Prêt immobilier et taux d’endettement : le reste à vivre va-t-il remplacer la règle des 35 % ?

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L’accès au crédit immobilier reste compliqué pour de nombreux ménages même si les taux restent attractifs. En cause : la règle du taux d’endettement limité à 35 % des revenus, imposée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).

Pour contourner cette contrainte jugée trop rigide, une proposition de loi souhaite remettre au centre des décisions bancaires un critère longtemps utilisé par les établissements prêteurs : le reste à vivre. Cette notion pourrait permettre à davantage d’emprunteurs d’obtenir un financement, même avec un taux d’endettement supérieur au seuil réglementaire.

Crédit immobilier : des conditions d’emprunt toujours difficiles

Après la flambée des taux de prêt immobilier entre 2022 et 2024, le marché du crédit à l’habitat commence seulement à retrouver un peu de stabilité. Selon les données de la Banque de France, les taux moyens ont nettement reculé après avoir dépassé les 4 % (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) au plus fort de la crise.

Cette baisse progressive redonne un peu d’air aux acheteurs, mais les conditions d’accès au prêt immobilier restent strictes.

Des mensualités encore élevées

Même si les taux demeurent attractifs au regard des valeurs des années récentes, ils remontent depuis le déclenchement du conflit au Moyen-Orient fin février dernier. Pour rester dans les clous du taux d’usure, les emprunteurs doivent souvent :

augmenter la durée du crédit
réduire leur budget immobilier
disposer d’un apport personnel conséquent
présenter des revenus stables et élevés.

Mais de nombreux dossiers essuient un refus de la banque, malgré leur solvabilité. La raison : le plafonnement du taux d’endettement.

La règle des 35 % reste un frein majeur

Depuis 2021, les règles du HCSF sont devenues contraignantes pour les banques. Les établissements doivent respecter plusieurs critères :

un taux d’endettement maximal de 35 % assurance emprunteur comprise
une durée de prêt limitée à 25 ans (voire jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou de travaux de rénovation)
des exceptions limitées à 20 % des dossiers financés (primo-accédants, achat de la résidence principale)

Cette réglementation vise à éviter le surendettement des ménages. Toutefois, elle est régulièrement critiquée pour son manque de souplesse.

Qu'est-ce que le reste à vivre ?

Le reste à vivre correspond à la somme disponible chaque mois après paiement :

des mensualités de crédit
des charges fixes
des dépenses incompressibles.

Autrement dit, il s’agit du budget réellement disponible pour vivre au quotidien.

Un indicateur plus concret de la solvabilité

Contrairement au simple taux d’endettement, le reste à vivre prend en compte le niveau réel de revenus du foyer.

Prenons deux exemples :

Situation	Revenus mensuels	Taux d’endettement	Reste à vivre
Couple A	2 500 €	36 %	1 600 € (faible)
Couple B	10 000 €	40 %	6 000 € (confortable)

Avec les règles actuelles, les 2 dossiers peuvent être bloqués. Pourtant, le second ménage dispose d’une capacité financière largement suffisante pour assumer son crédit.

C’est précisément cette incohérence que la proposition de loi souhaite corriger.

Un critère déjà utilisé par les banques

Avant le durcissement des règles du HCSF, les banques examinaient systématiquement le reste à vivre pour évaluer la capacité de remboursement d’un emprunteur.

Aujourd’hui encore, cet indicateur reste analysé en interne par de nombreux établissements, mais il ne permet plus de contourner facilement la limite des 35 %.

Une proposition de loi pour assouplir la règle des 35% d’endettement

Le député Renaissance Lionel Causse a déposé une proposition de loi visant à intégrer officiellement le reste à vivre dans l’étude des demandes de prêt immobilier.

L’objectif : permettre davantage de dérogations

Le texte ne prévoit pas la suppression du taux d’endettement maximal. L’idée est plutôt d’autoriser les banques à dépasser plus facilement les 35 % lorsque le ménage conserve un niveau de vie confortable. Ce qu’elles faisaient avant que le régulateur ne bloque le compteur du taux d’endettement.

