Crédit immobilier mai 2023 : les taux au plus haut depuis 10 ans

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En mars 2023 les taux d’intérêts ont franchi la barre des 3%, soit le niveau le plus haut depuis le premier trimestre 2014. Il s’agit des taux décaissés, qui sont donc en décalage avec le terrain. Les taux actuels se situent autour de 3,50%. Si la hausse des taux d’emprunt pénalise le pouvoir d’achat immobilier, les ménages français ne sont pas les plus mal lotis. Ailleurs, en Europe, où les crédits à taux variables sont plus largement pratiqués, la dette des emprunteurs s’envole.

Taux de crédit immobilier trois fois plus élevés en un an

Selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,04% au mois de mars 2023, soit une hausse de 20 points de base (0,20%) par rapport au mois précédent. Jamais, depuis le premier trimestre 2014 (3,03%), les taux n’ont été aussi élevés. Le taux moyen prévisionnel pour avril 2023 est attendu à 3,12%.

Comparons, dans le détail, la progression des taux sur un an :

Durée	Taux mars 2022	Taux mars 2023	Augmentation (en points de base)
15 ans	1,01 %	2,86 %	185
20 ans	1,13 %	3,05 %	192
25 ans	1,25 %	3,20 %	195

Ces taux s’expriment hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés (hypothèque ou caution). Rappelons que l’assurance emprunteur pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier et qu’elle peut être négociée, c’est-à-dire souscrite en dehors de la banque, conformément à la loi Lagarde qui autorise le libre choix du contrat. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier pour constater que les contrats individuels des prestataires externes sont jusqu’à trois fois moins chers que les contrats groupe bancaires.

Depuis le début de l’année 2023, les taux ont augmenté de 23 points de base par mois, en lien avec la forte revalorisation du taux d’usure en janvier et de sa mensualisation à partir de février. La hausse des taux d’emprunt s’est accélérée en 2023, comparativement à l’année 2022 où la progression se faisait au rythme de 11 points de base par mois. Le taux d'usure est supérieure à 4,50% en mai 2023.

L’explication se trouve dans le durcissement des conditions monétaires en zone euro, afin d’assurer le retour de l’inflation vers son objectif de 2% à moyen terme. Le taux de refinancement de la BCE, celui auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution communautaire, est à 3,50% depuis fin mars. Entre juillet 2022 et mars 2023, le taux de refi est ainsi passé de 0% à 3,50%. Les marges des banques sur le crédit immobilier n’ont cessé de se dégrader en moins d’un an et la révision mensuelle de l’usure leur permet d’ajuster leurs barèmes de taux plus régulièrement.

Vers des taux à 4% d’ici l’été 2023

Les augmentations du taux moyen ont gagné de la vitesse. Toujours selon l’Observatoire, les trois quarts des emprunteurs, même ceux qui sont bien dotés en apport personnel, s’endettent à taux supérieurs à 3% sur 20 ans. Sur la durée de 25 ans, qui est la durée maximum autorisée en vertu des règles d’octroi du HCSF, les taux excédaient les 3,20% en mars pour la moitié des emprunteurs, avec des pics à 3,65%.

Si l’on rapproche ces valeurs de l’usure, on mesure la faiblesse de la marge pour intégrer dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) tous les autres frais liés à l’obtention du financement (frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, etc.). Pour les prêts de 20 ans et plus, le taux d’usure était à 4%. Qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans, le taux d’usure est le même, ce qui défavorise notamment les primo-accédants, peu pourvus en apport personnel et généralement abonnés aux durées les plus longues et aux taux les moins avantageux.

La hausse des taux d’intérêts ne devrait pas marquer le pas dans les prochaines semaines. Les pronostics des professionnels donnent des taux à 4% attendus pour l’été 2023. Entretemps, la Banque Centrale Européenne devrait avoir terminé ses relèvements des taux directeurs. Les conditions monétaires devraient ainsi se stabiliser. Rappelons que la révision mensuelle de l’usure n’est mise en place que pour une durée provisoire de 6 mois. La fin de l’année 2023 pourrait être plus calme sur le front des taux.

