Crédit immobilier : le taux d’usure supérieur à 4,50% en mai 2023

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Mensualisés depuis le 1er février 2023, les taux d’usure du crédit immobilier remontent de nouveau en mai, dépassant la barre de 4,50% pour les durées les plus longues. Les ménages vont pouvoir emprunter plus facilement à partir du 1er mai, mais cette progression de l’usure témoigne de l’augmentation incessante des taux d’intérêts. S’ajoutent aux difficultés les normes d’octroi du HCSF, que le ministère de l’Économie souhaiterait amender pour éviter un blocage complet du marché immobilier.

Taux d’usure à 4,52% sur 20 ans et plus

Décidée fin janvier 2023, la mensualisation des taux d’usure est une mesure salutaire pour les ménages porteurs d’un projet immobilier, car elle leur ouvre une fenêtre de tir plus large pour accéder au crédit. Auparavant révisés chaque trimestre, les taux d’usure n’arrivaient pas à suivre le rythme rapide des taux d’intérêts, dont l’envolée sans fin depuis mars 2022 contribue à la crise du marché immobilier. Résultat : les banques étaient obligées de fermer le robinet du crédit car elles ne pouvaient aligner leurs barèmes de taux en conséquence du contexte monétaire.

Voici la grille des taux d’usure du crédit immobilier pour le mois de mai 2023 :

Catégories prêts immobiliers

Taux d’usure avril 2023

Taux effectif moyen pratiqué au cours des 3 mois précédant le 1er mai 2023

Taux d’usure mai 2023

Prêts à taux fixe <10 ans

3,72%

2,93%

3,91%

Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 et <20 ans

4,09%

3,25%

4,33%

Prêts à taux fixe de 20 ans et plus

4,24%

3,39%

4,52%

Prêts à taux variable

4,03%

3,23%

4,31%

Prêts relais

4,31%

3,39%

4,52%

Pour rappel, le taux d’usure est le taux maximum autorisé par le régulateur, en l’occurrence la Banque de France, et exprime le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) que la banque ne doit pas dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Le TAEG contient obligatoirement tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire, les intérêts mais aussi les frais annexes (frais de dossier, assurance prêt immobilier, garantie, etc.).

La mensualisation des taux d’usure concerne aussi les taux des prêts à la consommation. La mesure est provisoire et doit prendre fin au 1er juillet 2023.

Taux de crédit immobilier : une hausse sans fin

Grâce à ou à cause de l’ajustement mensuel des taux d’usure, les taux d’emprunt proposés par les banques progressent aussi plus vite. C’est le chat qui se mord la queue. Pour mesurer l’intérêt de la mensualisation de l’usure, il faut rapprocher le niveau des taux maximum légaux des taux d’emprunt du marché.

Selon l’Observatoire Crédit Logement, le taux moyen provisoire pour avril 2023 devrait s’afficher à 3,12% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Pour la première fois en mars dernier, le taux moyen a franchi la barre des 3%, inédit depuis 2014. La hausse du taux moyen est très rapide depuis le début de l’année (en moyenne 23 points de base par mois), une accélération imputable en partie à la révision mensuelle de l’usure.

Le crédit immobilier, premier produit d’appel pour les banques, n’est pas pour autant rémunérateur, l’ultime hausse du taux de la BCE en mars 2023 contribuant largement à la dégradation des marges des établissements de crédit. Des taux à 4% sont attendus pour l’été 2023 selon les pronostics des courtiers, un niveau jamais observé depuis début 2012.

Le graphique ci-dessous illustre bien la hausse rapide et vertigineuse des taux d’intérêts depuis janvier 2022 (taux moyens des crédits octroyés) :

 

Source Observatoire Crédit Logement/CSA

Pour début mai, les taux du marché tournent autour de 3,50% pour les prêts d’une durée de 20 ans. Il reste donc 100 points de base pour intégrer toutes les autres dépenses obligatoires pour décrocher le crédit. Suffisant pour les profils sans risques, plus difficile pour les emprunteurs qui paient le prix fort leur assurance de prêt en raison de risques accrus (santé, âge, profession). La délégation d’assurance de prêt reste le seul levier pour rester sous  le taux d’usure en 2023 et accéder au crédit, car elle permet de faire baisser drastiquement le TAEG en minimisant le coût de cette protection indispensable.

