Investissement locatif: quel rendement du Pinel ?

rendement-loyer-pinel-inevstissement-locatif

Dispositif immobilier de défiscalisation le plus connu, le Pinel est aujourd'hui éligible aux seules zones A bis, A et B1. Il permet à l'investisseur de bénéficier d'un avantage fiscal indexé sur la valeur du bien et sur la durée de l'engagement locatif. Au-delà de l'aspect patrimonial et de la carotte fiscale, la rentabilité est la préoccupation de l'acheteur. Moneyvox évalue le taux de rendement brut que vous pouvez escompter dans une vingtaine de communes métropolitaines.

Rappel des conditions d'accès au Pinel

La loi Pinel permet d'investir dans un logement neuf ou à rénover et d'obtenir une réduction d'impôt en échange de respecter les critères d'éligibilité :

  • acquisition d'un logement neuf aux normes ou ancien à refaire à neuf dans les zones A bis, A ou B1 ;
  • investissement limité à 300 000€ et à 2 logements par an (5 500€/m2 maximum) ;
  • location du logement nu au titre de résidence principale sur une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
  • respect de l'encadrement des loyers et des plafonds de ressources du locataire.

Répartie annuellement, la réduction fiscale atteint 12% (6 ans), 18% (9 ans) ou 21% (12 ans) du montant de l'opération.

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'en décembre 2021 et recentré sur les zones dites tendues, où il existe un déséquilibre du marché locatif. Depuis mars 2019, il a été supprimé dans les zones B2 et C.

La rentabilité du Pinel : visez 3,5% bruts

Les plateformes en ligne dédiées au Pinel mettent en avant un gain potentiel de 63 000€, étalé sur 12 ans : c'est effectivement le constat mathématique d'un investissement de 300 000€ pour un logement loué sur 12 ans. La carotte fiscale est motivante, mais il faut aussi prendre en compte la rentabilité qui permet réellement d'estimer la pertinence de l'opération. Les simulations ne permettent pas d'évaluer vraiment la rentabilité de l'investissement, qui dépend de plusieurs paramètres : charges d'emprunt dans le cadre d'un financement à crédit, coût de l'opération (investissement + frais d'acquisition), revenus locatifs, charges d'entretien et d'assurance, fiscalité. De surcroît, les projections ne tiennent pas compte d'une éventuelle vacance locative ni de la plus-value en cas de revente. Un calcul au plus près de la réalité est donc complexe car il repose sur des données incomplètes au moment de l'achat. Raison pour laquelle les outils proposent généralement d'évaluer la rentabilité brute qui est le rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d'achat :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition)

Pour un achat de 200 000€ avec un futur loyer de 700€, le rendement brut escompté sera de 4,2%.

Les professionnels recommandent de viser une rentabilité brute (avant impôt et prélèvements sociaux, et avant déduction fiscale) autour de 3,5%, soit le rendement habituel généré par des actifs peu risqués sur lesquels misent les investisseurs institutionnels. Où faut-il investir en Pinel ? Le site Moneyvox s'est prêté à l'exercice. Sur la base d'un appartement neuf de 40m2 dont le prix est évalué par SeLoger et loué au prix maximal (selon les plafonds), voici les rendements bruts que vous pouvez obtenir dans les grandes villes suivantes :

 Ville

 Zone

Coût de l’opération (prix d’achat + frais de notaire)