Crédit immobilier : taux fixes en France, taux variables ailleurs

La hausse des taux d’intérêts pénalise le pouvoir d’achat immobilier et la capacité d’endettement des ménages français. En janvier 2023 sur an, le pouvoir d’achat avait perdu 15% selon la Banque de France. Multipliés par trois en un an, les taux ne favorisent pas l’achat immobilier, mais qu’en est-il ailleurs ?

Les Européens ne sont pas égaux quand il s’agit d’emprunter pour acquérir son logement. La France est le pays où les taux sont les plus faibles. Et surtout, le système du prêt immobilier à taux fixes protège les emprunteurs des fluctuations à la hausse des taux, puisque les mensualités ne bougent pas d’un euro sur toute la durée de remboursement. Ce sont les banques qui jouent le rôle d’amortisseur.

De la Suède à la Grèce, en passant par le Royaume-Uni, les ménages empruntent en grande majorité à taux variable ; les voilà rattrapés par la remontée fulgurante des taux d’intérêts, consécutive à l’augmentation des taux directeurs des banques centrales et à celle de l’Euribor. Seuls l’Allemagne et les Pays-Bas pratiquent essentiellement des taux fixes comme en France.

Difficultés à rembourser, endettement en forte hausse, ceux qui empruntent à taux révisables font actuellement les frais de l’envolée du loyer de l’argent. Dans de nombreux pays, les saisies immobilières sont en nette hausse, comme en Grèce. En Suède, les pouvoirs publics envisagent même de mettre en place un moratoire sur le remboursement des prêts immobiliers.

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Crédit immobilier refusé : 3 causes fréquentes et les solutions pour emprunter

