Crédit immobilier : les frais annexes à négocier en 2023

Exprimé par le TAEG, le coût d’un prêt immobilier n’est pas seulement constitué des intérêts. Il y a d’autres frais imposés qui renchérissent le coût, mais la bonne nouvelle, c’est que certains, en premier lieu l’assurance emprunteur, peuvent être négociés pour faire baisser la facture.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le coût d’un crédit immobilier est exprimé par le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global, un indicateur essentiel car il intègre tous les frais liés à l’obtention du financement bancaire. La banque se rémunère pour le service rendu par les intérêts d’emprunt. Ces intérêts sont déterminés en fonction du contexte monétaire (taux de refinancement de la BCE, taux des marchés obligataires) et sont plus ou moins performants selon le profil de l’emprunteur et la durée de remboursement. On constate qu’en mai 2023 les taux sont au plus haut depuis 10 ans, autour de 3,50% en moyenne pour un prêt sur 20 ans.

D’autres frais incontournables s’ajoutent aux intérêts, des frais administratifs et d’autres liés à la sécurisation du crédit immobilier. La garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution) fait partie intégrante du TAEG mais ne peut se négocier. Notez que les frais d’acquisition, communément appelés frais de notaire, ne font pas partie du TAEG, mais constituent néanmoins un coût incompressible pour l’emprunteur, car ils sont non négociables.

Autre précision : faites attention à certaines habitudes pour emprunter en 2023, le banquier voit d’un mauvais œil les dépenses compulsives et les jeux d’argent notamment.

Frais de dossier

Vous ne vous présentez pas devant le banquier avec une simple demande orale de financement pour votre projet immobilier. Votre demande est étayée par un dossier complet contenant tous les documents nécessaires qui vont permettre à la banque de l’analyser sous toutes les coutures. Le plan de financement a pour objectif de prouver votre solvabilité et que vous êtes en mesure de rembourser le crédit jusqu’à son terme.

Les frais de dossier rémunèrent le travail d’analyse. Plus le projet est complexe, plus les frais seront élevés. Ils se situent autour de 1% du montant emprunté, assorti généralement d’un plafond. Ils se négocient si votre demande ne présente aucune difficulté. Certains profils sont désavantagés car leur dossier demande un temps de traitement beaucoup plus long, comme les TNS, les chefs d’entreprise, tous ceux qui ne sont pas en CDI. Les prêts relais ainsi que les financements avec plusieurs lignes de crédit (incluant par exemple un PTZ ou un autre prêt aidé) entraînent des frais de dossier plus élevés.

Assurance emprunteur

En matière d’assurance de prêt immobilier, vous avez deux options :

souscrire à l’assurance proposée par la banque
aller voir ailleurs.

Et cette seconde solution est souvent gagnante, car les offres alternatives sont jusqu’à trois fois moins chères.

S’il est bien un marché à mettre en concurrence, c’est celui de l’assurance emprunteur. Cette couverture indispensable pour obtenir le prêt bancaire représente en moyenne un tiers du coût global du crédit : il s’agit de la deuxième dépense après les intérêts. Il serait dommage de ne pas négocier cette contrainte financière alors que la réglementation prône le libre choix du contrat (loi Lagarde de septembre 2010).

À garanties équivalentes, vous réduisez la charge de milliers d’euros sur la durée de remboursement du crédit en déléguant l’assurance. Utilisez un comparateur d’assurance prêt immobilier pour recevoir gratuitement plusieurs devis adaptés à votre profil parmi les meilleurs du marché.

Si vous avez déjà souscrit à l'assurance de la banque, comme l’immense majorité des emprunteurs, la situation est tout à fait réversible grâce à la loi Lemoine. Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais, sans attendre la date d’échéance autrefois requise (loi Bourquin). Plus tôt vous changez après la date de signature de l'offre de prêt, plus important sera le gain.

Suivez nos conseils pour bien choisir son contrat d’assurance prêt immobilier en 2023.

Frais d’ouverture et de tenue de compte

Vous allez forcément mettre les banques en concurrence pour décrocher la meilleure offre de prêt. Le gagnant n’est pas toujours la banque qui détient vos comptes. L’établissement concurrent le plus compétitif va facturer des frais d’ouverture et de tenue de compte. Sachez toutefois que les banques n’ont plus le droit de conditionner l’octroi d’un prêt immobilier à la domiciliation des revenus, mais sur le terrain, nombreuses sont celles à promettre un taux préférentiel en échange de ce préalable.

