Assurance de prêt immobilier : comment faire jouer la concurrence en 2023 ?

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Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque va exiger la souscription à une assurance emprunteur, une protection indispensable pour garantir le remboursement du crédit en cas d’accidents de la vie. Bien qu’elle soit une dépense contrainte, l’assurance de prêt peut se négocier, en première intention comme en cours de prêt. L’objectif est d’être couvert par l’offre la mieux adaptée au prix le plus bas. Prêt, partez, comparez !

C’est quoi l’assurance emprunteur ?

Pour sécuriser les sommes prêtées, la banque demande que vous souscriviez une assurance de prêt immobilier. Cette couverture intervient si vous êtes victime d’un aléa de la vie qui vous priverait de moyens financiers d’assumer votre dette. En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail, l’assurance rembourse au prêteur les mensualités à hauteur de garanties souscrites et de la quotité assurance de prêt.

L’assurance de prêt immobilier couvre donc ces 3 grands risques (décès, invalidité et incapacité) et repose sur 5 garanties :

  • la garantie décès : le capital restant dû est intégralement pris en charge, les ayants droit sont déchargés de la dette et le bien entre dans la succession.

  • la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : associée à la précédente, cette garantie entre en jeu en cas de dépendance totale et prend en charge les mensualités au fil du temps ou le capital restant dû.

  • la garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) : elle couvre les arrêts de travail pour maladie ou accident sur une durée maximale de 1095 jours, après un délai de franchise allant de 15 à 180 jours.

  • la garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) : elle couvre l’invalidité au taux compris entre 33% et moins de 66%.

  • la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) : elle couvre l’invalidité au taux compris entre 66% et 99%.

Les garanties sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques du crédit. Les garanties exigées pour l’octroi du prêt figurent dans la fiche standardisée d’information (FSI) remise obligatoirement par la banque dès les prémices de votre demande de financement. La banque est soumise à d’autres obligations, voyons lesquelles.

Quelles sont les lois fondamentales de l’assurance emprunteur ?

Le marché de l’assurance emprunteur est vaste et concurrentiel, mais largement dominé par les bancassureurs qui en détiennent plus de 85% des parts. Le reste revient aux assureurs alternatifs. Un déséquilibre que le législateur a voulu corriger par différentes dispositions.

  • La loi Lagarde : entrée en application en septembre 2010, elle entérine le libre choix du contrat d’assurance emprunteur en donnant la possibilité aux consommateurs de refuser l’offre d’assurance bancaire pour lui préférer un contrat externe à garanties au moins équivalentes.

  • La loi Hamon (juillet 2014) : elle donnait l’opportunité de changer d’assurance à tout moment durant la première année du prêt immobilier.

  • La loi Bourquin (janvier 2018) : elle permettait de substituer l’assurance à échéance annuelle au-delà des douze premiers mois.

Les lois Hamon et Bourquin sont abrogées depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance. En évacuant toute contrainte temporaire, le législateur ôte un obstacle majeur à la substitution d’assurance de prêt, trop souvent entravée par les banques en raison de la rente colossale que le produit génère (8 milliards d’euros de cotisations annuelles).

La loi Lemoine a également introduit deux autres mesures :

  1. La fin de la sélection médicale sous certaines conditions : l’emprunteur n’a pas à remplir de questionnaire de santé assurance de prêt immobilier si la part assurée est inférieure à 200 000€ et remboursée avant son 60ème anniversaire.

  2. Le renforcement du droit à l’oubli : le délai pour en bénéficier est réduit de 10 à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique et en l’absence de rechute. Le droit à l’oubli s’applique aux personnes guéries d’un cancer ou d’une hépatite C et leur permet de ne pas déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé.

Les obligations des banques et des assureurs ont par ailleurs été durcies :

  • La banque doit informer chaque année son client de son droit au changement d’assurance à tout moment.
  • La banque ou l’assureur doit indiquer le coût de l’assurance sur 8 ans.
  • Toute demande de changement d’assurance de prêt doit intervenir dans un délai légal de 10 jours ouvrés et tout refus éventuel doit être motivé par écrit de manière exhaustive.

Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ?

