Investissement locatif: quel rendement du Pinel ?

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Dispositif immobilier de défiscalisation le plus connu, le Pinel est aujourd'hui éligible aux seules zones A bis, A et B1. Il permet à l'investisseur de bénéficier d'un avantage fiscal indexé sur la valeur du bien et sur la durée de l'engagement locatif. Au-delà de l'aspect patrimonial et de la carotte fiscale, la rentabilité est la préoccupation de l'acheteur. Moneyvox évalue le taux de rendement brut que vous pouvez escompter dans une vingtaine de communes métropolitaines.

Rappel des conditions d'accès au Pinel

La loi Pinel permet d'investir dans un logement neuf ou à rénover et d'obtenir une réduction d'impôt en échange de respecter les critères d'éligibilité :

acquisition d'un logement neuf aux normes ou ancien à refaire à neuf dans les zones A bis, A ou B1 ;
investissement limité à 300 000€ et à 2 logements par an (5 500€/m2 maximum) ;
location du logement nu au titre de résidence principale sur une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
respect de l'encadrement des loyers et des plafonds de ressources du locataire.

Répartie annuellement, la réduction fiscale atteint 12% (6 ans), 18% (9 ans) ou 21% (12 ans) du montant de l'opération.

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'en décembre 2021 et recentré sur les zones dites tendues, où il existe un déséquilibre du marché locatif. Depuis mars 2019, il a été supprimé dans les zones B2 et C.

La rentabilité du Pinel : visez 3,5% bruts

Les plateformes en ligne dédiées au Pinel mettent en avant un gain potentiel de 63 000€, étalé sur 12 ans : c'est effectivement le constat mathématique d'un investissement de 300 000€ pour un logement loué sur 12 ans. La carotte fiscale est motivante, mais il faut aussi prendre en compte la rentabilité qui permet réellement d'estimer la pertinence de l'opération. Les simulations ne permettent pas d'évaluer vraiment la rentabilité de l'investissement, qui dépend de plusieurs paramètres : charges d'emprunt dans le cadre d'un financement à crédit, coût de l'opération (investissement + frais d'acquisition), revenus locatifs, charges d'entretien et d'assurance, fiscalité. De surcroît, les projections ne tiennent pas compte d'une éventuelle vacance locative ni de la plus-value en cas de revente. Un calcul au plus près de la réalité est donc complexe car il repose sur des données incomplètes au moment de l'achat. Raison pour laquelle les outils proposent généralement d'évaluer la rentabilité brute qui est le rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d'achat :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition)

Pour un achat de 200 000€ avec un futur loyer de 700€, le rendement brut escompté sera de 4,2%.

Les professionnels recommandent de viser une rentabilité brute (avant impôt et prélèvements sociaux, et avant déduction fiscale) autour de 3,5%, soit le rendement habituel généré par des actifs peu risqués sur lesquels misent les investisseurs institutionnels. Où faut-il investir en Pinel ? Le site Moneyvox s'est prêté à l'exercice. Sur la base d'un appartement neuf de 40m2 dont le prix est évalué par SeLoger et loué au prix maximal (selon les plafonds), voici les rendements bruts que vous pouvez obtenir dans les grandes villes suivantes :

Ville	Zone	Coût de l’opération (prix d’achat + frais de notaire)	Taux de rendement brut
Grenoble	B1	125 680€	4,6%
Saint-Denis	A	156 160€	4,6%
Marseille	A	169 120€	4,3%
Montpellier	A	173 740€	4,1%
Montreuil	A bis	234 180€	4,1%
Lille	A	177 660€	4%
Strasbourg	B1	152 360€	3,8%
Dijon	B1	153 600€	3,8%
Villeurbanne	A	198 160€	3,6%
Toulouse	B1	161 700€	3,6%
Rennes	B1	173 020€	3,4%
Lyon	A	221 620€	3,2%
Nice	A	229 000€	3,1%
Versailles	A bis	310 620€	3,1%
Nantes	B1	187 140€	3,1%
Courbevoie	A bis	327 600€	3%
Bordeaux	B1	200 280€	2,9%
Boulogne-Billancourt	A bis	366 200€	2,6%
Paris	A bis	449 540€	2,2%

D'après les calculs de Moneyvox, avec un rendement brut de 3,5%, le taux de rendement net de fiscalité et de charges sociales descend à 2,5% si vous optez pour le régime micro-foncier et avec un taux d'imposition à 30% du barème de l'impôt sur le revenu. Avec un rendement brut à 2,2% selon ce même schéma fiscal, l'investisseur parisien ne peut espérer mieux qu'une rentabilité nette de 1,4%. Il faudra ensuite intégrer l'avantage fiscal qui fait grimper le rendement net.

