Crédit immobilier mai 2023 : les taux au plus haut depuis 10 ans

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En mars 2023 les taux d’intérêts ont franchi la barre des 3%, soit le niveau le plus haut depuis le premier trimestre 2014. Il s’agit des taux décaissés, qui sont donc en décalage avec le terrain. Les taux actuels se situent autour de 3,50%. Si la hausse des taux d’emprunt pénalise le pouvoir d’achat immobilier, les ménages français ne sont pas les plus mal lotis. Ailleurs, en Europe, où les crédits à taux variables sont plus largement pratiqués, la dette des emprunteurs s’envole.

Taux de crédit immobilier trois fois plus élevés en un an

Selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 3,04% au mois de mars 2023, soit une hausse de 20 points de base (0,20%) par rapport au mois précédent. Jamais, depuis le premier trimestre 2014 (3,03%), les taux n’ont été aussi élevés. Le taux moyen prévisionnel pour avril 2023 est attendu à 3,12%.

Comparons, dans le détail, la progression des taux sur un an :

Durée

Taux mars 2022

Taux mars 2023

Augmentation (en points de base)

15 ans

1,01 %

2,86 %

185

20 ans

1,13 %

3,05 %

192

25 ans

1,25 %

3,20 %

195

 Ces taux s’expriment hors assurance de prêt immobilier et coût des sûretés (hypothèque ou caution). Rappelons que l’assurance emprunteur pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier et qu’elle peut être négociée, c’est-à-dire souscrite en dehors de la banque, conformément à la loi Lagarde qui autorise le libre choix du contrat. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance prêt immobilier pour constater que les contrats individuels des prestataires externes sont jusqu’à trois fois moins chers que les contrats groupe bancaires.

Depuis le début de l’année 2023, les taux ont augmenté de 23 points de base par mois, en lien avec la forte revalorisation du taux d’usure en janvier et de sa mensualisation à partir de février. La hausse des taux d’emprunt s’est accélérée en 2023, comparativement à l’année 2022 où la progression se faisait au rythme de 11 points de base par mois. Le taux d'usure est supérieure à 4,50% en mai 2023.

L’explication se trouve dans le durcissement des conditions monétaires en zone euro, afin d’assurer le retour de l’inflation vers son objectif de 2% à moyen terme. Le taux de refinancement de la BCE, celui auquel les banques de détail empruntent auprès de l’institution communautaire, est à 3,50% depuis fin mars. Entre juillet 2022 et mars 2023, le taux de refi est ainsi passé de 0% à 3,50%. Les marges des banques sur le crédit immobilier n’ont cessé de se dégrader en moins d’un an et la révision mensuelle de l’usure leur permet d’ajuster leurs barèmes de taux plus régulièrement.

Vers des taux à 4% d’ici l’été 2023

Les augmentations du taux moyen ont gagné de la vitesse. Toujours selon l’Observatoire, les trois quarts des emprunteurs, même ceux qui sont bien dotés en apport personnel, s’endettent à taux supérieurs à 3% sur 20 ans. Sur la durée de 25 ans, qui est la durée maximum autorisée en vertu des règles d’octroi du HCSF, les taux excédaient les 3,20% en mars pour la moitié des emprunteurs, avec des pics à 3,65%.

Si l’on rapproche ces valeurs de l’usure, on mesure la faiblesse de la marge pour intégrer dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) tous les autres frais liés à l’obtention du financement (frais de dossier, assurance emprunteur, garantie, etc.). Pour les prêts de 20 ans et plus, le taux d’usure était à 4%. Qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans, le taux d’usure est le même, ce qui défavorise notamment les primo-accédants, peu pourvus en apport personnel et généralement abonnés aux durées les plus longues et aux taux les moins avantageux.

La hausse des taux d’intérêts ne devrait pas marquer le pas dans les prochaines semaines. Les pronostics des professionnels donnent des taux à 4% attendus pour l’été 2023. Entretemps, la Banque Centrale Européenne devrait avoir terminé ses relèvements des taux directeurs. Les conditions monétaires devraient ainsi se stabiliser. Rappelons que la révision mensuelle de l’usure n’est mise en place que pour une durée provisoire de 6 mois. La fin de l’année 2023 pourrait être plus calme sur le front des taux.

