Comment faire une offre d’achat ?


Vous avez enfin trouvé l'appartement ou la maison qui correspond à vos attentes. Pour ne pas passer à côté de cette opportunité, et risquer qu'un autre acheteur s'empare du bien, vous rédigez une offre d'achat, un document qui vous engage auprès du vendeur et témoigne de votre bonne volonté.
Comment formuler votre proposition d'achat ? Quels sont les éléments que vous devez prendre en compte ? Quelles sont vos obligations et celles du vendeur ?

L'offre d'achat, première étape vers la concrétisation de votre projet immobilier

En tant qu'acquéreur, vous faites au vendeur une proposition ou offre d'achat afin de réserver le logement à des conditions que vous fixez vous-même. L'offre d'achat n'est pas obligatoire, mais elle vous permet de montrer votre intention en vous positionnant officiellement auprès du vendeur. Pour être valable, elle doit être écrite. Une offre orale n’a aucun poids.

Bien que l’offre d’achat ne fasse l'objet d'aucune réglementation, un certain formalisme s'impose. Ce document revêt une importance cruciale, il va permettre de poursuivre la transaction, car il vous engage vous, aussi bien que le vendeur. Si votre proposition est acceptée et signée par le vendeur, vous vous engagez à acheter son bien. L'offre d'achat est l'antichambre de l'avant-contrat de vente.

Évaluez correctement le bien que vous souhaitez acheter

Pour bien rédiger votre offre d'achat, vous devez d'abord connaître la valeur vénale du bien pour faire une juste estimation de son prix de vente. Le prix proposé par le propriétaire vendeur peut être conforme à la réalité du marché comme en total décalage. 

Les vendeurs ont la fâcheuse tendance à surévaluer leur bien immobilier, souvent à contre-courant de l'estimation des professionnels quand le logement fait l'objet d'une annonce dans une agence immobilière. Il vous faut procéder à votre propre évaluation pour payer le juste prix.

Voici nos 3 conseils :

  • Visitez le bien avec un professionnel si vous le pouvez !

Si vous connaissez personnellement un professionnel de l'immobilier (architecte, constructeur, artisan, chasseur immobilier), n'hésitez pas à le solliciter pour vous accompagner durant la visite du bien. Son œil d'expert verra des détails qui pourraient vous échapper, il pourra également déceler le potentiel d'un logement ancien.

  1. Prenez des photos
    La visite du bien doit vous donner un maximum d'éléments : prenez des photos de toutes les pièces, des équipements et installations (système électrique, plomberie), des extérieurs (toiture, revêtements, balcon, terrasse, jardin, etc.), de l'environnement, des accès. Vous pourrez ainsi les regarder a posteriori tranquillement, sans pression, et remarquer certains aspects que vous auriez manqués lors de la visite.
  2. Étudiez le marché local
    Faites le tour des agences immobilières et observez les annonces de biens similaires. La localisation du logement est un facteur déterminant de son prix : à qualité équivalente, un bien situé en centre-ville à proximité de toutes les commodités (commerces, transports en commun, écoles, etc.) se vend plus cher qu'un autre dans une petite commune sans toutes ces facilités.

Vous avez également à votre disposition des outils en ligne qui vous offrent une comparaison avec des biens similaires mis en vente :

  • La base Demandes de valeurs foncières
    (https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres/)
  • Patrim : simulateur d'aide à l'estimation des biens immobiliers (hors ventes de biens situés en Alsace-Moselle et à Mayotte)

(https://cfspart.impots.gouv.fr/LoginAccess?op=c&url=aHR0cHM6Ly9jZnNwYXJ0LmltcG90cy5nb3V2LmZyL0xvZ2luTURQ)

  • Novatiz (https://notaviz.notaires.fr/services/les-prix-de-l-immobilier): service en ligne par les Notaires de France des prix de l'immobilier

Rédigez votre offre d'achat

Vous avez réuni tous les paramètres pour évaluer le bien convoité à sa juste valeur. Vous pouvez désormais formuler votre offre d'achat. 