Futures mesures pour l’immobilier

La publication des taux d’usure pour le mois de mai 2023 a été faite au lendemain de la conférence de presse de la Première Ministre Elisabeth Borne. Cette dernière présentait sa feuille de route pour les "100 jours d’apaisement", suite à la crise de la réforme des retraites. Diverses mesures ont été annoncées dans le domaine du travail, de l’écologie, de la santé, mais aussi du logement :

  • le soutien à la promotion immobilière : la Caisse des Dépôts devrait racheter plusieurs milliers de logements en locatif social et intermédiaire qui peinent à trouver acquéreurs, afin de débloquer des opérations en difficultés pour offrir une meilleure visibilité aux promoteurs.
  • la prorogation du prêt à taux zéro (PTZ) qui devait être supprimé fin 2023
  • le déblocage de l’accès au crédit en sollicitant les banques.

Elisabeth Borne réitère le souhait émis tout récemment par le ministre de l’Économie Bruno Le Maire de mettre en œuvre un assouplissement des règles d’octroi du HCSF en 2023. Le ministre s’est dit préoccupé que les limites données au taux d’endettement et à la durée de remboursement ne deviennent pas des obstacles à l’accès au crédit immobilier de ménages pourtant solvables. 

Pour mémoire, depuis le 1er janvier 2022, les banques sont soumises aux normes d’octroi qui plafonnent le taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse, et la durée de remboursement à 25 ans (sauf exceptions jusqu’à 27 ans dans le neuf et dans l’ancien avec lourds travaux de rénovation). Pour l’heure, la Banque de France a opposé un refus catégorique à une quelconque révision des normes. Le sujet est toutefois en cours de discussion entre les autorités financières et les banques commerciales.

 

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Droit à l’aide à mourir : quel impact sur l’assurance de prêt immobilier ?