Crédit immobilier : taux fixes en France, taux variables ailleurs

La hausse des taux d’intérêts pénalise le pouvoir d’achat immobilier et la capacité d’endettement des ménages français. En janvier 2023 sur an, le pouvoir d’achat avait perdu 15% selon la Banque de France. Multipliés par trois en un an, les taux ne favorisent pas l’achat immobilier, mais qu’en est-il ailleurs ?

Les Européens ne sont pas égaux quand il s’agit d’emprunter pour acquérir son logement. La France est le pays où les taux sont les plus faibles. Et surtout, le système du prêt immobilier à taux fixes protège les emprunteurs des fluctuations à la hausse des taux, puisque les mensualités ne bougent pas d’un euro sur toute la durée de remboursement. Ce sont les banques qui jouent le rôle d’amortisseur.

De la Suède à la Grèce, en passant par le Royaume-Uni, les ménages empruntent en grande majorité à taux variable ; les voilà rattrapés par la remontée fulgurante des taux d’intérêts, consécutive à l’augmentation des taux directeurs des banques centrales et à celle de l’Euribor. Seuls l’Allemagne et les Pays-Bas pratiquent essentiellement des taux fixes comme en France.

Difficultés à rembourser, endettement en forte hausse, ceux qui empruntent à taux révisables font actuellement les frais de l’envolée du loyer de l’argent. Dans de nombreux pays, les saisies immobilières sont en nette hausse, comme en Grèce. En Suède, les pouvoirs publics envisagent même de mettre en place un moratoire sur le remboursement des prêts immobiliers.

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Changement assurance emprunteur : comment éviter le trou de garanties ?