La domiciliation des revenus est un enjeu majeur pour les banques, car elle permet de rendre le client actif pour lui proposer des produits d’épargne, des assurances et autres services payants. Si la domiciliation bancaire est réclamée par la banque, celle-ci doit proposer une contrepartie contractuelle (un taux plus avantageux généralement), et cet avantage doit être individualisé. La législation est donc pour le moins ambiguë en laissant la domiciliation bancaire à la libre négociation commerciale tout en interdisant aux banques de l’imposer.

Frais de remboursement anticipé

La vie d’un crédit immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Vous pouvez envisager ou être contraint de revendre le bien avant le terme du prêt (changement de situation, déménagement, séparation, etc.) ou de le rembourser plus rapidement si vous bénéficiez d’une rentrée d’argent ou que vos revenus professionnels sont plus élevés.

Il faut tenter d'anticiper ce type de situation lors de votre demande de prêt et négocier les indemnités de remboursement anticipé ou IRA. Rembourser avant le terme revient à rompre le contrat de prêt, raison pour laquelle la banque facture des IRA pour compenser le manque à gagner.

La loi encadre le remboursement anticipé d’un prêt immobilier : les IRA ne doivent pas excéder 6 fois les intérêts du mois en cours de remboursement, dans la limite de 3% du capital restant dû, le plus avantageux des calculs étant privilégié.

Il est quasiment impossible de négocier une exonération totale des IRA, mais vous pouvez obtenir un rabais.

Tous ces frais peuvent être plus facilement négociés grâce à l’intermédiation d’un courtier en crédit, un expert qui vous accompagne dans le montage de votre dossier de financement et dialogue d’égal à égal avec les banques. Il permet d'entrée de jeu de confirmer la faisabilité de votre demande de prêt et il est à même de faire valoir les atouts de votre profil. Commissionné par la banque pour apport d’affaires, le courtier est aussi rémunéré par l’emprunteur, autour de 1% du montant du prêt. Si votre dossier est simple, vous êtes en position de force pour faire baisser les frais de courtage, qui sont intégrés dans le TAEG uniquement si l’intermédiation constitue une condition à l’octroi du crédit, ce qui est rare.

Terminons par un dernier service, gratuit celui-là : l’accompagnement d’un courtier en assurance de prêt immobilier. Grâce à lui, vous sélectionnez rapidement le contrat d’assurance adapté à votre situation au meilleur prix, conforme aux exigences de la banque.

Dernières publications

Immobilier : quels pronostics pour 2024 ?