La loi relative au droit à l’aide à mourir promulguée en août dernier apporte une évolution importante en matière d’assurance décès. Pour les emprunteurs, une question se pose toutefois : l’assurance de prêt immobilier prendra-t-elle en charge le capital restant dû, lorsqu’un assuré décède dans le cadre de l’aide à mourir ? Le texte ne cite pas directement l’assurance emprunteur, mais sa formulation générale concernant les assurances en cas de décès semble permettre son application à la garantie décès d’une assurance de prêt immobilier. Cette évolution apporte donc davantage de sécurité aux co-emprunteurs et aux proches, tout en laissant subsister certaines incertitudes pour les personnes qui souhaitent souscrire une nouvelle assurance emprunteur. Que prévoit la loi sur le droit à l’aide à mourir ? Après plusieurs mois de débats parlementaires, la loi relative au droit à l’aide à mourir (loi n° 2026-794 du 18 août 2026) a été promulguée le 18 août 2026. Son entrée en application nécessite encore plusieurs textes réglementaires, mais certaines dispositions sont déjà effectives. Pour demander cette aide, il faut remplir ces 5 critères en même temps : Être majeur : Avoir au moins 18 ans.  Résider en France : Être de nationalité française ou habiter en France de manière stable et régulière.  Avoir une maladie grave : Souffrir d'une affection incurable qui engage le pronostic vital en phase avancée ou terminale. Avoir des souffrances intenses : Endurer une douleur physique ou psychologique liée à la maladie qui ne peut plus être soulagée, ou jugée insupportable si le patient arrête les soins. La souffrance psychologique seule ne suffit pas.  Être conscient : Être pleinement capable de exprimer sa volonté de façon libre et éclairée (les directives anticipées ou les cas de coma et d'Alzheimer avancé sont exclus). Les assurances décès concernées Depuis le 20 août 2026, le Code des assurances prévoit que l’assurance en cas de décès couvre également le décès consécutif à la mise en œuvre de l’aide à mourir. Une disposition comparable a été introduite dans le Code de la mutualité. L'objectif est notamment d'empêcher un assureur de traiter ce décès comme un suicide afin d'écarter sa garantie. C'est l'un des principaux enjeux pour les propriétaires ayant encore un crédit immobilier à rembourser. Quid de l’assurance emprunteur ? La loi ne cite pas expressément l'assurance emprunteur. Elle fait référence de manière plus générale à « l'assurance en cas de décès ». Or, dans une assurance de prêt immobilier, la garantie décès constitue précisément une couverture destinée à prendre en charge le capital restant dû lorsque l'assuré décède.  Les contrats d'assurance couvrant le décès prévoient toutefois des règles particulières concernant le suicide :  S’il intervient au cours de la première année suivant la souscription, le suicide n’est pas couvert par la garantie décès d’une assurance de prêt immobilier (sauf en cas d’achat de la résidence principale, et à hauteur de 120 000 € conformément à l’article L.132-7 du code des assurances).  Le risque de suicide est obligatoirement pris en charge à compter de la deuxième année de souscription. L'aide à mourir désormais autorisée en France par cette loi regroupe à la fois le suicide assisté et l'euthanasie active. Les termes ont leur importance. L’aide à mourir ne pourra pas être assimilée à un suicide Rappelons que la garantie décès est la couverture socle de tout contrat d’assurance emprunteur. Aucune autre garantie ne peut être souscrite sans l’adhésion à cette protection minimale.  La principale conséquence de la loi sur le droit à mourir est claire : le recours légal à ce droit ne doit pas entraîner la perte de la garantie décès. Autrement dit, l'assureur ne pourra pas simplement considérer que l'assuré a volontairement provoqué son décès et appliquer l'exclusion prévue pour le suicide. La protection concerne également les contrats qui existaient avant l'entrée en vigueur de la nouvelle disposition. Les assurés n'ont donc pas à modifier leur contrat ou à signer un avenant pour bénéficier de cette protection. Une couverture possible dès la première année du contrat Cette disposition est particulièrement importante pour les nouveaux contrats. Comme indiqué plus haut, en assurance décès, le suicide fait normalement l'objet d'une exclusion légale pendant la première année du contrat (hors exception prévue par la loi). La couverture devient obligatoire à partir de la deuxième année. La nouvelle règle relative à l'aide à mourir ne prévoit toutefois pas de condition d'ancienneté comparable. Un contrat souscrit quelques mois avant le décès pourrait donc, en principe, devoir prendre en charge celui-ci lorsque les conditions légales de l'aide à mourir sont réunies. Cette distinction est importante pour comprendre la portée de la réforme : le décès résultant de l'aide à mourir bénéficie d'un régime différent de celui applicable au suicide. Le crédit immobilier sera-t-il intégralement remboursé en cas de recours à l’aide à mourir ? La reconnaissance de la couverture du décès ne signifie pas nécessairement que la totalité du prêt immobilier sera soldée. Le montant versé à la banque dépend notamment de la quotité d'assurance