Dans un contexte de hausse des taux d’emprunt, obtenir son financement bancaire se révèle plus compliqué. Pourtant, un refus de crédit immobilier ne signifie pas nécessairement que votre projet d’achat est compromis. Plusieurs facteurs peuvent expliquer la décision de la banque, au premier rang desquelles un taux d’endettement trop élevé, un taux annuel effectif global (TAEG) supérieur au taux d’usure ou des difficultés à obtenir une assurance emprunteur. Pour chaque situation, des solutions existent afin d’améliorer votre dossier et de présenter une nouvelle demande dans de meilleures conditions. 1. Un taux d’endettement supérieur à 35 % Le taux d’endettement constitue l’un des principaux critères examinés par les banques avant d’accorder un crédit immobilier. Selon les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Concrètement, l’ensemble de vos mensualités de crédit, auxquelles s’ajoute le coût de l’assurance, doit rester dans cette limite par rapport à vos revenus nets avant impôt. Si vos charges de remboursement sont trop importantes, la banque peut considérer que votre budget ne permet pas d’assumer l’emprunt dans des conditions satisfaisantes. Et même si votre reste à vivre est confortable, le prêteur ne peut déroger à cette norme des 35 %. Les établissements bancaires disposent néanmoins d’une marge de flexibilité encadrée, qu’ils peuvent utiliser pour certains dossiers : elle est centrée sur les acquisitions de résidences principales et la primo-accession. Cette possibilité ne constitue pas pour autant pas un droit pour l’emprunteur. Comment réduire son taux d’endettement ? Plusieurs solutions peuvent permettre de retrouver une capacité d’emprunt suffisante : Rembourser un crédit en cours : solder un prêt automobile ou un crédit à la consommation permet de réduire les charges mensuelles prises en compte par la banque. Allonger la durée du prêt immobilier : une durée de remboursement plus longue peut diminuer les mensualités, dans les limites réglementaires applicables (25 voire 27 ans selon conditions). Elle augmente néanmoins le coût total du crédit. Augmenter l’apport personnel : en empruntant une somme moins importante, vous pouvez réduire le montant des échéances et améliorer votre profil financier. Revoir le budget d’achat : rechercher un bien moins cher permet de rendre le financement plus compatible avec vos revenus. Comparer plusieurs établissements : les banques n'apprécient pas tous les dossiers de la même manière et peuvent appliquer des critères commerciaux différents, dans le respect des règles en vigueur. Avant de déposer une nouvelle demande, réalisez une simulation de votre capacité d’emprunt en intégrant toutes vos charges, y compris l’assurance. Vous pourrez ainsi ajuster votre projet avant de solliciter un autre établissement. 2. Un TAEG supérieur au taux d’usure Même si vos revenus sont suffisants et votre taux d’endettement acceptable, votre demande de crédit immobilier peut être refusée en raison du taux d’usure. Ce plafond légal correspond au taux annuel effectif global maximal auquel une banque peut accorder un prêt. Il est fixé par la Banque de France et varie selon la catégorie et la durée du crédit : il s’établit à 5,40 % pour les prêts d’une durée supérieure ou égale à 20 ans. Le TAEG ne se limite pas au taux d’intérêt proposé par la banque. Il englobe les différents frais nécessaires à l’obtention du financement, à savoir : les intérêts du crédit immobilier les frais de dossier les éventuelles commissions du courtier le coût de l’assurance emprunteur exigée par la banque les frais de garantie et les autres frais obligatoires entrant dans son calcul. Si le TAEG dépasse le taux d’usure applicable au moment de l’octroi du prêt, la banque n’a pas le droit d’accorder le financement. Ce blocage peut concerner des emprunteurs dont le dossier est pourtant solide, notamment lorsque le coût de l’assurance augmente sensiblement le coût global du crédit. Comment éviter un refus lié au taux d’usure ? Pour réduire le TAEG et tenter de débloquer votre dossier, plusieurs pistes peuvent être envisagées : Comparer les assurances emprunteur : le contrat proposé par la banque est rarement le plus économique. Une assurance externe jusqu’à 60 % moins chère permet de réduire le coût global du financement. Réduire les frais annexes : vérifiez les frais de dossier et les commissions éventuelles afin d’identifier les coûts susceptibles d’être négociés. Revoir les caractéristiques du prêt : un autre montant ou une autre durée de remboursement peut modifier le TAEG et le plafond d’usure applicable. Le premier réflexe consiste à demander à la banque une explication précise du refus. Si le coût de l’assurance est en cause, comparez les contrats présentant des garanties équivalentes avant de soumettre une nouvelle proposition. 