Le coût d’un crédit immobilier ne se résume pas aux seuls intérêts. Pour accorder le financement, la banque cherche à se prémunir contre les défauts de paiement tout en se rémunérant pour le service rendu. Tous les frais liés à l’obtention du crédit sont intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût final du prêt qui permet de comparer les offres bancaires :

  • les frais de dossier
  • la garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
  • les primes d’assurance emprunteur
  • les frais d’ouverture et de tenue de compte en cas de changement de banque
  • les éventuels frais d’expertise du bien immobilier
  • les parts sociales en cas de prêt dans une banque mutualiste.

Si l’intermédiation d’un courtier est réclamée par la banque, ce qui est rare, sa commission est alors ajoutée aux frais inclus dans le TAEG. Il est important de négocier les frais annexes. Hormis la garantie qui ne peut faire l’objet d’aucune négociation commerciale (sauf la caution), toutes les autres dépenses peuvent être minimisées, surtout l’assurance emprunteur qui représente le deuxième coût après les intérêts.

En moyenne, l’assurance pèse un tiers du coût global, bien plus si l’emprunteur présente des risques accrus : âge, santé, métier à risques, mode de vie (fumeur, pratique d’un sport dangereux). En fonction de votre profil, le coût de l’assurance va de 0,10% à plus de 1% du capital emprunté.

Comment trouver la meilleure assurance pour un prêt immobilier ?

L’enjeu financier est donc important, d’où la nécessité de mettre les offres en concurrence. Négocier au mieux l'assurance de prêt permet de maîtriser son taux d’endettement dans une période où les taux sont au plus haut depuis 10 ans.

Utilisez un comparateur d’assurance de prêt immobilier, un outil rapide, simple et gratuit qui vous donne accès aux meilleurs contrats commercialisés par des acteurs référents du marché.

Appuyez-vous sur la FSI pour comparer les offres alternatives avec le contrat groupe bancaire. Votre seule obligation est de respecter l’équivalence de niveau de garanties. Notre conseil : faites-vous accompagner par un courtier en assurance de prêt immobilier : ce service est gratuit et vous aide à mieux comprendre l’étendue des garanties et à sélectionner le contrat correspondant aux exigences de la banque au meilleur tarif.

Si vous n’avez pu souscrire l’assurance de votre choix lors de votre demande de prêt immobilier, faites valoir la loi Lemoine, une loi pouvoir d’achat qui permet de réaliser jusqu’à 25 000€ d’économie sur la durée résiduelle de votre emprunt.

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Crédit immobilier : l’apport personnel est-il réglementé en 2024 ?