emprunteur choisie au moment de la souscription. En cas d’emprunt en solo, la quotité est obligatoirement fixée à 100 % du capital emprunté. À deux, la répartition dépend du profil de chaque emprunteur et doit nécessairement atteindre au minimum l’intégralité de la somme empruntée. Exemple avec un couple :  Imaginons un couple ayant encore 220 000 € de capital à rembourser. Si chacun des 2 emprunteurs est assuré à 50 %, le décès de l'un d'eux entraînerait une prise en charge de : 220 000 € × 50 % = 110 000 € Le conjoint survivant resterait alors redevable des 110 000 € restants. À l'inverse, si les deux emprunteurs bénéficient chacun d'une quotité de 100 %, le décès de l'un pourrait conduire à la prise en charge de l'intégralité du capital restant dû, sous réserve des conditions du contrat. La réforme supprime donc l'obstacle lié à la nature du décès, mais elle ne modifie pas la quotité souscrite. Droit à l’aide à mourir : que se passe-t-il pour une assurance emprunteur déjà souscrite ? Pour les contrats en cours, la situation est relativement sécurisée. La protection s'applique aux contrats d'assurance décès déjà en vigueur au 20 août 2026. L'assuré n'a donc pas besoin de demander une nouvelle garantie pour que le décès résultant de l'aide à mourir puisse être couvert. L'assureur ne devrait pas non plus pouvoir modifier rétroactivement les conditions du contrat en raison d'une aggravation de l'état de santé ou de l'engagement d'une procédure d'aide à mourir. En principe, la sélection médicale intervient au moment de la souscription via le remplissage du questionnaire de santé d’assurance de prêt. Une évolution ultérieure de la situation personnelle ou médicale de l'assuré ne permet pas, à elle seule, de réévaluer rétroactivement le risque. Une exception demeure toutefois possible en cas de fausse déclaration intentionnelle lors de la souscription. Dans ce cas, l'assureur peut chercher à contester le contrat s'il démontre que cette déclaration mensongère a modifié son appréciation du risque. La situation est-elle différente pour une nouvelle assurance de prêt ? C'est ici que subsiste la principale incertitude. La loi impose la couverture du décès résultant de l'aide à mourir, mais elle ne précise pas clairement dans quelle mesure un assureur peut tenir compte de la situation médicale d'une personne qui souhaite souscrire un nouveau contrat. Une personne ayant déjà engagé une procédure d'aide à mourir pourrait donc être confrontée à une sélection médicale lorsque celle-ci reste autorisée. L'assureur pourrait, selon les conditions de souscription, prendre connaissance de la pathologie concernée et éventuellement appliquer une surprime ou refuser la couverture. La loi ne garantit donc pas qu'un futur emprunteur pourra obtenir une assurance de prêt aux mêmes conditions qu'un assuré ne présentant pas ce risque. Cette question pourrait nécessiter des précisions réglementaires ou une interprétation jurisprudentielle. Rappelons que la loi Lemoine de 2022 supprime le questionnaire de santé quand 2 conditions sont réunies :  la part assurée est inférieure ou égale à 200 000 € ; le prêt est soldé avant les 60 ans de l’emprunteur. Dans ce cas, l'assureur ne peut pas interroger l'emprunteur sur son état de santé dans le cadre du dispositif concerné. Il ne pourrait donc pas davantage lui demander si une procédure d'aide à mourir est engagée. Que doivent vérifier les emprunteurs ? Pour les personnes déjà propriétaires, la nouvelle réglementation renforce la protection attachée à la garantie décès de l'assurance emprunteur. Il reste néanmoins utile de vérifier les caractéristiques de son contrat, notamment : le montant du capital restant dû  la quotité d'assurance de chaque co-emprunteur  les garanties effectivement souscrites  les conditions d'indemnisation prévues au contrat  les éventuelles exclusions de garanties autres que celle liée au suicide. La réforme constitue une avancée pour les contrats existants, mais son impact sur les nouveaux emprunteurs est moins évident. Le principe de couverture du décès lié à l'aide à mourir est désormais posé. En revanche, l'accès à une nouvelle assurance emprunteur reste soumis aux règles de sélection du risque lorsque le questionnaire médical est autorisé. Les personnes concernées devront donc être particulièrement attentives au choix de leur assurance de prêt, aux conditions d'acceptation et aux éventuelles surprimes. Dans certains cas, comparer plusieurs contrats ou recourir à la délégation d'assurance peut permettre d'identifier une couverture plus adaptée. À retenir La loi du 18 août 2026 modifie profondément le traitement assurantiel du décès résultant de l'aide à mourir. Pour les contrats existants, l'assureur ne devrait pas pouvoir assimiler ce décès à un suicide pour refuser sa garantie. Pour l'assurance emprunteur, la garantie décès devrait donc pouvoir être mobilisée afin de rembourser le capital restant dû, dans la limite de la quotité assurée et des conditions contractuelles. En revanche, la situation des futurs souscripteurs reste plus incertaine. La loi protège la couverture du décès, mais ne règle pas totalement la question de la sélection médicale lors de la souscription d'une nouvelle assurance de prêt.

