusqu'à trois fois moins chères à garanties équivalentes.

Avec la loi Lemoine, l'emprunteur n'est plus lié à l'assurance bancaire. Il peut, dès qu'il le souhaite, résilier l'assurance en cours et la changer par une offre plus compétitive qui va réduire le coût global de son crédit immobilier. Les économies se chiffrent en milliers d'euros sur la durée restante du prêt. Plus tôt est réalisé le changement, plus grand sera le gain.

La démarche gagnante est d'effectuer des simulations en ligne pour estimer le coût de l'assurance selon le profil et la nature du prêt. Le plus simple est de solliciter les services d'un courtier qui se charge de trouver les offres les mieux adaptées au meilleur prix et qui peut procéder à la résiliation/souscription au nom de son client.

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La banque va s’employer à défendre son contrat, quitte à dénigrer la concurrence pour conserver ses marges au détriment de l'intérêt financier de l’emprunteur. Faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier pour bien appréhender l’étendue des garanties et trouver le contrat compétitif qui répond à vos exigences et à celles de la banque. Préserver son budget en changeant d’assurance emprunteur En négociant l’assurance lors de votre demande de prêt, vous pouvez économiser jusqu’à 60% sur les cotisations. La délégation reste un exercice difficile compte tenu de la réticence des banques à accepter un contrat externe, la plupart des emprunteurs étant par ailleurs seulement focalisés sur l’obtention du financement. La loi Lemoine vous offre une deuxième chance. Dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier, à tout moment et sans pénalité. Vous pouvez ainsi faire valoir votre droit au libre choix du contrat, même si vous êtes déjà engagé auprès de la banque. Dès lors que vous respectez l’équivalence de niveau de garanties, votre banque ne peut vous refuser la substitution d’assurance. L’acceptation s’appréhende uniquement sur cette notion. Le prêteur dispose de 10 jours ouvrés pour faire connaître sa décision et éditer gratuitement l’avenant au contrat de prêt. Tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive sur un document unique. L’intérêt du changement d’assurance en loi Lemoine est double : Vous économisez potentiellement des centaines voire des milliers d’euros sur la durée résiduelle de remboursement. Vous pouvez renforcer votre protection grâce aux garanties sur-mesure du contrat alternatif. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’avril 2024 pour constater que changer d’assurance emprunteur au plus tôt après la signature de l’offre de prêt est générateur de grosses économies.

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Crédit immobilier : embellie du marché au premier trimestre 2024

Depuis le début de l’année 2024, les taux d’intérêts sont en baisse et la production de crédits immobiliers repart. Cette récente embellie fait suite à une année sinistrée, et devrait se poursuivre à la faveur de conditions d’emprunt encore plus favorables au fil des semaines. Magnolia.fr fait le point sur les tendances du marché du crédit immobilier. Taux sous 4% Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,99% au cours du premier trimestre 2024 (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), contre 4,18% pour le dernier trimestre de l’année 2023. Il s’agit de la première baisse des taux d’intérêts du crédit immobilier depuis le troisième trimestre 2021. Les taux n’ont cessé d’augmenter depuis lors, passant de 1,04% à 4,21%, soit le plafond atteint en novembre et décembre 2023. Le pire est donc derrière nous. Aujourd’hui sur la durée classique de 20 ans, il est possible de s’endetter en moyenne autour de 3,80% et même sur 25 ans, qui est la maturité plafond selon la réglementation, en mars 2024, les crédits ont été accordés en moyenne à 3,91%, sans excéder 4,22%. Ces prêts de longue durée sont généralement octroyés aux ménages modestes comme les jeunes primo-accédants : les trois quarts de ces profils bénéficient de taux sous la barre des 4%. Depuis le début de l’année, les taux ont cédé en moyenne 10 points de base par mois, un mouvement baissier aussi spectaculaire que l’a été la remontée de taux depuis le deuxième trimestre 2022. Sur la durée la plus longue, 25 ans, le taux a perdu 44 points depuis décembre dernier. Stabilisation des conditions d’emprunt depuis fin 2023 Après un effondrement au second semestre 2023, le marché du crédit immobilier entame un nouveau cycle. On observe une sortie de crise qui s’amorce doucement et la baisse des taux en est le principal moteur. Normalement, un repli de taux est observé au printemps, premier temps fort de l’année pour le secteur immobilier. Le mouvement est précoce en 2024, les banques ayant à cœur de redynamiser le marché du crédit à l’habitat dès lors que la profitabilité sur les nouveaux prêts est rétablie. Premier arbitre du marché, la Banque Centrale Européenne (BCE) : face au reflux de l'inflation, elle a décidé de stopper la hausse de ses taux directeurs depuis octobre dernier, offrant davantage de stabilité aux banques et aux emprunteurs. Seconds arbitres, les banques : en renouant avec les marges, elles se montrent plus concurrentielles. Le crédit immobilier est redevenu un produit d’appel, raison pour laquelle les emprunteurs peuvent de nouveau négocier pour obtenir les meilleures conditions de financement. Reprise spectaculaire du marché du crédit immobilier en 2024 Toujours selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement, la production de crédits immobiliers a bondi de +51,8% entre décembre 2023 et mars 2024. La progression est comparable en nombre de prêts octroyés, avec +46,2%. Le point de bascule a été franchi en février-mars. La fin de l’année 2023 portait les signes d’un rebond futur grâce aux décisions de la BCE de maintenir ses taux au fil des mois et à la volonté des banques commerciales de relancer un marché qui a chuté de 40% en 2023. Les acheteurs reviennent et avec eux les emprunteurs. Les agences immobilières constatent deux foix plus de visites dans leurs locaux qu'il y a un an. Cependant, si le rebond est encourageant, la reprise va être lente. L’accès au crédit immobilier reste soumis aux règles d’octroi du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise) et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exception jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec travaux). Malgré l’appel des courtiers et l’examen au Parlement fin avril d’une proposition de réforme du HCSF, la fin de la règle des 35% d’endettement risque de devenir l’Arlésienne du crédit immobilier. La Banque de France, par la voix de son gouverneur François Villeroy de Galhau, est farouchement opposée à toute réforme de la norme. Pourtant, nul besoin d’insister sur l’importance du reste à vivre, un indicateur de la capacité d’emprunt d’un ménage au moins aussi pertinent que le taux d’endettement. Heureusement, les pronostics sont bons. L’Observatoire anticipe des taux aux alentours de 3,25% à la fin de l’année sous l’influence, notamment, d’une probable baisse des taux directeurs de la BCE en juin prochain. En décembre 2023, avec une mensualité de 1 000€, vous pouviez emprunter 158 065€ sur 20 ans (taux nominal à 4,50%). Aujourd’hui, avec la même mensualité sur la même durée, vous empruntez 167 928€ (taux nominal à 3,80%). Bientôt, avec un taux à 3,25%, le montant grimpera à 176 306€. Votre pouvoir d’achat immobilier aura entre-temps progressé de 11,5%. On est loin de périodes euphoriques de 2021 où pour 1 000€ d'endettement mensuel, il était possible d'emprunter 217 441€ sur 20 ans au taux de 1% (hors garantie et assurance emprunteur).

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