Changer d’assurance emprunteur est devenu un levier majeur pour réduire le coût d’un crédit immobilier. Depuis la loi Lemoine, chaque emprunteur peut remplacer son assurance à tout moment, sans attendre une échéance annuelle ni justifier de circonstances particulières. Cette démarche peut permettre des centaines voire des milliers d’euros d’économies sur le prix total de l’assurance. Une opportunité réelle pour alléger le budget des ménages… à condition que le changement soit parfaitement sécurisé. Car derrière les avantages financiers, un risque persiste : le fameux trou de garanties, cette zone d’ombre pendant laquelle ni l’ancien contrat ni le nouveau ne couvrent l’emprunteur en cas de sinistre. Comprendre ce phénomène et savoir comment l’éviter est essentiel pour changer d’assurance sans mettre en péril la protection du crédit immobilier. Changement d’assurance emprunteur et équivalence des garanties : un cadre protecteur… mais insuffisant Que ce soit dans le cadre d’une délégation lors de la souscription initiale ou du changement d’assurance emprunteur en cours de prêt, la réglementation impose que toute nouvelle assurance présentée à la banque affiche un niveau de garanties au moins équivalent à celui du contrat initial.  Ce principe est conçu pour protéger l’emprunteur contre une dégradation de sa couverture. En théorie, une telle règle devrait éliminer tout risque. En pratique, cependant, elle n’empêche pas la survenue de situations dangereuses. En effet, même si la banque valide le remplacement, cela ne garantit pas que les 2 contrats se superposent parfaitement. Les conditions d’application des garanties (délais d’attente, franchises, exclusions spécifiques) peuvent être radicalement différentes. C’est précisément à cet endroit que naissent les trous de garanties. Qu’est-ce qu’un trou de garanties dans l’assurance emprunteur ? Un trou de garanties correspond à une période pendant laquelle aucun des 2 contrats, ni l’ancien, ni le nouveau, ne prend en charge un sinistre. Cela se produit lorsque : le nouveau contrat ne couvre pas encore l’événement (carence, franchise) ; l’ancien ne couvre plus parce qu’il a été résilié ; le sinistre survient à un moment charnière entre les 2 assurances ; l’une des assurances exclut la situation médicale ou professionnelle à l’origine du sinistre. Comme le résume le Médiateur de l’assurance, beaucoup d’emprunteurs pensent, à tort, qu’une fois le changement validé par la banque, leur couverture reste identique. Or les modalités d’application des garanties peuvent bouleverser totalement la continuité de la protection. Le cas typique de trou de garantie : un sinistre juste avant ou juste après le changement L’exemple le plus courant est celui de l’emprunteur qui subit un arrêt de travail quelques jours avant la mise en place du nouveau contrat. Dans cette situation : L’ancien assureur considère que le sinistre est assujetti à un délai de carence ou que la résiliation du contrat empêche toute indemnisation ultérieure. Le nouvel assureur, de son côté, affirme que le sinistre est antérieur à la prise d’effet des garanties d’assurance de prêt de son propre contrat. Résultat : l’emprunteur se retrouve sans indemnité, alors même qu’il pensait avoir fait les choses dans les règles. Une telle faille peut mettre en péril le remboursement du crédit, notamment si la mensualité est élevée ou si l’arrêt de travail se prolonge. Délai de carence en assurance emprunteur : un facteur de risque encore mal compris Le délai de carence en assurance emprunteur représente l’un des principaux dangers lors d’un changement de contrat. Il s’agit d’une période, généralement de plusieurs mois, durant laquelle certaines garanties ne s’appliquent pas encore, même si le contrat a officiellement commencé. Ce mécanisme s’observe le plus souvent sur la garantie perte d’emploi, mais il peut aussi exister sur : l’ITT (incapacité temporaire totale de travail)  