Achat neuf ou ancien ? Les avantages et les inconvénients


L'achat immobilier est une question de goût et de moyens financiers, également de temps qu’on a devant soi. Dans votre parcours pour une première acquisition, vous serez tenaillé par ce dilemme : faut-il mieux acheter dans le neuf ou l'ancien ? Voici tous les avantages et les inconvénients de chaque option pour vous aider à arbitrer en toute objectivité.

Immobilier neuf versus immobilier ancien : on refait le match !

Le premier achat immobilier est un peu comme un saut dans le vide : on se lance vers l'inconnu, retenu fébrilement par quelque certitudes qui peuvent s'avérer être des pièges. 

Compte tenu de l'acte, très engageant d'un point de vue financier, il est souhaitable de partir bien armé, en connaissant les différences fondamentales entre un logement neuf et un logement ancien pour privilégier le bien correspondant à votre budget et à votre choix de vie. Emplacement, qualité de confort, prix, garanties, étudions les paramètres qui vous aideront à trancher.

Pour mémoire, un logement est considéré comme neuf s'il a été construit il y a moins de 5 ans. Il peut s'agir d'un bien ancien ayant bénéficié de lourds travaux de rénovation qui l'ont rendu à l'état neuf.

Emplacement : plus de choix dans l'ancien

L'offre de logements anciens est vaste et diversifiée, en termes de superficie, de types de bien comme de prix. On l'estime dix fois supérieure à celle du neuf. L'immobilier ancien a l'avantage de se trouver dans tous les quartiers, notamment en centre-ville, ce qui est plus rare pour un programme neuf, et d'offrir un cachet qui fait l'atout souvent recherché. Cette localisation privilégiée offre sur le long terme une meilleure valorisation du logement ancien, bien souvent situé à proximité des commodités (commerces, transports en commun, services de santé, écoles). Et comme le bien est existant, vous avez tout loisir de le visiter et de vérifier les qualités de l'emplacement.

En raison de la pénurie et de la cherté du foncier en centre-ville, les programmes neufs sont excentrés à la périphérie, ce qui peut être gage de tranquillité et de bien non surcotés.

Qualité de confort : le neuf aux normes environnementales

L'atout majeur d'un logement neuf est son confort. Conforme aux dernières normes, il respecte la réglementation sur tous les aspects techniques : isolation phonique et thermique, électricité, gaz, eau, chauffage, accessibilité. 

Le neuf compense le charme et le cachet qui lui fait souvent défaut par une meilleure fonctionnalité grâce à l'utilisation de matériaux modernes et la présence d'équipements dernière génération.

Plus performant sur le volet environnemental, ce qui aura un impact fort sur votre qualité de vie, le neuf permet de réduire votre dépense énergétique. Il est souvent doté d'éléments qui contribuent à votre confort : ascenseur, grandes baies vitrées, balcon, terrasse, place de stationnement. 

Si l'ancien est moins onéreux à l'achat, il engendre des frais à prendre en compte :

  1. un coût d'entretien plus élevé
  2. une plus grande consommation d'énergie.

N'hésitez pas à demander au vendeur le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) qui vous aidera à mieux appréhender l'état sanitaire du bien et la qualité des installations.

Prix : l'ancien plus abordable, mais des frais de notaire plus élevés

À surface identique, un bien neuf est plus cher qu'un bien ancien en raison des coûts du foncier et de construction (bâtiment aux normes environnementales et d'accessibilité), mais aussi d'une offre plus restreinte. L'écart se situe entre 15% et 25% en fonction de la localisation, mais il peut aller au-delà de 30% dans les métropoles où le foncier est rare et donc cher. 

Cette différence suffit généralement à obérer le projet d'un achat dans le neuf et à reporter le choix sur un logement ancien pour une raison uniquement pécuniaire. Cependant, dans certaines zones où le marché immobilier est très tendu, c'est-à-dire que la demande excède l'offre, le seule option est bien souvent la construction d'un logement neuf en périphérie de la commune.

Le neuf compense en partie sa cherté par des frais d'acquisition moins élevés. Les droits de mutation à titre onéreux, improprement appelés frais de notaire, sont réduits dans le neuf, entre 2% et 3% de la valeur du bien, contre 7% à 8% dans l'ancien. 

Certaines communes accordent par ailleurs une exonération totale ou partielle de la taxe foncière durant les deux premières années qui suivent l'acquisition d'un logement neuf. Vous pouvez également bénéficier d'un taux de TVA réduit à 5,5% au lieu de 20% si vous achetez votre résidence principale neuve dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Il est toujours possible de diminuer les frais d'acquisition en déduisant le mobilier (cuisine équipée, climatiseurs, etc.) du prix de vente. Ces biens meubles n'entreront pas dans l'assiette des droits de mutation dans la limite de 5% de la valeur du logement.

