Investissement locatif: quel rendement du Pinel ?

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Dispositif immobilier de défiscalisation le plus connu, le Pinel est aujourd'hui éligible aux seules zones A bis, A et B1. Il permet à l'investisseur de bénéficier d'un avantage fiscal indexé sur la valeur du bien et sur la durée de l'engagement locatif. Au-delà de l'aspect patrimonial et de la carotte fiscale, la rentabilité est la préoccupation de l'acheteur. Moneyvox évalue le taux de rendement brut que vous pouvez escompter dans une vingtaine de communes métropolitaines.

Rappel des conditions d'accès au Pinel

La loi Pinel permet d'investir dans un logement neuf ou à rénover et d'obtenir une réduction d'impôt en échange de respecter les critères d'éligibilité :

acquisition d'un logement neuf aux normes ou ancien à refaire à neuf dans les zones A bis, A ou B1 ;
investissement limité à 300 000€ et à 2 logements par an (5 500€/m2 maximum) ;
location du logement nu au titre de résidence principale sur une durée de 6, 9 ou 12 ans ;
respect de l'encadrement des loyers et des plafonds de ressources du locataire.

Répartie annuellement, la réduction fiscale atteint 12% (6 ans), 18% (9 ans) ou 21% (12 ans) du montant de l'opération.

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'en décembre 2021 et recentré sur les zones dites tendues, où il existe un déséquilibre du marché locatif. Depuis mars 2019, il a été supprimé dans les zones B2 et C.

La rentabilité du Pinel : visez 3,5% bruts

Les plateformes en ligne dédiées au Pinel mettent en avant un gain potentiel de 63 000€, étalé sur 12 ans : c'est effectivement le constat mathématique d'un investissement de 300 000€ pour un logement loué sur 12 ans. La carotte fiscale est motivante, mais il faut aussi prendre en compte la rentabilité qui permet réellement d'estimer la pertinence de l'opération. Les simulations ne permettent pas d'évaluer vraiment la rentabilité de l'investissement, qui dépend de plusieurs paramètres : charges d'emprunt dans le cadre d'un financement à crédit, coût de l'opération (investissement + frais d'acquisition), revenus locatifs, charges d'entretien et d'assurance, fiscalité. De surcroît, les projections ne tiennent pas compte d'une éventuelle vacance locative ni de la plus-value en cas de revente. Un calcul au plus près de la réalité est donc complexe car il repose sur des données incomplètes au moment de l'achat. Raison pour laquelle les outils proposent généralement d'évaluer la rentabilité brute qui est le rapport entre les revenus locatifs annuels et le prix d'achat :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition)

Pour un achat de 200 000€ avec un futur loyer de 700€, le rendement brut escompté sera de 4,2%.

Les professionnels recommandent de viser une rentabilité brute (avant impôt et prélèvements sociaux, et avant déduction fiscale) autour de 3,5%, soit le rendement habituel généré par des actifs peu risqués sur lesquels misent les investisseurs institutionnels. Où faut-il investir en Pinel ? Le site Moneyvox s'est prêté à l'exercice. Sur la base d'un appartement neuf de 40m2 dont le prix est évalué par SeLoger et loué au prix maximal (selon les plafonds), voici les rendements bruts que vous pouvez obtenir dans les grandes villes suivantes :

Ville	Zone	Coût de l’opération (prix d’achat + frais de notaire)	Taux de rendement brut
Grenoble	B1	125 680€	4,6%
Saint-Denis	A	156 160€	4,6%
Marseille	A	169 120€	4,3%
Montpellier	A	173 740€	4,1%
Montreuil	A bis	234 180€	4,1%
Lille	A	177 660€	4%
Strasbourg	B1	152 360€	3,8%
Dijon	B1	153 600€	3,8%
Villeurbanne	A	198 160€	3,6%
Toulouse	B1	161 700€	3,6%
Rennes	B1	173 020€	3,4%
Lyon	A	221 620€	3,2%
Nice	A	229 000€	3,1%
Versailles	A bis	310 620€	3,1%
Nantes	B1	187 140€	3,1%
Courbevoie	A bis	327 600€	3%
Bordeaux	B1	200 280€	2,9%
Boulogne-Billancourt	A bis	366 200€	2,6%
Paris	A bis	449 540€	2,2%

D'après les calculs de Moneyvox, avec un rendement brut de 3,5%, le taux de rendement net de fiscalité et de charges sociales descend à 2,5% si vous optez pour le régime micro-foncier et avec un taux d'imposition à 30% du barème de l'impôt sur le revenu. Avec un rendement brut à 2,2% selon ce même schéma fiscal, l'investisseur parisien ne peut espérer mieux qu'une rentabilité nette de 1,4%. Il faudra ensuite intégrer l'avantage fiscal qui fait grimper le rendement net.