Taux de rendement brut

Grenoble

B1

125 680€

4,6%

Saint-Denis

A

156 160€

4,6%

Marseille

A

169 120€

4,3%

Montpellier

A

173 740€

4,1%

Montreuil

A bis

234 180€

4,1%

Lille

A

177 660€

4%

Strasbourg

B1

152 360€

3,8%

Dijon

B1

153 600€

3,8%

Villeurbanne

A

198 160€

3,6%

Toulouse

B1

161 700€

3,6%

Rennes

B1

173 020€

3,4%

Lyon

A

221 620€

3,2%

Nice

A

229 000€

3,1%

Versailles

A bis

310 620€

3,1%

Nantes

B1

187 140€

3,1%

Courbevoie

A bis

327 600€

3%

Bordeaux

B1

200 280€

2,9%

Boulogne-Billancourt

A bis

366 200€

2,6%

Paris

A bis

449 540€

2,2%

D'après les calculs de Moneyvox, avec un rendement brut de 3,5%, le taux de rendement net de fiscalité et de charges sociales descend à 2,5% si vous optez pour le régime micro-foncier et avec un taux d'imposition à 30% du barème de l'impôt sur le revenu. Avec un rendement brut à 2,2% selon ce même schéma fiscal, l'investisseur parisien ne peut espérer mieux qu'une rentabilité nette de 1,4%. Il faudra ensuite intégrer l'avantage fiscal qui fait grimper le rendement net.

Selon le dernier rapport de l'Inspection Générale des Finances (IGF), la moitié des investissements en Pinel ne seraient pas rentables, en raison principalement du surcoût de 30% des biens neufs par rapport aux biens anciens. Il est dit dans ce rapport que « la rentabilité de l'investissement Pinel (rendement sur neuf ans) est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886 €/m². Par rapport au prix de l'ancien au moment de l'achat (2 590 €/m²), l'investissement Pinel a un rendement global positif, si les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 11 % en neuf ans, soit une croissance annuelle de 1,2 %".

Source Moneyvox

Dernières publications

crédit-immobilier-emprunter-hors-règles-octroi-2022

Crédit immobilier : qui peut emprunter hors des normes d'octroi en 2022 ?

Le Haut Conseil de Sécurité Financière impose des normes d'octroi en matière de crédits immobiliers. Les banques doivent respecter la double limite du taux d'endettement et de la durée de remboursement. Elles ont toutefois la possibilité de s'en affranchir pour faciliter l'accession à la propriété. Quels sont les profils d'emprunteurs qui peuvent financer leur projet immobilier hors cadre ? Des règles d'octroi strictes Depuis janvier 2022, les banques ne peuvent prêter au-delà des deux limites suivantes : le taux d'endettement ou taux d'effort est plafonné à 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), assurance prêt immobilier incluse : ce taux correspond au rapport entre les revenus annuels et les charges annuelles de tous les crédits, et permet de vérifier la capacité d'emprunt. la durée de remboursement maximale est fixée à 25 ans, avec deux ans de différé maximal pour les prêts destinés à financer les biens dont la jouissance est décalée par rapport à l'octroi du crédit (VEFA, achat avec lourds travaux). Ces normes sont juridiquement contraignantes, les établissements qui prendraient des largesses avec elles se verraient appliquer des sanctions administratives. À l'issue de sa réunion trimestrielle, le HCSF a indiqué dans son communiqué de presse