Les établissements pourraient ainsi accorder un crédit si :

le risque de surendettement reste limité
le reste à vivre est jugé suffisant
la situation financière du foyer est stable.

Cette approche offrirait davantage de flexibilité aux banques.

Une réponse aux critiques du système actuel

Les professionnels du crédit dénoncent depuis plusieurs années une réglementation trop uniforme.

Selon eux, les règles actuelles :

traitent tous les profils de la même manière
pénalisent les hauts revenus
excluent certains emprunteurs solvables
freinent le marché immobilier.

Pour les courtiers et les banques, l’analyse devrait être davantage personnalisée.

Pourquoi la règle des 35 % est-elle contestée ?

Le plafond d’endettement a été instauré pour limiter les risques financiers. Cependant, ses détracteurs estiment qu’il produit désormais des effets pervers.

Des profils solvables refusés

De nombreux ménages disposant de revenus confortables voient leur dossier rejeté uniquement parce qu’ils dépassent légèrement le seuil réglementaire.

Cela concerne notamment :

les cadres supérieurs
les professions libérales
certains investisseurs
les foyers à hauts revenus
les seniors avec un patrimoine important.

Dans certains cas, les mensualités restent parfaitement supportables malgré un taux d’endettement supérieur à 35 %.

Un marché immobilier fragilisé

Le durcissement des conditions d’emprunt a fortement ralenti le marché immobilier.

Les conséquences sont nombreuses :

baisse du nombre de transactions
recul des primo-accédants
allongement des délais de vente
diminution des projets immobiliers
hausse des refus de financement.

Les courtiers redoutent un ralentissement durable si les règles restent inchangées.

Les banques réclament davantage de liberté

Les établissements bancaires souhaitent retrouver une marge de manœuvre plus importante dans l’analyse des dossiers.

Une analyse au cas par cas

Les banques considèrent que chaque situation doit être étudiée individuellement.

Selon les professionnels du secteur, plusieurs éléments devraient être davantage pris en compte :

le niveau de revenus
l’épargne disponible
le patrimoine
la stabilité professionnelle
le reste à vivre
les perspectives d’évolution salariale.

Cette approche permettrait d’évaluer plus précisément le risque réel.

Une critique du fonctionnement du HCSF

Alors que le HCSF a entériné le 3 mars dernier le maintien du taux d’endettement à 35%, certains acteurs du crédit estiment que le régulateur applique une vision trop prudente du marché immobilier.

Ils reprochent notamment :

une réglementation trop rigide
un manque de prise en compte des réalités du terrain
une limitation excessive de la liberté bancaire
une approche standardisée du risque.

La proposition de loi prévoit également une évolution de la gouvernance du HCSF avec l’intégration de représentants du Parlement.

Quels emprunteurs pourraient profiter de la réforme du taux d’endettement ?

Si le texte est adopté, plusieurs catégories d’acheteurs pourraient bénéficier d’un accès au crédit facilité.

Les hauts revenus

Les ménages percevant des revenus élevés seraient les premiers concernés. Même avec un taux d’endettement supérieur à 35 %, leur capacité financière reste souvent solide.

Les investisseurs immobiliers

Les investisseurs sont régulièrement pénalisés par le calcul du taux d’endettement, malgré des revenus locatifs importants.

Le reste à vivre pourrait permettre une analyse plus favorable de leurs dossiers.

Les seniors

Les emprunteurs âgés sont souvent confrontés à un coût de l’assurance de prêt élevé qui augmente artificiellement leur taux d’endettement.

Une étude basée sur le reste à vivre pourrait limiter cet effet.

Les indépendants et professions libérales

Ces profils disposent parfois de revenus irréguliers mais élevés. Une approche plus souple pourrait faciliter leur accès au financement.

Une réforme des 35% qui suscite aussi des inquiétudes

Même si cette proposition séduit les professionnels du crédit, certains appellent à la prudence.

Le risque de surendettement

Les opposants craignent qu’un assouplissement excessif des règles conduise à :

une hausse des situations de surendettement
des mensualités trop lourdes
une fragilisation financière des ménages
une augmentation des défauts de paiement.