Écartons la version orale qui ne vous engage nullement : la parole donnée ne vaut rien en pareille situation ! Si vous êtes convaincu de vouloir être le nouveau propriétaire du logement, faites une proposition écrite au vendeur,  c’est l'unique moyen formel de réserver le bien auprès de lui. 

La loi ne précise pas quelles doivent être les mentions à apparaître dans le document, mais la pratique et le contentieux ont établi un certain formalisme. Votre offre d'achat doit contenir a minima les deux informations suivantes :

  1. Le prix du bien que vous proposez, qui ne peut être supérieur au prix annoncé ;
  2. Le délai de validité d'une ou deux semaines au terme duquel l'offre devient caduque.

S'y ajoutent d'autres éléments importants :

  • L'identification détaillée du bien : maison ou appartement, superficie, nombre de pièces, équipements, etc.
  • Les modalités d'acceptation ou de refus par le vendeur (lettre recommandée avec AR ou par voie d'huissier) ;
  • Votre moyen de financement (crédit immobilier et/ou apport personnel, prêt aidé) ;
  • Votre délai de rétractation (au plus le délai de réponse accordé au vendeur) ;
  • La mention que l'offre d'achat est automatiquement annulée faute de réponse dans les délais ;
  • La mention que la vente est définitive après signature de l'avant-contrat ;
  • Le nom du notaire éventuellement. 

L'offre d'achat vous engage dès lors qu'elle est signée, il est donc préférable d'insérer des clauses ou conditions suspensives ou résolutoires qui vous protégeront le cas échéant :

  • Obtention de prêt immobilier,
  • Remise en état du bien ou de certaines parties,
  • Vente du précédent logement,
  • Absence de servitude.

Attention : aucun versement d’argent au vendeur ne doit être fait au moment de l’émission de l’offre d'achat.

Vos droits et obligations en tant qu'acheteur

Vous pouvez demander certains documents avant de faire votre offre d'achat, mais d'un point de vue juridique, le vendeur n'a aucune obligation de vous les remettre. 

C'est uniquement à la signature de l'avant-contrat (promesse ou compromis de vente) qu'il doit vous transmettre les pièces et documents nécessaires à la vente :

  • L’attestation de surface conforme à la loi Carrez,
  • Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT,)
  • Le règlement de copropriété,
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble,
  • Les 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales.

Insistez auprès du vendeur pour avoir accès à ces éléments d'information qui sont déterminants pour orienter votre décision et poser une juste estimation de la valeur du bien.

Votre offre d'achat a été transmise au propriétaire. Vous avez la possibilité de vous rétracter tant que le vendeur n'a pas répondu. Dès lors que votre offre d'achat est signée par le vendeur, vous êtes engagé à acheter son bien. 

La transaction se poursuit avec la rédaction de l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente), document préparatoire à l'acte authentique de vente qui vous offre un délai de rétractation de 10 jours pour changer d'avis sans avoir à dédommager le vendeur. 

L'engagement formulé par l'offre d'achat signée n'est donc pas irréversible : la loi vous protège en vous autorisant à renoncer à la vente dans le délai légal de 10 jours à compter du lendemain de la remise ou réception de l'avant-contrat.

Les obligations du vendeur

Une fois l’offre d’achat effectuée, le vendeur a trois options :

  1. Accepter les conditions de votre offre d'achat : les deux parties peuvent procéder à la rédaction de l'avant-contrat.
  2. Refuser l'offre d'achat : il ne pourra revenir sur son refus, même si la durée de validité n'est pas écoulé.
  3. Faire une contre-proposition : il fixe un nouveau prix qui rend votre offre initiale caduque. Vous avez alors la possibilité d'émettre une nouvelle proposition d'achat.

Le silence du vendeur vaut refus à l'issue de la période de validité.

 La rédaction de l'offre d'achat doit être minutieuse sur les conditions essentielles de la vente et l'expression de la volonté des parties de s'engager. Si, dans l'offre d'achat acceptée par le vendeur, vous avez soumis la vente à la signature de l'avant-contrat, le vendeur peut tout à fait refuser de signer l'avant-contrat. La jurisprudence a montré qu'il ne suffit pas de brandir l'article 1583 du Code Civil (la vente est parfaite en cas d'accord sur la chose et le prix) pour que la transaction aille à son terme.