Visite d'un appartement : quelles sont les questions clefs à poser ?  


L'achat immobilier peut être un achat coup de cœur, qu'il faudra toujours étayer par des éléments tangibles. Compte tenu de l'enjeu financier, la décision doit se porter sur le "bon logement", celui qui répond à vos besoins et à votre projet

Qu'il s'agisse d'acquérir votre résidence principale ou d'investir dans le locatif, il est primordial de récolter tous les renseignements qui permettront de guider votre choix. Environnement, état du logement et des parties communes, accessibilité, frais de copropriété, charges et taxes à prévoir, voici la check-list des questions essentielles à poser et à se poser lors de la première visite d’un appartement.

Où se situe l'appartement ?

L'emplacement, l'emplacement, l'emplacement ! Critère n°1 dans le choix d'un logement à acheter, la localisation fixe avant tout autre paramètre la valeur d'un bien immobilier. 

Il suffit pour s'en convaincre de faire le tour de France des prix immobiliers. Vivre en ville ou à la campagne ne représente pas le même budget. Même à quelques centaines de mètres de distance, deux appartements aux caractéristiques identiques ne seront pas vendus au même prix. 

Certains quartiers sont bien cotés, quand d'autres n'offrent pas les mêmes qualités résidentielles. Il est donc crucial de porter un intérêt appuyé sur la position géographique de l'appartement que vous convoitez.

Avant d'entamer la visite du quartier, renseignez-vous sur la santé économique de la ville, un élément fondamental si vous achetez pour louer :

Attractivité économique, taux d'emploi, démographie, infrastructures éducatives, nomenclature des logements et leur taille, notion de qualité de vie, toutes ces données que vous pouvez trouver sur le net sont concrètes et vous aident à mieux envisager votre projet immobilier. 

Elles s'avèrent aussi utiles si vous comptez revendre votre résidence principale dans quelques années et empocher une plus-value.

           1 - Adoptez les bons réflexes pour avoir une idée précise de l'environnement :

  • Faites le tour du quartier 
  • Interrogez le voisinage 
  • Repérez les services et commodités (commerces, écoles, services de santé) 
  • Vérifiez la présence des transports en commun (gare, bus, métro, tramway, bornes vélo).

           2 - Attardez-vous sur l'emplacement de l'appartement :

  • Donne-t-il sur une rue calme ou sur une voie très fréquentée ? 
  • Se trouve-t-il à proximité des grands axes routiers ?
  • Possède-t-il une place de parking ?
  • Est-il proche de nuisances sonores ou olfactives (voie ferrée, autoroute, aéroport, bar, restaurant, pressing, garage automobile, grande surface commerciale, discothèque, ...) ? 
  • Quelle est son orientation (sud, nord, ...) 
  • À quel l'étage se situe-t-il ?

Voilà pour la partie visible. Pensez à prendre des renseignements sur les projets d'urbanisme. Il est possible de consulter les documents d'urbanisme (POS/PLU ou PLUi) par internet sur le site de la commune ou de l'intercommunalité, ou directement à la mairie auprès de la personne en charge de l'urbanisme. 

La construction future d’une école dans le quartier peut donner de la valeur à votre logement, notamment s’il s’agit d’un appartement permettant l’accueil d’une famille.

Quel est l'état de l'appartement ?

En matière d'appartement, le contenant est souvent plus important que le contenu. Dès la première visite, fiez-vous aux apparences qui sont autant d'indices rassurants sur l'état des logements, tout en vérifiant les éléments de structures essentiels qui sont des postes budgétaires élevés :

  • Quel est l'état de la façade ?
  • Des fissures et des traces d'humidité y sont-elles visibles ?
  • La toiture est-elle saine ?
  • Dans quel état sont les sous-sols ?
  • Y a-t-il un garage ou une cave avec des box ?
  • Dans quel état sont les parties communes ?
  • L’immeuble bénéficie-t-il des services d’un gardien ou d’un concierge ?
  • Quand l’ascenseur a-t-il été révisé pour la dernière fois ?

En tant qu'acheteur, vous pouvez demander au propriétaire ou au syndic les factures des derniers travaux pour vous assurer de leur ancienneté et que leur réalisation s'est bien faite dans les règles de l'art. 