L’octroi des crédits immobiliers est réglementé par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis janvier 2020. Taux d’endettement et durée de remboursement sont plafonnés. Qu’en est-il de l’apport personnel, cette somme qui permet à l’emprunteur de diminuer le recours au crédit tout en rassurant la banque ? Dans un contexte de taux d’intérêts beaucoup plus élevés qu’il y a deux ans, l’apport personnel reste une condition cardinale pour décrocher le financement de son projet immobilier. Règles d’octroi du crédit immobilier En janvier 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a introduit de nouvelles règles visant à renforcer la prudence dans l'octroi des crédits immobiliers. Voici les 2 normes mises en place, juridiquement opposables aux banques depuis janvier 2022 : Endettement maximal de l'emprunteur : appelé aussi taux d’effort, le taux d’endettement, qui représente le pourcentage de ses revenus consacré au remboursement des crédits, ne doit pas dépasser 35% des revenus nets avant impôt, assurance de prêt incluse. Durée maximale de remboursement : elle est fixée à 25 ans, mais peut aller jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien sous conditions de travaux (au moins 10% du montant de l’opération). Ces règles ont été imposées pour prévenir le surendettement des ménages et limiter les risques pour la stabilité financière du système bancaire. Elles visent à promouvoir une politique de prêt responsable et à protéger les emprunteurs contre les situations de surendettement. Elles sont aussi un frein à l’accès au crédit, car elles sont systématiquement appliquées à toutes les situations, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur, un paramètre pourtant aussi essentiel que le taux d’endettement. Un assouplissement de la norme est pourtant souhaitée par les professionnels, mais la réforme du crédit a fait pschitt suite au récent retrait d'une proposition de loi qui autorisait les banques à s'affranchir de la règle du taux d'endettement maximum. Aucune loi pour l’apport personnel L'apport personnel ne repose sur aucune obligation légale et n'est encadré par aucune loi quant à son montant minimum. Il s’agit d’une pratique recommandée par les établissements bancaires et les organismes de prêt immobilier. La présence d'un apport personnel peut avoir un impact significatif sur les conditions d'octroi d'un crédit immobilier. Avoir une mise de départ est vu favorablement par les prêteurs, car il démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à assumer une partie du coût du bien immobilier. Cela peut conduire à des conditions de prêt plus avantageuses, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais réduits. Bien que l'apport personnel ne soit pas systématique, il est fortement recommandé aux emprunteurs dans le cadre d'une gestion financière prudente et pour augmenter leurs chances d'obtenir un prêt immobilier avantageux. Pourquoi les banques demandent un apport personnel ? Les banques sont très sensibles à l’apport personnel pour plusieurs raisons : L’apport personnel démontre l'engagement financier de l'emprunteur dans le projet d'acquisition immobilière. Cela réduit le risque pour la banque, car l'emprunteur investit une partie de ses propres fonds, ce qui signifie un moindre recours au crédit et donc, en théorie, moins de risque de défaut de paiement et moins de risque pour la banque. L’apport personnel permet de réduire le montant total du prêt nécessaire. En limitant le risque qu’elle prend, la banque propose généralement des conditions de prêt plus favorables pour l'emprunteur, comme des taux d'intérêt plus bas, des frais de dossier réduits ou la négociation des pénalités en cas de remboursement anticipé (revente du bien avant son terme). L’apport personnel est également perçu comme un indicateur de stabilité financière et de capacité d'épargne de l'emprunteur, ce qui renforce sa crédibilité aux yeux du prêteur. L’apport personnel permet à l’emprunteur de bétonner le montage de son dossier de crédit immobilier, il est aussi un moyen pour les banques de réduire leur risque et d'assurer la viabilité financière des prêts immobiliers qu'elles accordent. Même si le prêt immobilier est inévitablement couvert par une assurance emprunteur en cas de défaillance de l’assuré (décès, invalidité et incapacité) et garanti par une hypothèque ou une caution, la présence d’un apport personnel substantiel reste un paramètre essentiel pour convaincre la banque. Comment faire pour avoir un apport personnel ? Votre apport personnel peut être constitué par diverses sources : Épargne ou économies personnelles : livret A, assurance vie, comptes d’épargne réglementées comme livret A, LDDS ou LEP Vente d’un bien Prêt-relais Héritage Donation Participation et intéressement entreprise (déblocage anticipé autorisé pour achat de la résidence principale). Certains produits d'épargne spécifiques à l'immobilier et prêts aidés sont considérés par les banques comme un apport personnel, notamment le PEL (Plan Épargne Logement) ou le CEL (Compte Épargne Logement), ainsi que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) pour les primo-accédants, ou encore les prêts Action Logement et autres prêts subventionnés sous conditions de ressources, octroyés par les autorités locales ou régionales, destinés à certains secteurs comme les fonctionnaires, etc. Vous pouvez aussi booster votre apport personnel grâce à la famille via un don de sommes d’argent (dans la limite de l’abattement selon le lien de parenté, jusqu’à 100 000€ d’un parent à son enfant tous les 15 ans) ou un prêt familial, avec ou sans intérêts. Il est préférable de passer par un notaire pour formaliser ce don ou ce prêt afin d’éviter d’éventuelles mauvaises surprises avec le fisc ou les ayants droit. Quel est le montant moyen de l’apport personnel en 2024 ? Comme il n'existe pas de loi définissant un montant minimum requis pour l'apport personnel dans le cadre d'un crédit immobilier, les banques fixent librement les taux selon leur propre politique commerciale, également en fonction du profil de l’emprunteur. Il est communément admis que l’apport personnel couvre au moins les frais de mutation, appelés improprement frais de notaire, et les frais de dossier, soit 10% du montant de l’opération. Rappelons que les frais de notaire ne sont pas intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), même s’ils sont dus et viennent gonfler le coût final d’une opération immobilière. En raison de l’augmentation vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 et de l’application des règles d’octroi du HCSF, le taux d’apport a atteint des niveaux record à plus de 36% en 2023. On est loin des niveaux observés au premier trimestre 2019 où le taux d'apport moyen pour un prêt immobilier d'environ 216 000 € était de 2,8 %. Pour accéder à la propriété en 2024, il est donc recommandé d'avoir un apport personnel d'environ 30 % du montant du prêt, malgré des taux d’intérêts orientés à la baisse depuis le début de l’année. Le coût du crédit immobilier a été multiplié par 4 depuis janvier 2022, d’où l’importance de poser sur la table un apport conséquent qui témoigne de votre fiabilité et permet de diminuer la somme à emprunter.    

