Assurance de prêt immobilier


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Assurance pret immobilier


L'assurance prêt immobilier permet aux emprunteurs de couvrir le remboursement des échéances de leur prêt immobilier, dans le cas où ils seraient dans l'incapacité de les payer eux-mêmes. En effet, les futurs propriétaires peuvent faire face à un bon nombre de situations imprévues leur empêchant de rembourser leur crédit : perte d'emploi, accident, décès... Assurés, ils peuvent avoir l'esprit tranquille et être certains que leurs créances soient remboursées dans les délais. Sur Magnolia.fr, comparez nos offres et trouvez le contrat d'assurance prêt immobilier qui correspond à votre projet !

Comment trouver une assurance de prêt pour son crédit immobilier ?

Pour trouver une assurance de prêt au moment de votre demande de crédit (crédit immobilier mais également crédit à la consommation), il faut savoir que 2 possibilités s’offrent à l’emprunteur : la première possibilité est de prendre l’assurance groupe de sa banque, la deuxième est de choisir une assurance individuelle (appelée aussi « délégation d’assurance »).

Malgré la loi Lagarde qui donne à l’emprunteur le libre choix de son assurance emprunteur, le futur propriétaire, au moment de sa demande de prêt, peut se retrouver face à un banquier qui le menace de revoir les conditions de l’emprunt immobilier si celui ne choisit pas l’assurance groupe. Dans ce cas, pas de panique : l’emprunteur peut dans un premier temps choisir l’assurance groupe et la résilier le mois suivant selon les conditions de la loi Hamon.

Si votre banquier est favorable à la délégation d’assurance de prêt, alors il sera temps pour vous de trouver quelle assurance vous offre le meilleur taux, avec les garanties emprunteurs adaptées, selon votre profil. Pour cela, de nombreux comparateurs en ligne existent : tout comme les comparateurs de crédit, des comparateurs d’assurances emprunteur sont à votre disposition. Chez Magnolia.fr, le comparateur propose de mettre en compétition 20 contrats en assurance crédit immobilier issus des offres des leaders du marché.

Une fois le contrat sélectionné, vous pouvez souscrire (en ligne, selon les contrats) auprès de l’assureur et envoyer à votre établissement bancaire le contrat d’assurance de prêt afin qu’elle le valide et le signe. Si les équivalences de garanties sont respectées, vous serez couvert par une assurance déléguée au meilleur taux du marché et surtout au tarif deux fois moins cher que celui de votre banque !

Que dit la loi sur l'assurance prêt immobilier ?

Loi Hamon et assurance de prêt

La loi Hamon est un nouveau dispositif juridique qui s'adresse à tous les emprunteurs qui ont bénéficié d'une offre de prêt émise à partir du 26 juillet 2014 et aux contrats d'assurance de prêt assurés à partir de cette même date. La loi Hamon permet d'assurer la continuité des dispositions amorcées par les lois Chatel (2008) et Lagarde (2010) et permet ainsi de favoriser, guider et améliorer la procédure de résiliation du contrat d'assurance emprunteur en proposant une délégation d'assurance de prêt immobilier externe au contrat groupe.

Complément de la loi Lagarde et de la loi Chatel

La loi Lagarde avait déjà permis une avancée importante dans ce domaine. Tous les emprunteurs pouvaient souscrire une assurance crédit immobilier auprès d'un assureur ou d'une compagnie d'assurance spécialisée de son choix. La loi Chatel quant à elle donnait la possibilité de ne pas renouveler son assurance. Afin d'aider les emprunteurs, qu'ils soient particuliers ou professionnels, à profiter d'une concurrence de plus en plus vive sur ce marché et de réaliser ainsi d'importantes économies, la loi Hamon leur offre désormais en complément la possibilité de remplacer leur assurance emprunteur à tout moment, lors des 12 premiers mois qui suivent la signature de l'offre de prêt.

Assurance emprunteur sur opération immobilière

Cela concerne une opération immobilière (construction d'un bien immobilier ou réalisation de travaux). Le but de cette loi est de faire jouer davantage la concurrence et de donner un temps de réflexion supplémentaire aux emprunteurs. Ainsi ils peuvent, avec un niveau de garanties équivalent (décès / Ptia, Itt, IPT, arrêt de travail, couverture des maladies non objectives), bénéficier d'une offre moins chère et souvent mieux couverte. Encore faut-il réagir lors des 12 premiers mois. Au-delà de cette période, les emprunteurs (particuliers ou professionnels) auront la possibilité de résilier annuellement leur assurance prêt immobilier, uniquement si la banque en a stipulé les modalités dans son offre de prêt immobilier.