L'autre paramètre financier à aborder est la dépréciation du bien immobilier. Dès qu'un logement neuf est occupé, il perd de sa valeur, peu importe la durée de cette occupation, et quand bien même les équipements seraient toujours en parfait état. À l'inverse, un logement ancien va générer une plus-value avec le temps sous réserve qu'il soit bien entretenu.

Garanties légales : une meilleure protection avec le neuf

Quel acheteur n'a pas la crainte de découvrir a posteriori des défauts que les visites n'auraient pas permis de mettre en évidence ? Heureusement, la réglementation offre une protection à tout acquéreur d'un bien immobilier, neuf ou ancien. 

Selon l'article 1641 du Code civil, "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus". Vous disposez de deux ans après la découverte du défaut pour pouvoir faire jouer cette garantie des vices cachés. Il vous appartient de prouver que le défaut existait avant la transaction, qu'il n'était pas apparent ou qu'il vous a été dissimulé.

Dans l'ancien, la garantie des vices cachés est toujours due si le bien a été acquis via un professionnel. Recourir à un agent immobilier vous assurera donc une protection accrue. Le particulier vendeur va inclure une clause d'exonération des vices cachés qui n'est pas valable s'il est de mauvaise foi, mais c'est à vous d'apporter la preuve de sa mauvaise foi. Dans le neuf, vous bénéficiez toujours de la garantie des vices cachés, assortie d'autres garanties techniques et financières qui vont renforcer votre protection.

Les garanties contractuelles de l'achat sur plan :

  1. avant la livraison
  • la garantie d'achèvement : apportée par un garant externe, elle atteste que le chantier sera terminé.
  • la garantie de remboursement : elle prévoit le remboursement total des frais dans un délai légal de rétractation de 10 jours à compter de la réception du contrat de réservation.
  1. après la livraison
  • la garantie de parfait achèvement : vous disposez d'un an pour signaler au promoteur toute malfaçon.
  • la garantie biennale ou de bon fonctionnement : elle concerne les éléments dissociables du gros-œuvre (sanitaires, portes, volets, etc.).
  • la garantie décennale : elle s'applique à tous les dommages portant sur le gros-œuvre et les éléments indissociables de la construction qui mettent en péril la solidité de l'immeuble.

Si vous faites bâtir votre maison, vous bénéficiez du Contrat de Construction d'une Maison Individuelle (CCMI) qui prévoit une garantie de livraison à prix et délais convenus. Le constructeur doit être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale.

Acheter un logement neuf : aussi une question de temps

La notion de temps entre aussi en ligne de compte lors d'une acquisition immobilière. Si vous n'avez que quelques mois devant vous pour changer de logement, votre seule option d'achat est l'ancien, sauf en cas de bien neuf déjà construit. 

Dans le cadre d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA ou achat sur plan), il est courant d'attendre entre 12 et 30 mois entre la signature du contrat de réservation et la remise des clefs. Pour un logement ancien, il s'écoule généralement 3 ou 4 mois entre la signature du compromis ou de la promesse de vente et l'acte authentique signé devant notaire.

Cette longue attente pour acquérir un bien neuf est source de stress, et malgré les garanties constructeur, vous n'êtes pas à l'abri d'un retard de livraison. Elle induit un autre problème : vous devez continuer à assumer les dépenses liées à votre logement actuel en attendant de pouvoir emménager dans le nouveau, tout en payant votre acquisition au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Les aides à la primo-accession

À moins d'engager de lourds travaux, l'achat dans l'ancien n'est éligible à aucune aide financière de la part de l'Etat. En tant qu'accédant de votre première résidence principale et sous réserve de respecter les plafonds de ressources, vous pouvez avoir droit au PTZ (Prêt à Taux Zéro), à la double condition que le bien soit situé en zone B2 ou C et de réaliser des travaux à hauteur de 25% du montant du projet (logement + travaux).

La primo-accession dans le neuf est éligible au PTZ quelle que soit la zone géographique. Le montant de l'aide dépend de vos ressources, de la localisation du bien, du nombre de personnes qui vont l'occuper, et peut atteindre 40% de l'opération (coût de la construction ou de l'achat + honoraires de négociation). 

Le PTZ est cumulable avec d'autres aides publiques (prêt accession sociale, prêt conventionné, PEL, prêt Action Logement, aides des collectivités locales).

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