3. Une assurance emprunteur difficile à obtenir L’assurance emprunteur représente un autre obstacle possible à l’obtention d’un crédit immobilier. Même si la loi ne la rend pas obligatoire, les banques l’exigent pour couvrir les risques liés au décès, à la perte totale et irréversible d’autonomie, à l’incapacité de travail et à l’invalidité. Or, certains profils rencontrent davantage de difficultés pour obtenir une couverture adaptée. C’est notamment le cas des personnes présentant un risque médical aggravé, exerçant une profession à risque ou pratiquant certaines activités sportives dangereuses. Après étude du dossier, l’assureur peut proposer une surprime, prévoir des exclusions de garantie ou refuser de couvrir certains risques. Si aucune solution d’assurance compatible avec les exigences de la banque n’est trouvée, le financement peut être compromis. Quelles solutions pour obtenir une assurance de prêt immobilier ? Un refus d’assurance emprunteur ou une proposition trop coûteuse ne signifie pas que vous devez abandonner votre projet. 1 - Comparer les assurances emprunteur Vous pouvez solliciter plusieurs assureurs, directement ou par l’intermédiaire d’un courtier en assurance de prêt. Chaque organisme applique ses propres critères d’évaluation du risque. Une autre compagnie peut donc proposer une couverture plus adaptée à votre situation, sous réserve de son acceptation médicale et de ses conditions contractuelles. 2 - Faire jouer les dispositifs de protection des emprunteurs Plusieurs mesures peuvent faciliter l’accès à l’assurance si vous présentez des risques de santé : La loi Lemoine : le questionnaire de santé est interdit lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le remboursement du crédit intervient avant le 60e anniversaire de l’assuré. Le droit à l’oubli : les personnes ayant été atteintes d’un cancer ou d’une hépatite C peuvent bénéficier de ce dispositif 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, en l’absence de rechute et sous réserve des conditions applicables. La convention AERAS : elle prévoit un dispositif d’examen spécifique des demandes d’assurance présentant un risque aggravé de santé, selon des critères déterminés. Elle ne garantit toutefois pas une acceptation systématique. 3 - Étudier d’autres garanties avec la banque Dans certaines situations, l’établissement prêteur peut examiner une garantie alternative, comme le nantissement d’un contrat d’assurance-vie, une hypothèque sur un autre bien immobilier ou d’un portefeuille de valeurs mobilières. Cette possibilité dépend de sa politique de risque et de votre patrimoine. Avant de renoncer à votre achat, demandez à la banque quelles garanties sont indispensables et recherchez une assurance correspondant à ses exigences. Vous pourrez ainsi déterminer si le problème vient du coût de la couverture, de ses exclusions ou de l'impossibilité d'assurer certains risques. Crédit immobilier refusé : que faire avant de déposer une nouvelle demande ? Un refus de prêt immobilier doit vous inciter à identifier précisément le point bloquant avant de solliciter un autre établissement. Vérifiez votre taux d’endettement, faites recalculer le TAEG et comparez les contrats d’assurance emprunteur. Identifiez aussi les aides financières auxquelles vous pourriez avoir droit, comme le PTZ (Prêt à taux Zéro), accessible aux primo-accédants de leur résidence principale. Si nécessaire, ajustez le montant de votre emprunt ou votre budget d’achat. Un courtier en crédit immobilier peut également vous aider à présenter votre dossier à des banques susceptibles d’étudier votre profil. L’objectif est de corriger la cause du refus plutôt que de multiplier les demandes sans préparation. Un dossier adapté à votre capacité financière, associé à une assurance emprunteur appropriée, augmente vos chances d’obtenir un accord de financement.