que la décision relative aux conditions d'octroi a été bien respectée, la production de crédits qui s'écarte des règles s'établissant à 13,7% avant prise en compte de la marge de flexibilité de 20%. Cela signifie que 13,7% des crédits distribués ne respectaient pas le taux d'endettement ou la durée de remboursement, soit les deux. Quelle est la teneur de cette flexibilité ? Qui peut en profiter ? Les profils financés hors des normes d'octroi Le régulateur accorde aux banques une certaine marge de manœuvre pour s'écarter des normes et distribuer des financements à des profils bien spécifiques qui ne pourraient obtenir de financement sans ce passe-droit. Fixée à hauteur de 20% de la production trimestrielle de crédits, cette relative largesse concerne : les acquisitions de résidence principale à 80% dont 30% réservés aux primo-accédants ; les investissements locatifs et les résidences secondaires à 20%. Les banques donnent ainsi la priorité aux ménages modestes qui ne pourraient accéder à la propriété sans outrepasser les règles d’octroi obligatoires (taux d'endettement à 35% et durée de remboursement à 25 ou 27 ans). Sont concernés en premier chef les jeunes actifs qui doivent emprunter sur les durées les plus longues pour devenir propriétaires de leur logement en raison d'un apport personnel souvent mince. Les banques sont également vigilantes sur un point financier essentiel : le reste à vivre du ménage emprunteur. Si l'autorité de régulation n'impose aucun seuil, et n’en fait nullement mention dans ses recommandations, le reste à vivre, qui est la somme à disposition du foyer une fois payées les mensualités de crédit(s), rend compte du niveau de vie du ménage et de sa capacité à vivre décemment après paiement des dettes. Le volume de ce reste à vivre permet ainsi d'outrepasser à la marge le taux d'endettement de 35% en présence de revenus confortables pour les dépenses du quotidien. Si les banques se situent globalement en conformité avec les règles d'octroi, le HCSF note toutefois que des progrès restent à faire sur l'affection de la flexibilité vers le financement des résidences principales et des primo-accédants. En clair, certaines banques accordent des financements pour les projets d'investissement locatif au-delà du plafond autorisé, et ce, au détriment de la cible prioritaire, à savoir l'acquisition de la résidence principale des primo-accédants. Il faut toutefois rappeler qu’aux normes d’octroi strictement encadrées les emprunteurs doivent aussi faire face aux difficultés liées à l’usure et à la baisse de leur pouvoir d’achat immobilier à cause de prix trop élevés. Ceux qui peuvent encore emprunter en cette fin 2022 sont de moins en moins nombreux en raison d’un taux d’usure inadapté à la réalité du terrain. Les courtiers font état d’un taux de refus de 45% depuis début juillet. C’est peu dire que la publication des prochains taux d’usure au 1er octobre 2022 est vivement attendue. Le frein sur la production de crédits est aussi le fait des banques qui craignent les défauts de paiement dans un contexte où l'économie fait face à de graves difficultés dues aux conséquences de la guerre en Ukraine.

