Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?


Crowdfunding immobilier, du bon franglais pour définir un mode de financement participatif encore inexistant il y a quelques années. Depuis 2016, les investisseurs s'intéressent de plus en plus au crowdfunding immobilier, preuve en est, la croissance phénoménale de ce type de placement et les excellents chiffres de la collecte 2020. Voici tout ce qu'il faut savoir sur le crowdfunding immobilier.

Définition du crowdfunding immobilier

Le financement participatif n'est pas une invention récente. Au XIXe siècle, la statue de la Liberté a été financée grâce aux dons du grand public et l'une des toutes premières opérations de financement participatif connues remonte à 1713, lorsque le poète anglais Alexander Pope lança une souscription publique pour traduire l'Iliade d'Homère en anglais. Avec l'avènement d'internet, le financement participatif est devenu progressivement un mode de financement couramment utilisé pour les projets artistiques (cinéma, musique), plus encore dans la création et le soutien des entreprises.

Dans le domaine de l'immobilier, le crowdfunding ou financement participatif consiste à fédérer plusieurs investisseurs, particuliers ou professionnels, sur un même projet. La levée de fonds permet de financer divers types de projets immobiliers :

  • logements résidentiels,
  • bureaux,
  • commerces,
  • valorisation d'actifs immobiliers,
  • hôtellerie,
  • logistique,
  • terrain,
  • parking.

Les investisseurs viennent compléter les fonds propres du promoteur et le prêt bancaire contracté par ce dernier, puis obtiennent le remboursement du capital prêté, augmenté des intérêts à l'issue de l'opération, soit entre 12 et 30 mois plus tard.

Crowdfunding immobilier : quels sont les avantages ?

Le crowdfunding immobilier s'apparente à la pierre papier, sans les inconvénients liés à l'investissement immobilier : pas de locataire à gérer, pas de travaux à superviser, pas d'assemblées générales auxquelles assister. L'investisseur ne peut se prévaloir que de ce seul statut : il n'est pas propriétaire bailleur, ni propriétaire de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Sa rémunération provient uniquement des intérêts en tant qu'apporteur de fonds.

Force est de reconnaître divers avantages au crowdfunding immobilier :

  1. l'accessibilité : le ticket d'entrée débute à 1 000€ ;
  2. un placement confortable : votre seule implication est de suivre régulièrement l'avancement des travaux via la plateforme ;
  3. des rendements très performants : entre 8% et 10% bruts (nets de frais de gestion, avant imposition) ; en comparaison, le Livret A rémunère à 0,50% et l'assurance vie autour de 1% en 2020 ;
  4. la possibilité de diversifier vos placements : vous pouvez investir dans divers programmes au sein d'une même plateforme ou sur plusieurs plateformes ;
  5. vous ne payez aucuns frais.

Attention : le crowdfunding immobilier comporte des risques, car le capital investi n'est jamais garanti. Il existe une perte partielle ou totale des fonds prêtés. Reste que le taux de défaut des plateformes est faible, autour de 0,30% en moyenne depuis le début de cette activité en 2012.

Les intérêts générés par un crowdfunding immobilier sont assujettis à la Flat Tax de 30% (taux forfaitaire de 12,8% + prélèvements sociaux au taux de 17,2%). Si le rendement avant impôt est de 10%, vous gagnez 7% d'intérêts nets. Les investisseurs en crowdfunding immobilier ne sont pas soumis à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), puisqu'ils ne sont pas propriétaires d'un bien immobilier mais créanciers du promoteur.

Crowdfunding immobilier : comment investir ?

Les programmes de crowdfunding immobilier sont accessibles via des plateformes spécialisées qui mettent en relation promoteurs et investisseurs. Avant de proposer un projet, la plateforme étudie sa faisabilité en réalisant un audit auprès du promoteur. En moyenne, 10% des projets immobiliers sont validés et proposés au grand public. Les principales sociétés en ligne de crowdfunding immobilier sont Homunity, Fundimmo, et Lymo, trois plateformes parmi les plus réputées pour leur transparence et leur compétence dans la sélection et l'aboutissement des projets.

Choisissez uniquement une plateforme disposant du label "Plateforme de financement participatif régulée par les autorités françaises", qui vous garantit sa conformité avec la législation française. Ces plateformes sont régulées conjointement par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) et l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution), et doivent obligatoirement être immatriculées au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS).

Le crowdfunding immobilier étant un placement à risque, voici 5 conseils avant d'investir :

  1. sélectionnez une plateforme reconnue pour ses qualités : un historique d'au moins 5 ans ; l'accès aux statistiques et indicateurs de performance ; des taux de défaut et de retard de paiement minimes, voire nuls ; des rendements compris entre 8% et 10%, soit la fourchette du marché ;
  2. sécurisez votre placement en vérifiant les informations relatives au promoteur qui doivent être indiquées sur la plateforme, et en préférant des projets situés dans une zone géographique où la demande est dynamique ;
  3. renseignez-vous sur le montage financier du projet et demandez au service client de la plateforme de vous l'expliquer ;
  4. diversifiez vos placements en investissant dans divers projets, même sur plusieurs plateformes ;
  5. investissez toujours selon vos moyens, c'est-à-dire uniquement des sommes dont vous n'avez pas besoin à court terme.

Crowdfunding immobilier : une croissance en flèche

En 2020, malgré la crise sanitaire et économique, le crowdfunding immobilier a servi aux investisseurs un rendement moyen de 9,3% (avant impôt), en hausse de 0,1 point par rapport à 2019. Ce type de placement séduit de plus en plus de particuliers. En 2016, la collecte atteignait 55 millions d'euros, l'an dernier, elle est montée à 505 M€, soit un bond de 35% sur un an. Le ticket d'entrée a lui aussi pris de l'ampleur : il est passé de 1 581€ en 2019 à 4 711€ en 2020, soit une évolution de +200%, due essentiellement aux apports élevés d'investisseurs professionnels.

En parallèle, le taux de défaut est tombé à 0,16% l'an passé contre 0,57% en 2019. Un mouvement qu'on observe également au niveau du taux de retard de paiement (4,4% contre 6,41% pour les délais inférieurs à 6 mois et 5,7% contre 7,69% au-delà de cette durée).

Pour attirer les nombreux particuliers convaincus d'investir dans le crowdfunding immobilier en l'absence de prise de risque, les 10 principales plateformes (90% de la collecte) ont décidé de développer une offre basée sur la garantie du capital pour l'investisseur, qui sera accessible fin 2021.