PTZ : le dispositif d'accession à la propriété élargi en 2027

Le prêt à taux zéro (PTZ) va évoluer en 2027 pour faciliter l'accession à la propriété. Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027, les députés ont adopté plusieurs amendements visant à élargir les conditions d'accès à ce financement. Prolongation jusqu'en 2030, création d'un PTZ parentalité, ouverture aux acquéreurs de logements en bail réel solidaire (BRS) : ces mesures permettraient à davantage de ménages de devenir propriétaires. D'autres évolutions concernent également l'achat dans l'ancien, notamment dans les territoires ultramarins et les zones tendues. Ces propositions doivent encore être confirmées dans le cadre de l'adoption définitive du budget 2027. L'essentiel à retenir Prolongation du PTZ jusqu'au 31 décembre 2030. Élargissement du PTZ dans l'ancien aux zones tendues pour les jeunes actifs de moins de 35 ans. PTZ parentalité : jusqu'à 180 000 € sans intérêts, sous conditions, pour les familles avec un enfant de moins de 5 ans. Bail réel solidaire : extension du dispositif aux acquéreurs successifs d'un logement en BRS. Extention du PTZ dans l'ancien aux territoires ultramarins. PTZ 2027 : une prolongation jusqu'en 2030 Initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2027, le prêt à taux zéro (PTZ) sera prolongé de 3 années supplémentaires, soit jusqu'au 31 décembre 2030. Cette mesure poursuit 2 objectifs : Donner davantage de visibilité aux ménages qui préparent leur premier achat immobilier. Permettre aux promoteurs et aux professionnels du logement de planifier leurs opérations sur plusieurs années. La prolongation du PTZ serait particulièrement utile dans le neuf, où les délais entre la réservation d'un logement en VEFA et sa livraison peuvent être importants. Un PTZ parentalité pour les familles qui s'agrandissent Autre nouveauté envisagée : la création d'un PTZ parentalité, également appelé PTZ naissance. Ce dispositif permettrait à des ménages déjà propriétaires de bénéficier d'un prêt sans intérêts pour acheter une résidence principale plus adaptée à l'arrivée d'un enfant. Actuellement, le PTZ classique est réservé aux seuls primo-accédants. Pour être éligible, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l'offre de prêt. Le futur PTZ parentalité permettrait de déroger à cette condition. Quelles seraient les conditions d'accès au PTZ Parentalité ? Le dispositif concernerait les ménages qui : Attendent un enfant, dès la grossesse, ou ont un enfant de moins de 5 ans à charge ; Respectent les plafonds de ressources applicables ; Achètent un nouveau logement destiné à devenir leur résidence principale. Les familles adoptantes pourraient aussi être concernées. Un financement pouvant atteindre 180 000 euros Le montant du PTZ parentalité atteindrait 180 000 euros dans certaines configurations. Ce plafond dépendrait notamment des revenus du foyer, du nombre d'occupants, de la localisation et du prix du logement. Comme pour le PTZ classique, les conditions de remboursement et un éventuel différé dépendraient de la situation de l'emprunteur. Le PTZ étendu aux logements en bail réel solidaire Le bail réel solidaire (BRS) pourrait également bénéficier d'un assouplissement des règles du PTZ. Le bail réel solidaire permet de devenir propriétaire à prix réduit, grâce au principe de dissociation entre le foncier et le bâti : L'acquéreur devient propriétaire du logement. Le terrain reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire (OFS). L'acheteur verse une redevance pour l'occupation du terrain. Les amendements adoptés par les députés visent à permettre aux acquéreurs successifs d'un logement en BRS de bénéficier du PTZ. L'objectif est de faciliter la revente de ces biens et de rendre ce mode d'accession plus attractif. Les ménages pourraient ainsi profiter d'un financement sans intérêts pour acheter un logement déjà occupé précédemment. Le PTZ dans l'ancien : une ouverture à de nouveaux territoires Le projet de budget 2027 prévoit aussi d'élargir les possibilités d'accès au PTZ dans l'ancien. Extension aux territoires ultra-marins Une première mesure concerne les territoires ultra-marins. Les députés ont voté un amendement visant à ouvrir le dispositif dans les communes de Guadeloupe, de Guyane, de Martinique, de La Réunion et de Mayotte. Les conditions relatives aux travaux resteraient applicables. Pour rappel, dans le cadre du PTZ dans l'ancien, les travaux d'amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. PTZ ancien en zones tendues accessible aux jeunes actifs Un autre amendement vise les jeunes de moins de 35 ans souhaitant acheter un logement ancien dans les zones A bis, A et B1. Ces secteurs correspondent aux marchés immobiliers les plus tendus, où les prix d'acquisition peuvent constituer un frein important pour les jeunes primo-accédants, souvent dépourvus d'apport personnel suffisant. Cette évolution chercherait notamment à : Faciliter l'achat immobilier des jeunes actifs ; Encourager la rénovation des logements anciens ; Favoriser l'accession à la propriété dans les secteurs tendus. Faut-il attendre 2027 pour acheter avec un PTZ ? Le PTZ constitue un levier important pour réduire le coût d'un crédit immobilier. En finançant une partie de l'achat sans intérêts, il diminue le montant du prêt bancaire classique nécessaire, allégeant ainsi les mensualités globales. Important : le PTZ doit obligatoirement être garanti par une assurance emprunteur. A l’instar de tout crédit immobilier, le capital emprunté via un PTZ doit être couvert à 100 %, afin de protéger la banque et l’emprunteur en cas de défaillance (décès, invalidité, incapacité de travail). Obtenir un PTZ avant fin 2026 se heurte néanmoins aux contraintes administratives. Les banques arrêtent généralement d'étudier les nouvelles demandes de PTZ entre la mi-octobre et la fin du mois de novembre chaque année. Bien que le dispositif de l'État soit valable administrativement jusqu'au 31 décembre, les établissements bancaires appliquent leurs propres clôtures informatiques et commerciales anticipées. Il faudra donc attendre 2027 pour profiter du PTZ, et, espérons-le, dans sa nouvelle version. Attention : les amendements votés ne constituent pas encore des droits acquis. Leur application dépend de l'adoption définitive du budget 2027 et de la rédaction finale des dispositions. Les futurs acquéreurs doivent donc rester attentifs aux annonces gouvernementales avant d'intégrer ces nouvelles aides à leur plan de financement.