Selon le dernier rapport de l'Inspection Générale des Finances (IGF), la moitié des investissements en Pinel ne seraient pas rentables, en raison principalement du surcoût de 30% des biens neufs par rapport aux biens anciens. Il est dit dans ce rapport que « la rentabilité de l'investissement Pinel (rendement sur neuf ans) est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886 €/m². Par rapport au prix de l'ancien au moment de l'achat (2 590 €/m²), l'investissement Pinel a un rendement global positif, si les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 11 % en neuf ans, soit une croissance annuelle de 1,2 %".

Source Moneyvox

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Et comme cela a été dit plus haut, les banques monopolisent quasiment le marché, alors qu'elles pratiquent des tarifs jusqu’à trois fois plus chers que la concurrence. Trop peu d’emprunteurs ignorent le coût de leur assurance crédit, raison pour laquelle ils ne mesurent pas l’enjeu financier d’opter un contrat individuel qui répond à leurs besoins. Pour ceux couverts par l’assurance de leur banque, pas de fatalité ! Ils ne sont pas tenus de conserver le contrat jusqu’au terme de leur crédit grâce à une législation qui facilite le changement d’assurance de prêt immobilier. Quelle condition pour changer d’assurance emprunteur ? Choisir, c’est renoncer, affirmait André Gide, et en matière d’assurance emprunteur, le renoncement permet de s’affranchir d’une couverture trop chère, et parfois mal adaptée, pour choisir une offre plus compétitive. Le libre choix de l’assurance de prêt a été entériné par la loi Lagarde depuis septembre 2010, mais la mise en œuvre de ce droit en première intention est trop souvent entravée par les banques. Le cadre législatif a donc été étendu à trois reprises : la loi Hamon de juillet 2014 qui permettait de substituer son assurance de prêt à tout moment durant la première année ; la loi Bourquin de janvier 2018 qui autorisait la substitution annuelle à date d’échéance au-delà des douze premiers mois dans le respect d’un préavis de deux mois ; la loi Lemoine entrée en application en juin 2022 qui rend caducs les deux dispositifs précédents : l’emprunteur peut changer l’assurance de son crédit immobilier quand il le souhaite, sans contrainte de date butoir, sans frais et sans engagement minimum de souscription. Changer d’assurance emprunteur est désormais plus facile avec la loi Lemoine. Vous n’avez qu’une condition à respecter : l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats. Comment renégocier l’assurance de son prêt immobilier ? La concurrence est vive en assurance de prêt immobilier, même si les banques captent l’essentiel des cotisations. Les assureurs alternatifs proposent des offres ultra compétitives qui respectent l’équivalence de garanties. Il vous suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt immobilier pour accéder aux meilleurs contrats du marché, en adéquation avec les exigences de votre banque. Vous pouvez vous faire accompagner par un spécialiste. Le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier est de vous aider à sélectionner le contrat adapté au mieux de vos intérêts, en termes de protection comme de budget. Une fois que vous avez fait votre choix, vous envoyez une lettre de résiliation d’assurance de prêt à votre banque, accompagnée de l’attestation d’assurance et des conditions générales du nouveau contrat. Ou vous déléguez la procédure à nos experts qui se chargent de toutes les démarches administratives. Quelles économies avec la loi Lemoine ? On ne change pas pour changer, mais pour réaliser de grosses économies. Deux exemples valent mieux qu’un long discours : En novembre 2023, Jean, primo-accédant de 30 ans sans antécédent de santé, a emprunté 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,45%. Il change d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,34 % 57 € 13 600 € Assurance alternative 0,09 % 15 € 3 600 € Économies 10 000 € – 57 € = 9 943 € Paul et Marie, couple de 35 ans sans antécédent de santé, mais fumeurs, ont contracté en novembre 2023 un prêt immobilier de 350 000€ sur 25 ans au taux nominal de 4,59%. Ils changent d’assurance emprunteur en décembre 2023. Taux d’assurance Cotisation mensuelle Coût total assurance Assurance bancaire 0,38% x 2 222 € 66 500 € Assurance alternative 0,11% x 2 64 € 19 250 € Économies 47 250 € - 222 € = 47 028 € Le coût de l’assurance emprunteur étant calculé sur le capital restant dû, le changement de contrat est optimisé en tout début de prêt. On estime que l’économie moyenne est de 15 000€ pour un prêt de 250 000€ à rembourser sur 20 ans. Vous êtes à court pour votre budget de Noël 2023 : changez d’assurance emprunteur et gagnez 50€ par mois. Pensez également à d’autres dépenses contraintes que vous pouvez renégocier. Attention à la forte hausse des taux de mutuelle santé prévue en 2024 : en résiliant votre contrat actuel, vous pouvez économiser jusqu’à 300€ par an à garanties équivalentes.