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Franchises médicales et participation forfaitaire : nouveau plafond de 140 € au 1er octobre 2026

Le gouvernement a finalement revu à la baisse son projet de hausse des franchises médicales et de la participation forfaitaire. Alors qu’un doublement du plafond annuel de 100 à 200 € avait initialement été envisagé, l’exécutif prévoit désormais de le porter à 140 € à partir du 1er octobre 2026. Cette augmentation de 40 % devrait entraîner un surcoût moyen d’environ 10 € par an pour les assurés concernés. Les personnes consommant davantage de soins, notamment certains patients atteints d’une affection de longue durée (ALD), pourraient toutefois subir une hausse plus importante de leur reste à charge. Franchises médicales : pourquoi le plafond passe de 100 à 140 € ? Le plafond annuel des franchises médicales et de la participation forfaitaire était jusqu’à présent fixé à 100 € (50 € + 50 € respectivement). Il n’avait pas évolué depuis 2005. Le gouvernement souhaitait initialement opérer un doublement du plafond des franchises médicales et de la participation forfaitaire pour atteindre 200 €. Après plusieurs semaines de discussions et face aux critiques des représentants des patients et des professionnels de santé, il a finalement retenu une augmentation plus modérée. Le nouveau plafond de 140 € doit ainsi correspondre, selon le ministère de la Santé, à une actualisation tenant compte de l’inflation enregistrée depuis la création du plafond. La ministre de la Santé Stéphanie Rist a notamment justifié cette décision par la nécessité de contribuer au financement de la Sécurité sociale dans un contexte de déficit important. Une hausse de 40 % du plafond Le passage de 100 à 140 € représente une augmentation très significative de 40 % du plafond annuel. Mais cela ne signifie pas que chaque assuré devra automatiquement payer 40 € supplémentaires. Le plafond correspond en effet à la limite maximale annuelle des sommes concernées. Le montant effectivement acquitté dépend de la consommation de soins de chaque personne. Une mesure prise par décret La modification du plafond des franchises médicales et de la participation forfaitaire doit être mise en œuvre par décret, plutôt que par une nouvelle loi votée par le Parlement. Le gouvernement justifie cette décision par la situation financière de la Sécurité sociale. Le déficit est estimé à environ 20 milliards d’euros en 2026, selon les éléments avancés par l’exécutif. La mesure doit encore suivre les différentes étapes réglementaires prévues avant son entrée en application. Comment sera réparti le nouveau plafond de 140 € ? Le nouveau dispositif prévoit toujours une répartition du plafond annuel en 2 catégories : Poste concerné Plafond actuel Nouveau plafond au 1er octobre 2026 Consultations médicales 50 € 70 € Médicaments, actes paramédicaux et transports sanitaires 50 € 70 € Total annuel 100 € 140 € Cette distinction permet de mieux comprendre l'impact potentiel de la réforme. L’objectif affiché est de maintenir un mécanisme de plafonnement afin d’éviter que les assurés les plus consommateurs de soins ne voient leur facture augmenter sans limite. Hausse des franchises médicales et de la participation forfaitaire : combien allez-vous payer en plus ? L’impact de la réforme dépend principalement de la quantité de soins et de médicaments