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Crédit immobilier : toutes les infos pour emprunter en novembre 2026

Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse depuis septembre 2026, une progression qui se poursuit en novembre. La remontée des rendements obligataires, les tensions sur la dette française et les anticipations d'inflation pèsent sur les conditions de financement des banques. Conséquence : les emprunteurs disposent d'une capacité d'achat réduite et doivent optimiser leur dossier pour obtenir un financement. Dans ce contexte, la négociation du taux d'intérêt, mais aussi le choix de l'assurance emprunteur, deviennent essentiels pour limiter le coût total du crédit. Quels sont les taux de crédit immobilier en novembre 2026 ? La hausse des taux d’emprunt immobilier s'accélère à l'automne. Selon les données publiées par l'observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen atteignait 3,40 % en septembre 2026, contre 3,31 % en août (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Il progressait encore à 3,43 % au cours de la première quinzaine d'octobre. La hausse se poursuit en novembre comme en témoignent les barèmes communiqués par les courtiers. Les taux moyens proposés varient selon les établissements, la durée du financement et la qualité du dossier. Voici les fourchettes de taux observées en ce début novembre 2026 (taux bruts hors assurance de prêt) : Durée du crédit Taux moyens constatés 10 ans entre 3,47 % et 3,71 % 15 ans entre 3,61 % et 3,80 % 20 ans entre 3,73 % et 3,87 % 25 ans entre 3,75 % et 4,01 % Ces chiffres restent indicatifs. Les emprunteurs présentant un apport personnel conséquent, des revenus réguliers et un faible taux d'endettement peuvent obtenir des conditions plus avantageuses. La décote peut aller jusqu’à 10 à 30 points de moins. Les raisons de la hausse des taux Plusieurs facteurs expliquent cette remontée : La hausse de l'OAT française à 10 ans : son rendement a franchi les 5 % le 21 octobre, un niveau inédit depuis 2002. Cette évolution renchérit le coût de refinancement des banques. Les tensions sur la dette publique : les incertitudes budgétaires françaises pèsent sur les marchés obligataires, même si les agences de notation maintiennent la note de la France (avec une perspective négative). La remontée de l'inflation : +3,4 % en octobre contre +3,1 % en septembre (contre 0,3 % en janvier 2026). La politique de la BCE : malgré le maintien de ses taux directeurs le 29 octobre, les marchés anticipent une possible hausse en décembre. Pour les candidats à l'achat, l'enjeu est donc de comparer les propositions bancaires et de ne pas se limiter au premier taux communiqué. La capacité d'emprunt en baisse avec la remontée des taux L'augmentation des taux réduit directement le montant qu'un ménage peut emprunter à mensualité constante. Pour mesurer cet effet, voici une simulation sur 25 ans, avec une comparaison entre un taux de 3,60 % en août et un taux de 4 % en novembre 2026, pour un taux d’endettement à 30 %. Revenus nets mensuels Mensualité de crédit Capacité d’emprunt à 3,60 % Capacité d’emprunt à 4 % Perte de capacité d’emprunt 1 500 € 500 € 98 815 € 94 725 € -4 090 € 1 800 € 600 € 118 575 € 113 670 € -4 905 € 2 000 € 660 € 130 435 € 125 040 € -5 395 € 2 300 € 770 € 152 175 € 145 880 € -6 295 € 2 500 € 830 € 164 030 € 157 245 € -6 785 € 3 000 € 1 000 € 197 625 € 189 450 € -8 175 € 4 000 € 1 350 € 266 795 € 255 760 € -11 035 € 5 000 € 1 667 € 329 445 € 315 815 € -13 630 € Simulations indicatives sur 25 ans, à taux fixe, hors assurance emprunteur. Les mensualités sont identiques dans les deux scénarios. Montants arrondis. Hors frais de dossier, de garantie et d'acquisition. Pour un