2023 restera dans les annales comme un piètre millésime en matière d’immobilier : ventes en berne à cause des difficultés d’accès au crédit, elles-mêmes dues à la forte remontée des taux d’intérêts et l’inadéquation des règles du HCSF qui encadrent l’emprunt bancaire, le tout dans un contexte de prix en pente douce. Quelles sont les perspectives pour 2024 ? Le site PAP (Particulier à Particulier) a demandé à l’intelligence artificielle d’analyser le marché immobilier de ces 5 dernières années afin de dessiner l’évolution pour 2024, à laquelle Magnolia.fr apporte sa propre analyse. Le marché immobilier de 2018 à 2023 Aidé de ChatGPT, IA conversationnelle disponible en ligne gratuitement, PAP, premier site d’annonces de location et de ventes immobilières entre particuliers, a pu identifier les tendances du marché immobilier au cours des 5 dernières années sur la base des volumes de recherches d’achat par mois. Premier enseignement : les phases commencent toutes en juin pour durer une année, qu’on peut ainsi qualifier d’année immobilière. Deuxième enseignement : la guerre en Ukraine qui a démarré fin 2022, poussé l’inflation à un haut niveau et engendré la forte hausse des taux d’intérêts, n’a produit ses effets qu’à compter de mai-juin. Le marché immobilier français est caractérisé par les phases suivantes : de juin 2018 à mai 2020 : années dynamiques de juin 2020 à mai 2021 : effervescence immobilière de juin 2021 à mai 2022 : normalisation de juin 2022 à mai 2023 : enclenchement de la baisse. Le marché immobilier depuis juin 2023 L’année immobilière commençant en juin selon les tendances observées, PAP a constaté une baisse des recherches d’achat de l’ordre de -25,4% entre juin et août 2023, baisse qui se tasse légèrement sur les trois mois suivants à -20,2%. Comparativement à juin 2018, le repli atteint -41%. Le début de la fin de la hausse des taux en 2023 est peut-être une des raisons de la timide reprise à partir de septembre ; la stabilisation des taux en décembre 2023 en est d’ailleurs l’illustration. Qu’en sera-t-il en 2024 ? Inutile de pavoiser. Même si les taux fin 2023 et début 2024 sont orientés à la baisse en raison du recul de l’inflation et du maintien des conditions monétaires de la Banque Centrale Européenne, les difficultés d’accès au crédit sont loin d’être résolues. Ce ne sont pas les 3 mesures cosmétiques de la Banque de France, a priori en place dès janvier 2024, qui vont huiler les rouages. Le régulateur persiste et signe quant au taux d’endettement maximum qui reste bloqué à 35% des revenus nets, assurance de prêt immobilier comprise, quel que soit le reste à vivre de l’emprunteur. Une aberration économique qui montre, si besoin est, le déni du gouvernement face à la crise immobilière 2023. Marché 2024 : redémarrage en douceur Même si les taux s’infléchissent en 2024, ils vont rester à des niveaux élevés et la correction des prix risque d’être insuffisante pour compenser le renchérissement du coût du crédit depuis mi-2022. Selon le site MeilleursAgents, leader de l’estimation immobilière en ligne, on se dirige vers une baisse des prix immobiliers en 2024, l’euphorie post-Covid se dégonflant, sans pour autant neutraliser la hausse des taux depuis deux ans. Difficile de chiffrer la correction, car les vendeurs peu pressés de céder leur bien à prix cassés attendent sans doute le redémarrage du marché pour se repositionner. Dans le détail, car le marché immobilier est par nature hétérogène, l’engouement pour Paris va continuer à se tarir, un désamour entamé après la crise sanitaire, tandis que les métropoles françaises, surtout celles proches des zones touristiques (mer et montagne), vont rester dynamiques. Inutile d’espérer une baisse franche des prix immobiliers dans l’ancien, compte tenu de la pénurie d’offres dans de nombreuses zones en raison de 3 facteurs : les ménages obligés de rester locataires car privés de crédit immobilier, ce qui engendre une vive tension sur le marché locatif et la crise de l’immobilier neuf. L’IA prédit pour sa part un recul des ventes de -14%, soit 804 000 transactions sur 12 mois glissants en août 2024. Sur les 5 années précédentes, il a en effet été observé une corrélation entre les recherches d’achat immobilier et le nombre de ventes, avec un décalage de trois mois, ce qui permet d’anticiper une contraction du marché en 2024. IA, nouvelle boule de cristal en immobilier ?

inflation-2023-renégocier-assurance-emprunteur

Inflation 2023 : peut-on renégocier une assurance emprunteur trop chère ?

En pleine période d’inflation, il n’y a pas de petites économies, surtout pour un foyer qui doit rembourser chaque mois une mensualité de crédit immobilier. Celui-ci est nécessairement garanti par une assurance emprunteur, une couverture destinée à vous protéger ainsi que la banque au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie. Vous avez la possibilité de mieux maîtriser le coût de l’assurance en substituant le contrat en cours par une offre beaucoup moins chère grâce à la loi Lemoine. Magnolia.fr vous explique comment procéder. Quel est le coût moyen d’une assurance emprunteur ? Détenue à une très large et honteuse majorité par les bancassureurs (environ 80% des parts de marché), l’assurance de prêt immobilier est destinée à sécuriser les sommes prêtées en cas d’aléas de la vie qui toucheraient l’emprunteur. Elle vise à garantir la bonne fin du crédit en cas de survenance de risques bien spécifiques : Décès Dépendance à 100% Incapacité temporaire de travail Invalidité totale ou partielle. L’assurance emprunteur peut éventuellement couvrir la perte d’emploi, une protection uniquement réservée aux assurés en CDI qui seraient victimes d’un chômage économique. Le contrat repose sur des garanties assurance de prêt immobilier, lesquelles sont définies par la banque en fonction du profil de l’emprunteur et des caractéristiques de son crédit, et détaillées dans la fiche standardisée d’information obligatoirement remise lors de la demande de financement. En moyenne, l’assurance représente un tiers du coût total d’un crédit immobilier, coût exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur essentiel pour comparer les offres de prêt car il contient tous les frais qui conditionnent l’octroi des fonds. Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

stabilisation-taux-crédit-immobilier-décembre-2023

Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

Je compare