Investissement locatif : faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ?


Vous souhaitez acheter un logement dans l'objectif de le louer pour percevoir des revenus additionnels et vous constituer un patrimoine immobilier. Une question s'impose : devez-vous opter pour un appartement neuf ou ancien ? Le dilemme ne se résume pas à une simple affaire de prix, chaque possibilité présente des atouts et des inconvénients. Arbitrons le match entre le neuf et l'ancien pour investir dans l'immobilier. 

Immobilier neuf ou ancien : la qualité du logement

La première certitude à avoir quand on souhaite acheter un logement pour le louer est de choisir un bien que l'on pourrait habiter soi-même. Ne faites jamais un choix par défaut. L'appartement que vous achèterez sera la résidence principale d'une tierce personne qui a comme tout le monde des besoins de confort et de calme ; sélectionnez un bien qui vous convient personnellement, dans lequel vous pouvez vous projeter. S'il ne vous plaît pas, il y a un risque qu'il déplaise à d'autres personnes, mais le fait qu'il vous ait tapé dans l'œil n'est pas gage d'avoir visé dans le mille : vous devez vérifier au préalable la demande locative dans la zone géographique pour éviter la vacance du logement. Votre objectif est de louer rapidement, surtout si vous êtes éligible à un dispositif d'investissement locatif. Ce préambule posé, intéressons-nous maintenant aux qualités intrinsèques de chaque type de bien.

Investir dans le neuf

Un logement aux normes techniques et environnementales

Un bien immobilier neuf est défini par la loi comme un logement de moins de 5 ans, qu'il résulte d'une construction nouvelle ou de travaux de rénovation. Il existe en fait 3 types de logement neuf :

  1. le logement neuf achevé : le bien est terminé le jour de la transaction immobilière portant sur l'immeuble ; le logement est donc disponible de suite.
  2. le logement neuf sur plan : également appelé logement en VEFA (Vente de l'État Futur d'Achèvement) ;
  3. le logement refait : logement rendu à l'état neuf grâce à des travaux importants.

 L'atout majeur d'un appartement neuf est bien en entendu la qualité des prestations, la fraîcheur du bâti et des équipements. Architecture, matériaux, installations, agencement intérieur, la modernité est généralement gage de confort et de fonctionnalité, mais le neuf manque bien souvent de cachet et de singularité, qualités qu'on retrouve dans l'ancien. 

Pour être considéré comme neuf, un appartement doit être conforme aux dernières normes environnementales : il doit respecter la réglementation en matière d'isolation (thermique et phonique), d'équipements et d’installations (électricité, eau, gaz, chauffage, ventilation), et d'accessibilité (place de stationnement, ascenseur, accès pour personne à mobilité réduite). Et qui dit appartement aux normes thermiques, dit économies d'énergie : les charges courantes sont plus faibles dans les logements récents, un facteur sans doute déterminant pour votre futur locataire. Au-delà de sa fonctionnalité, le logement neuf est sécurisé (code d'accès, interphone, porte blindée, etc.) et peut être personnalisable (contrat avec le promoteur).

Fin 2020, toutes les nouvelles constructions devront respecter la réglementation thermique RT 2020 qui a pour objectif la mise en œuvre du concept de bâtiments à énergie positive (BEPOS), à savoir des immeubles qui produisent plus d'énergie qu'ils n'en consomment.

Des garanties de l'immobilier neuf

Vous bénéficiez d'un logement clé en main, sans travaux à prévoir à court ou moyen terme, assorti de garanties obligatoires qui vous protège en tant qu'acquéreur :

  • La garantie financière d'achèvement ou garantie extrinsèque qui prémunit l'acheteur contre tout risque d'inachèvement du programme immobilier ;
  • La garantie de parfait achèvement : valable une année à compter de la réception du bien, elle impose au constructeur la prise en charge des désordres constatés (indemnisation et réfection) ;
  • l'assurance dommage-ouvrage : elle prend en charge les frais relatifs à la garantie décennale sans attendre une décision de justice ;
  • la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement : valable 2 ans à compter de la réception des travaux, elle couvre les dommages sur les éléments démontables et dissociables du logement ;
  • la garantie décennale : la responsabilité civile du constructeur, valable 10 ans, couvre les vices et malfaçons qui affecteraient la solidité et rendraient l'habitation impossible. 