consommés au cours de l’année. Actuellement, le ministère estime le coût annuel moyen à environ : 25 € par assuré pour les participations forfaitaires liées aux consultations médicales ; 27 € par assuré pour les franchises concernant les médicaments, les actes paramédicaux et les transports sanitaires. Avec le relèvement du plafond à 140 €, le gouvernement estime que la facture augmentera en moyenne de 10 € par an pour les personnes concernées. Il s’agit toutefois d’une moyenne. Un assuré qui consomme peu de soins peut ne constater aucune différence, tandis qu’une personne ayant régulièrement recours à des consultations, des médicaments ou des soins paramédicaux peut être davantage concernée. Important : seul le plafond annuel est rehaussé ; le plafond par acte ou produit ne change pas. Il reste à 2 € pour une consultation, à 1 € sur les médicaments et le paramédical, et 4 € pour le transport sanitaire. Quel impact pour les patients en ALD ? Les personnes souffrant d’une affection de longue durée (ALD) peuvent être particulièrement exposées à l’augmentation du reste à charge lorsqu’elles ont des besoins de soins importants. Le ministère de la Santé estime ainsi que l’impact moyen de la réforme pourrait atteindre environ 2 € supplémentaires par mois pour certains patients en ALD. Attention toutefois : être déclaré en ALD ne signifie pas être exonéré de toutes les franchises médicales. La prise en charge à 100 % concerne uniquement les soins liés à l’affection reconnue dans le cadre de l’ALD. Quant à la participation forfaitaire, elle reste due dans les conditions prévues par la réglementation, sauf pour les bénéficiaires de la Complémentaire Santé Solidaire (CSS). Les mutuelles remboursent-elles les franchises médicales et la participation forfaitaire ? L’augmentation du plafond pose naturellement la question de la prise en charge par une mutuelle santé. En vertu de la réglementation, les contrats de mutuelle dite responsable ne peuvent pas  prendre en charge les franchises et participations forfaitaires obligatoires. Ces offres représentent 95 % du marché de la complémentaire santé.    Seules les mutuelles non responsables sont autorisées à rembourser les franchises médicales et participations forfaitaires, mais toutes ne le proposent pas. Cependant, changer de mutuelle uniquement pour tenter de compenser le reste à charge sur ces sommes n’est pas pertinent. L’enjeu consiste plutôt à rechercher un contrat offrant un bon équilibre entre cotisation, niveau de remboursement et reste à charge. Pour réduire son budget santé, il est donc important de regarder plus largement les garanties du contrat : remboursement des consultations et dépassements d’honoraires  frais d’hospitalisation  optique  soins dentaires  audiologie  médecines douces, lorsque le contrat les prévoit  niveau de cotisation mensuelle  services d’assistance et de prévention. Avant de changer de mutuelle santé, il est conseillé de comparer : le montant de la cotisation  les remboursements sur les postes de soins les plus utilisés  les éventuels plafonds de remboursement  les délais de carence  les services inclus. Le saviez-vous ? Vous pouvez changer de complémentaire santé à tout moment après une année d’adhésion. Cette disposition concerne uniquement les contrats individuels, les mutuelles obligatoires d’entreprise ne pouvant être résiliées que par l’employeur.

