Quel est le rôle du Notaire lors d’un achat immobilier ?


Intermédiaire indispensable et obligatoire dans toute transaction immobilière, le notaire est là pour vérifier le bon déroulement de l'opération. Sa mission est aussi de vous conseiller dans votre achat immobilier, conformément à la responsabilité et aux obligations de sa profession.

Les compétences du Notaire

La profession de notaire est régie par l'ordonnance du 2 novembre 1945 et par son décret d'application du 19 décembre 1945. Le texte stipule que le notaire est un "officier public, établi pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer" les copies (exécutoires et authentiques).

Nommé par le ministère de la Justice, le notaire est en charge d'une mission de service public : l'État lui délègue l'authenticité des actes et l'oblige à assurer la consultation et la conservation des actes (75 ans ou 100 ans pour les actes concernant des mineurs). Le notaire intervient dans le droit de la famille, également dans l'immobilier (transactions) et dans le patrimoine (succession).

Le recours à ce professionnel est obligatoire pour certains actes :

  • Contrat de mariage
  • Donation entre époux
  • Donation-partage
  • Donation d'un bien immobilier
  • Vente d'un bien immobilier (maison, appartement, terrain).

Le notaire, garant de la sécurité juridique des ventes immobilières

Intervenant à des moments clefs d'une vie (mariage, décès, succession, etc.), ce représentant de l'État donne une valeur juridique aux actes et contrats en apposant son sceau et sa signature. 

Dans le cadre d'une vente immobilière, il a le monopole de vérifier et d'authentifier le contrat d'achat. Outre la confidentialité, il confère à l'acte toute la sécurité juridique nécessaire. En amont de la signature de l'acte authentique, il doit vérifier un grand nombre de points, notamment :

  • Le titre de propriété du vendeur ;
  • L'identité du vendeur et de l'acquéreur, ainsi que leur statut matrimonial ;
  • Les servitudes qui pèsent éventuellement sur le bien ;
  • Les règles d'urbanisme ;
  • Les diagnostics obligatoires remis au plus tard à la signature de l'avant-contrat.

Il veille également à purger les droits de préemption auprès de la commune. Une fois l'acte signé, le notaire se charge de la publicité foncière, qui consiste à enregistrer la situation juridique du bien immobilier au bureau des hypothèques. Cette action a pour but de conserver la trace des droits de propriété existant sur le bien.

Le devoir de conseil du notaire

Avant la signature de l'acte authentique, les deux parties, vendeur et acheteur, formulent un accord préliminaire par le biais d'un avant-contrat (compromis ou promesse de vente) qui permet d'aller au bout des délais nécessaires pour conclure une vente. 

Ce document permet de préciser les conditions de la future transaction et accorde à l'acheteur un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut revenir sur son engagement sans pénalité. Il contient des clauses ou conditions suspensives qui permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains évènements se produisent avant la date de la vente, en particulier la non-obtention du crédit nécessaire au financement du bien immobilier.

La promesse comme le compromis de vente peuvent être signés sous seing privé, mais il est préférable de confier la constitution du dossier et la rédaction de l'avant-contrat au notaire. En tant que professionnel du droit, il effectuera toutes les vérifications nécessaires, établira tous les actes et veillera à annexer tous les documents requis. 

Le notaire n'est pas un simple technicien chargé de rédiger les actes ; il peut également vous conseiller en tant qu'acheteur sur le meilleur montage (SCI ou indivision) et sur le choix du régime matrimonial (communauté ou séparation de biens). Il est d’ailleurs soumis à un devoir de conseil lors de l'établissement d'un acte afin de préserver les intérêts respectifs des deux parties. Cela implique qu'il doit expliquer à l'acheteur comme au vendeur quelles sont les conséquences des documents ou contrats qu'ils signent.

Les frais du notaire dans une transaction immobilière

Bien qu'investi d'une mission publique, le notaire est un professionnel libéral, assisté par un ou plusieurs clercs de notaire chargés de gérer toute la partie administrative. 

L'exercice de sa profession est sans coût pour l'État, puisque le notaire assume l'intégralité des dépenses de fonctionnement de son étude. La rémunération du notaire est souvent mal comprise, beaucoup pensent que les frais d'acquisition, improprement appelés "frais de notaire", reviennent intégralement dans sa poche. Or, la rémunération du service notarial est strictement réglementée et fait l'objet d'un tarif régulièrement modifié par décret. 

Les frais de notaire sont constitués à :

  • 80% des droits de mutation ou d'enregistrement qui sont collectés au profit de l'État et des collectivités locales ; leur montant varie selon le lieu géographique ;

  • 10% des débours, c'est-à-dire des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client ;

  • 10% au titre de la rémunération, à savoir les charges de l'office et les émoluments du notaire.

Dans le cadre d'une transaction immobilière, les émoluments du notaire sont proportionnels à la valeur du bien. Leur montant et la méthode de calcul sont fixés par la loi. Le barème est le suivant :

TRANCHES D’ASSIETTE

TAUX APPLICABLE

De 0 € à 6 500 €

3,945 %

De 6 500 € à 17 000 €

1,627 %

De 17 000 € à 60 000 €

1,085 %

Au-delà de 60 000 €

0,814 %

Le notaire, un professionnel de l'immobilier pour vous accompagner

Le notaire peut également vous accompagner tout au long de la procédure de vente immobilière. 70% de son activité concernent les transactions immobilières, ce qui lui confère le statut d'expert dans le domaine de l'immobilier

Par sa connaissance approfondie du marché et des procédures, le notaire peut assister le vendeur comme l'acquéreur dans la recherche, la vente et l'achat de biens immobiliers. Le droit immobilier étant complexe, vous pouvez solliciter l'intervention du notaire en amont de vos recherches. 

Depuis 1978, les notaires sont autorisés à endosser la casquette d'agents immobiliers, une activité qu’ils ont largement développée suite aux contraintes imposées par la loi Macron de 2016. Mieux qu'un agent immobilier, le notaire est désormais un point de contact unique, de la négociation à la vente, en passant par la recherche et les expertises juridiques.

Lorsqu'il agit en tant qu'agent immobilier, le notaire touche des émoluments à hauteur de 5% HT jusqu'à 45 735€ et de 2,5% au-delà de ce montant. Ce service sur-mesure est avantageux, puisque bon nombre d'agents facturent plus de 5%. Les frais de négociation immobilière d'un notaire s'ajoutent aux autres frais d’acquisition relatifs à toute transaction.

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