Investir dans l'ancien :

Un logement mieux situé

Si vous souhaitez investir dans un centre-ville, vous aurez plus de chance d'y trouver un logement ancien. La qualité première d'un appartement dit "ancien" est son emplacement.  La construction d'un logement neuf nécessite un terrain disponible, rare en centre urbain. Raison pour laquelle les immeubles neufs se situent en périphérie. L'implantation en centre-ville offre à l'occupant d'un logement ancien la proximité des commodités (commerces, écoles, services de santé, transports en commun) et comme le logement existe, vous avez tout loisir de vérifier les qualités de cet emplacement. Le revers de la médaille est souvent l'absence de place de stationnement, et quand elle existe, d'un abonnement à payer à la commune.

Une offre plus large

L'ancien offre un choix bien plus vaste que le neuf en termes de types de logements, de surfaces habitables comme de prix. Dans un même quartier, les propositions vont parfois du studio au T3. Sans tenir compte de l'objectif d'achat (résidence principale, résidence secondaire, achat locatif), le neuf ne représente que 125 000 à 130 000 transactions par an, loin des 800 000 ou 1 million de ventes dans l'ancien, chiffres qui illustrent l'étendue de l'offre. 

Un autre point qui bénéficie à l'ancien : les prix sont plus faciles à appréhender pour un particulier que ceux du neuf, car il existe de nombreuses bases de données. Les prix communiqués par les promoteurs sont généralement des prix d'appel qui correspondent aux logements d'entrée de gamme, généralement réservés aux primo-accédants sous conditions.

Des délais d'achat plus courts

Entre la signature du compromis de vente celle de l'acte authentique, il s'écoule en moyenne 3 ou 4 mois. Dès l'affaire conclue chez le notaire, votre locataire peut s'installer dans le logement. En faisant le choix du neuf, vous êtes confronté à des délais plus longs si vous investissez en VEFA : entre le contrat de réservation et la livraison de l'appartement, vous pouvez attendre entre 12 et 24 mois pour entrer dans les lieux. Toutefois, la tension du marché locatif dans les centres-villes des grandes agglomérations oblige parfois l’investisseur à opter pour une construction neuve en périphérie s’il veut rester dans son budget.

Immobilier neuf ou ancien : une affaire de prix

Le neuf est plus cher que l'ancien. Ce fait est étayé par les chiffres. En moyenne, un logement neuf est de 15% à 20% plus onéreux qu'un bien ancien en raison des contraintes réglementaires et des coûts du foncier et de construction. 4 650€, tel le coût moyen du mètre carré neuf d'un appartement en 2019 dans les 15 plus grandes villes de France (Laboratoire de l'Immobilier). Ce prix masque de fortes disparités : de 3 293€/m2 au Havre à 12 438€/m2 à Paris, et des valeurs au-delà de 5 000€/m2 pour Nice et Lyon. 

En matière de droits de mutation à titre onéreux, les fameux frais de notaire, la balance penche en faveur du neuf :

  • 2% à 3% dans le neuf,
  • 7% à 8% dans l'ancien.

En achetant un bien immobilier ancien, vous ne payez pas de TVA contrairement à l'immobilier neuf dont le prix comprend 20% de TVA. Si vous investissez dans une résidence neuve avec services (étudiants, senior), vous pouvez récupérer ces 20% de taxes. Dans la plupart des communes, les logements neufs sont exonérés totalement ou partiellement de la taxe foncière durant les deux premières années. L'exonération débute au 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la construction.

Investir dans le neuf ou l'ancien : quels dispositifs de défiscalisation ?

Le neuf semble avantagé avec son dispositif phare, le Pinel. Selon la durée de l’engagement locatif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’opération, sous réserve de respecter les conditions d’éligibilité (logement loué nu, plafonds de loyer et de ressources des locataires selon zone géographique). La plupart des programmes neufs sont consacrés au logement sous loi Pinel, une carotte fiscale qui incite malheureusement les promoteurs à tirer les prix vers le haut.. ce qui nuit à la rentabilité de l’investissement.

Il est possible de défiscaliser dans l’ancien. Si vous louez nu (sans mobilier), les trois dispositifs accessibles en 2020 sont :

  1. La loi Malraux : concerne la restauration de biens anciens se trouvant en zone protégée. La réduction d’impôt est de 22% ou 30% du coût des travaux avec un plafond de 100 000€.
  2. La loi Denormandie : même mécanique que le Pinel pour des logements situés dans des communes bénéficiaires du plan Action Cœur de Ville.
  3. La loi Cosse : appelé « Louer abordable », ce dispositif est réservé aux propriétaires ayant signé une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) et destiné aux logements à loyer intermédiaire, modeste ou très modeste. Les réductions d’impôt sur les revenus fonciers vont de 15% à 85%.

Les différences sont notables entre un logement neuf et un logement ancien, pourtant il n’est pas toujours simple de trancher. Le choix pour un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien dépend de vos goûts personnels, de votre stratégie patrimoniale et du budget immobilier dont vous disposez.