Exclusions non rachetables en assurance de prêt : ce qu’il faut savoir avant de souscrire

L'assurance de prêt immobilier représente un enjeu financier majeur pour les emprunteurs. Si cette protection permet de sécuriser le remboursement du crédit en cas d'accident de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail), elle comporte néanmoins des exclusions de garantie qui peuvent considérablement limiter sa portée. Parmi ces exclusions, certaines sont dites "non rachetables", c'est-à-dire qu'elles ne peuvent être supprimées moyennant une surprime.

Qu'est-ce qu'une exclusion de garantie en assurance de prêt ?

Une exclusion de garantie correspond à une situation, une pathologie ou un risque spécifiquement exclu de la couverture d'assurance. Lorsqu'une exclusion s'applique, l'assureur n'indemnise pas l'assuré, même si ce dernier se trouve dans l'incapacité de rembourser son prêt immobilier.

Les exclusions de garantie se divisent en 2 catégories principales :

Les exclusions rachetables

Ces exclusions peuvent être supprimées du contrat moyennant le paiement d'une surprime d’assurance de prêt : on parle alors d’exclusions rachetables. L'assureur accepte de couvrir le risque initialement exclu en contrepartie d'une cotisation majorée.

Les exclusions non rachetables

Ces exclusions demeurent définitives et ne peuvent être levées, même contre le versement d'une surprime. Elles représentent des risques que l'assureur refuse catégoriquement de garantir.

Une exclusion peut revêtir 2 formes :

1. Exclusion totale : l’assureur écarte entièrement un événement ou une circonstance précise de sa couverture. Exemple : la conduite sous l’emprise d’alcool ou de stupéfiants.
2. Exclusion partielle : certains aspects d’une situation sont couverts, tandis que d’autres, jugés plus risqués, sont spécifiquement exclus. Exemple : les accidents liés à une pratique sportive sont pris en charge, sauf ceux résultant d'activités considérées comme dangereuses ou extrêmes (comme le wingsuit ou le base jump).

Quelles sont les principales exclusions non rachetables en assurance de prêt ?

Exclusions générales non rachetables

L’assurance de prêt comporte des exclusions générales, communes à tous les contrats, et des exclusions particulières ou contractuelles, spécifiques à chaque offre.

Les exclusions générales sont non rachetables en raison de leur niveau de risque élevé ou de leur caractère illicite. Elles concernent :

• Les fraudes à l’assurance, qu’il s’agisse de déclarations volontairement trompeuses ou de falsification d’éléments du dossier.
• Le suicide de l’assuré s’il survient dans les 12 premiers mois suivant la signature du contrat (sauf achat de la résidence principale, à hauteur de 120 000 euros).
• Les troubles majeurs comme les guerres, les actes de terrorisme ou encore les mouvements insurrectionnels, qui sortent du champ des garanties classiques.
• Les comportements répréhensibles, comme la conduite sans permis, sous ébriété ou sous l’emprise de substances interdites, ou la participation à une activité illégale.
• Toute omission ou fausse déclaration lors du remplissage du questionnaire de santé peut entraîner une annulation de la couverture en cas de sinistre.
• Les zones de guerre : tous les sinistres survenus dans des pays en état de guerre ou de troubles civils graves sont exclus.

Exclusions particulières non rachetables

Exclusions liées à l’âge

La limite d’âge à l’adhésion oscille entre 64 et 85 ans selon les assureurs. En général, les contrats bancaires ne peuvent plus être souscrits si vous avez plus de 65 ans. La plupart des offres concurrentes permettent la souscription de la garantie décès au-delà de 75 ans.

Exclusions liées aux pathologies préexistantes graves

Les assureurs excluent systématiquement certaines pathologies lourdes diagnostiquées avant la souscription du contrat. Ces exclusions concernent notamment :

• Les cancers actifs ou récents : Tout cancer diagnostiqué dans les 5 années précédant la demande d'assurance fait généralement l'objet d'une exclusion non rachetable. Cette exclusion s'applique même si le traitement s'est révélé efficace et que la rémission semble acquise.
• Les maladies cardiovasculaires sévères : Les pathologies cardiaques graves comme l'infarctus du myocarde récent, l'insuffisance cardiaque sévère ou les troubles du rythme cardiaque majeurs constituent des exclusions définitives.
• Les affections neurologiques dégénératives : La sclérose en plaques, la maladie de Parkinson, la maladie d'Alzheimer ou encore la sclérose latérale amyotrophique (SLA) sont systématiquement exclues des garanties d'assurance de prêt.
• Les pathologies du dos : Toute affection disco-vertébrale comme une sciatique, lombalgie, cervicalgie, hernie discale n’est pas couverte par les garanties ITT et invalidité.
• Les troubles psychiatriques lourds : Les pathologies psychiatriques sévères comme la schizophrénie, les troubles bipolaires graves ou les dépressions chroniques invalidantes font l'objet d'exclusions non rachetables.