Mutuelle Santé
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Assurance emprunteur : les 4 réflexes pour bien comparer les contrats

Comparer plusieurs contrats d'assurance emprunteur est devenu indispensable avant de souscrire un crédit immobilier ou de changer d'assurance en cours de prêt. Beaucoup d'emprunteurs se focalisent uniquement sur le montant de la cotisation mensuelle. Pourtant, un contrat moins cher n'est pas forcément le plus avantageux si les garanties sont moins protectrices ou si les conditions d'indemnisation sont plus restrictives. Pour faire le bon choix, il est essentiel d'analyser plusieurs critères techniques qui auront un impact direct sur le coût de votre assurance, mais aussi sur votre niveau de protection en cas de sinistre. Capital assuré, franchises, exclusions de garanties ou encore fiche standardisée d'information : ces éléments permettent de comparer efficacement 2 offres. Voici les 4 réflexes à adopter avant de signer votre assurance emprunteur. Calcul de l'indemnisation : capital initial ou capital restant dû Le mode de calcul des cotisations constitue l'un des premiers critères à examiner. Deux contrats affichant un tarif similaire au départ peuvent finalement présenter un coût total très différent. Une cotisation calculée sur le capital initial Avec le mode de calcul sur le capital initial en assurance de prêt, la prime est déterminée sur le montant emprunté au moment de la souscription. Elle reste identique pendant toute la durée du crédit. Par exemple, pour un prêt de 250 000 € sur 25 ans : le capital de référence reste de 250 000 € ; la cotisation ne diminue jamais ; le budget est parfaitement prévisible. Ce fonctionnement est fréquent dans les contrats de groupe proposés par les banques. Une cotisation calculée sur le capital restant dû Les contrats individuels commercialisés par les assureurs spécialisés fonctionnent souvent différemment. La prime est recalculée chaque année selon le capital restant à rembourser. Comme la dette diminue progressivement, les cotisations baissent également. Les avantages sont nombreux : un coût global souvent inférieur  des mensualités d'assurance qui diminuent avec le temps  des économies pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros sur toute la durée du prêt. Pourquoi comparer le coût total ? L'erreur la plus fréquente consiste à comparer uniquement la mensualité affichée lors de la première année. Pour avoir une vision réaliste, il convient de vérifier : le coût total de l'assurance sur toute la durée du crédit  le TAEA (Taux Annuel Effectif de l'Assurance)  le montant total des cotisations indiqué dans l'offre. Un contrat affichant quelques euros d'écart chaque mois peut représenter plusieurs milliers d'euros de différence au terme du remboursement. Important : depuis la loi Lemoine de 2022, les courtiers en assurance de prêt, les assureurs et les bancassureurs sont obligés d’indiquer le coût de l’assurance emprunteur sur 8 ans. Ainsi, 2 contrats à coût identique sur la durée totale peuvent afficher un coût bien différent sur 8 ans selon que le calcul s’établit sur le capital initial ou restant dû. Vérifier les franchises sur l'ITT La garantie Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) est l'une des protections les plus sollicitées en assurance emprunteur. Elle est toujours requise pour un achat résidentiel (résidence principale ou secondaire), optionnelle en cas d’investissement locatif.  Les conditions d'indemnisation varient fortement d'un contrat à l'autre en raison de la franchise. Qu'est-ce que la franchise ? La franchise applicable sur la garantie ITT correspond au délai pendant lequel l'assuré n'est pas indemnisé après son arrêt de travail. L'assurance commence uniquement à prendre en charge les échéances du prêt une fois cette période écoulée. Les durées de franchises sur l’ITT les plus courantes sont : 30 jours  60 jours  90 jours  120 jours  180 jours. Certains contrats alternatifs proposent même une franchise courte de 15 jours, à recommander aux TNS qui ne bénéficient pas de prévoyance d’entreprise. Une franchise courte est-elle toujours préférable ? En théorie, une franchise de 30 jours offre une meilleure protection puisqu'elle déclenche l'indemnisation plus rapidement. Cependant, elle entraîne souvent une cotisation plus élevée. À l'inverse, une franchise de 90 ou 120 jours permet de réduire le prix de l'assurance  ; elle peut être suffisante si votre employeur maintient votre salaire plusieurs mois. Adapter la franchise à sa situation professionnelle Avant de choisir une franchise, il est conseillé d'analyser : votre statut (salarié, indépendant, profession libérale, fonctionnaire) le maintien de salaire prévu par votre convention collective les indemnités versées