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Mutuelle collective : dispense des ayants droit facilitée depuis le 1er mai 2024

Les salariés du secteur privé ou associatif sont obligés de souscrire à la complémentaire santé collective de leur entreprise. Quelques cas de dispense existent comme les contrats précaires ou les bénéficiaires de la CSS. Depuis le 1er mai 2024, si vous êtes salarié et déjà couvert par la mutuelle de votre conjoint en qualité d’ayant droit, la réglementation facilite la dispense d’affiliation au contrat obligatoire de votre entreprise. Voici les précisions de cette nouvelle disposition inscrite au Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Mutuelle collective obligatoire Depuis le 1er janvier 2016, conformément à l’ANI 2013 (Accord National Interprofessionnel), toute entreprise du secteur privé ou associatif, quelle que soit sa taille et son activité, doit proposer à l’ensemble de ses salariés une mutuelle santé à adhésion obligatoire. Mutuelle entreprise : un contrat solidaire et responsable L’employeur prend en charge au moins 50% de la cotisation de la mutuelle entreprise. Le contrat répond au cahier des charges de la complémentaire santé responsable qui prévoit un panier de soins minimum et des plafonds de remboursement : remboursement du ticket modérateur sur les consultations, produits et actes prescrits (différence entre prise en charge de la Sécu et tarif conventionné) prise en charge intégrale du forfait journalier hospitalier application de la réforme 100% Santé sur les prothèses dentaires, les lunettes de vue et les aides auditives (zéro reste à charge pour l’assuré sur les équipements du panier n°1) plafonnement des remboursements des dépassements d’honoraires tiers payant. Le contrat responsable a été instauré dans le sillage du parcours de soins coordonnés qui incite le patient à consulter au préalable son médecin traitant afin de bénéficier d’un meilleur remboursement de ses soins. Les cas de dispense de la mutuelle obligatoire Si la réglementation oblige tous les salariés, quel que soit leur statut (employé, ouvrier, cadre, non cadre, dirigeant), à adhérer à la mutuelle collective, elle tolère des cas de dispense : salarié déjà couvert par une mutuelle à titre individuel, mais uniquement jusqu’à échéance de ce contrat : la demande de dispense doit être faite au moment de l’embauche ou lors de la mise en place du contrat collectif. salarié présent dans l’entreprise au moment de la mise en place du contrat collectif : la demande de dispense doit être formulée le jour de la mise en place des garanties ou le jour de la modification du dispositif préexistant remettant en cause le financement intégral des garanties par l’employeur. salarié en CDD ou de mission de 3 mois ou moins, ou à temps partiel : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties. salarié en CDD de moins de 12 mois ou d’au moins 12 ans : la dispense n’est possible que si l’acte juridique du dispositif le prévoit. apprentis si la cotisation est au moins équivalente à 10% du salaire brut. salarié bénéficiaire de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS ou C2S) : la demande de dispense peut se faire au moment de l’embauche, à la date de mise en place des garanties, ou à la date de prise d’effet de la CSS. salarié déjà bénéficiaire d’une mutuelle en tant qu’ayant droit (époux, partenaire pacsé). Ayant droit : comment refuser d’adhérer à la mutuelle de son entreprise ? Cette dernière situation de dispense au contrat de santé collectif vient d’être clarifiée par le Bulletin officiel de la Sécurité Sociale. Jusqu’à présent, l’administration prévoyait cette dispense d’affiliation à la mutuelle entreprise obligatoire uniquement si vous étiez adhérent en qualité d’ayant droit à titre obligatoire à la complémentaire santé de votre conjoint. La dispense d’affiliation est désormais autorisée si vous êtes adhérent à titre facultatif en tant qu’ayant droit. Cette nouvelle disposition entrée en vigueur le 1er mai 2024 vous permet, en tant qu’ayant droit couvert par un autre contrat collectif et obligatoire, de demander une dispense d’affiliation au régime de protection santé de votre entreprise, que la couverture en qualité d’ayant droit soit facultative ou obligatoire. Toutefois, l’administration indique que l’acte juridique mettant en place la couverture collective peut limiter de droit à dispense aux seuls ayants droit couverts à titre obligatoire. La demande de dispense doit se faire : au moment de l’embauche ou à la date de mise en place des garanties ou à la date à laquelle prend effet la couverture vous permettant de solliciter la dispense. L’administration précise la cas particulier des conjoints, concubins ou partenaires travaillant dans la même entreprise : si la couverture de l’ayant droit est facultative, les salariés ont le choix de s’affilier ensemble ou séparément si le régime prévoit cette possibilité. Dans les deux cas, le caractère obligatoire n’est pas remis en cause. Source : Service Public et BOSS  