Libre choix d'assurance pour l'emprunteur

Depuis septembre 2010, vous pouvez choisir librement l'assurance de votre prêt immobilier. Cette faculté de délégation vous permet de souscrire une assurance parfaitement adaptée à votre situation. Une assurance prêt immobilier est une charge additionnelle tout comme les frais de notaire, cela peut diminuer la capacité d'emprunt ou votre apport personnel.

Comment choisir son assurance de prêt ?

Il est primordial de mettre en concurrence pour mieux choisir son assurance de pret immobilier. Tout comme les taux immobiliers, les taux d'assurances de prêt peuvent varier selon le partenaire choisi. IL en est de même pour les taux de son prêt personnel (ou prêt à la consommation). Avant septembre 2010, tout emprunteur se voyait imposer l'assurance groupe de la banque prêteuse ; en cas de résistance de sa part, la menace pouvait se traduire par une hausse du taux nominal ou par un retard dans le traitement de la demande, préjudiciable à la conclusion de l'affaire. Aujourd'hui, l'emprunteur peut choisir l'Assurance Décès Invalidité de la même manière qu'il a pu choisir son crédit immobilier (taux de prêt, taux d'emprunt favorable, simulateur de prêt, renégocier les taux avec sa banque ou encore réaliser un tableau d'amortissement). En effet, la loi Lagarde facilite la délégation d'assurance de prêt. Le marché de l'assurance emprunteur s'est largement ouvert, permettant à tout emprunteur de faire jouer la concurrence et de choisir un contrat sur-mesure. L'équivalence de garanties conditionne l'acceptation de la banque : l'offre alternative doit présenter des garanties au moins équivalentes à celles du contrat bancaire. Les articles L.312-8 et L.312-9 du code de la consommation obligent la banque à motiver tout refus par écrit.

Un contrat adapté et des économies à la clef

La délégation vous permet de trouver le contrat d'assurance adapté à votre projet et à votre situation. Les couvertures groupe des banques sont des contrats mutualisés, non personnalisés, à l'inverse des offres externes individualisées. Leur mode de calcul diffère également : la cotisation d'un contrat groupe est constante sur la durée du prêt car calculée sur le capital initial, tandis que celle de l'assurance individuelle dépend du capital restant dû. En souscrivant une offre alternative, vous pouvez économiser jusqu'à 50% sur le coût de l'assurance. Une opportunité à saisir, d'autant qu'avec le niveau très faible des taux de crédit immobilier, la part de l'assurance devient un poste très intéressant à optimiser.

Comment changer d'assurance de prêt immobilier

La loi permet, sous certaines conditions, de changer d'assurance en cours de prêt immobilier et de trouver la meilleure offre. Deux cas de figures existent : vous résiliez dans les douze mois de souscription ou au-delà de cette période.

Votre emprunt a moins de 12 mois

Depuis le 26 juillet 2014, tout nouvel emprunteur dispose de douze mois après la signature du prêt pour changer d'assurance. Cette disposition inscrite dans la loi Hamon vous permet de substituer le contrat d'assurance par une offre alternative présentant a minima une équivalence de garanties. La banque doit donner une réponse dans les dix jours qui suivent votre demande de résiliation sous peine de sanction administrative (amende de 3 000 euros). Tout refus de sa part devra être motivé par écrit. La résiliation d'assurance de prêt est gratuite, elle n'entraîne aucune pénalité ni frais de dossier.

Votre emprunt a plus de 12 mois

La résiliation au-delà des douze mois est moins aisée car elle dépend du bon vouloir des banques. Certaines reconnaissent le droit annuel de la résiliation d'une assurance de prêt défini par l'article L.113-12 du code des assurances, d'autres que cet article ne s'applique à l'assurance emprunteur. La jurisprudence est elle-même confuse sur le sujet. L'article L-312-9 du code de la consommation précise néanmoins qu'au-delà de la période de douze mois, le contrat de prêt peut prévoir une faculté de substitution du contrat d'assurance (assurance groupe ou individuelle), tout en définissant ses modalités d'application.

Comment résilier son assurance de prêt immobilier ?

Depuis 2010, et ce grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs ne sont plus obligés de prendre l’assurance emprunteur de leur banque pour couvrir leur crédit immobilier. 4 ans plus tard, le marché de l’assurance de prêt s’ouvre véritablement grâce à la loi Hamon : les emprunteurs pourront résilier leur contrat au profit d’une assurance déléguée.

