Immobilier : comment réduire les frais de notaire ?

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Les frais d'acquisition, communément appelés frais de notaire, concernent toute transaction immobilière : il est impossible d'y échapper, mais des astuces existent pour les minimiser de manière tout à fait légale.

De quoi sont composés les frais de notaire ?

Toujours payés par l'acquéreur, les frais d'acquisition immobilière, dits frais de notaire, s'ajoutent au prix d'achat de tout bien immobilier et forment l'addition de 3 éléments :

  1. les droits de mutation ou droits d'enregistrement qui sont des impôts et taxes redevables à l'administration fiscale (taxes communale, départementale et de l'État) : ils sont calculés en fonction de la valeur du bien et selon la localité.
  2. les débours : les sommes acquittées par le notaire pour les démarches administratives nécessaires au changement de propriétaire (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc.)
  3. les émoluments du notaire : ils rémunèrent l'officier d'État selon un barème fixe qui s'applique par tranches d'assiettes successives avec un taux dégressif (entre 3,870% et 0,799%), et dans la limite de 10% de la valeur du bien pour les petites transactions (terres, parties communes, caves, parkings).

Le notaire perçoit la totalité des frais d'acquisition versés par l'acheteur et les reverse à l'État déduits de sa rémunération. Un outil de calcul des frais d'acquisition est disponible sur le site des notaires.

La négociation n'étant pas possible, puisque ces frais sont essentiellement composés de taxes qui reviennent à l'État, comment faire pour les diminuer ?

Bénéficier d'une remise

Depuis l'entrée en application de la réforme Macron en 2016, le barème de rémunération des notaires a été revu à la baise à deux reprises :

  • une première fois de 1,4% en 2016
  • une seconde fois de 1,9% en janvier 2021.

L'économie est minime : pour un bien d'une valeur de 200 000€, un acheteur aura gagné 80€ entre avril 2016 et janvier 2021.

Le gain est plus élevé si le notaire accorde une remise, comme il est autorisé à le faire par cette même réforme Macron. Depuis le 1er janvier 2021, le taux de remise maximum est passé de 10% à 20% sur les émoluments calculés sur le prix au-delà de 100 000€.

Pour un bien de 200 000€, la remise s'applique sur la tranche au-delà de 100 000€, assujettie au taux d'émoluments de 0,799€, soit une économie de 159,80€.

La remise est facultative et doit, si elle est consentie, s'appliquer uniformément à tous les clients.

Payer les frais d'agence à part

Deuxième levier pour faire baisser les frais de notaire, déduire les frais d'agence du prix de vente, ce qui permet de réduire l'assiette sur laquelle sont calculés les frais d'acquisition. Cette option est possible uniquement si les honoraires de l'agence sont à la charge de l'acheteur. Elle doit être stipulée dans le mandat de vente signé entre l'agence et le vendeur. Si les frais d'agence doivent être acquittés par le vendeur, ils entrent dans le calcul des frais de notaire que doit payer l'acheteur. Dans un cas comme dans l’autre, le vendeur récupère toujours et uniquement la valeur de son bien.

Pour que l'économie soit effective, il faut que le prix du bien soit séparé des frais redevables à l'agence dans le compromis de vente : le prix de vente est alors net vendeur.

Déduire le mobilier du prix d'achat

Les frais de notaire s'appliquent à la valeur du bien immobilier et non aux meubles et équipements qui en font partie, sauf s'ils ne peuvent être enlevés sans détériorer le bâti comme une cheminée, les sanitaires ou les boiseries. Selon la réglementation (article 543 du code civil), seuls les meubles dits meublants peuvent être séparés du prix de vente (meubles d'ornement, éléments démontables, électroménager, mobilier de jardin, climatiseurs, luminaires, etc.).

Le calcul semble évident : plus le bien est meublé, plus c'est intéressant, si tant est qu'une estimation du mobilier ait été intégrée dans le compromis de vente. Jusqu'à 5% du montant global de la vente, aucun justificatif n'est exigé du vendeur ; au-delà celui-ci devra fournir les factures attestant de la valeur du mobilier.

Acheter un bien neuf

Les frais d'acquisition sont nettement moins élevés en cas d'achat d'un bien immobilier neuf : de 2% à 3% du prix du bien contre 7% à 8% pour un bien ancien. Une manière de compenser les prix souvent plus élevés dans le neuf. La stratégie commerciale de certains promoteurs va même jusqu'à prendre en charge les frais de notaire.

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