Exclusions liées aux activités professionnelles dangereuses

Certains métiers présentent des risques incompatibles avec l'assurance de prêt standard :

• Les professions de sécurité : Les professions exposées comme policier, gendarme, militaire en mission ou agent de sécurité dans certains contextes peuvent faire l'objet d'exclusions spécifiques.
• Les professions aéronautiques : Les pilotes d'avion, les contrôleurs aériens ou les mécaniciens aéronautiques exercent des métiers considérés comme trop risqués par certains assureurs.
• Les métiers du BTP en hauteur : Les couvreurs, les monteurs de lignes électriques ou les ouvriers travaillant en grande hauteur subissent souvent des exclusions professionnelles.

Quel est l’impact des exclusions non rachetables sur l'emprunteur ?

Conséquences financières directes

Les exclusions non rachetables peuvent avoir des répercussions dramatiques sur la situation financière de l'emprunteur et de sa famille. En cas de sinistre entrant dans le champ d'une exclusion, l'assurance ne prend pas en charge les échéances du prêt immobilier.

L'emprunteur ou ses héritiers restent redevables de l'intégralité du capital restant dû. Cette situation peut conduire à la vente forcée du bien immobilier si les revenus ne permettent plus d'assurer le remboursement mensuel.

Difficultés d'accès au crédit immobilier

La présence d'exclusions non rachetables peut compromettre l'obtention du prêt immobilier. Les banques exigent généralement une couverture d'assurance complète pour accorder leur financement. Face à des exclusions importantes, l'établissement prêteur peut :

• Refuser le dossier de crédit
• Exiger des garanties complémentaires
• Imposer un apport personnel plus important
• Majorer le taux d'intérêt du prêt

Quelles stratégies pour contourner les exclusions non rachetables ?

Malgré leur caractère définitif, plusieurs solutions permettent de limiter l'impact des exclusions non rachetables :

La délégation d'assurance

La loi Lagarde de 2010 permet à l'emprunteur de choisir librement son assurance de prêt. Cette liberté de choix offre la possibilité de comparer les exclusions appliquées par différents assureurs et d'opter pour le contrat le plus favorable.

L'assurance groupe versus l'assurance individuelle

L'assurance groupe proposée par la banque applique souvent des exclusions standardisées. L'assurance individuelle permet une approche plus personnalisée et propose des options d’exclusions rachetables, notamment sur les maladies non objectivables (pathologies du dos et troubles psychologiques et psychiatriques) et les sports à risques.

Pour les emprunteurs exerçant un métier à risques, là encore, il est vivement conseillé de se tourner vers les offres déléguées pour bénéficier d’une protection adaptée à la profession et être couvert en toutes circonstances.

La négociation avec l'assureur

Dans certains cas, une négociation directe avec l'assureur peut permettre d'obtenir des aménagements, même si l'exclusion demeure officiellement non rachetable.

Exclusions médicales : sont-elles toujours non rachetables ?

La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) a pour objectif de simplifier l’accès à l’assurance et au crédit pour les personnes étant ou ayant été gravement malades. Ce dispositif opposable aux bancassureurs et aux assureurs fixe les conditions de souscription à l’assureur en fonction de la pathologie concernée : présence ou absence d’exclusion(s) de garanties, surprimes plafonnées.

Principe de fonctionnement

Cette convention établit un processus d'examen en trois niveaux :

• Niveau 1 : Examen par le service médical standard de l'assureur
• Niveau 2 : Expertise par un service médical spécialisé
• Niveau 3 : Examen par une commission médicale pluridisciplinaire

Limites de la convention AERAS

Malgré son utilité, la convention AERAS ne supprime pas toutes les exclusions non rachetables. Certaines pathologies restent définitivement exclues, même après passage devant la commission de niveau 3.

Le droit à l'oubli

Depuis la loi Lemoine de 2022, le droit à l'oubli a été étendu et renforcé. Les anciens malades du cancer n'ont plus l'obligation de déclarer leur pathologie passée dans certaines conditions :

• Délai de 5 ans après la fin du traitement (contre 10 ans précédemment)
• Absence de rechute pendant cette période
• Montant du prêt inférieur ou égal à 420 000 euros

Le droit à l’oubli s’applique dans les mêmes conditions pour les emprunteurs guéris d’une hépatite virale C.