Le taux d’endettement reste considéré comme un garde-fou important.

Une notion encore floue

Plusieurs experts soulignent également que la définition du reste à vivre doit être encadrée précisément.

Des questions demeurent :

Quel montant minimum faut-il conserver ?
Comment prendre en compte la composition familiale ?
Les charges variables doivent-elles être intégrées ?
Existe-t-il un seuil universel ?

Sans règles claires, les pratiques pourraient varier fortement d’une banque à l’autre.

Vers un changement des règles du crédit immobilier ?

Pour l’instant, cette proposition de loi doit encore franchir plusieurs étapes parlementaires avant une éventuelle adoption.

Le sujet revient toutefois régulièrement dans le débat public, preuve du malaise autour des conditions actuelles d’accès au crédit immobilier.

Un contexte favorable à la réforme

Plusieurs éléments pourraient pousser les pouvoirs publics à agir :

le ralentissement du marché immobilier
la baisse du nombre de crédits accordés
les difficultés des primo-accédants
les critiques des banques et des courtiers
la baisse progressive des taux immobiliers.

Le gouvernement pourrait être tenté d’assouplir certaines règles afin de soutenir le secteur.

Ce qu’il faut retenir

La proposition de loi portée par le député Lionel Causse vise à réintroduire le reste à vivre dans l’analyse des demandes de crédit immobilier.

L’objectif est de permettre aux banques d’accorder plus facilement des prêts à certains ménages dépassant le seuil des 35 % d’endettement, tout en évitant les situations de surendettement.

Si cette réforme aboutit, elle pourrait :

faciliter l’accès au crédit immobilier
débloquer certains dossiers aujourd’hui refusés
soutenir le marché immobilier
offrir davantage de liberté aux banques.

Mais le débat reste sensible entre protection des emprunteurs et nécessité de relancer le financement immobilier.

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Assurance emprunteur : numéro 1 des litiges en assurance de personnes