Deux conditions s’imposent à eux : la résiliation doit se faire au maximum 11 mois et 2 semaines après la signature de l’offre de prêt et l’équivalence des garanties doit être respectée. Cette législation a donné la liberté à l’emprunteur de pouvoir prendre l’assurance groupe de leur banque face à un banquier réticent et de pouvoir la résilier le mois suivant.

A tout ce dispositif, vient s’ajouter l’amendement Bourquin qui offre la possibilité à toutes les personnes ayant souscrit à un crédit immobilier de pouvoir résilier leur assurance de prêt chaque année à date d’anniversaire du contrat.

La résiliation de votre contrat d’assurance crédit se fait en 4 étapes :

  1. Il faut dans un premier temps que l’emprunteur compare toutes les différentes offres du marché. Bien entendu, afin de gagner du temps, l’emprunteur ne doit pas le faire tout seul et appeler chaque assureur pour obtenir leurs tarifs. Sur Internet, il existe de nombre courtiers qui proposent des comparateurs en ligne. Tout comme une simulation de prêt, en y entrant les informations sur son profil d’emprunteur, son crédit immobilier mais également en y précisent les garanties dont ils souhaitent bénéficier, l’emprunteur va pouvoir bénéficier des meilleurs tarifs du marché en délégation d’assurance de prêt et choisir le contrat le moins cher.
  2. Une fois le contrat sélectionné, l’emprunteur devra passer à la phase de souscription auprès de l’assureur propriétaire du contrat. A cette étape, il est important de veiller à l’équivalence des garanties et de remplir son questionnaire de santé avec soin. Si vous passez par un courtier, celui-ci se chargera de suivre votre dossier et de veiller à ce qu’aucun impair ne soit commis. L’assureur vous renvoie alors le contrat dûment signé.
  3. C’est à ce moment-là que vous devrez envoyer à votre banquier un recommandé A/R en y incluant votre nouveau contrat, les conditions générales et une lettre de résiliation. La banque dispose d’un délai de 10 jours ouvrés maximum pour vous donner une réponse. Si elle dépasse ce délai, sachez que cela est punissable d’une amende de 3 000 euros.
  4. La banque vous répond : si la réponse est négative, sachez que le motif doit être écrit et que le seul valable est le non-respect de l’équivalence des garanties. Si la réponse est positive, alors votre crédit est bien couvert par votre nouveau contrat d’assurance de prêt et vous allez pouvoir économiser des milliers d’euros !

Bien comparer son assurance emprunteur

L'assurance de prêt est conçue pour vous protéger tout au long du remboursement de votre crédit immobilier en cas de décès, d'invalidité ou de perte totale et irréversible d'autonomie (ADI et PTIA). A ces garanties de base exigées par la banque prêteuse soit la garantie décès et PTIA, sont généralement ajoutées les garanties d'invalidité permanente partielle ou totale (IPP et IPT), ainsi que d'incapacité temporaire et totale de travail (ITT). Une assurance efficace proposera une prise en charge forfaitaire plutôt qu'indemnitaire.

Garantie indemnitaire

La garantie indemnitaire prévoit un remboursement à la hauteur de la perte de revenus. La plupart des contrats groupe des banques calculent l'indemnisation selon ce principe, en tenant compte des prestations sociales perÇues (Sécurité Sociale ou autre organisme). L'échéance de votre prêt est couverte à concurrence de la baisse de revenus constatée. Si vous bénéficiez d'une convention collective et/ou d'un régime de prévoyance prenant en charge le complément de votre revenu ou si vous êtes fonctionnaire, vous ne serez pas ou très peu indemnisé par l'assurance.

Garantie forfaitaire

La garantie forfaitaire est à privilégier, car elle prévoit une prise en charge de vos échéances de prêt à concurrence de la quotité assurée, indépendamment de la baisse de salaire en cas d'arrêt de travail. La perte de revenus n'est pas prise en considération. Ce mode de remboursement est proposé par les assurances individuelles (en opposition aux offres de groupe). La délégation d'assurance vous permet d'avoir accès à ce type de contrats plus protecteurs.

Comment calculer assurance de prêt immobilier ?