astuces-réduire-coût-assurance-emprunteur-2022

Assurance de prêt immobilier : 4 astuces pour payer moins cher en 2022

L'assurance qui couvre votre prêt immobilier vise à garantir le paiement des sommes prêtées par la banque en cas d'aléas de la vie dont vous seriez victime (décès, invalidité et incapacité). Cette protection a un coût non négligeable qu'il est possible de minimiser en faisant les bons choix. Voici 4 leviers imparables pour faire baisser le coût de l'assurance emprunteur tout en étant bien protégé. Déléguez le contrat Depuis septembre 2010, vous avez l'opportunité de choisir librement le contrat d'assurance de prêt immobilier. Ne passez pas à côté de ce droit fondamental offert par la loi Lagarde qui permet non seulement de réduire le coût de l'assurance, mais aussi d'être couvert avec des garanties sur-mesure. En fonction de votre profil, l’assurance de prêt coûte entre 0.09% et plus de 1% du capital emprunté, pour un poids moyen estimé à 30% du coût global d’un crédit immobilier exprimé par le TAEG. Le marché de l'assurance de prêt est partagé entre les bancassureurs, qui distribuent les crédits immobiliers et sont en pole position pour proposer leur assurance groupe, et les assureurs alternatifs qui commercialisent des formules individuelles adaptées au profil de chacun. Les premiers détiennent le marché à 87% (en termes de cotisations) en raison d'une législation qui permettait jusque-là le passage en force de leurs contrats. Les seconds sont entre deux et quatre fois moins chers à garanties équivalentes. Le libre choix du contrat est un droit que la banque ne peut vous dénier si vous présentez une offre concurrente à niveau de garanties au moins équivalent. Armez-vous de la FIS (Fiche d'Information Standardisée) que le prêteur doit vous remettre dès les prémices de votre demande de financement. Ce document qui expose toutes les garanties exigées par le prêteur pour accorder le financement va vous aider à mettre les contrats d'assurance en concurrence via un comparateur assurance prêt immobilier. Demandez à être contacté par un courtier en assurance de prêt pour bénéficier de conseils éclairés et sélectionner le contrat qui respecte les exigences de la banque et correspond à votre situation au meilleur prix. Profitez de la loi Lemoine Après plus d'une décennie de réglementations impuissantes à briser significativement le quasi monopole des banques, l'assurance de prêt immobilier entame sa révolution avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine. Depuis le 1er juin 2022, trois dispositifs phares sont mis en place : le changement à tout moment de l'assurance : tout nouvel emprunteur peut résilier son contrat en cours à tout moment, sans attendre la date d’anniversaire, et le substituer par une offre moins chère à couverture similaire. Cette faculté est accessible à tous depuis le 1er septembre dernier. l'extension du droit à l'oubli : les personnes guéries d'un cancer ou d'une hépatite C depuis au moins 5 ans n'ont pas à déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé. la fin de la sélection médicale sous certaines conditions : les emprunteurs qui sollicitent un prêt de moins de 200 000€ remboursé avant leur 60ème anniversaire n'ont pas à remplir le questionnaire de santé. Voilà bien 2 situations qui permettent potentiellement de réduire le coût de l'assurance prêt immobilier : vous détenez déjà un crédit immobilier couvert par l'assurance bancaire : en changeant de contrat pour une formule déléguée, vous pouvez réduire le coût de l'assurance de plusieurs centaines voire milliers d'euros sur la durée restante de votre crédit. Plus tôt vous engagez la démarche, plus importantes seront les économies. La majorité des emprunteurs sont gagnants en 2022 avec le changement d’assurance de prêt immobilier. votre état de santé génère des surprimes d'assurance ou, cas extrême, vous empêche d'accéder à l'assurance et au crédit : selon la situation, vous souscrivez une nouvelle assurance sans avoir à déclarer votre ancienne maladie ou vous échappez au questionnaire assurance prêt immobilier. Soyez assuré au risque La loi Lemoine a malheureusement son revers : l’augmentation des tarifs d'assurance prêt immobilier sur le segment des prêts de moins de 200 000€. Selon l'UFC-Que Choisir, cette inflation oscille entre 8% et 25%, mais peut aller jusqu'à 40% chez certains prestataires. La fin du questionnaire médical oblige en effet les assureurs à mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse tarifaire pour ce type de prêts indépendamment du profil de l'emprunteur. Les jeunes actifs sans antécédent de santé sont pénalisés au bénéfice des profils à risque comme les seniors. Profitez de l'effet de seuil pour être couvert au risque et payez votre assurance au juste prix. En empruntant au-delà de 200 000€ (1€ supplémentaire suffit !), vous accédez à des contrats sur-mesure, adaptés à votre profil. Adaptez les quotités L'assurance de prêt doit couvrir 100% du capital emprunté. En présence d'un seul emprunteur, la quotité va de soi. Si vous empruntez à deux, la répartition de la couverture peut être arbitrée finement afin que chacun d'entre vous soit protégé au mieux de ses intérêts. Si vous optez pour une quotité assurance emprunteur à 100% sur chaque tête, vous êtes couvert de manière optimale, mais l'assurance vous coûte deux fois plus cher qu'une répartition à 50/50. En fonction du profil de chacun (âge, état de santé, profession, revenus), adaptez la quotité (60/40, 70/30, 80/20) pour minimiser le coût de l'assurance. Envisagez toute situation de sinistre (arrêt maladie, invalidité, décès) afin de prévenir toute éventuelle difficulté de remboursement. L'accompagnement d'un courtier en assurance de prêt est utile pour vous aider à définir la bonne quotité, une notion complexe qui renferme de multiples paramètres.