D’après le rapport d’activité 2025 de la Médiation de l’Assurance publié début septembre, l’assurance emprunteur représente 29 % des litiges en assurance de personnes, devant les contrats de prévoyance (26 %) et de complémentaire santé (17 %). Ces chiffres illustrent les difficultés qui peuvent apparaître au moment de la souscription, mais surtout lors de la mise en œuvre des garanties. Trois situations examinées dans le rapport permettent notamment de comprendre les principales sources de désaccord en assurance emprunteur : le délai de prescription après un sinistre, la fausse déclaration du risque et les justificatifs demandés pour obtenir une indemnisation. Pourquoi l’assurance emprunteur génère-t-elle autant de litiges ? L’assurance de prêt intervient généralement sur des périodes longues (jusqu’à 25 ans) et couvre des événements potentiellement lourds de conséquences financières : décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), incapacité temporaire totale de travail (ITT) ou invalidité permanente totale ou partielle. Les difficultés apparaissent souvent lorsque l’assuré sollicite effectivement sa garantie en raison d’un sinistre. L’assureur doit alors vérifier que les conditions prévues au contrat sont réunies, ce qui peut donner lieu à des échanges sur : la date à laquelle le sinistre doit être déclaré ; les délais de prescription ; les informations médicales communiquées lors de l'adhésion ; les exclusions de garanties prévues au contrat ; les conditions de prise en charge ; les documents nécessaires à l'étude du dossier. Le rapport de la Médiation de l’Assurance apporte sur ces sujets plusieurs éclairages particulièrement utiles. Bon à savoir : sur les 29 % de litiges en assurance emprunteur, 25 % concernaient des crédits immobiliers, les 4 % restants des prêts à la consommation. Litige n°1 : le sinistre ne fait pas forcément courir la prescription La prescription est un point sensible en assurance emprunteur. En principe, l’article L.114-1 du Code des assurances prévoit un délai de prescription de 2 ans pour les actions dérivant d’un contrat d’assurance. Mais le point de départ de ce délai dépend de la situation. Un arrêt de travail ancien ne suffit pas à déclencher la prescription Dans le cas étudié par le Médiateur, un assuré souscrit son assurance de prêt en 2019. Il est ensuite placé en arrêt de travail en juillet 2019 en raison d'une affection. Ce n'est toutefois qu'en février 2022 qu'il demande l'application de sa garantie ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail). L'assureur refuse sa prise en charge 2 mois plus tard, en avril 2022, en considérant que l'action est prescrite puisque l'arrêt de travail remonte à 2019. Cette analyse n'a pas été retenue. Dans le cadre d'un contrat collectif, la prescription biennale en assurance emprunteur ne commence pas nécessairement à courir au moment où survient le sinistre. Le point de départ correspond au premier de 2 événements : le refus de garantie opposé par l'assureur ; la demande de paiement formulée par l'établissement prêteur. Dans cette affaire, le premier refus de l'assureur datant d'avril 2022, la prescription biennale court à partir de cette date, et ne peut pas être opposée à l'assuré sur la base de son arrêt de travail de 2019. À retenir : la date du sinistre et celle à laquelle le délai de prescription commence à courir ne doivent pas être systématiquement confondues en assurance emprunteur. Litige n°2 : un assureur ne peut pas invoquer une fausse déclaration qu'il connaissait déjà La déclaration de santé constitue une autre source fréquente de contentieux. Lorsqu'un questionnaire médical est demandé, l'assuré doit répondre avec exactitude aux questions posées. Une fausse déclaration intentionnelle peut entraîner de lourdes conséquences, notamment la nullité du contrat dans les conditions prévues par l'article L.113-8 du Code des assurances. Mais encore faut-il que l'information en question ait réellement été inconnue de l'assureur. Des antécédents déjà communiqués lors d'un premier contrat Dans le dossier étudié, un assuré souscrit une première assurance emprunteur en 2015. À cette occasion, son état de santé est porté à la connaissance de l'assureur, qui lui adresse des documents concernant une pathologie et prévoit une exclusion de garantie contractuelle. En 2020, l'assuré contracte un nouveau prêt auprès de sa banque et adhère à un nouveau contrat d’assurance emprunteur auprès du même prestataire. Quelques années plus tard, en 2024, il est placé en arrêt de travail. L'assureur refuse alors sa demande et prononce la nullité