Pour veiller à établir le meilleur calcul possible, il est important de dissocier 2 types d’assurance : l’assurance groupe et l’assurance déléguée :

  • L’assurance de prêt groupe proposée par votre banque propose une tarification fixe et uniforme de l’emprunt. On parle d’assurance calculée à partir du capital initial. La formule de calcul reste ainsi la même pour tous les emprunteurs qui choisissent un contrat groupe.
  • L’assurance emprunteur déléguée (ou individuelle) se caractérise par des cotisations dont le montant est réévalué chaque année. Le calcul se fait ici sur capital restant dû et non sur capital initial. Au début du prêt, la cotisation est élevée mais s’abaisse progressivement durant toute la durée du contrat.

Vous avez déjà fait une simulation de crédit ? Et bien vous avez la solution : l’idéal est d’utiliser un comparateur d’assurance de prêt et d’évaluer son coût sur 10 ans pour se rendre compte du tarif le plus intéressant entre une assurance crédit sur capital initial ou sur capital restant dû.

Quels sont les éléments qui permettent de définir le taux de votre assurance de prêt immobilier ?

Concernant les assurances groupes des banques, un seul principe est à retenir : celui de la mutualisation des risques. Ainsi, en moyenne, pour les moins de 35 ans le taux s’élève à 0,276% et pour les + de 35 ans à 0,42%.

Pour établir un taux sur mesure, les assurances individuelles prennent en compte le montant et la durée du prêt, le type d’investissement mais également l’âge et la profession de l’emprunteur et le cas échéant, du co emprunteur.

Si l’assuré présente un risque de santé, là encore la surprime sera calculée totalement sur-mesure selon les degrés de pathologie de l’emprunteur. Si le risque de santé est aggravé, alors la convention Aeras prend le relai et établit elle-même un taux de supprime.

En pratique : le calcul de l’assurance de prêt immobilier

Lors d’un prêt immobilier, le calcul du coût total de l’assurance bancaire (ou assurance groupe) est effectué à partir du montant du capital de votre emprunt immobilier. Comme expliqué ci-dessus, les mensualités de l’assurance emprunteur restent identiques sur toute la durée du contrat donc le calcul est relativement facilité :

(Taux annuel de l’assurance * capital emprunté) / 12

Exemple : une femme emprunte 250 000 euros et le taux de son assurance s’élève à 0.30% alors : 0.30*250 000 / 12 = 625 € par an soit 52 € par mois.

Concernant le coût d’une assurance déléguée (ou assurance individuelle), le calcul se fait sur le capital restant dû. Ainsi, le calcul n’est pas lissé sur toute la durée du crédit immo mais il est réévalué chaque année. Pour se faire, il faut se référer au tableau d’amortissement pour avoir connaissance du taux appliqué à chaque échéance.

Votre prêt est-il adapté à votre capacité de remboursement ?

En France, le crédit immobilier dépend de la capacité de remboursement de l'emprunteur. Les organismes de crédit accordent les prêts en fonction des revenus, non selon le prix du bien à financer.

Calculez votre capacité de remboursement

Pour acquérir un logement sans déséquilibrer votre budget, il vous faut au préalable calculer votre capacité de remboursement. Elle dépend de votre plan d'épargne (si vous possédez une épargne logement), de vos revenus et de vos charges. Les banques considèrent que vos dettes ne doivent pas excéder un tiers de vos ressources, une fois intégrée la mensualité du nouveau prêt. Il s'agit d'un ordre de grandeur qui peut évoluer à la marge en fonction du niveau des revenus. Si vos ressources sont modestes, votre taux d'endettement devra être plutôt proche de 20 % pour conserver un reste à vivre décent. Avec des revenus confortables, la banque sera plus souple avec ce seuil de 33 %. Un repère concret : basez-vous sur le loyer que vous payez actuellement pour évaluer votre future mensualité. Si vous êtes déjà propriétaire ou si votre état de santé ne se prête pas à trouver une assurance, il est toujours possible de mettre en hypothèque un de ses biens immobiliers afin de couvrir le crédit en cas de défaillance de l'emprunteur.

Une durée de remboursement adaptée

Le niveau actuel des taux d'intérêts offre aux emprunteurs plus d'amplitude pour bénéficier d'une durée de remboursement réellement adaptée à leur situation. La faiblesse des taux des crédits immobiliers (autour de 1,60 % en juin 2016 toutes durées confondues) permet en effet d'allonger la durée de remboursement pour réduire la mensualité, sans trop alourdir le coût global de l'emprunt. Même si le taux augmente avec la durée, allonger aujourd'hui la durée de votre prêt va vous permettre d'assouplir votre budget mensuel.

Cnil
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