l’invalidité permanente totale ou partielle (IPT ou IPP). Toutefois, tous les contrats ne prévoient pas de carence, mais certains le font, y compris sur des garanties essentielles. Un emprunteur peut donc se retrouver dans une situation paradoxale : couvert « officiellement », mais pas réellement indemnisable en cas de problème de santé. Avec l’ancien contrat, il aurait potentiellement été pris en charge ; avec le nouveau, il ne peut pas encore l’être. Ce décalage crée un trou de garantie qui empêche toute indemnisation. Exclusions liées aux pathologies préexistantes : un piège rare mais possible Certains contrats d’assurance emprunteur excluent des maladies ou affections dont les premiers symptômes ont été constatés avant la souscription. Lors d’un changement d’assurance, cela peut poser problème si un trouble de santé apparaissant avant la transition évolue après celle-ci. Dans ce cas, un nouvel assureur peut refuser d’indemniser l’emprunteur sous prétexte que la pathologie existait déjà avant l’entrée en vigueur du contrat. Pour autant, cette situation reste très exceptionnelle. En effet, exclure une pathologie préexistante quand aucun questionnaire de santé d’assurance de prêt n’a été réalisé serait contraire au cadre légal.  Pour rappel, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour toute part assurée d’un montant inférieur ou égale à 200 000€ et remboursée avant les 60 ans de l’emprunteur. Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) et France Assureurs travaillent d’ailleurs sur une clarification de ce point, même si aucune communication officielle n’a encore été faite. Comment éviter les trous de garanties lors d’un changement d’assurance emprunteur ? Pour protéger son crédit et éviter toute faille de couverture, plusieurs précautions sont indispensables. 1. Ne jamais résilier l’ancien contrat avant validation écrite du nouveau La règle d’or est simple : la résiliation ne doit être faite qu’après réception du certificat d’adhésion d’assurance de prêt au nouveau contrat et validation définitive par la banque.  Cela empêche tout vide juridique entre 2 dates. 2. Vérifier l’existence de délais de carence ou de franchises différentes Il est crucial de comparer : les franchises ITT (souvent 90 ou 180 jours)  les carences éventuelles avant activation des garanties. Un courtier en assurance emprunteur peut réaliser cette analyse pour éviter une mauvaise surprise. 3. Examiner les exclusions du nouveau contrat Même si les exclusions sur les pathologies anciennes sont rares, mieux vaut vérifier toutes les restrictions : les sports exclus les affections non prises en charge les limites concernant les métiers à risques. 4. Harmoniser les dates d’effet L’idéal est de coordonner les 2 contrats pour qu’ils se chevauchent légèrement, de sorte qu’aucune période ne soit découverte. 5. Faire appel à un expert indépendant Le rôle d’un courtier en assurance emprunteur est de : analyser les garanties actuelles évaluer la pertinence du changement sécuriser les démarches auprès de la banque vérifier l’équivalence légale. Un changement d’assurance emprunteur qui reste très avantageux… à condition d’être rigoureux Le remplacement d’une assurance emprunteur constitue aujourd’hui l’un des leviers les plus efficaces pour réduire le coût d’un crédit immobilier. Les économies potentielles sont réelles, et la loi Lemoine facilite cette transition. Mais cette liberté s’accompagne d’une responsabilité : celle de garantir une continuité parfaite entre les 2 contrats. Le moindre trou de garanties peut entraîner la perte d’une prise en charge essentielle en cas de maladie, d’invalidité ou d’incapacité temporaire de travail. En préparant correctement le changement, en vérifiant les délais, en anticipant les exclusions et en s’appuyant sur un expert si nécessaire, il est possible de réaliser des économies substantielles tout en conservant une protection optimale.