du contrat pour fausse déclaration intentionnelle, estimant que l'assuré n'a pas déclaré correctement son état de santé lors de sa seconde adhésion. Or, l'assureur dispose déjà d'informations précises sur cet antécédent médical. La Médiation considère donc que l'assureur ne peut pas se prévaloir des sanctions applicables à la fausse déclaration, puisque l'information non déclarée est déjà connue de lui avant la souscription du second contrat et avant la survenance du sinistre. Le contrat doit être remis en vigueur, sous réserve du paiement des cotisations, et le dossier réexaminé au titre de la garantie ITT. À retenir : l'assuré doit toujours répondre précisément au questionnaire de santé. Toutefois, un assureur qui connaissait déjà un élément médical déterminant ne peut pas invoquer ensuite son omission pour écarter sa garantie. Litige n°3 : les justificatifs demandés doivent être utiles au dossier La troisième situation concerne les pièces justificatives réclamées au moment de faire jouer une garantie. Lorsqu'un sinistre survient, l'assureur est légitime à demander les documents permettant de vérifier que les conditions d'indemnisation sont réunies. Mais cette faculté n'est pas illimitée : les justificatifs demandés doivent avoir un rapport avec l'étude du dossier. L'exemple d'une garantie décès Dans l'affaire examinée par la Médiation, un assuré souscrit une assurance emprunteur destinée notamment à couvrir le remboursement du prêt en cas de décès. Après son décès, sa concubine demande la mise en œuvre de la garantie décès de l’assurance de prêt. L'assureur réclame plusieurs documents, dont les pièces d'identité et les relevés d'identité bancaire des enfants issus d'une précédente union. La bénéficiaire n'étant pas en mesure de fournir ces documents, l'assureur suspend l'étude du dossier. Pourtant, la notice du contrat prévoit que les héritiers n'interviennent comme bénéficiaires qu'à défaut, notamment, de concubin notoire. Les enfants n'avaient donc pas vocation à bénéficier de la prestation dans cette situation. La Médiation considère que les documents les concernant ne sont pas pertinents pour permettre l'examen de la demande. L'assureur est invité à réétudier le dossier à partir des justificatifs déjà transmis, sans exiger les pièces relatives à des bénéficiaires subsidiaires. À retenir : un assureur peut demander les documents nécessaires à l'instruction d'un sinistre, mais il ne peut pas conditionner systématiquement l'application d'une garantie à la production de pièces sans lien avec les droits du bénéficiaire. Comment limiter les risques de litige avec son assurance de prêt ? Ces 3 dossiers montrent que les désaccords ne portent pas uniquement sur l'existence même d'une garantie. Ils peuvent également concerner la procédure, les informations médicales ou les justificatifs. Pour limiter les difficultés, l'emprunteur a intérêt à : conserver son contrat, sa notice d'information et les conditions générales ; garder les échanges avec l'assureur et la banque ; répondre avec précision aux éventuelles questions médicales ; déclarer rapidement un sinistre ; vérifier les conditions et exclusions de la garantie concernée ; demander par écrit la justification d'un refus de prise en charge ; vérifier les documents exigés pour constituer son dossier. En cas de désaccord persistant, une réclamation écrite auprès de l'assureur constitue généralement une première étape avant d'envisager une saisine de la Médiation de l'Assurance. L'assurance emprunteur, un enjeu majeur pour les assurés La forte proportion des litiges liés aux emprunts immobiliers montre que l'assurance emprunteur reste un sujet sensible dans l'assurance de personnes. Les montants en jeu sont souvent importants et les garanties peuvent être déterminantes pour éviter qu'un décès, une invalidité ou une incapacité de travail ne compromette le remboursement du crédit. Les 3 cas étudiés par la Médiation de l'Assurance rappellent surtout que les règles applicables ne se résument pas aux seules conditions générales du contrat. Le délai de prescription doit être correctement déterminé, la fausse déclaration ne peut être invoquée dans toutes les circonstances et les justificatifs exigés doivent être pertinents pour l'instruction du sinistre. Enfin, la progression des règlements amiables montre qu'un litige peut parfois être résolu avant même l'intervention du Médiateur. En 2025, ces solutions amiables ont représenté plus d'un tiers des litiges résolus, confirmant l'intérêt d'une réclamation argumentée et documentée lorsqu'un désaccord apparaît avec son assureur.