ménage disposant de 3 000 € de revenus nets mensuels, la hausse de 3,60 % à 4 % entraîne ainsi une perte de capacité d'emprunt de plus de 8 000 €. L'impact est encore plus important pour les revenus élevés, puisque les mensualités et les montants financés sont supérieurs. Cette évolution peut obliger certains acquéreurs à revoir leur projet : rechercher un logement moins cher, augmenter leur apport personnel ou négocier davantage le prix de vente. L'effet ciseau des taux d'usure menace-t-il les emprunteurs ? La remontée des taux immobiliers pose également la question du taux d'usure. Ce plafond légal correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) maximal auquel une banque peut accorder un crédit. Il est fixé par la Banque de France chaque trimestre à partir des taux effectifs moyens pratiqués au cours du trimestre précédent, majorés d'un tiers. Au quatrième trimestre 2026, le seuil applicable aux crédits immobiliers d’une durée de 20 ans ou plus est de 5,40 %. Le problème vient du décalage entre la progression des taux bancaires et l'actualisation trimestrielle des plafonds. Lorsque les taux augmentent rapidement, le risque est que le taux d'usure ne laisse pas suffisamment de marge aux banques pour financer certains dossiers. C'est ce que l'on appelle l’effet ciseau : les conditions de crédit se dégradent plus rapidement que le plafond réglementaire ne s'ajuste. Le danger concerne particulièrement les emprunteurs dont le TAEG est déjà élevé en raison de plusieurs frais cumulés : un taux nominal important ; une assurance emprunteur coûteuse, notamment en présence d'un risque de santé ; des frais de dossier bancaires ; des frais de courtage ; des frais de garantie (hypothèque ou caution). Un dossier peut ainsi être refusé pour dépassement du taux d'usure, même si le taux nominal proposé par la banque semble acceptable. Pour autant, les niveaux actuels ne permettent pas de conclure à un blocage généralisé du marché. La situation dépendra de la vitesse de progression des taux dans les prochaines semaines. L'assurance emprunteur : premier levier pour réduire le coût du crédit immobilier Face à la hausse des taux immobiliers, l'assurance emprunteur constitue le premier levier d'optimisation, malheureusement trop souvent sous-estimé. Pourtant, son coût, qui entre dans le calcul du TAEG, représente une part importante du financement (en moyenne entre 20 % et 40 %), notamment pour les emprunteurs présentant un risque de santé ou un âge avancé. La banque propose son propre contrat d'assurance de groupe. Mais vous pouvez choisir une assurance individuelle auprès d'un autre organisme, à condition de respecter l'équivalence des garanties exigées par l'établissement prêteur. Cette démarche vertueuse est la délégation d’assurance de prêt. Les atouts de la délégation d’assurance de prêt En délégant l’assurance, vous pouvez : réduire le montant des cotisations mensuelles ; diminuer le coût total du crédit immobilier ; faire baisser le TAEG pour rester sous le taux d'usure ; adapter les garanties à son profil et à ses besoins réels. La loi Lemoine de 2022 renforce cette possibilité. Elle autorise tous les emprunteurs à changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, sans frais, sous réserve de présenter un contrat offrant un niveau de garanties équivalent. Un emprunteur ayant souscrit une assurance bancaire lors de son achat peut donc rechercher une couverture moins chère plusieurs années après la signature de son prêt. Comparer les assurances emprunteur présente ainsi un double intérêt : réaliser des économies sur les cotisations optimiser le TAEG pour faciliter l'obtention du financement.

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