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Assurance de prêt immobilier : 3 conseils pour un changement réussi en 2026

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine, le marché de l’assurance de prêt immobilier a profondément évolué. Les emprunteurs peuvent désormais changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans attendre la date anniversaire de leur contrat. Une avancée majeure en matière de pouvoir d’achat et de concurrence, qui permet de réaliser des économies substantielles sur le coût total du crédit immobilier.  Toutefois, derrière cette liberté nouvelle, certaines pratiques abusives des banques persistent et peuvent freiner ou compliquer un changement d’assurance. À l’approche de 2026, il est donc essentiel de maîtriser les règles et d’adopter les bons réflexes. Voici 3 conseils clés pour réussir le changement de votre assurance de prêt immobilier, tout en évitant les pièges les plus courants. Conseil n°1 : tirer pleinement parti de la résiliation à tout moment en assurance de prêt Jusqu’à récemment, changer d’assurance de prêt immobilier relevait bien souvent du parcours du combattant. Les emprunteurs devaient respecter une date anniversaire précise, assortie d’un préavis de 2 ou 3 mois. Depuis 2022, cette contrainte a disparu : la résiliation infra-annuelle ou substitution à tout moment est devenue un droit, applicable à tous les crédits immobiliers, anciens comme récents. Une opportunité financière réelle Trois ans après cette réforme, les résultats sont sans appel. De nombreux emprunteurs ont profité de cette liberté pour revoir leur contrat à la baisse. En pratique, les contrats proposés par les banques restent très souvent plus onéreux que ceux des assureurs alternatifs. La différence de tarif peut être significative, avec des économies qui peuvent aller jusqu’à 60 % sur la cotisation d’assurance selon le profil de l’assuré, et en moyenne entre 25 et 30 %. Cette baisse s’explique par plusieurs facteurs : une tarification individualisée, fondée sur l’âge, l’état de santé et la profession ; des garanties d’assurance de prêt immobilier ajustées aux besoins réels de l’emprunteur ; une concurrence accrue entre assureurs spécialisés. À l’inverse, les contrats proposés par les banques reposent sur le principe de mutualisation qui pénalisent les “bons risques”, mais aussi les profils à risques accrus (seniors, antécédents de santé, métier à risques), moins bien protégés financièrement car frappés d’exclusion de garanties. Ne pas attendre « le bon moment » En 2026, la meilleure stratégie consiste à ne plus repousser le changement. Chaque mois payé avec un contrat trop cher représente une perte financière définitive. Dès lors qu’une offre équivalente est identifiée, la demande de substitution peut être engagée immédiatement.  Plus le changement intervient tôt dans la durée du prêt, plus l’économie globale est importante, le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû. Conseil n°2 : bien vérifier l’équivalence des garanties  Si la résiliation est libre du point de vue temporel, elle n’est pas pour autant sans condition sur le plan formel. La loi impose une règle fondamentale : le nouveau contrat d’assurance de prêt immobilier doit présenter un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque. C’est sur ce point que se cristallisent la plupart des refus… et des abus. Comprendre le principe d’équivalence Lors de l’octroi du crédit, la banque a défini une liste de garanties minimales indiquées sur la fiche standardisée d’information en assurance emprunteur obligatoirement remise : décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Pour accepter un changement d’assurance, l’établissement prêteur vérifie que ces garanties sont bien présentes, avec des niveaux de couverture comparables. En théorie, ce contrôle est strictement encadré. En pratique, certaines banques continuent de l’utiliser comme un levier pour ralentir ou décourager la démarche. Attention aux garanties inutiles ou inadaptées Un écueil fréquent réside dans la présence de garanties superflues dans le contrat initial. Par exemple, un emprunteur retraité peut se retrouver couvert contre la perte d’emploi, une garantie sans objet dans sa situation. Or, lors du changement, cette garantie doit être reproduite à l’identique, ce qui réduit considérablement le nombre de contrats alternatifs compatibles. Pour éviter ce blocage, il est recommandé de : analyser en détail les garanties réellement exigées par la banque ; identifier celles qui ne sont plus pertinentes au regard de la situation personnelle ; solliciter, si nécessaire, une mise à jour des exigences de garanties auprès de l’établissement prêteur. Cette étape est déterminante pour sécuriser l’acceptation du nouveau contrat et éviter un refus injustifié. Conseil n°3 : se prémunir contre les pratiques abusives des banques en assurance de prêt Malgré la libéralisation du marché, les banques conservent une position dominante dans l’assurance emprunteur. En 2026, elles restent encore très majoritaires, pour ne pas dire hégémoniques dans la distribution de ces contrats, captant 83,9% des parts de marché contre 84,7% avant l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022. Cette situation favorise le maintien de pratiques discutables, qu’il convient de savoir reconnaître. Des comportements abusifs encore observés Parmi les abus les plus fréquents figurent : la suggestion insistante de souscrire l’assurance « maison » comme condition implicite de l’accord de prêt ; des délais de traitement anormalement longs pour les demandes de substitution ; des demandes indues de documents ; des refus insuffisamment motivés ou fondés sur des critères non conformes à la réglementation. Ces pratiques sont pourtant interdites. La banque ne peut ni conditionner le crédit à la souscription de son assurance, ni refuser un contrat présentant une équivalence de garanties avérée. Adopter une démarche structurée Pour limiter les risques de blocage, il est conseillé de : constituer un dossier complet et conforme dès la première demande ; s’appuyer sur des documents normalisés (fiche standardisée d’information, conditions générales) ; conserver une trace écrite de tous les échanges avec la banque solliciter les services d’un expert : le rôle d’un courtier en assurance de prêt est de vous accompagner durant tout le processus de souscription/substitution, dans le respect de vos intérêts et des exigences de la banque. En cas de difficulté persistante, des recours existent : médiation bancaire ou signalement auprès des autorités compétentes. Changer d’assurance emprunteur en 2026 : un levier stratégique à ne pas négliger À l’heure où le coût du crédit immobilier reste élevé, l’assurance de prêt constitue l’un des rares postes sur lesquels l’emprunteur peut encore agir. La possibilité de changer d’assurance à tout moment représente un avantage décisif, à condition d’en maîtriser les règles et les enjeux. En appliquant ces 3 conseils (agir sans attendre, sécuriser l’équivalence des garanties et rester vigilant face aux pratiques bancaires), les emprunteurs mettent toutes les chances de leur côté pour réussir leur changement d’assurance de prêt immobilier en 2026. Au-delà de l’économie réalisée, c’est aussi l’assurance de disposer d’un contrat mieux adapté à sa situation personnelle, tout au long de la vie du crédit.

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Prêt immobilier sans apport personnel : l’assurance emprunteur est-elle plus chère ?