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Assurance de prêt : ce coût caché à négocier pour contrer la hausse des taux fin 2026

Alors que les taux des crédits immobiliers repartent progressivement à la hausse en cette rentrée 2026, les emprunteurs doivent redoubler de vigilance sur le coût total de leur financement. Se focaliser uniquement sur le taux d’intérêt proposé par la banque peut en effet conduire à négliger une dépense susceptible de peser lourdement sur le budget : l’assurance de prêt immobilier. Sur 20 ou 25 ans, quelques écarts de tarif entre 2 contrats peuvent se traduire par plusieurs milliers d’euros de différence. Pour préserver son pouvoir d’achat immobilier, il devient donc pertinent de négocier non seulement le crédit, mais aussi son assurance emprunteur. Le taux d’intérêts ne suffit pas pour mesurer le coût du crédit Lorsqu’un ménage envisage un achat immobilier, le taux nominal du prêt constitue généralement le premier critère de comparaison. Une proposition à 3,2 % paraît ainsi immédiatement plus attractive qu’un financement à 3,5 %. Pourtant, le taux d’intérêt ne reflète qu’une partie de la facture finale. L’assurance emprunteur peut représenter plusieurs milliers d’euros Pour sécuriser l’emprunt, la banque exige la souscription à une assurance de prêt qui la protège contre différents risques susceptibles d'empêcher l'emprunteur de rembourser son crédit. L’assurance couvre principalement : le décès la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) l’invalidité permanente l’incapacité temporaire de travail (ITT). Le coût de l’assurance emprunteur varie fortement selon le profil de l'assuré. L'âge, l'état de santé, la profession, le montant emprunté, la durée du crédit, le sport pratiqué, le fait de fumer, les garanties choisies et la quotité assurée entrent notamment en ligne de compte. Un même capital peut donc donner lieu à des primes très différentes selon les emprunteurs et les contrats retenus. Le coût total doit être examiné sur toute la durée du prêt Plus la durée du crédit est longue, plus l’assurance est susceptible de peser dans le financement. Pour un emprunt de 250 000 euros sur 25 ans, par exemple, raisonner uniquement en termes de mensualité est insuffisant. Le bon réflexe consiste à comparer le coût cumulé de l’assurance sur la totalité du crédit, et non uniquement le montant de la prime mensuelle. Cette approche permet également de relativiser une petite différence de taux bancaire. Une réduction de quelques centièmes sur le taux du prêt peut être moins intéressante qu'une économie importante réalisée sur l'assurance emprunteur. Pourquoi l’assurance de prêt reste un levier d’économie fin 2026 ? Le contexte de marché renforce l’intérêt de cette stratégie. Après la période de baisse des taux qui avait facilité l’accès au crédit, le marché immobilier évolue de nouveau dans un environnement plus tendu. La hausse des taux en septembre 2026 renchérit le coût du crédit immobilier. Dans ces conditions, chaque poste du financement mérite d’être optimisé. Le TAEG donne une vision complète du financement Pour comparer 2 offres de crédit immobilier, le taux nominal ne doit pas être considéré isolément. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) permet d'appréhender plus largement le coût du financement et intègre tous les frais associés au crédit. Cette donnée est particulièrement importante car l’assurance représente une part significative de la facture, en moyenne entre 20 % et 40 % du coût global. Il s’agit de la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Vous devez donc examiner : le taux nominal du crédit le coût total de l’assurance les garanties proposées les frais liés au prêt la durée du financement le TAEG et le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance). L’objectif est de déterminer quelle offre est réellement la moins chère à garanties comparables. 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L’économie doit toujours être appréciée à garanties équivalentes. Comparez le coût, mais aussi les garanties Deux contrats affichant des primes similaires peuvent proposer des niveaux de protection qui ne sont pas comparables. Avant de changer d’assurance, il faut notamment vérifier : les garanties incluses les exclusions les franchises les conditions d’indemnisation les éventuelles limites d’âge le mode de calcul des cotisations (sur capital initial ou restant dû) la quotité assurée. Une assurance moins chère mais moins protectrice peut finalement s'avérer inadaptée au projet immobilier. Ne vous arrêtez pas à la mensualité Une prime d’assurance emprunteur faible peut sembler attractive, mais le montant total payé sur 20 ou 25 ans constitue un indicateur beaucoup plus pertinent. Il est donc préférable de demander plusieurs simulations et de comparer le coût global des contrats sur la durée du prêt. Vérifiez toujours le TAEA, seul indicateur qui permet de mesurer le poids de l’assurance dans le coût global du crédit. Cette démarche permet de déterminer précisément l’économie potentielle avant d'engager une substitution. Sur un financement de longue durée, l’assurance peut représenter plusieurs milliers d’euros. La négocier ou la remplacer peut ainsi constituer un levier d’économie particulièrement pertinent lorsque les taux immobiliers remontent. Exemple avec un couple de trentenaires, non fumeurs et sans antécédent de santé, qui emprunte 250 000 € sur 20 au taux nominal de 3,62 % et une quotité d’assurance à 50 % sur chaque tête : Type assurance/Coûts TAEA Coût mensuel assurance coût total assurance Mensualité Économie Assurance bancaire 0,34 %* 71 € 17 000 € 1 536 € Assurance externe 0,08 %** 17 € 4 000 € 1 482 € 13 000 € *taux moyen bancaire **taux moyen chez Magnolia pour ce profil d’emprunteur En cette fin 2026, comparer son assurance de prêt n'est donc plus une démarche secondaire : c'est un moyen concret de réduire le coût global de son crédit immobilier et de préserver son budget.

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