par la Sécurité sociale les garanties de votre prévoyance collective. Une franchise mal adaptée peut entraîner plusieurs mensualités de crédit à votre charge alors que vos revenus ont fortement diminué. Vérifier les exclusions de garanties Toutes les assurances emprunteur comportent des exclusions générales et des exclusions spécifiques. Elles définissent les situations dans lesquelles l'assureur refuse sa prise en charge. Ces clauses méritent une attention particulière avant toute signature. Les exclusions les plus fréquentes Les exclusions de garanties en assurance de prêt ne sont pas identiques d'un assureur à l'autre, mais la plupart des contrats excluent les situations suivantes : la pratique de sports extrêmes  les sports aériens  les compétitions automobiles ou motocyclistes  certaines professions à risques les maladies non objectivables (lire plus bas)  les affections liées à des comportements volontaires  les sinistres résultant d'un état d'ivresse ou de la consommation de stupéfiants. Les sports à risque Un amateur de plongée sous-marine, d'alpinisme ou d'ULM doit vérifier précisément les activités couvertes. Selon les contrats : certains sports sont totalement exclus ; d'autres sont couverts moyennant une surprime d’assurance de prêt ; certains restent garantis jusqu'à un certain niveau de pratique. Une lecture attentive des conditions générales est donc indispensable. Les troubles psychiatriques et les pathologies du dos Les affections psychologiques et les maladies du rachis font souvent l'objet de conditions particulières. Selon les assureurs : elles peuvent être exclues sans possibilité de rachat ; elles peuvent être prises en charge uniquement après une hospitalisation d’une durée minimale ; elles peuvent être couvertes sans restriction dans les contrats les plus protecteurs via la garantie MNO. Pour un emprunteur ayant des antécédents médicaux ou exerçant une profession particulièrement exposée, ce critère peut faire toute la différence. Bien lire la fiche standardisée d'information Depuis plusieurs années, les établissements prêteurs et les assureurs doivent remettre une fiche standardisée d'information (FSI) aux candidats à l'emprunt. Ce document est l'un des meilleurs outils pour comparer objectivement plusieurs contrats. La FIS est formalisée et présente de manière uniforme : les garanties exigées par la banque  les critères d'équivalence de garanties à respecter  les principales caractéristiques du contrat proposé  les quotités assurées  les garanties obligatoires et facultatives. Grâce à cette présentation harmonisée, il devient beaucoup plus simple de comparer plusieurs offres. Comparer les garanties à garanties équivalentes Le prix ne doit jamais être le seul critère. Avant d’opter pour une assurance déléguée lors de votre demande de prêt, ou de changer d'assurance emprunteur en cours de crédit, vérifiez impérativement : les garanties Décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) les garanties ITT, IPT et IPP (Invalidité Permanente Totale ou Partielle) les franchises  les exclusions  les modalités d'indemnisation (forfaitaire ou indemnitaire) ; les limites d'âge de couverture. La banque ne peut accepter une délégation d'assurance que si le nouveau contrat présente un niveau de garanties au moins équivalent à celui exigé. Faire jouer la concurrence plus facilement La FSI permet également de solliciter plusieurs assureurs ou un courtier en assurance de prêt afin d'obtenir des devis comparables. Cette démarche offre plusieurs avantages : identifier les contrats les plus protecteurs  réduire le coût total de l'assurance  éviter les mauvaises surprises lors d'un sinistre  négocier plus facilement avec son établissement prêteur. Un simple écart de quelques dixièmes de point sur le taux d'assurance peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économies sur un crédit immobilier. Comparer intelligemment son assurance emprunteur Comparer une assurance emprunteur ne consiste pas uniquement à rechercher la cotisation la plus basse. Un contrat réellement performant combine un tarif compétitif, des garanties solides et des conditions d'indemnisation adaptées à votre situation personnelle. Avant de signer, prenez le temps d'analyser quatre éléments essentiels : le mode de calcul des cotisations (capital initial ou restant dû)  les franchises applicables à la garantie ITT  les exclusions de garanties et leurs éventuelles limitations  la fiche standardisée d'information pour vérifier l'équivalence des garanties. En adoptant ces 4 réflexes, vous pourrez sélectionner une assurance emprunteur offrant le meilleur équilibre entre coût et protection, tout en sécurisant votre projet immobilier sur le long terme.

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