Emprunter sans apport personnel est possible sous certaines conditions. Face à la hausse des prix de l’immobilier et à la difficulté de constituer une épargne suffisante, financer son projet à 100 %, voire à 110 %, apparaît comme une solution pragmatique. Toutefois, cette stratégie de financement soulève une interrogation récurrente chez les emprunteurs : l’assurance emprunteur est-elle plus coûteuse en l’absence de mise de départ ? La question est légitime. L’assurance de prêt représente une composante majeure du coût global d’un crédit immobilier, deuxième poste de dépense après les intérêts bancaires. Comprendre ce qui influence réellement son prix est donc indispensable pour anticiper son budget et éviter les idées reçues. Dans cet article, nous faisons le point sur le fonctionnement du prêt immobilier sans apport, sur les critères déterminants du tarif de l’assurance emprunteur et sur les mécanismes indirects qui peuvent, dans certains cas, alourdir la facture lorsque l’on finance son bien sans épargne initiale. Qu’est-ce qu’un prêt immobilier sans apport ? Définition du prêt sans apport Un prêt immobilier sans apport correspond à un financement dans lequel la banque prend en charge 100 % du prix du bien, voire 110 % lorsque les frais annexes sont intégrés au crédit. Ces frais comprennent notamment : Les droits de mutation à titre onéreux, communément appelés frais de notaire Les frais d’agence immobilière Les frais de garantie (hypothèque, caution) Dans l’ancien, ces coûts représentent en moyenne environ 10 % du prix d’achat, contre 6 à 7 % dans le neuf. Un prêt à 110 % permet donc de ne pas mobiliser d’épargne au moment de l’acquisition. Pourquoi emprunter sans apport ? Le recours au prêt immobilier sans apport concerne des profils variés : Les primo-accédants, souvent jeunes, qui n’ont pas encore constitué une épargne suffisante Les actifs aux revenus confortables, préférant conserver leur trésorerie pour des projets futurs Les investisseurs locatifs, cherchant à maximiser l’effet de levier du crédit Les emprunteurs en situation de transition de vie (séparation, mutation professionnelle) Contrairement aux idées reçues, l’absence d’apport ne traduit pas systématiquement une fragilité financière. Elle peut relever d’un choix stratégique. Le regard des banques sur un prêt sans apport Pour un établissement bancaire, un financement sans apport reste néanmoins plus exposé au risque, puisqu’il finance l’intégralité du projet. En cas de défaut de paiement et de revente du bien, la banque ne récupère généralement que la valeur du logement, sans couvrir les frais annexes financés. Le risque porte également sur une éventuelle dépréciation du bien, notamment si le marché est en baisse. Dans ce cas, la banque ne récupère pas l’intégralité de la somme prêtée. C’est pourquoi les dossiers sans apport font l’objet d’une analyse renforcée, portant notamment sur : La stabilité et la pérennité des revenus : le CDI est un sésame, de même que l’ancienneté professionnelle. La gestion des comptes bancaires : aucun découvert ni achat compulsif Le taux d’endettement : plafonné à 35 %, assurance emprunteur comprise, selon les règles du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) Le reste à vivre : l’argent à disposition pour assumer les dépenses du quotidien après remboursement des mensualités de crédit(s) L’existence d’une épargne de précaution pour pallier un éventuel coup dur : au moins 6 mensualités de crédit. Prêt sans apport personnel : un coût plus élevé pour l’emprunteur Du fait de l’élévation du risque pour le prêteur, le taux nominal d’un crédit sans apport est très souvent supérieur à celui d’un prêt doté d’une mise de fonds, de quelques points de base (entre +0,10 à +0,25%) . Toutefois, la banque fixe librement les conditions dans le respect du taux d’usure. Pour rester dans les clous du taux d’endettement, le prêt sans apport nécessite parfois un allongement de la durée de remboursement. Comment est calculé le coût de l’assurance emprunteur ? Un poste de dépense majeur du crédit immobilier L’assurance emprunteur couvre les risques de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail et parfois de perte d’emploi. Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, elle est exigée par les banques dans la quasi-totalité des cas. Son coût peut représenter entre 20% et 40% du coût total du crédit. Ce dernier est exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur qui agrège tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire (frais de dossier, garantie, assurance, frais de courtage éventuels). Les critères réellement pris en compte par les assureurs Contrairement au taux d’intérêt du prêt, fixé par la banque en fonction des conditions monétaires du moment, le tarif de l’assurance emprunteur n’est pas déterminé par le prêteur mais par l’assureur (qui peut être le même ou une des ses filiales), selon des critères strictement individuels : L’âge : plus l’emprunteur est jeune, plus le taux est bas L’état de santé et les antécédents médicaux Le statut de fumeur, qui peut entraîner une surprime d’assurance de prêt importante La profession, certaines étant jugées plus risquées La pratique de sports à risque Le montant et la durée du prêt Ces éléments expliquent pourquoi 2 emprunteurs, à capital identique, peuvent se voir proposer des tarifs d’assurance très différents. Le rôle du TAEA Le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) permet de comparer les offres d’assurance emprunteur de manière objective. Exprimé en pourcentage, il intègre l’ensemble des cotisations liées à l’assurance. Introduit pour renforcer la transparence, le TAEA est un indicateur clé pour mesurer l’impact réel de l’assurance sur le coût global du crédit. Il est obligatoirement mentionné dans toutes les offres d’assurance de prêt et se révèle très utile pour mettre en parallèle la proposition bancaire avec les formules concurrentes. L’assurance d’un prêt sans apport coûte-t-elle réellement plus cher ? Absence d’apport et assurance : aucun lien direct Il est essentiel de le préciser clairement : le fait de ne pas avoir d’apport personnel n’augmente pas automatiquement le taux de l’assurance emprunteur. L’apport n’est tout simplement pas un critère de tarification pour les assureurs. La solvabilité de l’emprunteur est mesurée par l’organisme prêteur et n’entre pas en ligne de compte pour accorder l’assurance crédit. À profil équivalent, 2 emprunteurs ayant un profil de risque identique (âge, profession, santé), assurés pour le même capital et la même durée, bénéficieront du même taux d’assurance, qu’ils aient financé leur projet avec ou sans apport. Les effets indirects qui font grimper la facture En revanche, le prêt sans apport entraîne des conséquences mécaniques qui peuvent augmenter le coût total de l’assurance, sans modifier son taux. Un capital assuré plus élevéFinancer les frais annexes par le crédit augmente le montant total assuré. Or, l’assurance est calculée sur ce capital emprunté. Une durée de prêt souvent plus longuePour compenser un capital plus important, la durée du crédit est fréquemment allongée. Chaque année supplémentaire génère des cotisations additionnelles. Un équilibre financier plus contraintMême si cela n’impacte pas directement l’assurance, un dossier sans apport peut conduire à des conditions bancaires globales moins favorables, influençant indirectement la structure du financement. Exemple comparatif Pour un bien de 250 000 € : Avec un apport de 20 % Capital assuré : 200 000 € Durée : 20 ans Taux nominal : 3,35 % TAEA : 0,34 % (taux moyen bancaire) Coût total de l’assurance : 13 600 € Coût du crédit (intérêts + assurance) : 88 295 € Sans apport  Capital assuré : 250 000 € Durée : 25 ans Taux nominal : 3,60 % TAEA : 0,34 % Coût total de l’assurance : 21 250 € Coût du crédit (intérêts + assurance) : 150 752 € Le surcoût atteint ici 64 457 €, avec changement de taux d’emprunt et de durée, mais avec un taux d’assurance similaire. Le financement sans apport modifie les conditions du crédit, sans toutefois changer celles de l’assurance. La délégation pour baisser le coût de l’assurance L’exemple cité est calculé à partir d’une assurance bancaire. En délégant le contrat, le coût peut être diminué de plusieurs milliers d’euros sur la durée totale de remboursement. Imaginons un emprunteur de 30 ans, non fumeur, non cadre : son prêt sans apport peut être couvert par une offre alternative à la proposition d’assurance bancaire au taux de 0,09%, soit un coût d’assurance de 5 625 €. L’économie est de 15 625 € ! Important : si la délégation n’a pu être entreprise lors de la demande de financement, la loi Lemoine permet de changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt, à tout moment, sans frais ni motif à fournir.   Ce qu’il faut retenir Un prêt immobilier sans apport n’entraîne pas, en tant que tel, une assurance emprunteur plus chère. Ce sont les effets indirects du financement à 100 % ou 110 % (capital plus élevé et durée plus longue) qui alourdissent le coût global de l’assurance. Pour limiter cet impact, il est essentiel de comparer les contrats, d’envisager la délégation d’assurance et de raisonner le projet dans sa globalité. Un accompagnement avec un courtier spécialisé permet souvent de réaliser des économies substantielles, même sans apport personnel.

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