Comment préparer mon dossier de crédit immobilier ? 


Vous avez déniché le logement de vos rêves, il vous faut désormais le financer avec un crédit immobilier. La réussite de votre projet dépend de la qualité du dossier de prêt que vous présenterez à une ou plusieurs banques. 

Voici la liste des documents requis pour votre demande de prêt et nos conseils pour optimiser vos chances de décrocher un emprunt dans les meilleures conditions.

Anticipez pour constituer votre dossier

Un projet immobilier est tributaire de contraintes de temps qu'il est nécessaire d'anticiper. Entre la recherche du bien idéal, qui corresponde à vos besoins et votre budget, et la signature de l'acte authentique, vous avez devant vous plusieurs mois de stress et de démarches complexes, une véritable course contre la montre pour conclure l'affaire dans les temps. Généralement, un emprunteur commence la constitution de son dossier de prêt une fois signé l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente). 

Mieux vaut s'y prendre en amont dès lors que vous connaissez votre budget. La banque prêteuse appréciera un candidat bien préparé, qui maîtrise son dossier et affiche un profil sécurisant. Les "documents personnels" de votre demande de prêt, que nous détaillons plus bas, peuvent être rassemblés avant la signature de l'avant-contrat.

Soignez votre profil avant de faire une demande de prêt

Les organismes de crédit ne sont pas des entreprises philanthropiques : leur aversion du risque les oriente plus volontiers vers les emprunteurs au profil sans tâche. 

Avant de faire votre demande de crédit immobilier, optimisez votre situation financière :

  • soldez les prêts en cours qui peuvent l'être : le crédit renouvelable notamment qui témoigne d'un besoin immédiat de trésorerie et indique une incapacité à épargner ;
  • évitez les découverts bancaires, au moins durant les trois mois qui précèdent votre demande de prêt : dans certains établissements, le découvert est un motif de refus ;
  • affichez une capacité d'épargne, même minime : la banque y verra un effort manifeste de maîtriser vos ressources et d'anticiper l'avenir.

L'achat à crédit d'un bien immobilier est lié à votre capacité d'emprunt. Les banques ont pour consigne de ne pas dépasser un taux d'endettement de 33%, c'est-à-dire que vos mensualités de crédit ne doivent pas excéder un tiers de vos revenus. Critère complémentaire du taux d'endettement, le reste à vivre est l'autre notion essentielle scrutée par la banque et correspond aux ressources qu'il vous reste pour gérer les dépenses du quotidien. Contrairement au taux d’endettement, le reste à vivre n’est pas soumis à un taux de référence, car il dépend du niveau de revenus : plus vos revenus sont faibles, plus le taux du reste à vivre devra être important.

Faites-vous accompagner par un courtier

Sollicitez les services d'un courtier en prêt pour bien évaluer votre budget et déposer une demande de financement qui soit en adéquation avec votre situation. Cet expert sera le premier à consulter les pièces qui vont constituer votre dossier de prêt ; il vous conseillera et vous guidera tout au long du processus, du montage du dossier jusqu'à la signature de l'offre de prêt. Vous pouvez en parallèle faire des simulations en ligne en jouant sur les paramètres pour estimer vos remboursements mensuels. 

Soyez réaliste et franc : le courtier en crédit comme l'organisme de prêt apprécient la transparence, un élément fondamental pour l'obtention d'un prêt immobilier. En tant qu'intermédiaire, le courtier ira au front pour négocier à votre place la meilleure offre de financement.

Les pièces à fournir pour votre dossier de prêt

Pour obtenir une réponse rapide de la banque, présentez-lui un dossier complet. Sachez que les établissements de crédit demandent tous les mêmes documents. Votre dossier pourra ainsi être utilisé plusieurs fois pour faire jouer la concurrence et décrocher les conditions les plus compétitives. Si vous passez par un courtier, il lui relève de sa mission de mettre les banques en concurrence.

Attention : si vous avez déjà présenté votre dossier à une agence bancaire, le courtier ne pourra plus y faire appel. Un intermédiaire est rémunéré par la banque en tant qu'apporteur d'affaire. En la consultant vous-même, la banque s'estime prioritaire et évincera la demande venant de l'intermédiaire.

Votre dossier de prêt se compose de 3 types de documents :

  1. les documents personnels
  • un justificatif d'identité (carte d'identité ou passeport) ;
  • un justificatif de situation familiale (livret de famille, livret de mariage, certificat de Pacs) ;
  • un justificatif de domicile de moins de 3 mois : quittance EDF ou téléphone, facture d'eau, attestation de la personne qui vous héberge si vous êtes logé gratuitement.
  1.   les documents financiers 
  • vos 3 derniers bulletins de salaire, accompagnés de votre contrat de travail : l’ancienneté professionnelle est une donnée essentielle pour rassurer le banquier ;
  • vos 2 derniers avis d'imposition ;
  • vos 3 derniers relevés de compte bancaire ;
  • vos 3 derniers titres de retraite ou de pension le cas échéant ;
  • les tableaux d'amortissement des éventuels crédits en cours ;
  • les justificatifs de vos placements financiers comme une assurance vie ;
  • les éléments qui peuvent justifier votre apport personnel : intéressement ou participation aux bénéfices de votre entreprise, héritage, donation, prêt familial, épargne-logement, prêt bonifié, etc.
  1.   les documents relatifs à votre projet immobilier
  • l'avant-contrat signé (promesse ou compromis de vente) : vous y avez inséré une condition suspensive d'obtention de prêt qui vous permet de renoncer à l'achat du bien sans pénalité en cas de refus de financement aux conditions exprimées dans le document ;
  • l’avant-contrat si vous achetez un bien neuf, sur lequel est stipulée la clause suspensive liée au crédit ;
  • le devis estimatif des travaux envisagés pour un logement ancien à rénover ;
  • le dossier des diagnostics obligatoires si le logement est ancien ;
  • le contrat de construction si vous faites construire, accompagné des plans, du devis estimatif et de l'assurance dommages-ouvrage ;
  • l'attestation de performance énergétique remise par le constructeur ou le promoteur dans le cadre d'un bien neuf ;
  • en cas de prêt-relais : le titre de propriété du bien mis en vente, une ou deux expertises, le contrat de prêt et le tableau d'amortissement relatifs au financement de ce bien. 

Présentez toujours des copies des documents et justificatifs qui constituent votre dossier. Lors du rendez-vous avec le conseiller bancaire, apportez les originaux afin que la banque puisse vérifier l’authenticité des copies, ils vous seront restitués ensuite. 

Si vous empruntez à deux, chacun devra fournir les éléments demandés. 

Le montage d’un dossier de financement immobilier est identique d’une banque à l’autre, mais chaque projet est unique. Toute demande est étudiée de manière personnalisée et amène une réponse individuelle. Un courtier spécialisé en crédit saura mettre en avant les atouts de votre dossier. Grâce à lui, vous optimisez vos chances d’obtenir les conditions les plus performantes du marché.

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