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Crédit immobilier : stabilisation des taux en décembre 2023

Après deux ans de hausse tenace, les taux d’intérêts du crédit immobilier marquent en ce mois de décembre une pause… qu’on espère durable. Les valeurs se stabilisent enfin, et on observe même quelques timides baisses. Et en parallèle, le taux d’usure augmente, ce qui élargit les perspectives pour les candidats à l’emprunt de ce dernier temps de l’année 2023, alors que le régulateur prend très mollement la mesure de la crise immobilière en assouplissant à la marge certaines conditions d’octroi. Fin de la hausse des taux du crédit immobilier Enclenchée début 2022 dans le sillage de la guerre en Ukraine et de la reprise de l’inflation, la remontée de taux semble terminée. Pour la première fois, les grilles de taux proposées par les banques se stabilisent de manière uniforme. Finie l’envolée des taux comme on l’a connue tout au long de l’année 2023, alimentée par le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, également par la mensualisation du taux d’usure depuis février 2023. L’inflation ralentit très nettement, à 3,1% en novembre sur un an, contre 5,2% en octobre, et depuis fin septembre, les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne demeurent inchangés, même s’ils se maintiennent toujours à des niveaux restrictifs. Le contexte est donc favorable à ce que les banques commerciales retrouvent une certaine compétitivité, alors que fin 2022 et en milieu de l’année 2023 quelques unes ont pu fermer le robinet du crédit par manque de rentabilité. Selon les établissements, le taux moyen sur 20 ans oscille entre 4,35% et 4,55% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés), et va au-delà de 4,60% pour les prêts d’une durée de 25 ans. Les dossiers premium peuvent espérer une décote et quelques établissements ont même procédé à des baisses de 10 à 20 points de base selon la durée. Les professionnels pensaient que les taux de cette fin d’année iraient jusqu’à 5%, une éventualité qui semble s’éloigner. Nouvelle augmentation du taux d’usure en décembre 2023 L’offre bancaire s’élargit d’autant que le taux d’usure applicable pour décembre augmente, à 6,11% pour les prêts de 20 ans et plus, contre 5,91% le mois précédent. Les banques peuvent ainsi reconstituer leurs marges et les emprunteurs disposent d’un écart suffisant entre le taux nominal et le TAEG pour intégrer tous les frais liés à l’obtention du financement (voir plus bas). Décembre signe le dernier mois de la mensualisation du taux d’usure. À compter de janvier 2024, la révision sera de nouveau trimestrielle, le dispositif dérogatoire ayant produit ses effets bénéfiques sur la production de crédits selon les autorités financières. Lesquelles autorités viennent cette semaine de revoir a minima les conditions d’octroi des crédits immobiliers : Durée de remboursement portée à 27 ans en cas de travaux d’un montant au moins équivalent à 10% du coût de l’opération : auparavant, le taux était de 25% ; on ne sait pas quelle est la nature des travaux qui seront éligibles. Calcul du taux d’endettement hors charges financières d’un prêt-relais : certaines banques le font déjà pour ce type de prêt qui ne concerne que 8% de la production de crédits. Réexamen des refus de prêt : comment, par qui, la banque ou une entité différente ? Aucune précision n’a été donnée. Ces 3 mesures cosmétiques de la Banque de France ne vont guère changer la donne. Il faut un abandon des règles d’octroi du HCSF, les banques étant déjà juridiquement responsables de la distribution des crédits conformément à la législation européenne. Nul besoin de brider l’accès au crédit pour faire baisser artificiellement les prix immobiliers. Pensez à déléguer l’assurance emprunteur Les taux ont beau avoir stoppé leur course en avant, le coût du crédit ne reste pas pour autant limité aux seuls intérêts. D’autres dépenses imposées par le prêteur viennent gonfler le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui, vous le savez, ne doit pas excéder le taux d’usure : les frais de garantie (hypothèque ou caution) les frais de dossier les primes d’assurance emprunteur les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste, expertise du bien immobilier, etc.) dès lors qu’ils conditionnent l’octroi du prêt. Après les intérêts, les cotisations d’assurance emprunteur représentent le coût le plus élevé d’un crédit immobilier, soit en moyenne un tiers du coût global. La délégation d’assurance de prêt vous permet de minimiser cette charge, car les offres externes sont jusqu’à 60% moins chères que celles proposées par les banques. À garanties équivalentes, vous pouvez réduire significativement le coût de votre assurance et économiser des milliers d’euros sur la durée de remboursement. Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier pour constater l’intérêt financier de souscrire un contrat individuel qui vous protègera au moins autant que la formule bancaire.

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