Exclusions non rachetables : conseils pratiques pour les emprunteurs

Avant la souscription

• Comparer les offres d'assurance : Il est essentiel de solliciter plusieurs devis d'assurance de prêt pour identifier les contrats proposant le moins d'exclusions non rachetables.
• Analyser précisément les exclusions : Chaque contrat doit être étudié en détail pour comprendre l'étendue exacte des exclusions appliquées.
• Négocier avec la banque : La négociation globale du dossier de crédit peut permettre d'obtenir des concessions sur les exigences d'assurance.
• Faire appel à un expert : le rôle d’un courtier en assurance emprunteur est de vous accompagner dans la recherche du contrat compétitif, adapté à votre situation. Ses conseils avisés et ses explications circonstanciées vous permettent de bien appréhender l’étendue des garanties, et de comprendre les subtilités du contrat en matière d’exclusions de certains sinistres.

Pendant la vie du contrat

• Exercer le droit de substitution : La loi Lemoine de 2022 permet de changer d'assurance de prêt à tout moment, offrant de nouvelles opportunités de négociation et de couverture optimale.

En cas de sinistre

• Vérifier l'application de l'exclusion : Il convient de s'assurer que l'exclusion invoquée par l'assureur s'applique effectivement au cas d'espèce. L’exclusion doit être formelle, c’est-à-dire claire et explicitement mentionnée pour être valable. L’expression générique “mal de dos” n’est pas suffisante pour exclure des garanties une lombalgie ou une sciatique.
• Faire appel à un médiateur : En cas de litige, le recours à la médiation de l'assurance peut permettre de trouver une solution amiable.

FAQ : Questions fréquentes sur les exclusions non rachetables de assurance de prêt

Quelle est la différence entre une exclusion rachetable et non rachetable ?

Une exclusion rachetable peut être supprimée du contrat moyennant le paiement d'une surprime. L'assureur accepte de couvrir le risque contre une cotisation majorée. 

À l'inverse, une exclusion non rachetable est définitive : elle ne peut être levée même en payant une surprime supplémentaire. L'assureur refuse catégoriquement de garantir ces risques spécifiques.

Les exclusions non rachetables sont-elles les mêmes pour tous les assureurs ?

Non, elles varient fortement d’un contrat à l’autre. D’où l’intérêt de comparer avant de signer.

Peut-on contester une exclusion non rachetable ?

Seulement si elle est mal rédigée ou absente du contrat. Sinon, elle est juridiquement valide.

Est-ce que la délégation d’assurance permet d’éviter ces exclusions ?

Elle peut permettre de trouver des contrats plus favorables, mais toutes les exclusions ne sont pas évitables.

Puis-je obtenir un prêt immobilier avec des exclusions non rachetables importantes ?

Oui, c'est possible mais plus complexe. La banque peut accepter le dossier en exigeant des garanties complémentaires (caution, hypothèque renforcée), un apport personnel plus important ou en majorant le taux d'intérêt. 

La solution optimale consiste à comparer plusieurs assureurs via la délégation d'assurance pour trouver un contrat avec moins d'exclusions.

La convention AERAS peut-elle supprimer les exclusions non rachetables ?

Non, la convention AERAS ne supprime pas les exclusions non rachetables. Elle facilite l'accès à l'assurance pour les risques aggravés de santé grâce à un processus d'examen en 3 niveaux, mais certaines pathologies lourdes restent définitivement exclues même après passage devant la commission médicale de niveau 3.

Comment savoir si mon état de santé entraînera des exclusions non rachetables ?

Seul l'examen médical et l'analyse du dossier par le médecin-conseil de l'assureur permettent de déterminer les exclusions applicables. Les pathologies graves récentes (cancer, maladie cardiovasculaire sévère, affections neurologiques dégénératives) génèrent généralement des exclusions non rachetables. Il est recommandé de solliciter plusieurs devis pour comparer les conditions d'exclusion.

Puis-je changer d'assurance si je découvre des exclusions non rachetables après signature ?

Oui, depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez résilier votre assurance de prêt à tout moment sans frais ni pénalités. Cette possibilité vous permet de rechercher un contrat plus favorable avec moins d'exclusions. 

Attention : vous devez obtenir l'accord de votre banque sur le nouveau contrat avant de résilier l'ancien pour maintenir la continuité de garantie. L’équivalence de niveau de garantie entre les 2 contrats est une condition sine qua non.