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PRESSE // 2 ans de la Loi Lemoine (Assurance de Prêt) : les banques sont en train de gagner la bataille

ALERTE PRESSE , le 23 mai 2024 Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine révolutionne le marché de l’assurance de prêt immobilier en donnant la possibilité de changer de contrat à tout moment et d’échapper à la sélection médicale sous certaines conditions. Largement commentée dans les médias, cette mesure pouvoir d’achat a connu un vif succès dès ses débuts, redistribuant des millions d’euros aux emprunteurs. Il y a aussi le revers de la médaille : toujours de nouvelles astuces pour freiner les demandes de changements d'assurance, tarifs en hausse sur le segment sans questionnaire de santé et perte de vitesse de la délégation d’assurance au profit de la substitution.   Succès du dispositif pouvoir d’achat ! Le changement d’assurance de prêt fait un bond olympique depuis la loi Lemoine. Le rapport du CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier) publié en janvier dernier indique une augmentation de +80% par rapport à 2021. Un vif succès est visible chez Magnolia.fr : "A l'échelle du groupe Magnolia, nous avons accompagné quelques 55 000 emprunteurs depuis juin 2022, ce qui a permis de redistribuer plus de 500 millions d’euros de pouvoir d'achat aux propriétaires." explique Olivier Le Gallo, Directeur Général du Groupe Magnolia. Le marché est devenu un marché de substitution, représentant 90% de notre activité depuis 2023, contre 70% en 2022 avant la loi Lemoine. Pas de renversement du marché Un succès qu’il convient toutefois de relativiser. Selon les chiffres du CCSF sortis en janvier 2024, les parts de marché des alternatifs sont passées de 15,3% fin 2021 à 16,1% en 2023. La progression de la concurrence reste donc dans l’épaisseur du trait. Si libéralisation il y a, elle demeure étouffée par les bancassureurs qui conservent la mainmise sur le produit. Le soufflé est retombé avec une couverture médiatique réduite à la portion congrue. Il faut aussi appuyer sur les pratiques bancaires abusives qui se perpétuent malgré le renforcement des sanctions : Non-respect du délai légal de 10 jours ouvrés : dans les faits, il faut compter au moins 3 semaines pour obtenir une réponse de la banque à une demande de substitution Ajout de garanties superflues : soumis à l’équivalence de niveau de garanties, le changement d’assurance de prêt devient impossible à cause de formules packagées crées de toutes pièces par les établissements prêteurs qui incluent des garanties inadaptées à l’emprunteur. (en détail, dans cet article) Un autre phénomène apparaît en 2024 : avec la reprise du marché du crédit immobilier, chez Magnolia.fr nous constatons depuis mars 2024 que plus aucune demande de prêt n’est couverte par une assurance externe, ce qui témoigne du chantage des banques à l’octroi du crédit. Par effet de vase communiquant, la délégation cède du terrain au profit de la substitution.  La fin du Questionnaire de santé : hausse des tarifs L’autre mesure phare de la loi Lemoine est la fin de la sélection médicale pour les prêts d’un montant inférieur ou égal à 200 000€ remboursés avant les 60 ans de l’emprunteur. La mutualisation accrue sur ce segment a entraîné une hausse des primes comprise entre +5% et +30%, sans pour autant qu’il y ait dégradation des garanties. Une législation pour TOUS Contrairement à l’assertion du CCSF, la loi Lemoine concerne tous les profils d’emprunteurs, pas seulement les catégories CSP+ ou les « bons risques ». “‘On y voit une manœuvre pour décrédibiliser les alternatifs au profit des banques. Ces dernières n’hésitent pas à organiser la démutualisation des risques en empêchant les jeunes de partir pour laisser la délégation aux emprunteurs plus âgés.’” explique Astrid Cousin, porte parole du groupe Magnolia. Chez Magnolia.fr, nous affirmons que la loi Lemoine profite à tous, quels que soient son profil et le montant du prêt. Vous souhaitez des cas clients d'économies ?Vous souhaitez avoir un témoignage d'un prêteur par sa banque ? Contactez-moi à astrid.cousin@magnolia.fr