Selon le dernier rapport de l'Inspection Générale des Finances (IGF), la moitié des investissements en Pinel ne seraient pas rentables, en raison principalement du surcoût de 30% des biens neufs par rapport aux biens anciens. Il est dit dans ce rapport que « la rentabilité de l'investissement Pinel (rendement sur neuf ans) est annulée ou négative si le prix de vente est inférieur à 2 886 €/m². Par rapport au prix de l'ancien au moment de l'achat (2 590 €/m²), l'investissement Pinel a un rendement global positif, si les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 11 % en neuf ans, soit une croissance annuelle de 1,2 %".

Source Moneyvox

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À garanties équivalentes, il est possible de trouver via un comparateur d’assurance de prêt immobilier une offre jusqu’à trois fois moins onéreuse que le contrat groupe bancaire. La délégation d’assurance emprunteur est une des astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023. Il est désormais plus difficile d’emprunter en 2023 qu’en 2022. Soumises au durcissement de la politique monétaire de la BCE, les banques de détail redoublent de vigilance et jettent leur dévolu sur les profils premium auxquels elles prêtent sur les durées les plus courtes à des taux les plus performants. Si vous portez un projet immobilier, peaufinez votre dossier et pensez au courtier, votre allié en 2023 pour accéder au crédit.

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Sur le volet rénovation énergétique, les guichets France Rénov’ passeront de 150 à 450 et les accompagnateurs Rénov’ augmenteront de 2 000 à 5 000, ce qui devrait booster MaPrimRénov’, le dispositif phare d’aide au financement des travaux énergétiques, qu’on soit propriétaire occupant ou bailleur. Accès au crédit immobilier : les obstacles demeurent En revanche, peu d’amélioration côté crédit bancaire. Le gouvernement, sur avis de la Banque de France, n’envisage aucun assouplissement des conditions d’octroi. Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ne bougent pas d’un iota, le taux d’endettement restant bloqué à 35% des revenus nets, quel que soit le niveau de ressources du foyer emprunteur. Une aberration quand on sait que le reste à vivre d’un ménage à l’aise financièrement a bien évidemment une tout autre amplitude que celui d’un foyer au Smic, à taux d’effort équivalent. La durée maximale de remboursement est maintenue à 25 ans, sauf exception pour une acquisition dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux d’envergure où elle peut aller jusqu’à 27 ans. Avant la mise en place des normes, les primo-accédants pouvaient s’endetter sur 30 ans, l’allongement de la durée de remboursement étant un des moyens efficaces avec la délégation d'assurance emprunteur de réduire leur taux d’endettement mensuel. Le seul changement concerne le taux d’usure, qui, rappelons-le, a constitué un réel obstacle à l’accès au crédit depuis l'envolée des taux d'emprunt, sa révision mensuelle depuis le 1er février dernier était provisoire et devait durer six mois. Le gouvernement va prolonger la mensualisation jusqu’à fin 2023, afin d’éviter que ce taux « ne devienne un blocage ». Son mode de calcul reste toutefois inchangé. Le TAEG maximum autorisé contraindra toujours l’assurance de prêt immobilier et affichera le même plafond qu’on emprunte sur 20 ou 25 ans. Il y a quelques semaines, les banques s’étaient dites prêtes à assouplir les critères d’octroi afin de faciliter l’accès à l'emprunt, alors que la production de crédits immobiliers chute de 40% sur un an. Le Comité National de Refondation (CNR) pour le logement doit détailler aujourd’hui lundi les mesures annoncées hier par le gouvernement. Les propositions retenues n’ont aucune action immédiate, tandis qu’une meilleure flexibilité dans l’octroi des crédits permettrait aux ménages actuellement empêchés d’emprunter bien que solvables de concrétiser rapidement leur projet immobilier.

Changement d’assurance emprunteur : connaissez-vous la loi Lemoine ?

La loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Vous détenez un crédit immobilier et vous n’avez pas encore entendu parler de cette loi fondamentale en assurance emprunteur ? Elle vous permet pourtant de faire de grosses économies sur le coût global de votre prêt. Magnolia.fr vous explique comment regagner du pouvoir d’achat grâce à la loi Lemoine. Loi Lemoine : une loi pouvoir d’achat Adoptée par le Parlement le 28 février 2022, la loi Lemoine est entrée en vigueur le 1er juin 2022. Dès cette date, tout nouvel emprunteur a pu bénéficier d’une mesure essentielle pour son pouvoir d’achat : changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans minimum d’engagement de souscription et sans attendre la date d’échéance autrefois imposée par les dispositifs. Ce dispositif est accessible à tous les emprunteurs quelle que soit l’antériorité de leur contrat depuis le 1er septembre. La loi Lemoine fête donc sa première année. Elle facilite la mise en concurrence des différents acteurs du marché, permettant aux emprunteurs de trouver le contrat le plus compétitif à garanties équivalentes. Les banques commercialisent leurs propres contrats d’assurance de prêt immobilier, mais elles sont jusqu’à trois fois plus chères que les prestataires externes. Puisque le libre choix du contrat d’assurance est difficile à mettre en œuvre lors de la demande de crédit immobilier, le législateur autorise les emprunteurs à en profiter une fois l’offre de prêt signée avec un processus beaucoup simple qu’auparavant. Comment changer d’assurance emprunteur ? Avant l’entrée en application de la loi Lemoine, les emprunteurs pouvaient se prévaloir de l’un des deux dispositifs suivants s’ils souhaitaient changer d’assurance en cours de prêt : La loi Hamon de juillet 2014 : l’emprunteur peut substituer l’assurance n’importe quand durant la première année de son crédit, jusqu’à 15 jours avant la signature de l’offre de prêt. L’amendement Bourquin de janvier 2018 : au-delà de la première année, l’emprunteur peut bénéficier de la résiliation infra-annuelle qui l’autorise à changer d’assurance à date d’échéance, avec un délai de préavis de deux mois. En supprimant l’obligation de respecter une date butoir, assortie d’un préavis, la loi Lemoine simplifie le changement d’assurance de prêt immobilier. La seule condition pour obtenir l’accord de la banque est que le nouveau contrat présente des garanties au moins équivalentes au contrat résilié. Pour changer d’assurance de prêt, il vous suffit d’envoyer une lettre de résiliation assurance de prêt à la banque, accompagnée du nouveau contrat. Le prêteur dispose d’un délai légal de 10 jours ouvrés pour formuler sa réponse et doit motiver tout refus par écrit de manière exhaustive. Où trouver l’assurance de prêt immobilier la moins chère ? La mise en concurrence des offres est indispensable pour décrocher l’assurance la plus compétitive. Le marché est vaste et seul un comparateur d’assurance de prêt immobilier vous permet d’accéder rapidement et gratuitement aux meilleures offres. Appuyez-vous sur la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt : elle recense tous les critères d’équivalence de garantie exigés par la banque, ce qui facilite la comparaison des contrats d’assurance. Vous entrez les informations dans le formulaire et vous recevez sans tarder plusieurs devis qui respectent l’équivalence de niveau de garanties. Vous sélectionnez ensuite le contrat qui affiche le tarif le plus avantageux tout en répondant aux exigences de la banque. La notion d’équivalence de garanties est complexe. C’est ici que le rôle d’un courtier en assurance de prêt immobilier révèle toute son utilité. Cet expert vous permet de mieux appréhender l’étendue des garanties et de choisir le contrat adapté à votre problématique, conforme à la couverture requise par la banque. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de mai 2023 pour évaluer l’impact financier du changement d’assurance sur le coût de votre crédit. Ce sont des milliers d'euros que vous pouvez économiser ! Les autres changements introduits par la loi Lemoine La substitution de l’assurance en cours de prêt à tout moment a été adoptée par les sénateurs en contrepartie d’une mesure facilitant l’inclusion de certains emprunteurs pénalisés par leur historique de santé. Si vous réunissez les deux conditions suivantes, vous échappez au questionnaire de santé qui peut vous discriminer, en renchérissant le coût de l'assurance et en diminuant votre protection par l'application d'exclusions de garanties : La part assurée est inférieure à 200 000€, soit 400 000€ si vous empruntez à deux, sous réserve que la quotité d’assurance soit de 50% sur chaque tête. Le solde du prêt intervient avant vos 60 ans. La loi Lemoine renforce par ailleurs un dispositif fondamental pour les personnes touchées par la maladie. Le délai pour bénéficier du droit à l’oubli passe de 10 à 5 ans pour les emprunteurs en rémission d’un cancer, mais également pour ceux guéris d’une hépatite virale C. S’ils doivent toujours remplir un questionnaire de santé (sauf prêt inférieur à 200 000€), ces profils n’ont pas à déclarer leur ancienne pathologie.

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