Un carnet d’entretien à jour

Toute copropriété possède son carnet d'entretien qui doit pouvoir être consulté par tout nouvel acquéreur. 

Si vous connaissez dans votre entourage un architecte ou un professionnel de l’immobilier (entrepreneur par exemple), demandez-lui de vous accompagner pour avoir un avis éclairé des éléments structurels qui peuvent échapper à l’œil d’un néophyte.

La visite de l’appartement : attention aux détails !

Entrons maintenant dans l'appartement, le moment tant attendu par tout acheteur. Vérifiez avec soin :

  • La disposition des pièces et leur superficie
  • L’état des murs, des sols et des plafonds, mais aussi des fenêtres et des portes 
  • Le bon fonctionnement des équipements
  • Le mode de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

Cet examen minutieux vous permettra de déceler un éventuel problème d'étanchéité. Le cas échéant, demandez au propriétaire la raison d'un dégât des eaux. 

Ne vous alarmez pas sur les petites fissures, fréquentes dans les logements anciens ; les traces d’humidité doivent en revanche être considérées avec sérieux. En cas de travaux de rénovation à prévoir, vous pouvez négocier le prix de vente.

Performance énergétique du logement : un point à ne pas négliger

Le vendeur doit tenir à votre disposition le diagnostic de performance énergétique ou DPE, un document qui vous informe sur le degré d’isolation thermique du logement et du montant prévisionnel des charges. Vous pouvez aussi vérifier le système de chauffage (gaz ou électricité ?) pour avoir une idée du coût et de l’entretien de celui-ci.

Vous pourrez ainsi identifier vos consommations futures pour une utilisation normale du logement. Des travaux énergétiques, comme changer ses fenêtres ou installer des panneaux solaires peuvent représenter un coût élevé. 

Cela vous offre un motif solide de négociation si le logement est énergivore. Vous pouvez cependant bénéficier d’un crédit d'impôt pour les travaux énergétiques.

Certains appartements disposent d’une cheminée. Pour faire du feu, le règlement de copropriété doit l’autoriser, la cheminée doit avoir son propre conduit, et le ramonage être effectué conformément aux règles fixées par arrêté municipal ou préfectoral. 

À Paris, il est interdit d’utiliser une cheminée à foyer ouvert comme chauffage principal. Autre précaution : vérifiez que le propriétaire précédent n’ait pas annexé un espace des parties communes sans autorisation (terrasse par exemple), au risque de devoir le rendre ou d’être contraint de l’acheter.

Prenez des photos que vous pourrez étudier attentivement plus tard. N'hésitez pas à faire plusieurs visites à des moments différents de la journée, une précaution utile pour vérifier la luminosité, mais aussi du bruit dans l'immeuble et à l'extérieur.

Quelles sont les charges à prévoir ?

Les charges de copropriété représentent un coût additionnel pour le futur propriétaire : assurance de l’immeuble, honoraires du syndic, entretien et nettoyage des parties communes, gardiennage, entretien de l’ascenseur, eau, électricité, chauffage collectif, jardinage, … 

Demandez également à consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales : vous saurez quelles décisions ont été votées, quels travaux et quelles rénovations sont prévus, ainsi que leur coût (sur devis) et la quote-part qui vous revient. 

Les travaux votés en AG avant la signature de l’acte notarié de vente sont à la charge du vendeur, même s’ils sont réalisés après la vente. Il est néanmoins possible de négocier la répartition de ces frais entre vendeur et acheteur lors du compromis de vente.

Quel est le montant des impôts locaux ?

Renseignez-vous également sur le montant de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et le cas échéant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ce n’est qu’à compter de 2023 que tous les ménages seront exonérés de la taxe d’habitation sur leur résidence principale.

L'appartement idéal est celui qui correspond à vos exigences en matière d'environnement, d'emplacement, de construction, de confort et de commodités, autant de paramètres qui vont influer sur le prix de vente. 

Prenez le temps de vérifier toutes ces données pour éclairer votre choix, sans omettre les charges et taxes qui pèsent sur tout propriétaire. 

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