cafpi-crée-site-dédié-refus-prêt-cause-usure

Crédit immobilier : un site dédié aux refus de prêt

Depuis plusieurs mois, des milliers de ménages voient leur rêve d'accession à la propriété avorté en raison de la problématique de l'usure. Le courtier en crédit immobilier Cafpi s'empare du phénomène et crée une plateforme destinée à recueillir l'expérience malheureuse des candidats déçus et à aider ces derniers à représenter leur dossier. Bienvenue au site "refus de prêt" que d'aucuns auraient préféré ne jamais voir au profit d'une réforme de l'usure. Près de 45% de demandes de prêt immobilier recalées La rédaction de Magnolia.fr s'est faite l'écho à maintes reprises du problème engendré par des taux d'usure 2022 en inadéquation avec la réalité du terrain. Calculés chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés, et augmentés d'un tiers, les taux maximum que les banques ne doivent pas dépasser sur la durée concernée constituent un frein à l'accession au motif que la méthode de calcul opère un décalage entre le moment où les données sont récoltées et les taux d'intérêt à l'instant T. Résultat, un delta de 6 à 9 mois entre la réalité de taux proposés et leur répercussion sur l'usure. Quand les taux d'emprunt évoluent peu, l'usure est une borne nécessaire pour protéger les emprunteurs. Mais avec la hausse des taux d’emprunt en 2022 (+36 points de base rien qu’entre juin et août pour les prêts de 20 ans et plus), elle freine l'accès au crédit et génère de nombreux refus. Depuis juillet 2022, près d'une demande sur deux est retoquée par les banques. Chez certains courtiers, le taux de recalés va jusqu'à 70%, en grande partie pour cause d'usure outrepassée. Usure : utile mais inadaptée Comment rester sous une usure à 2,57% (taux pour les prêts de 20 ans ou plus) quand, avec un taux nominal à 2% voire au-delà sur 20 ans, il faut nécessairement ajouter les autres frais relatifs à l'obtention du crédit ? Aux intérêts d'emprunt, le TAEG doit agréger : les frais de dossiers la garantie (hypothèque ou caution) l'expertise éventuelle du bien l'éventuelle commission du courtier l'assurance de prêt. L'équation est compliquée voire impossible quand l'assurance emprunteur pèse trop lourd dans le TAEG (personnes avec des risques aggravés de santé, seniors, professions à risques), et ce, même si le courtier renonce à sa commission. Aujourd'hui privés d'un accès au crédit bon marché (4 points sous l'inflation), les ménages français doivent attendre un ajustement suffisant de l'usure pour emprunter à des taux qui seront demain beaucoup plus élevés. Les refusés de prêt immobilier ont leur site ! Cette situation insupportable et absurde hérisse les courtiers, qui n'ont de cesse depuis des mois d'alerter les autorités financières du désastre en marche. Leur dernière action : une manifestation devant la Banque de France mardi 20 septembre pour réclamer un relèvement significatif des taux d'usure du crédit immobilier au 1er octobre 2022 à défaut d'obtenir une réforme de l'usure. Les taux maximum légaux seront bien rehaussés au T4 2022 mais sans changement de calcul. C'est dans ce contexte tendu que le courtier Cafpi met en place un site dédié aux ménages empêchés d'emprunter et d'accéder à la propriété. Baptisée tout simplement "refus de prêt", la plateforme donne la parole aux recalés du crédit à l'habitat à cause du taux d'usure, leur permettant en quelques clics d'exprimer en ligne leur douloureuse expérience et d'alerter les pouvoirs publics, leur représentant politique local et UFC-Que Choisir de la situation. Au-delà d'être un lanceur d'alerte, le site offre un soutien à ces exclus du crédit en leur proposant des solutions pour représenter leur dossier avec succès. Plusieurs leviers peuvent être activés : faire jouer la concurrence entre les banques pour gagner quelques points sur le taux d'intérêt, réduire le coût assurance prêt immobilier en déléguant le contrat (l’assurance pèse en moyenne 30% du coût global du crédit), changer la nature et la durée du prêt (prêt à taux variable par exemple), solliciter toutes les aides potentielles (prêts aidés), créer, si le cas le permet, une SCI (Société Civile Immobilière) pour échapper à l'usure. Cette initiative illustre bien l'utilité du courtier en crédit immobilier. Alors en pleine tourmente, l'activité peut compter sur la mobilisation des intermédiaires, porte-paroles de milliers de ménages en quête d'accession, aujourd'hui empêchés non pas à cause de taux d'intérêt trop élevés mais d'un dispositif mathématique obsolète dont la seule vocation est d’être réformé.